地產項目允許扣除土地如何記賬

『壹』 房地產企業銷售房產時，可以允許扣除的土地價款，當期允許扣除的土地價款

依據《國家稅務總復局關於土地價款扣除制時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）第五條規定：《國家稅務總局關於發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條中，「當期銷售房地產項目建築面積""房地產項目可供銷售建築面積」，是指計容積率地上建築面積，不包括地下車位建築面積。
依據上述政策，計算當期允許扣除的土地價款時，不包括地下車位建築面積

『貳』 房地產開發企業允許扣除的土地價款范圍是什麼

親愛的學員,您好:
《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅專徵收管理暫行辦法》屬(國家稅務總局公告2016年第18號)第五條規定:「支付的土地價款,是指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
第六條規定:「在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款,應當取得省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據。」
房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、徵收補償款、開發規費、契稅、城市基礎設施配套費等。
目前符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金,扣除憑證為省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據。

『叄』 房地產開發企業土地增值稅的扣除項目和企業所得稅的扣除項目有什麼不同

計算土地增值額時稅法允許扣除的項目。主要包括：（1）取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。（2）開發土地和新建房及配套設施的成本，包括納稅人房地產開發項目實際發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用。（3）開發土地和新建房及配套設施的費用，包括與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定.(5）與轉讓房地產有關的稅金，包括納稅人在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅。納稅人轉讓房地產時繳納的教育費附加可以視同稅金扣除。（6）從事房地產開發的納稅人可以按照上第一、二項金額之和加計20%的扣除額。

企業所得稅扣除項目 （1）利息支出的扣除。納稅人在生產、經營期間，向金融機構借款的利息支出，按照實際發生數扣除；向非金融機構借款的利息支出，不高於按照金融機構同類、同期貸款利率計算的數額以內的部分，准予扣除。
（2）計稅工資的扣除。計稅工資是指按照稅法規定，在計算納稅人的應納稅所得額時，允許扣除的工資標准。按現行稅收規定，納稅人的計稅工資人均月扣除最高限額為800元，具體扣除標准可由各省、自治區。直轄市人民政府根據當地不同行業情況，在限額內確定，並報財政部備案。個別經濟發達地區確需高於該限額的，應在不高於20％的幅度內報財政部審定。納稅人發放工資在計稅工資標准以內的，按實扣除；超過標準的部分，則不得扣除。國家將根據統計部門公布的物價指數以及國家財政狀況，對計稅工資進行適時調整。
（3）職工工會經費、職工福利費、職工教育經費的扣除。納稅人按照計稅工資標准計提的職工工會經費、職工福利費、職工教育經費（提取比例分別為2％、14％、1.5％），可以在計算企業應納稅所得額時予以扣除。納稅人超過按計稅工資標准計提的職工工會經費、職工福利費。職工教育經費，則不得扣除。納稅人發放工資低於計稅工資標準的，按其實際發放數計提三項經費。
4）捐贈的扣除。納稅人的公益、救濟性捐贈，在應納稅所得額3％以內的，允許扣除。超過3％的部分則不得扣除。
（5）業務招待費的扣除。業務招待費，是指納稅人為生產、經營業務的合理需要而發生的交際應酬費用。稅法規定，納稅人發生的與生產、經營業務有關的業務招待費，由納稅人提供確實記錄或單據，分別在下列限度內准予扣除：全年營業收入在1500萬元以下的（不含1500萬元），不超過年營業收入的5‰；全年營業收入在1500萬元以上，但不足5000萬元的，不超過該部分營業收入的3‰；全年營業收入超過5000萬元（含5000萬元），但不足1億元的，不超過該部分營業收入的2‰；全年營業收入在1億元以上（含1億元）的部分，不超過該部分營業收人的1‰。營業收入是指納稅人從事生產經營等活動所取得的各項收入，包括主營業務收入和其他業務收入。繳納增值稅的納稅人，其業務招待費的計提基數，是不含增值稅的銷售收入。
（6）職工養老基金和待業保險基金的扣除。職工養老基金和待業保險基金，在省級稅務部門認可的上交比例和基數內，准予在計算應納稅所得額時扣除。
（7）殘疾人保障基金的扣除。對納稅人按當地政府規定上交的殘疾人保障基金，允許在計算應納稅所得額時扣除。
（8）財產、運輸保險費的扣除。納稅人繳納的財產。運輸保險費，允許在計稅時扣除。但保險公司給予納稅人的無賠款優待，則應計入企業的應納稅所得額。
（9）固定資產租賃費的扣除。納稅人以經營租賃方式租入固定資產的租賃費，可以直接在稅前扣除；以融資租賃方式租入固定資產的租賃費，則不得直接在稅前扣除，但租賃費中的利息支出。手續費可在支付時直接扣除。
（10）壞賬准備金、呆賬准備金和商品削價准備金的扣除。納稅人提取的壞賬准備金、呆賬准備金，在計算應納稅所得額時准予扣除。提取的標准暫按財務制度執行。納稅人提取的商品削價准備金准予在計稅時扣除。
（11）轉讓固定資產支出的扣除。納稅人轉讓固定資產支出是指轉讓、變賣固定資產時所發生的清理費用等支出。納稅人轉讓固定資產支出准予在計稅時扣除。
（12）固定資產、流動資產盤虧、毀損、報廢凈損失的扣除。納稅人發生的固定資產盤虧、毀損、報廢的凈損失，由納稅人提供清查、盤存資料，經主管稅務機關審核後，准予扣除。這里所說的凈損失，不包括企業固定資產的變價收入。納稅人發生的流動資產盤虧、毀損、報廢凈損失，由納稅人提供清查盤存資料，經主管稅務機關審核後，可以在稅前扣除。
（13）總機構管理費的扣除。納稅人支付給總機構的與本企業生產經營有關的管理費，應當提供總機構出具的管理費匯集范圍、定額、分配依據和方法的證明文件，經主管稅務機關審核後，准予扣除。
（14）國債利息收入的扣除。納稅人購買國債利息收入，不計入應納稅所得額。
（15）其他收入的扣除。包括各種財政補貼收入、減免或返還的流轉稅，除國務院、財政部和國家稅務總局規定有指定用途者，可以不計入應納稅所得額外，其餘則應並入企業應納稅所得額計算征稅。
（16）虧損彌補的扣除。納稅人發生的年度虧損，可以用下一年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但最長不得超過5年。

兩個扣除項目差多了.土地增殖稅扣除的只能是與房地產開發有關的費用,而企業所得稅是整個房地產開發企業所發生的可扣除費用.兩者覆蓋范圍是不同的

『肆』 房地產開發企業各種稅金如何入賬

一取得土地環節
開發商品房等經營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。
1、契稅
應納稅額=土地成交價格×適用稅率(3%-5%)
2、印花稅
應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率
印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5‱
二建設開發環節
取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證後進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。
1、土地使用稅
應納稅額=土地實際佔用面積×適用稅額
2、印花稅
常見的合同如下：
印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5‱+建築安裝工程承包合同金額×0.3‱+借款合同金額×0.05‱
三銷售環節
取得預售證後進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。
1、增值稅
增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。
註：《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目或建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目，適用簡易計稅。
2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加
預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據，乘以適用稅率計繳城建稅(7%或5%或1%)。
3、土地增值稅(預繳)
預繳稅額=(預收款—預繳增值稅稅款)×預征率
預征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%
4、印花稅
印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5‱
5、企業所得稅
銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計計稅毛利率(一般為15%)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
待開發產品完工後，及時結算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合並計入當年度應納稅所得額。
四土地增值稅清算環節
項目全部竣工並完成銷售，或滿足其他清算條件，應進行土地增值稅清算。
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數-預繳稅額
增值稅簡易計稅：清算收入=含稅銷售收入/(1+5%)
增值稅一般計稅：清算收入=(含稅銷售收入+允許扣除的土地價款×11%)/(1+11%)
增值額=清算收入-(土地出讓金及契稅+房地產開發成本)×120%-房地產開發費用-印花稅-城建稅及教育費附加
備註：
①開發費用中的利息支出，能按項目計算分攤並提供金融機構證明的，可據實扣除，但不能超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的5%以內扣除。

『伍』 房地產企業取得的土地使用權如何記賬求答案

企業購入的土地使用權，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，按照實際支回付的答價款，
借：無形資產
貸：銀行存款等
按制度規定進行攤銷時，
借：管理費用
貸：無形資產
待該項土地開發時再將其賬面價值轉入相關在建工程（房地產開發企業將需開發的土地使用權賬面價值轉入開發成本），
借：在建工程等貸：無形資產

『陸』 房地產開發企業當期允許扣除的土地價款，是不是用當期預收的房款

允許扣除的土地價款不是根據當期預售的房屋面積計算確定，而是根據《房地產開發企版業銷售自行開權發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條規定，按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產項目建築面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建築面積。
房地產項目可供銷售建築面積，是指房地產項目可以出售的總建築面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建築面積。

『柒』 房地產開發企業銷售房地產繳納增值稅為什麼可以扣除土地價款

一、國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與開發商，開發商必須一次性或分次支付的一定數額的貨幣即為土地出讓金。政府並未收取開發商的增值稅，所以開發商無法渠道增值稅專用發票並進行抵扣。房地產企業營改增土地出讓金可採取差額計稅方式進行抵扣。

二、《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法》第四條房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。

三、銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

(7)地產項目允許扣除土地如何記賬擴展閱讀：

由於增值稅實行憑增值稅專用發票抵扣稅款的制度，因此對納稅人的會計核算水平要求較高，要求能夠准確核算銷項稅額、進項稅額和應納稅額。

但實際情況是有眾多的納稅人達不到這一要求，因此《中華人民共和國增值稅暫行條例》將納稅人按其經營規模大小以及會計核算是否健全劃分為一般納稅人和小規模納稅人。

一、一般納稅人

（1）生產貨物或者提供應稅勞務的納稅人，以及以生產貨物或者提供應稅勞務為主（即納稅人的貨物生產或者提供應稅勞務的年銷售額占應稅銷售額的比重在50%以上）並兼營貨物批發或者零售的納稅人，年應稅銷售額超過50萬的；

（2）從事貨物批發或者零售經營，年應稅銷售額超過80萬元的。

二、小規模納稅人

（1）從事貨物生產或者提供應稅勞務的納稅人，以及從事貨物生產或者提供應稅勞務為主（即納稅人的貨物生產或者提供勞務的年銷售額占年應稅銷售額的比重在50%以上），並兼營貨物批發或者零售的納稅人，年應征增值稅銷售額（簡稱應稅銷售額）在50萬元以下（含本數）的。

（2）除上述規定以外的納稅人，年應稅銷售額在80萬元以下（含本數）。

『捌』 房地產開發企業當期允許扣除的土地價款，如何計算

一、根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)規定：「......自2016年5月1日起施行」
二、根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)第五條規定：「當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積)×支付的土地價款
當期銷售房地產項目建築面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建築面積。
房地產項目可供銷售建築面積，是指房地產項目可以出售的總建築面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建築面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。」
三、根據《關於明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)規定：「七、《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第 10點中「向政府部門支付的土地價款」，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
......
十八、本通知除第十七條規定的政策外，其他均自2016年5月1日起執行。此前已征的應予免徵或不征的增值稅，可抵減納稅人以後月份應繳納的增值稅。」
四、根據《國家稅務總局關於土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第86號)規定：「一、房地產開發企業向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份(稅款所屬期)起按照現行規定計算扣除。」