㈠ 如何編寫房地產投資項目運行情況分析，請寫的詳細點，從哪幾個角度出發來寫。
以下例：
第一章 總 論
1.1 項目建設背景
1.2 項目名稱及項目建設單位
1.3 項目實施位置
1.4 項目建設綜合規劃指標
1.5 項目建設編制原則、依據、范圍
1.6 項目建設的可行性與必要性 .
1.7 簡單結論
第二章 市場分析及營銷戰略 ................................................................................................
2.1 區域環境 ......................................................................
2.2 呼市的宏觀經濟環境與發展分析 .............................................................................................
2.3 市場分析 .....................................................................................................................................
2.4 呼和浩特整體商業樓盤價格分析 ............................................................................................
2.5 項目SWOT分析 .......................................................................................................................
2.6 項目定位 ....................................................................................................................................
2.7 項目定價 .........................................................................................................................
2.8 營銷推廣策略 .....................................................................................................
2.9 廣告推廣策略及媒體的選擇
第三章 項目選址及建設條件 ........................................................................................................
3.1 項目的選址及用地 ...................................................................................................
3.2 項目建設條件及配套資源
第四章 工程建設方案 .......................................................................................................
4.1 本項目建設依據 ....................................................................................
4.2 本項目總體規劃 ......................................................................................
4.3 建築設計方案 .........................................................................................
4.4 結構設計方案 ...................................................................................
4.5 給、排水設計方案 .....................................................................
4.6 電氣設計方案 ..................................................................................................
4.7 暖、通方案 ..............................................................................................................
4.8 消防系統 ..................................................................................................
4.9 人防、車庫設計 ......................................................................................................
4.10 燃氣工程規劃 ....................................................................................................
4.11 交通、景觀設計
第五章 安全、節能、環境保護 .....................................
5.1 編制依據 ..................................................................................................
5.2 環境保護 ...................................................................................................
5.3 環境保護措施 ..........................................................................................
5.4 環境影響評述 .............................................................................................
5.5 污染防治措施 ......................................................................................
5.6 結論 ................................................................................................
5.7 節能 ...............................................................
5.8 安全 ............................................. ..
第六章 建設進度 ...................................................................................
建設進度和計劃安排 ...................................................................................
第七章 工程招投標 .........................................................................................
7.1 項目管理 .........................................................................................................
7.2 招投標依據 .......................................................................................................
7.3 招標范圍 ....................................................................................................
7.4 招標組織形式 ................................................................................................
7.5 招標方式 .........
第八章 工程財務分析說明 .............................................................................
8.1 編制說明 .........................................................................................
8.2 基本假設及指標選取 ................................................................................
第九章 項目工程財務分析 .................................................
9.1 工程總投資 ....................................................................................................
9.2 資金籌措及運用 ...........................................................................................
9.4 項目銷售計劃及收入 ....................................................................
9.5 項目成本利潤分析 .................................................................................
9.6 盈虧平衡分析 .......................................................................................
9.7 全部投資現金流量表 ................................................................................
9.8 項目資本金現金流量表 ..................................................................................
第十章 項目風險分析 ........................................................................
10.1 主要風險因素識別 .............................................................................
10.2 防範和降低風險措施 ...................................................................
10.3 風險分析及對策 ........................................................................
10.4 敏感性分析 ...................................................................................
第十一章 結論 ...........................................................................................
項目投資分析結論 ........................
有疑問：[email protected]
㈡ 房地產項目的投資分析
下面我給大家介紹一下房地產投資項目分析方法。我是建設部標準定額研究所李明哲，我們單位是負責國家工程標准整個的制定編制單位，房地產投資項目分析方法是建設部和我們單位編了一本房地產投資項目分析方法，還編了一本房地產開發項目經濟評價方法與案例，針對房地產開發項目在經濟層面怎麼做，下面我就簡單介紹一下。
一、 房地產投資項目或者是開發項目可行性研究適用的領域
1、房地產開發項目可以用於房地產政策的應用。
比如說我們是搞房地產拆遷是按人口補償還是面積補償，這是一個房地產的政策，可以進行可行性研究；比如說我們發展住宅性產業是按實物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建設到底是發展商品房還是經濟適用房還是最近提出的年租房，這都是我們要研究的政策。當然去年出台的物業管理也是這方面的問題。
2、可行性研究還可以用於房地產的規劃。
大家都已經知道我們國家現在有一個環境影響評價法，是去年提出的，同樣在我們房地產開發項目裡面，我們參看其他國家一些比較好的案例，我給大家簡單介紹一下。
這是法國Ladefense，這個地方在法國西部，位於凱旋門西延長線，這個門是大拱門，是1989年建成的，為紀念法國埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個建築是非常宏偉的，這是他那個台階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個大的房地產是從50年代就開始規劃，當時成立了管理委員會，管理委員會的目的就是對這個開發區進行規劃，規劃以後怎麼利用土地開發，利用房地產開發或者是整個商業區的開發，來使得這個地區整體上可持續發展。為此，1958年成立的一個委員會。這是58年當時投入規劃的一個模型。這是六十年代的。這是七十年代。這是八十年代，一直到89年這個大拱門建成整個的情況。
現在我們再來看這個現狀，等於說是40年來它的規劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什麼太大的變化，最大的變化就是在把頭地方標志性的建築物建成什麼樣，這個一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建築風格是非常獨特的這個造型。這個規劃還有一個非常的地方，大家看這個圖比較清楚一點，就是他利用這個空間，整個這條線是一個步行街，所有的交通全在地下，大家看我游標這個地方，游標這個地方實際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵，一直到這個布局。這裡面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這，地面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，
給大家舉這個例子的意思就是我們進行房地產規劃的時候，是完全可以做這么好的，這是西方國家法國人做的，我們現在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個建築物，它好象一個發布的東西，這是法國建的工業博覽館，這是有三個支點，現在還是全世界獨一無二的，可見法國人在規劃思想是比較好的，規劃也是我們可行性評估一部分。
3、還可以進行房地產投資活動，這是我們現在主要的研究內容。
項目定義投資活動就是搞項目活動，指在具體的地點和確定的時間內進行的一系列有目的、有計劃、有始有終、有資金投入、有產出的活動，是一個持續的經營。在項目評價的領域裡面，我們用到三個詞彙，一個是Appraisal，事前的評估，第二是Evaluation，事後評估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機構對你進行評估，可能大家今後在接觸有關的文獻或者是報告裡面，大家應該注意這個詞，但是美國人不是很嚴格區分Evaluation和Appraisal，對Assessment沒有爭議。
對於一般的項目分類從管理的角度有新建、改擴建和合資，這裡面都是把項目分為新建、改擴建和合資。但是這些年隨著經濟的發展，從利用資源的角度可以把項目分成新建與合資以及改擴建，因為改擴建利用原有的一些資產，新建和合資都是完全是平地起價。從經營的角度來看我們有一些項目是經營性，有一些項目是非經營性，比如說城市道路，如果不收過路費的話，那就是非經營性項目，但是如果說收錢了，過路費像原來北京五環就是經營項目，現在又變成非經營性項目。還有從產品性質的角度，我們有競爭性項目、公共項目和准公共項目，這就是從產品的性質來看。
公共項目比如說北京市政府搞的環境污染治理的一些項目，大家都受益，誰也不花錢；准公共項目就像污水處理；電視機、冰箱或者是等等都是競爭項目，按照產品性質來定的。從融資主體的角度有項目融資與企業融資；從權益資金的角度有私人投資、政府投資、混合投資；現在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合夥制；評估方式是統一的，就是利用增量的方式來評估的。
下面切入正題，我們投資任何一個項目都有投資的目的，公共建築比如說國家奧體中心，公共投資為主，同時吸納私人投資，還有國家大劇院都是國家公共建築，這些項目並不是真正為了盈利，當然也不希望靠國家養著，但是主要目的就是國威，這是一個方面。
住宅來說，經濟適用房這裡面就是私人投資加上政策優惠，對於這樣一些項目，它的目的是獲取利潤，對於政府來說它是政府政績的體現；商品房這是私人投資，這樣的項目肯定是盈利性的項目；涉外商品房肯定是以盈利為目標，絕對不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的；商廈也是私人投資，以盈利為目的，像現在搞的家樂福，那麼大的廣場，據說這個項目是國內開發商沒有資格或者是沒有得到這樣的實惠，但是這給了國外一些商業企業，它純粹是以盈利為目的。
二、 投資項目可行性研究的內容
首先研究市場，這個市場有兩個市場，一個是宏觀市場，一個是微觀市場。
宏觀市場指什麼？就是整個國家宏觀經濟，還有房地產整個宏觀的情況，像去年房地產爭論比較多，大家都是業內的人，我就不再介紹了。到我們具體的項目，那就要評估土地供給的市場，要評估一下材料的市場，要評估一下商品房銷售市場，要評估一下資本的市場。
我覺得這四個市場，就具體項目來說這四個市場恐怕都要考慮，因為你有錢買不到便宜的材料，你的利潤也實現不了，這是利潤的問題。當然還要注意投資時機的參與，大家在座都很清楚。
還有技術評價，技術評價可能一般就是通過設計院來做，或者是一些評估公司他們再聘請專業人士對我房地產項目進行評估，主要是技術方面。
環境影響評價是非常重要的東西，我們房地產項目也存在這樣的東西，時間關系不能展開。如果大家注意到我們的天安門，你們訪問天安門的網站，可以在網站上可以看到天安門的圖片，比如天安門晚霞，天安門晚霞非常漂亮，但是四十年前還有另外一張圖片，這張圖片是朝霞的天安門，現在朝霞的天安門永遠看不到了，就是因為新北京飯店超高，使得它再照這張相沒有意義了。所以我們也要注意環境影響的意義。
經濟評價這是我們主要要講的內容。還有社會評價，房地產項目社會評價，應該說現在已經提到議事日程上來，以前我們沒有很重視。最近從去年開始，建設部注意到這個問題，世界銀行也在注意到這個問題，就是說在搞房地產項目的時候，應該積極搞社會評價，為什麼？因為社會評價涉及一個非常重要的問題，就是非自願的移民，我們的房地產開發項目或者是市政項目往往要進行大面積的拆遷，使得這方面的居民非自願移民搬到其他的地方去，所以社會評價也列入到議事日程上。
風險分析大家都很重視，但是風險分析不是很容易做得很好。再就是組織機構評價，對小的一般項目沒有什麼組織機構評價，但是對於超大的項目就有組織機構評價的問題，比如說國家大劇院項目的業主，就需要組織機構評價；還有現在的奧體，2008年奧運會奧運場館的工程，這就必須對誰管理奧運會場館的工程對機構進行評價。還有就是法律框架適應性，就是你這個項目適不適合在我們國家法律允許的范圍內，有一些工業項目就存在這個問題，如果你生產的產品污染比較嚴重，那麼可能法律不允許，這就是說你要進行這些方面的評估。最後一個就是監督的指標體系，就是你這個項目從開始上的時候，就應該搞一套可以監督的指標體系，將來你的項目完了以後，你可以用你的這套監督指標體系來檢驗你的項目是否成功，所以這是非常重要的事情。
一般的投資項目都要有這些評價的內容，對於我們房地產項目來說，有一些是比較重要的，但是有一些也是可以考慮簡化，像一般的房地產商組織機構評價不一定做，環境影響評價也不一定要做。但是監督的指標體系希望每一個單位都這么做。
那麼我們可行性研究的階段是這個樣子，這張圖是從聯合國公華組織工業組織可行性研究摘錄下來，原版書有這個圖片，翻譯書沒有這個圖片。紅的是表示我們在項目推動階段所做的工作，這裡面大家可以看到高的這個地方是可行性研究和項目評估報告，這部分花的內容時間和精力是最多的，綠色是花錢花得比較多的地方，但是這個階段花錢也不少，項目識別，可行性研究，評估報告，談判和簽約，工程設計，後面就是建築、施工等等，就是整個項目周期都看到了。我們再看看國外對項目周期一般是給一個輪回的東西，從Programming開始，從機會到項目的識別，再到項目的評估，還有融資，實施以及項目評估等等方面，大家可以看到評價和評估就不是一回事了，評價就是事後評估總結經驗，為下一次項目提供經驗和教訓。
在項目周期內我們有哪些活動，首先要定可行性研究；第二就是要做項目評價；第三就是進行項目管理，可能項目管理在座都非常熟悉，也是現在非常熱門的一個學科；第四就是項目運營。這是我們在項目周期內四個最主要的工作，也是我們在座的可能比較關心的。
這是一個非常重要的觀點，希望大家在今後工作中實踐中注意到，就是不同的利益群體，它和項目是什麼關系？比如說中間是一個建築物，某一個項目，和項目有關系的都是什麼人？有政府、投資人，房地產項目肯定有政府參加，給你批地、規劃等等，開工許可證，投資人是拿錢的；還有施工企業，還有一些咨詢機構，銀行，可能現在往往大家沒有注意到的就是受影響的群體。這受影響的群體現在是不可忽視，特別是我們最近黨中央提出了以人為本這么一個指導思想，就是說你搞任何一個項目，可能有一些是受益的人，包括政府、投資人、咨詢機構、施工企業、銀行，但是對於有一些人就是受到比較大的傷害，比如說我剛才說的非自願的移民，當然我們現在政府已經考慮很多，給了很多的補償，但是很多人沒有了房子就沒有了生活來源，這些受影響的群體應該特別引起大家注意。
三、 對經濟評價怎麼進行分析
首先就是要把這個項目的目標和目的弄清楚，目標和目的放在一起好象有一點沒有什麼區別，實際上是有比較大的區別，目標是比較宏觀一點，高層次一點的東西，因為在其他的場合，因為時間比較長我會講一個邏輯框架的問題，但是現在比如說我們搞房子是為了提高人均住房平均水平，這就是從政府的角度想的，但是具體的目的可能是使某些人從原來7平方米的人均用地搬到比較遠的地方，能夠有15至20平方米的用地，這是不一樣的。這裡面有一個很嚴重的問題，就是目標市場的有效需求，什麼叫做有效需求？就是要解決誰投資的問題，誰使用的問題，誰經營的問題和誰買單的問題，關鍵是誰買單的問題，誰經營也是很關鍵的問題，這些都是我們進行可行性研究要充分注意的一些事情。還有誰受益、誰受損，廣泛來講房地產開發項目受益者是絕大部分，政府是受益人、投資人也是受益人，銀行貸款也拿利潤，施工企業也拿利潤，但是也可能銀行是受損，貸款回不來錢，還有拆遷對群眾也是受損的。
另外要分析需要什麼形式與規模的房地產，由於你們細分市場，房地產市場行話叫做細分市場。什麼樣的產出結果，就是說什麼樣的建築是高層樓房，是低層樓房，多少面積等等這些都要有；還有需要什麼樣的投入和活動，就是你需要多少資金，多少施工隊伍等等方方面面的東西都要有。
同樣你還要有一些假設的條件，就是說我想搞這個房地產項目，我必須具備哪些？哪些不是我能力所控制的事情，但是我控制的事情必須有一個假設，假設我們房地產市場是健康、平穩發展的，這是一個假設。但是也可能中央在通貨膨脹非常緊的時候，緊縮銀根，剛才我所說的假設就不成立了，所以你任何一個項目，在搞你的可行性研究的時候，對你周圍的環境要做一個基本的假設，你是在這些假設條件進行分析，如果這些假設條件不行，那麼怎麼辦？還有一些什麼補救辦法。
房地產產品的特點大家都比較熟悉。首先是不動性；單件性，一件一件生產；保值性，總是價值越來越高，除非人工拆掉；還有高價值性；產品生產的長期性；房地產開發項目它本身是開發過程的生產與投資雙重，就是開發的時候和投資兩個同時在進行。
還有一條就是投入和產出是同步，就是說我在投入的時候，就可以有產出，什麼叫做有產出？就是我們可以賣，這是任何一種產品沒有的優惠政策，你不管是彩電也好，冰箱也好，汽車也好，你在製造的過程中就可以把它賣出去，這沒有，只有房地產有這個特點，這是我們非常重要的特點。
還有第三個特點就是開發企業資產的流動性，這是一個非常重要的一點，大家知道我們房地產開發企業可能自己搞一些東西有自用的，這叫做固定資產，但是你這個東西拿出去出租和出售，它就是屬於流動資產，它不是固定資產的范圍。當然它還有一些無形的資產這都是有可能的。
所以我們開發產品的投資有三個方面組成，一個是開發產品的成本，這是出租出售的資產；第二部分就是固定資產投資，就是開發企業自己用的這一部分資產；還有無形資產和其他資產。
這是我要非常強調的一個概念，就是說我們擴大企業的東西資產是流動性，因為有一些大學寫的房地產的教科書裡面還在不停地申述房地產產業的折舊概念，希望大家注意這個問題，折舊只有固定資產才有，開發產品沒有，這是分界線評價的方法裡面規定的，這也是房地產會計制度規定的。
我們房地產開發產品另外一些特點就是投資和生產，這同時又形成了固定資產和開發成本。在開發成本中有關的稅費也是我們開發成本之一，大家要注意這個問題，這是我們方法裡面都說清楚的。房地產裡面有一個開發產品的經營成本，這個經營成本和開發成本是有區別的，開發成本是實際花的錢，每年花多少錢，但是開發的經營成本不一樣，它是房地產產品銷售出租的時候，將開發的成本按照國家和有關會計制度要求結轉的成本。
開發成本就是花多少錢就是多少，但是經營成本不是這樣，經營成本就是你收多少錢才能算多少成本，這是有比較大的區別。具體的做法是按照當期銷售收入和租金收入佔全部銷售收入和租金收入的比例，計算本期應結轉的開發產品。
我們房地產開發項目評價的類型現在基本上按經營型類型區分，有出售、出租和混合型；按用途分類有居住、商業、辦公等若干；評價有兩類評價，一類是財務評價，一類是綜合評價。綜合評價有點相當於一般項目投資項目，大家可能熟知國民經濟評價，我們稱為經濟分析，但是它主要是為一些開發區設立的，就是為國家開發區設立的。
四、 房地產開發項目經濟評價要解決一些什麼問題
首先要解決它的經濟合理性，就是這個項目合不合理開發，有沒有用處；第二要解決這個項目本身財務生存能力，財務生存能力是非常重要的事情，就是說假定你有這個項目，這個項目已經建成了，但是你有一些營運成本，營運收入，但是營運收入不足以產生足夠的利潤，但是能夠維持你這個項目繼續生存下去，這是一個最基本的生存能力，應該看看我們需要有多少營業收入才能彌補我的營運費用；清償能力，就是說能不能還款；最後才是盈利能力。就是你首先生存，第二你能還別人的款，剩下的錢才是你的盈利，任何開發商做項目都是銀行還款還上多少，然後借款還付本息之上，經營成本才能算出來起碼的價錢是多少，在這個價值之上再定高一點就是掙的錢，是這么一個邏輯。
我們還要解決一個問題就是財務的不確定性及風險，一般房地產項目，就是所謂的經濟分析或者是國民經濟評價風險我們一般不去做，一般只做財務的不確定性及風險。我們要分析的對象是什麼？是現金流量，我們分析的對象是現金流量；解決問題的理論方法是什麼？是利用資金的時間價值理論。具體做就是做折現的現金流量分析，我們的方法裡面都有規定。
如何解決問題？首先要解決發生了什麼費用，支出的多少，解決這個問題，剛才是要解決什麼問題，現在是我們來回答如何解決問題。得到了一些什麼收入，就是收入多少，交納了什麼稅金，這些稅金又支出了多少；建設資金從哪來；借貸的資金從哪來，一個是權益資金從哪來，另外一個是借貸資金從哪來；另外就是借貸資金如何償還，能獲得多少盈利，同時要有別風險因素。以上所有的現金流入和流出都有發生時間的問題，首先我前面說的四項是解決識別我的現金流入和流出的問題，識別法，最突出就是有哪些東西，而且有多少量發生在什麼時間，是需要解決這些問題。
現在我們就要解決現金流出。都有哪些現金流出？就是有土地成本，土地改進成本，土地改進成本是什麼東西？土地成本主要是因為你土地來源不一樣，你成本就不一樣，有的是原來政府批的，或者是受讓的，從別的人那裡買來的，還有就是投標的，還有合作的，所以每一個項目的土地成本不一樣；土地改進的成本就是幾通一平等等土地改進的成本。還有土地上的改進成本，還有市場開發成本，開發資金成本，運營費用，還有所得稅和土地增值稅，有消息說土地增值稅將來會變成物業稅。就是說我們的現金流出大概是這些東西。
開發建設投資所含各項費用有土地費用、前期工程費用，基礎設施建設費用，建築安裝工程費用，公共配套設施建設費用，開發間接費用，財務費用，管理費用，銷售費用，開發期間稅費以及不可預見費等等，這些費用文件裡面都有規定。
還有一個是我要花多少錢，另外要解決錢從哪來，就是資金來源和結構的問題。首先就是資本金，國家規定任何一個項目資本金，這個資本金就是必須和開發商、有關批准單位說清楚的事情，當然資本金現在沒有辦法規定，弄清楚你的資本金真正從你自己家裡的錢掏出來的，還是問銀行借的，但是你可以從甲銀行借的錢作為我自己的資本金，然後再到另外一個乙地方去進行投資，但是資本金是必須有的。
另外預售收入，還有借貸、債券，這是資金的來源；還有一個資金的來源，實際上是施工企業的貸款，就是施工企業墊資，但是從我們國家的規定來說，這是不合法的行為，實際過程中是有這一點，但是方法沒有規定這一點，就沒有用；資金的使用計劃要弄清楚。
開發項目收入有售房款，租金、熟地出讓價款、配套設施出售收入這么四項，自營收入就是你自己經營的部分，比如說蓋個商場自己經營這是自營收入，這裡面也要列清楚租售計劃，售房類型、時間、價格、數量等等，售樓的經營方式等等。
㈢ 房地產投資項目分析方法
一、房地產投資項目或者是開發項目可行性研究適用的領域
1、房地產開發項目可以用於房地產政策的應用。比如說我們搞房地產拆遷是按人口補償還是按面積補償，這是一個房地產的政策，可以進行可行性研究；比如說我們發展住宅性產業是按實物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建築到底是發展商品房還是經濟適用房還是最近提出的年租房，這都是我們研究的政策。當然去年出台的物業管理的問題也是這方面。
2、可行性研究還可以用於房地產的規劃。大家都已經知道我們國家現在有一個環境影響評價法，是去年提出的，同樣在我們房地產開發項目裡面，我們有其他國家一些比較好的案例，我給大家簡單介紹一下。法國Ladefense這個地方，處於法國西部，位於凱旋門西延長線，這個門是大拱門，是1989年建成的，為紀念法國埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個建築是非常宏偉的，這是他那個台階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個大的房地產是從50年代就開始規劃，當時成立了管理委員會，管理委員會的目的就是對這個開發區進行規劃，規劃以後怎麼利用土地開發，利用房地產開發或者是整個商業區的開發，來使得我們這個地區可持續發展，1958年成立的一個委員會，這是58年當時投入規劃的一個模型。這是六十年代的，還是七十年代，還是八十年代，一直到89年這個大拱門建成整個的情況。現在我們再來看這個東西等於說是40年它的規劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什麼太大的變化，最大的變化就是在把地方標志性的建築物建成什麼樣，這個一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建築風格是非常獨特的。這個規劃還有一個非常的地方，大家看這個圖比較清楚一點，就是他利用這個空間，整個這條線是一個步行街，所有的交通全在地下，大家看我游標這個地方，游標這個地方實際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵，一直到這個布局，這裡面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這，面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，給大家舉這個例子的意思就是我們進行房地產規劃的時候，是完全可以做這么好的，這是西方國家法國人做的，我們現在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個建築物，它好象一個發布的東西，這是法國建的工業博覽館，這是有三個支點，現在還是全世界獨一無二的，可見法國人在規劃思想是比較好的，規劃也是我們可行性評估一部分。
3、還可以進行房地產投資活動，這是我們現在會主要的研究內容。項目定義投資活動就是搞項目活動，指在具體的地點和確定的時間內進行的一系列有目的、有計劃、有始有終、有資金投入、有產出的活動，不是一個持續的經營。在項目評價的領域裡面，我們用到三個詞彙，一個是Appraisal事前的評估，第二是Evaluation，事後評估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機構對你進行評估，可能大家今後在接觸有關的文獻或者是報告裡面，大家應該注意這個詞，但是美國人不是很嚴格區分Evaluation和Appraisal，對Assessment沒有爭議。
對於一般的項目分類從管理的角度來講有新建、改擴建和合資，這裡面都是把項目分為新建、改擴建和合資。但是這些年隨著經濟的發展，從利用資源的角度可以把項目分成新建與合資以及改擴建，因為改擴建利用原有的一些資產，新建和合資都是完全是平地起價。從經營的角度來看我們有一些項目是經營性，有一些項目是非經營性，比如說城市道路，如果不收過橋費的話，那就是非經營性項目，但是如果說收錢了，過橋費像原來北京五環就是經營項目，現在又變成非經營性項目。還有從產品性質的角度，我們有競爭性項目、公共項目和准公共項目，這就是從產品的性質來看。公共項目比如說北京市政府搞的環境污染治理的一些項目，大家都受益，誰也不花錢；准公共項目就像污水處理；電視機、冰箱或者是等等都是競爭項目，按照產品性質來定的。從融資主體的角度有項目融資與企業融資；從權益資金的角度有私人投資、政府投資、混合投資；現在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合夥制；評估方式是統一的，就是利用增量的方式來評估的。
下面切入整體，我們投資任何一個項目都有投資的目的，公共建築比如說國家奧體中心，公共投資為主，同時吸納私人投資，還有國家大劇院都是國家公共建築，這些項目並不是真正為了盈利，當然不希望靠國家養著，但是主要目的就是國威，這是一個方面。
就住宅來說經濟適用房這裡面就是私人投資加上政策優惠，對於這樣一些項目，它的目的是獲取利潤，對於政府來說它是政府政績的體現；商品房這是私人投資，這樣的項目肯定是盈利性的項目；涉外商品房肯定是以盈利為目標，絕對不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的；商廈也是私人投資，以盈利為目的，像現在搞的家樂福，那麼大的廣場，據說這個項目是國內開發商沒有資格或者是得不到這樣的實惠，但是這給了國外一些商業企業，它純粹是以盈利為目的。
二、投資項目可行性研究的內容
首先研究市場，這個市場有兩個市場，一個是宏觀市場，一個是微觀市場。宏觀市場指什麼？就是整個國家宏觀經濟，還有房地產整個宏觀的情況，像去年房地產爭論比較多，大家都是業內的人，我就不再介紹了。到我們具體的項目，那就要評估土地供給的市場，要評估一下材料的市場，要評估一下商品房銷售市場，要評估一下資本的市場，我覺得這四個市場，就是我具體項目來說這四個市場恐怕也要考慮，因為你有錢買不到便宜的材料，你的利潤也實現不了，這是利潤的問題。當然還要注意投資時機的參與，大家都很清楚。還有技術評價，技術評價可能一般就是通過設計院來做，或者是一些評估公司他們再聘請專業人士對我房地產項目進行評估，主要是技術方面。環境影響評價是非常重要的東西，我們房地產項目也存在這樣的東西，時間關系不能展開。如果大家注意到我們天安門，你們訪問天安門的網站，可以在網站上可以看到天安門的圖片，就是天安門晚霞，天安門晚霞非常漂亮，但是四十年前還有另外一張圖片，這張圖片是朝霞的天安門，現在朝霞的天安門永遠看不到了，就是因為新北京飯店超高，使得它再照這張相沒有意義了。所以我們也要注意環境影響的意義。經濟評價這是我們主要要講的內容。還有社會評價，房地產項目社會評價，應該說現在已經提到議事日程上來，以前我們沒有很重視。最近從去年開始，建設部注意到這個問題，世界銀行也在注意到這個問題，就是說在搞房地產項目的時候，應該積極搞社會評價，為什麼？因為社會評價涉及一個非常重要的問題，就是非自願的移民，我們的房地產開發項目或者是市政項目往往要進行大方面的拆遷，使得這方面的居民非自願移民搬到其他的地方去，所以社會評價也列入到議事日程上。風險分析大家都很重視，但是風險分析不是很容易做得很好。再就是組織機構評價，對一般小的項目沒有什麼組織機構評價，但是對於超大的項目就有組織機構評價的問題，比如說國家大劇院項目的業主，就需要組織機構評價；還有現在的奧體，2008年奧運會奧運場館的工程，這就必須對誰管理奧運會場館的工程對機構進行評價。還有就是法律框架適應性，就是你這個項目適不適合在我們國家法律允許的范圍內，當然房地產項目不大存在，但是有一些工業項目就存在這個問題，如果你生產的產品污染比較嚴重，那麼可能法律不允許，這就是說你要進行這些方面的評估。最後一個就是監督的指標體系，就是你這個項目從開始上的時候，就應該搞一套可以監督的指標體系，將來你的項目完了以後，你可以用你的這套監督指標體系來檢驗你的項目是否成功，所以這是非常重要的事情。
一般的投資項目都要有這些評價的內容，對於我們房地產項目來說，有一些是比較重要的，但是有一些也是可以考慮簡化，像一般的房地產商組織機構評價不一定做，環境影響評價也不一定要做。但是監督的指標體系希望每一個單位都這么做。
那麼我們可行性研究的階段是這個樣子，這張圖是從聯合國公華組織工業組織可行性研究摘錄下來，原版書有這個圖片，翻譯書沒有這個圖片。紅的是表示我們在項目推動階段所做的工作，這裡面大家可以看到高高這個地方是可行性研究和項目評估報告，這部分花的內容時間和精力是最多的，綠色是花錢花得比較多的地方，但是這個階段花錢也不少，項目識別，預可行性研究，可行性研究，評估報告，談判和簽約，工程設計，後面就是建築、施工等等，就是整個項目周期都看到了。我們再看看國外對項目周期一般是給一個輪回的東西，從Programming開始，從機會到項目的識別，再到項目的評估，還有融資，實施以及項目評估等等方面，大家可以看到評價和評估詞就不一樣了，評價就是事後評估總結經驗，為下一次項目提供經驗和教訓。
在項目周期內我們有哪些活動，首先要定可行性研究；第二就是要做項目評價；第三就是進行項目管理，可能項目管理在座都非常熟悉，也是現在非常熱門的一個學科；第四就是項目運營。這是我們在項目周期內四個最主要的工作，前面我們在座的可能比較關心。
這是一個非常重要的觀點，希望大家在今後工作中實踐中注意到，就是不同的利益群體，它和項目是什麼關系？比如說中間是一個建築物，某一個項目，和項目有關系的都是什麼人？有政府、投資人，房地產項目肯定有政府參加，給你批地、規劃等等，開工許可證，投資人是拿錢的；還有施工企業，還有一些咨詢機構，銀行，可能現在往往大家沒有注意到的就是受影響的群體。這受影響的群體現在是不可忽視，特別是我們最近黨中央提出了以人為本這么一個指導思想，就是說你搞任何一個項目，可能有一些是受益的人，包括政府、投資人、咨詢機構、施工企業、銀行都是我要從這個企業拿錢的，但是對於有一些人就是受到比較大的傷害，比如說我剛才說的非自願的移民，當然我們現在政府已經考慮很多，給了很多的補償，但是很多人沒有了房子就沒有了生活來源這些受影響的群體應該特別引起大家注意。
㈣ 房地產項目的投資分析報告怎樣寫
可行性報告
XX項目
XXXX有限公司
二〇一二年八月
XXXX二期項目可行性報告
一、公司概況
XXXX有限公司成立於20XX年X月X日，注冊資本XXXX萬元，XX投資XX萬元，佔XX%，XX投資XX萬元，佔XX%。從事房地產開發業務，資質等級為房地產XX。XXXX與XXXX分別是XXXX集團有限公司和XXXX集團有限公司的股東之一。XXXX集團有限公司成立於20XX年，注冊資本金XX億元，是一家集XXXXXXXXX等於一體的現代化綜合性企業集團，旗下有XXXX、XXXX。
集團公司堅持「質量為本，安全第一」的企業宗旨，自XX年成立至今集團公司一「XXXXXX重點企業」，榮獲「AAA」級資信證書、「全國AAA級信用示範單位」等信譽。
二、 公司代表項目——XXXX大廈寫字樓項目簡介
XXXX有限公司目前開發完成的「XXXX大廈」項目位於城市的主幹道中山路上，XXXX大廈以XX米、XX層卓越高度成就未來核心地表風景。
在規劃上——XXXX大廈引入「XX」理念，……
在景觀上——XXXX大廈的超前規劃……
在設計上——XXXX大廈採用商務辦公空間的模塊化設計，……
在配置上——XXXX大廈布置XX組電梯，東側X部電梯。西側……
在效益上——作為品牌，XXXX大廈首次把國際上流行的「寫字樓生態景觀概念」引入XX……目前銷售率已達85%以上，預計整個項目可實現利潤XXXXX萬以上。
三、 XXXX二期項目介紹
（一）、項目背景優勢
1、地理環境優勢
項目處在中國……
2、交通優勢
項目處於……
3、經濟環境優勢
（二）、地塊情況
從地塊本身情況來看，位置位於……西側，XXXX二期項目與XX地塊相接，周邊條件相對成熟，與……項目僅一路之隔，無論從地塊本身還是從地段環境來看，項目的參照性較大，成熟度較高。
（三）、項目基本參數
（1）用地面積：
（2）用地性質：商住用地
（3）容積率：XX
（4）建築密度：
（5）綠地率：
（6）出讓年限：XX年
（7）其中住宅面積不大於XX%，商業面積不大於XX%
（四）、項目初步規劃
根據設計院初步排定的方案來做經濟測算，容積率相應做了一定的下降，……
Ø 商業……
Ø 車位……
Ø 土地成本為：XXX萬元/畝；
住宅預計銷售均價XXXX元/㎡，商業均價XXXX元/㎡，車位均價XXXXX元/個；
大致經濟指標如下：
總建築面積：其中：
地上建築面積： 1、住宅：2、商業3、物業4地下室
（五）、項目施工進度安排
（六）、與同類項目比較分析
（七）、項目資金來源與資金用途分析
1、項目資金來源
項目開發成本需求資金
注冊資金：
股東投入：
銀行貸款：
2、項目資金用途
詳見項目經濟效益測算成本部分。
（八）項目經濟效益測算
項目可行性分析測算：
1、 成本部分
①、土地成本：
②、前期成本：
③、配套成本：
④、建安費用：
⑤、銷售費用：
⑥、管理費用
⑦、財務費用
⑧、稅收費用：
收入部分：
2、 項目靜態收益
開發成本：
總成本合計（稅前）總銷售收入合計：稅前收益：稅後收益：
成本稅後利潤率：
（九）項目還款能力分析：
（十）項目綜合結論：
從以上分析可以看出，經過對本項目財務分析得出結論：二期投資回報率較好，凈利潤萬元，投資回報率達到40%以上，開發周期年左右，銷售周期年左右。可見，XXXX二期項目具有良好的投資性，非常適合投資開發。
XXXX有限公司
20XX年X月X日
㈤ 房地產項目投資分析報告怎麼寫啊
幫你找的一個關於 房地產投資的分析報專告屬 網址
http://wenku..com/view/60d53eea551810a6f52486de.html
㈥ 如何寫房地產開發項目可行性研究報告(以租賃形式收回投資)
「￥￥花園」
房地產開發項目
可
行
性
研
究
報
告
編制單位：**￥￥房地產開發有限公司
編制時間： 二OO五年二月十六日
摘 要
「￥￥花園」 項目位於**市涪城區躍進路北段與待建的規劃道路的交叉口，綠線佔地面積10008.4平方米（約15.01畝），地塊西面北面臨街（躍進北路及待建的高水中路），沿躍進北路臨街面地塊長約98米，臨高水中路地塊長約80米，項目地塊呈矩形。項目北面為聖水二隊居民點，南面臨街面為一層臨時小門面，東面為規劃中的涪城區區政府辦公用地，西面為規劃中的高水中學。www.word98.com中國文案網
「￥￥花園」（下簡稱：本項目）擬規劃設計的主要經濟技術指標如下：小區總規劃綠線用地10008.4平方米（約15.01畝），規劃設計總建築面積 約20000平方米，其中底層商業鋪面建築面積約1500平方米，二層商業建築面積約1500平方米，住宅建築面積17000平方米，住戶暫定170戶，綠化面積為3500平方米（其中中心綠地面積為2000平方米），建築密度為35.33％，容積率2.0，綠化率為35％。
「￥￥花園」擬計劃於2005年5月起著手項目規劃及前期報建工作，於2005年12月開始動工建設，項目建設總工期約12個月，預計於2006年6月進入項目預售期，其銷售周期約12個月。其項目總投資（含土地成本及銀行利息為人民幣960萬元）人民幣2696.11萬元，項目預計總銷售收入人民幣3226萬元，項目預計稅後利潤總額為人民幣312.14萬元。自項目獲准銷售開始起，擬計劃將當月銷售款的部分用於銀行還貸，部分作為項目開發資金回投入項目後期工程，預計將於2007年2月將完成土地抵押貸款清算工作。
目 錄
1、項目概況……………………………………………………………………04
2、開發項目用地的現狀調查及動遷安置……………………………………04
3、市場分析和項目定位………………………………………………………05
4、規劃發展建議………………………………………………………………22
5、資源供給……………………………………………………………………24
6、項目開發組織機構、管理費用的研究……………………………………24
7、開發建設計劃………………………………………………………………25
8、項目資金來源及經濟分析…………………………………………………26
9、結論及建議…………………………………………………………………27
一、項目概況：
1、項目名稱：「￥￥花園」
開發建設單位：**￥￥房地產開發有限公司
2、項目地理位置：本項目位於**市涪城區躍進北路與高水中路交叉口，項目北面為聖水二隊居民點，其他幾面為待建設用地。
3、項目周邊的環境狀況：本項目所在區域在「花園•星河灣」、「小島春天花園」等大型樓盤的帶動下，已逐步形成了一個比較成熟的居住區，2005年政府將進一步規范土地市場化的管理，城市土地供應更加緊缺，開發投資商的市場准入難度進一步加大，在2005年下半年到2006年將出現更多的市場空間，本項目在相鄰的中房即將開發的100餘畝大盤的進一步拉動下，作為一個小型精品樓盤於2005年底或2006年初動工建設並於2006年下半年進行銷售，其時機比較適宜。
4、項目性質及主要特點：本項目土地規劃為商業、居住用地，其項目用地較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約170米長。項目西面（躍進北路對面）為規劃中的高水中學，東面相隔的是規劃中的涪城區政府辦公用地。並處於「花園•星河灣」和「小島春天花園」兩大樓盤之間。
二、開發項目用地的現狀調查及動遷安置：
1、土地調查：本項目用地由兩宗土地構成，其土地證面積總和為7813.21平方米（約11.72畝），均屬商業、居住用地，使用單位均為**￥￥房地產開發有限公司。
2、拆遷調查：本項目土地使用權屬**￥￥房地產開發有限公司，其地塊上臨時出租門面及出租倉房產權均屬￥￥公司，不存在大的拆遷難的問題。
3、市政基礎配套設施調查：本項目地塊上有倉房（租賃站），其施工水電問題可在此基礎上解決，同時項目兩面臨市政道路，其雨污排放及燃氣、電力、電訊等設施均可就近接入。
4、地塊交通條件調查：本項目周邊的市政路網正逐步完善，隨著花園、中房、小島等幾個大房產公司在本項目周邊進行開發帶動，將極大地促進政府對該區域的市政配套設施建設及完善。36路公交車從項目前躍進北路經過，6路、27路、39路公交線路從旁經停，平政長途汽車站相距咫尺，出行非常方便。
三、市場分析和項目定位：
一）、市場分析：
1、2004年**市房地產市場供給現狀分析：
1）、由於國家宏觀調控因素，房地產投資出現減少狀態。2004年**市房地產開發投資額為人民幣229122萬元，同比2003年減少人民幣93408.16萬元，負增長率為28.96％。
2）、2004年商品房施工面積2026744平方米（其中：本年新開工面積1219914平方米），施工面積比2003年減少565874平方米，負增長率22％。從施工面積構成看，其中住宅仍佔主導地位，為1686960平方米，12270套，但比2003年所佔比重下降6.3個百分點，為83％。
2004年普通商品房施工面積為1089694平方米，8483套，佔住宅施工面積總量65％，同比2003年減少560367平方米。電梯公寓施工面積460800平方米，2891套，同比2003年減少143458平方米，846套。經濟適用房施工面積54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，減少93套。別墅施工面積為81532平方米，286套（幢），同比2003年減少106773平方米，402套（幢）。
從表四圖例中看出，因國家宏觀調控，我市房地產投資趨勢減緩，但投資結構發生變化較大。
2003年**市住宅投資所佔比重為89%，2004年住宅投資下降至83%，非住宅投資中商業用房比重上升較快，由2003年7.8%上升至2004年15%對我市投資結構是否協調發展產生了較大影響。
3）、商品房竣工面積1509222平方米，比上年增長22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年負增長5%；商品用房竣工面積245957平方米，比上年增長495%；寫字間竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面積20673平方米，比上年負增35%。
4）、商品房進入市場情況：
2004年，**市商品房市場進入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年減少464296平方米，負增長為28%。其中：商品住宅進入市場
表五：**市2004年商品房竣工面積（按用途分）
類型 合計 住宅 商業用房 寫字間 其他
2003年 1476069 1298810 121774 23325 32181
2004年 1509222 1229704 245957 12938 20673
同比增加 2.2% -5% 49.5% -44% -35%
所佔比例 81% 17% 0.8% 1.2%
註：所佔比例為2004年各類用途竣工商品房總面積比例
980813平方米，7746套，占商品房進入市場總量82%左右，比上年投入總量減少93%；商業用房投入市場信息69893平方米，占商品房投入市場總量度4%左右，比上年投入總量減少93%；商業用房投入市場169893平方米，占商品房總量14%左右，其他用房市場信息投入38369平方米，占商品房投入市場總量4%左右。
表八：2004年商品房市場投放情況表：
年份 合計 商業 其他
合計 普通住宅 電梯公寓 別墅 經濟適用房
套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2
2003年 1656797 10340 1511902 7497 947925 2208 366656 628 168231 29090 144895 138592 6303
2004年 1192501 7746 980813 5446 726004 1453 192065 141 36269 406 29882 169893 38369
同比增加 -28% -35% -23% -47% -78% -79% 18% 83%
所佔比重 82% 74% 19% 4% 3% 14% 4%
註：1、所佔比重為2004年數據 2、普通住宅、電梯、別墅、經濟房所佔比重為住宅類；商業、其他所佔比重為商品房總面積比重
從2004年商品房市場投入走勢看，2003年商品房市場投入系高峰期，該峰值一直延續到2004年一季度。從2004年二季度開始，我市房地產受國家調控影響，市場投入量逐漸減少，至12月底為最低端。
2、2004年**市房地產市場需求現狀分析：
2004年，**市房地產市場需求總量大於2003年，房地產市場依然火爆，市場呈現一片繁榮現象，但受銀行信貸規模收縮影響，2004年下半年商品房銷售有所下降，2004年上半年商品房銷售面積為974545平方米，佔全年商品房銷售總面積66%；下半年銷售商品房為507094平方米。佔全年銷售總面積34%。
1）、2004年，**市商品房銷售1481639平方米，銷售金額237173萬元，分別比上年增加113464平方米，49133萬元。增長率分別為7.6%、20%。
表十：2004年商品房銷售面積情況：
年份 合計
m2 合計 普通住宅 電梯公寓 經濟適用房 別墅 商業m2 寫字間m2 其他m2
m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套
2003 1368175 1322841 9797 849274 6655 350634 2186 69201 797 53732 159 86074 4239 8752
2004 1481639 1375390 10450 958683 7243 291541 2010 64741 688 60425 209 101041 501 4707
2004年，商品住宅銷售1375390平方米，10150套，銷售金額189865萬元，比上年分別增加106280平方米、521套、39663萬元。增漲率為7.7%、5%、21%。
2）、2004年住房二級市場日趨活躍，截止12月，累計完成二手房交易2539件，成交面積31.8萬平方米，成交金額3.16億元，分別比上年增長62.1%、88.1%、42.8%；其增長速度遠遠高於一級市場，成為房地產市場新的增長點。
3）、消費者購成情況
隨著**市城市化進程加快，**城市居住環境及商品房小區環境的美化，**市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來越成為我市住房消費的主力軍，外地人與本地人購房數比例差距逐漸縮小，2004年，外地人購買商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。
表十七：消費者購成比例：
年份
銷售人群 2001年 占總
量比 2002年 占總
量比 2003年 占總
量比 2004年 占總
量比
本地人m2 624605 83.5％ 961418 79.5％ 1100210 79.2％ 1006803 68％
外地人m2 123880 16.5％ 262754 21.5％ 289320 20.8％ 474836 32％
表十八：外地人購商品房情況 按用途分類：
合計m2 普通商品住房 電梯公寓 別墅 辦公m2 商業m2 其他m2
m2 套 m2 套 m2 套
474836 348983 2178 79539 605 23348 71 597 2 716
4）、商品房銷售價格情況
2004年，**市商品房銷售平均價格為每平方米1794元，（按套內面積計算，下同）其中：普通商品住房1447.76元/ m2，電梯公寓2103.55元/ m2，別墅1937.48元/ m2，商業用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。
從上列表中反映出，**市房地產商品房價格穩中有升，總體呈列小幅波浪走勢，2004年普通商品房平均價格比上年增加120.26元/平方米，電梯公寓比上年增加121.35元/平方米。
5）、不同戶型商品房銷售情況分析：
從表二十二至二十四所列數據看出，2004年每套90-130平方米范圍內仍然是人們購買的主要對象，每套90平方米以下從2003年的25%上升到達29.27%，比上的上漲4.27個百分點，而每套130平方米以上面積下降2.19%。說明小戶型購買者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量從2003年的27%下降為2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量從35%上升為2004年的50.4%，呈現出戶型變小，單價上升的勢態，但總套價2004年同上年相比卻變化不大。
3、2004年**市商品房空置情況：
2004年**市商品房空置面積445491平方米，比上年減少67311平方米，負增長率為13%。其中，一年以內商品房空置面積為355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面積為90356平方米，住宅288套。
表二十五：2004年商品房空置面分段表
一年以內空置
合計 合計 住宅 商業 寫字 其他
m2 套 普通住房 電梯 經適房 別墅
355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568
161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104
比例 75% 61% 23% 6% 10% 22.4% 1% 1.6%
一年以上空置
合計 合計 住宅 商業 寫字 其他
m2 套 普通住房 電梯 經適房 別墅
90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104
29718 195 16527 93
比例 52% 64% 36% 41% 1.3% 6.7%
註：普通住宅、電梯公寓、經適房、別墅揚佔比重為住宅類所佔比重
2004年**市商品房空置面積總量占商品房竣工面積的29%，比上年減少5.7%，其中一年以上空置面積90356平方米，比上年減少7.63%。雖然商品房空置面積比上年減少，但2004年下半年增加68114平方米，增長比率為18%。
4、2004年**市房地產市場發展特點：
1）、房地產開發投資增幅減緩：
**市2004年房地產開發投資22.9億元，比上年減少9.3億元，施工面積2026744平方米，比上年減少565874平方米，增長。分別比上年減少28%、22%。尤其是下半年，房地產市場投入量進一步趨緩，據統計，2004年上半年商品房市場投入面積707228平方米，下半年商品房市場投入面積485273平方米，上半年與下半年投放量比重分別59.3% 、40.7% 。
2）、房價基本平穩：
幾年來，**的商品房價格一直沒有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮動。每年上升比例不超過10%，一直保持平穩發展。
3）、商品房銷售上漲速度較快，但下半年銷售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，**市商品房銷售出現前所未有的上升趨勢。僅2004年上半年商品房銷售面積已達到97454平方米，銷售金額14億多元，但2004年下半年商品房銷售趨緩，只銷售商品房507094平方米，銷售金額9億多元。
4）、商業用房投資勢頭強勁
2004年，**商業地產呈現出強勁的投資勢頭，萬向裝飾建材城、花園市場三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽商業城等一批項目陸續投入市場，天晨愛喜•嘉年華、東辰•新天地、四川綿州汽車配件市場等一批項目也已開始或即將開始動工。據統計，2004年我市商業用房在建施工面積達308766平方米，同比上年增加106237平方米。佔全年在建商品房施工面積15%，比上年增加7.2%。
5）、二手房市場增長較快，連動商品房市場銷售快速增長。
衡量一個城市房地產是否健康穩定發展，二手房市場是否火爆是一個重要標志。2004年，**二手房市場已開始步入高發展期，本年同比上年增長88.1%，快速上漲極大地拉動了商品房市場。
6）、外來人口購房成為我市房地產市場的主力軍。外來人口購買我市商品房，近三年來增長速度不斷加快，2001年外來人口購商品房123880平方米，2002年購商品房262745平方米，2003年購商品房267965平方米，2004年達到474836平方米，同本地人購房比例為32%、68%。外來人口購買商品房極大地促進了我市商品房市場的發展。為城市經濟快速增長做出了貢獻。
7）、小戶型商品房開始受到市場青睞，受到開發商、消費者追捧。
5、2004年**市房地產市場存在問題：
1）、土地價格的快速增漲與商品房價格的穩步發展形成了明顯的
矛盾。近幾年來，我市土地市場價格上升幅度極大，尤其是實行土地供給體制改變後，競拍價格一路走高，對商品房成本產生了極大的影響，帶來了極大的銷售風險。而商品房價格由於市場供求關系比較寬裕，商品房價格一直處於平緩的上升趨勢，為了消化土地價格上升所佔用成本的比重，開發商只能採取住宅保本或微虧，用提高營業用房售價來賺錢，長持下去，將會對**商業房產帶來極為不利的影響。
2）、原材料價格波動的不確定性加大了房地產市場的風險。房地產業上游產品如鋼鐵、水泥、煤、電等價格上漲，對房地產市場影響甚大。如2004年下半年頁岩磚由0.14元/匹漲至0.21元/匹，致使商品房成本每平方米上漲15元左右。
3）、受國家宏觀調控影響，**市房地產開發投資、銷售在2004年下半年受到明顯影響，出現減緩趨勢。尤其是銀行實行緊縮政策，提高存款准備金利率，將房地產開發項目資本金提高15個百分點，使房地產開發企業貸款受到限制。
4）、商品房開發結構性矛盾仍然存在，影響房地產市場發展。2004年我市商品房開發中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業用房對房地產市場容量造成了一定的壓力。
6、2005年**市房地產市場預測：
1）、**市經濟的持續發展，為房產業的持續發展提供了保證。但是，
由於近年**國民經濟GPP增漲速度放慢，將會影響到房地產市場。從目前市場調查情況看，2005年可能投入市場項目30多個，投入市場面積140多萬平方米。但我市商品房銷售市場卻在2004年下半年出現回落，有可能出現新的供應大於需求矛盾。
2）、政府對土地調控度加強，拍賣土地競投現象將繼續出現。經營性
土地供應將得到進一下控制，政府調控與市場調節互補效應逐步顯現。經過政府對閑置土地的清理，一些規模不斷做大，運營效益不斷提高的房地產開發企業，手中囤積的土地數量開始下降，市場上的需求已開始逐漸凸現，招標、拍賣土地競爭激烈的現象將繼續出現，而且絕大多數會是在大型開發企業之間竟價。
3）、2005年商品房價格預計將保持相對平衡，但應有一定升幅。**
市房地產市場經過多年發展，市場化程度較高，開發商的開發行為和購房者的消費行為都趨天理智與成熟。房價穩中有升應該是2005年總趨勢。2005年總體上供給大於需求，仍屬買方市場。一方面，在整體環境和配套設施上有較大優勢、產品質量上升，地段優越的優質樓盤，市場價格將有一定的上升空間。另一方面，一些自身素質差，規劃設計欠佳，推盤周期較長的項目，價格則會下降。
4）、二手房屋市場交易將繼續保持暢旺：
98年以來，**市實施住房私有化後，又出台了一系列促進住房改革
制度的政策，使二手房市場日趨活躍，尤其是2002年開始實施的住房貨幣化補帖制度，更加促使二手房市場的發展。從2003年開始，其效果更加明顯，預計2005年二手房市場將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將推動商品房市場的發展。
5）、外來人口購房將進一步擴展，繼續支撐**市房地產市場的繁榮。但隨著**市城市幅射力的減弱，周邊城市競爭力的加強。需要採取更有力的措施推廣**城市品牌，吸引外來人口購買商品房。
二）、項目市場定位：
1、項目周邊類比競爭樓盤市場調研：
為了進一步了解聖水片區房地產開發項目的整體情況，為「￥￥花園」項目開發提供數據、信息支持，而對該區域樓盤進行了市場調查，選取「花園•星河灣二期（星河聖景）」、「金達小區」、「青清怡苑」、「隨園新村二期」、「山水姻緣」等樓盤作為樣本進行對比分析，情況如下：
項目周邊類比競爭樓盤基本資料：
1）、商業部分
①、花園「星河灣」一期（臨街或小區內底層門面）：
該項目僅一期有門面，項目位於躍進北路末段。門面進深約為9m～16m，開間約為3.6m～6.9m，建築面積銷售單價為3500元/㎡，銷售情況比較好，尤其內街門面銷售基本告罄。
②、金達小區（臨長虹大道及待建城市道路的底層門面待出售）：
該項目位於躍進北路，在本項目及「星河灣」之間。臨躍進北路底層門面進深約11 m左右），開間約為3.3m、3.9m，門面建築面積銷售單價為4500元/㎡左右，該部分門面已銷售完。臨長虹大道及待建城市規劃道路的門面現未向社會公開發售，待周邊環境配套設施形成後在對外銷售。
③、青清怡苑（兩層門面）：
該項目位於躍進北路，在本項目斜對面。該項目門面進深約為10.2m，開間為2.6m 、3.6m、4.5m等。現余兩套面積大於50㎡的門面未售，其門面建築面積銷售單價為5000元/㎡（優惠後銷售價）。二樓門面以建築面積2800元/㎡被個人全端。
④、山水姻緣（兩層門面）：
該項目位於高水南路與躍進北路的交叉口，在青清怡苑項目正對面。該項目臨街一、二層為進深17和19米的大門面，每個門面面寬大概在6米左右，其一層門面建築面積銷售均價在6000元/㎡，二樓門面建築面積銷售均價在2600元/㎡。本項目才取得預售資格，具體銷售情況需進一步調查。
由此可見，該區域門面單價總體來說不是太高，根據**市現有商業地產開發前景來說，該區域在幾個高檔樓盤的帶動下，以及市政配套設施的進一步完善，只要項目門面面積適中，其門面銷售單價有很大的提升潛力。
2）、住宅
①、花園「星河灣」二期（2F～7F）：
花園「星河灣」小區全部完成後，小區共有住宅2000餘套，一期總體銷售情況比較好，二期於1月15日正式預售。二期單套建築面積最小約為89㎡（兩室兩廳單衛雙陽台），僅兩幢樓共96套，銷售情況較好，一期類似該戶型約140套已銷售完。二期項目中最小的小三室戶型面積約為110㎡。躍層最小建築面積為156㎡、二期住宅正式預售前建築面積銷售價格如下：1F：1406元/㎡；2F、5F：1477元/㎡；3F、4F：1548元/㎡；6-7F（躍層）：1450元/㎡。小區配套費僅燃氣入戶費3610元/戶，物管費為0.45元/㎡。
②、金達小區（1F～7F）：
該項目住宅建築面積分布為：項目主要以兩室戶型為主。兩室兩廳單衛單陽台有89㎡、91㎡、96㎡；兩室兩廳雙衛雙陽台：119㎡；三室兩廳雙衛單陽台：112㎡、127㎡；三室兩廳雙衛雙陽台：122㎡；三室兩廳雙衛四陽台：140㎡，沒有兩室兩廳等小戶型。根據該項目售樓部樓盤銷售進度表分布來看，住宅僅建築面積91㎡左右的小兩室兩廳戶型銷售形式較好。其大戶型銷售形勢不是很好。
http://sucai.word98.com/web/class/35.html