投資性房地產稅收折舊如何處理

A. 投資性房地產折舊是怎麼樣

《企業會計准則第3號投資性房地產》第十一條規定：「採用公允價值模式計版量的，不對投資性房權地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當前損益。
採用成本模式對投資性房地產計提折舊與固定資產計提折舊方法相同。

B. 投資性房地產按公允價值計量，在所得稅匯算清繳時，可計提折舊，想知道下這條款出自哪裡

沒有具體文件，只有國家稅務總局答復納稅人提問涉及到這個內容。

您好！按公允回價值模式計量的投答資性房地產根據《企業會計准則》的規定是不用計提折舊的，請問在匯算清繳時，投資性房地產可否按直線法計算其折舊作納稅調減處理？

問題回復：

您好：

您在我們網站上提交的納稅咨詢問題收悉，現針對您所提供的信息簡要回復如下：

《國家稅務總局關於做好2009年度企業所得稅匯算清繳工作的通知》（國稅函[2010]148號）規定，根據企業所得稅法精神，在計算應納稅所得額及應納所得稅時，企業財務、會計處理辦法與稅法規定不一致的，應按照企業所得稅法規定計算。企業所得稅法規定不明確的，在沒有明確規定之前，暫按企業財務、會計規定計算。

據此，企業按公允價值模式計量的投資性房地產（已出租的土地使用權、持有並准備增值後轉讓的土地使用權、已出租的建築物）按會計規定不計提折舊，但在計算應納稅所得額，可按直線法計算其折舊或攤銷作為納稅調減處理。

上述回復僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。

歡迎您再次提問。

國家稅務總局

2013/05/30

C. 求助，投資性房地產所得稅問題

什麼是投資性房地產？

投資性房地產按照會計准則的規定，主要分三大類。第一類是已經出租的土地使用權，第二個是准備持有增值後再轉讓的土地使用權，第三個是已經出租的建築物。接下來說的增值稅和企業所得稅處理，也主要是按照這三大類來具體說明。

1、投資性房地產增值稅處理

增值稅進項方面

對於土地使用權，如果購進時間是2016年5月1號以前購進的，那麼增值稅就不存在進項。如果是2016年5月1號以後購進的，那麼就存在進項，但只要土地使用權不是用來作為簡易方面的，那麼同樣完全可以直接當期進行抵扣。因為出租土地使用權也可能產生會簡易計稅，如果不是簡易計稅，那麼購進出租的土地是首先購進，購進之後，然後再直接出租，這時候進項就直接可以抵扣。第二個就是購進土地之後，准備持有增值後再轉讓，這種情況下，正常也是可以全額抵扣增值稅進項。

關於土地使用權相對來說比較簡單，重點要提一下的是已經出租的建築物，即固定資產不動產的出租。由於在會計上的話，它是作為投資性房地產進行處理的，依據不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法，第二條規定了在會計制度上按固定資產核算的不動產才會按照第一年60%，第二年40%抵扣進項稅額，也就是說在會計上，如果不是按照固定資產核算的話，那麼就不需要分兩年抵扣。

比如一個企業，購進價格1000萬房產，進項稅是1000萬，如果會計上是把它作為固定資產核算的話，那麼這1000萬就要分兩年進行抵扣，但是如果會計上這1000萬不是直接作為固定資產，而作為投資性房地產，比如把它購進的房屋出租，然後把它作為投資性房地產出租的。在這種情況下，就不存在分兩年抵扣，而是直接一年全額，也就是1000萬進項稅全額抵扣。

增值稅銷項方面

對於建築，也就是對於房屋的投資性房地產，分為兩類。

第一類是按照納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法的規定，出租的是2016年4月30號前取得的不動產的話，可以選擇簡易計稅，按照5%的徵收率計算；如果是2015年5月1號以後取得的不動產，就直接適用一般計稅方法，不存在簡易計稅。比如有一個房地產，是2016年4月4月進的，然後2016年7月再銷售，那麼它可以採用簡易計稅，如果銷售的時候是1000萬，那麼就直接將不含稅的1000萬乘以5%。

第二種是直接的。如果是2016年7月份購進的，然後10月份再出租，那麼就直接按一般計稅方法，即11%，所以就是將不含稅價的1000萬乘以11%計算。這是如果購進房產的是一般納稅人，然後出租的情況下。一般來說一個企業如果多數都是投資性房地產，基本這個企業都是一般納稅人，小規模相對來說應該是非常少的。在這里也提一下，雖然小規模少，但如果是小規模納稅人，其出租一般的也都是按簡易5%徵收率。

土地使用權方面，按照財稅[2016]47號文規定，納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。這里專門規定了納稅人轉讓的是2016年4月30日前取得的土地使用權的，可以選擇簡易計稅方法。已取得的全部價款和價外費用減去取得的土地使用權的原價之後作為銷售額按照5%的徵收率計算繳納增值稅。這相對比較簡單，也就是說你如果是出租土地使用權的話，那麼就參照前面的不動產，也就是一般納稅人，分兩種，一種是正常的11%，如果是4月30號以前就按5%的簡易計稅。增值稅的處理相對來說沒什麼爭議，政策上相對都比較明確。

2、投資性房地產所得稅處理

企業所得稅上的處理比較有爭議，是今天專門跟大家說的一個重點。

投資性房地產有兩種，一種是採用成本計量的，另外一種是採用公允價值計量的。成本計量就是投資性房地產在賬上是正常計提折舊的。這種和正常的固定資產的企業所得稅的處理是一樣的。

這里主要說說以公允價值計量的投資性房地產的企業所得稅處理。因為以公允價值計量的投資性房地產的賬上是不存在計提折舊的，那麼它的折舊到底能不能稅前扣除？比方說有一個投資性房地產，假設公允價是100萬，如果按照正常的作為固定資產，按20年計提折舊，那麼1年就5萬的折舊。這是正常的情況下按固定資產的，但是如果是按照公允價值計量，就不存在折舊， 5萬的折舊賬上是沒有的，那麼沒有的情況下，在計算企業所得稅的時候，這5萬是不是就不允許稅前扣除？

全國幾個地方的口徑

先說一下全國幾個地方的口徑。全國主要是分兩種，一個就是認為賬上的投資性房地產沒有計提折舊，所以就不允許扣除。另外一個觀點就是認為賬上計提了折舊，所以就允許扣除。

像無錫、北京、青島這三個地方，他們在自己的網站答疑，還有內部的一些解答當中都是認為因為賬上沒有計提折舊，所以就不允許稅前扣除。然而像天津、廣州，還有總局的一次答疑，12366答疑咨詢裡面是認可允許稅前扣除的。

這里把幾個地方的口徑跟大家說一下。北京是在12年12月份內部資料的一個內部檢查裡面，問道企業以公允價值計量的投資性房地產的，能否計算折舊，從所得稅稅前扣除。當時回答的是企業以公允價值計量的投資性房地產，在會計處理中不計提折舊，沒有確認折舊年限，與企業所得稅法實施條例規定的固定資產或無形資產的特殊條件不相符，因此不得計算折舊從稅前扣除。

無錫國稅在企業所得稅答疑中，2017年3月份的一個答疑里問了一個問題，也就是以公允價值計量的投資性房地產能不能稅前扣除，回答是以公允價值計量的投資性房地產，會計上未計提折舊，在所得稅匯算清繳時的，不得作納稅調減處理。在資產轉讓和處置時，按轉讓收入減去計稅基礎後並入應納稅所得額。就是說折舊不允許扣，因為賬上沒有計提折舊，然後當把資產轉讓掉的時候，把轉讓收入減掉資產的價值計算收益。

天津在2013年2月一個所得稅清繳問題解答裡面說了，關於採用公允價值計量的投資性房地產，會計上不計提折舊，稅務處理時，可以按照歷史成本法，按照企業所得稅法和實施條例計算的折舊年限進行稅前扣除，計算的折舊額可以通過填寫申報表進行調整。就是說採用公允價值計量的話，會計上在賬上沒有計提折舊，比方說，前面說的100萬，正常的按照稅法如果是20年，那你自己可以直接的在申報表裡面進行調整，也就是每年5萬塊錢，這5萬在申報表裡增加了，你可以調整之後再進行稅前扣除，也就是允許折舊稅前扣除。

在2013年5月份的時候，有人在12366提問，按公允價值計量的投資性房地產，根據會計准則規定是不用計提折舊的，請問投資性房地產能不能按直線法計算折舊，做納稅調減處理。國家稅務總局在12366答疑裡面就說，根據總局2009年匯算清繳通知國稅函[2010]148號規定，企業所得稅法規定不明確的，在沒有明確規定之前，按企業財務會計規定計算。據此，企業按公允價值計量的投資性房地產，按會計規定不計提折舊，但在計算應納稅所得額時可按直線法計算其折舊或攤銷作為納稅調減處理。

因此各地的口徑回答是完全不一樣的，大家可以對照著看一下自己各地。廣州國稅是允許折舊進行稅前扣除的，也就是說在申報表裡直接申報調整就可以稅前扣除。

從法理上和法律上分析，應不應該扣除。

前面說的幾個各地的口徑，比方說像北京也好，無錫也好，他們之所以不允許稅前扣除，最大的一個依據是什麼呢？總局[2012]15號公告提出，對企業依據財務會計制度規定，並實際在財務會計處理上已確認的支出，沒有超過企業所得稅法和有關稅收法規定的稅前扣除范圍和標準的，可按企業實際會計處理確認的支出在企業所得稅稅前扣除。即只要是會計上處理了，而且沒有超過稅法的規定，就可以在稅前扣除。然而反對方就更多的認為因為企業在會計上沒有處理，所以就不應該在前扣除投資性房地產公允價值計量的投資性房地產的折舊，那麼這個觀點到底對不對？

我們來仔細分析一下，首先一點我們都知道，是不是說企業要稅前扣除成本費用還有其他的，必須要會計上做了處理才允許稅前扣除？我們從實務上也可以看到，總局14年專門提出了75號公告，即固定資產加速折舊公告，其中一個規定就是固定資產5000以下的，可以一次性計入成本費用。或者說特殊行業的，比如研發100萬以下的，也可以一次性計入費用。舉個例子，如果企業在會計上是90萬的固定資產，但是這90萬的固定資產在會計上只是90萬固定資產，並沒有把這固定資產計入費用，但是按照14年財稅75號的規定，這90萬是可以一次性的全額扣除的。這時我們就會發現，雖然企業在會計上並沒有計提折舊處理，但是同樣也可以允許在企業所得稅稅前扣除，這也就證明了一點，並不是必須會計上做了稅務處理，即做了計提費用、記入成本等等，進行折舊之後，才允許稅前扣除。

企業所得稅法實施條例第59條明確規定，固定資產按照直線法計算的折舊，准予扣除。需要注意的是，59條原文是說，按照直線法計算的折舊，這里是計算不是計提。就是說固定資產的折舊是計算出來的折舊，不是說必須要計提才允許扣除，而是只要是計算的就允許扣除。

我們再說另外一個，一般有收入就有成本，房產出租就有收入，有收入的情況下，不允許計提折舊。另一個概念就是說你有收入，但不允許扣成本，這從我們整個法理上來說也是不公平的，或者說不符合立法目的。

正因為上面這三點，第一個，實務當中按照財稅文件的各種規定來說話，並不是必須要賬目上計提了折舊，才允許進行稅前扣除的。第二個，固定資產按照直線法計算的折舊准予扣除，這裡面是計算的折舊，而不是計提的折舊，也就是說即使賬上沒有計提折舊，但只要計算了折舊，就應該允許扣除。第三個，按照有收入就有成本的企業所得稅原則來說，因為出租有收入，這時候要是不允許扣相應的成本，即折舊，明顯不符合公平原則。

其實我們從企業所得稅法實施條例來看，前面很多地方之所以認為投資性房地產不允許稅前扣除折舊，更多的是把會計和稅法搞混淆。因為從本質上來說，稅法上是不存在投資性房地產，稅法上規定，房產就是固定資產，企業所得稅法實施條例第57條專門規定，所謂的固定資產是指企業為生產產品提供勞務出租或者經營而持有的，使用時間超過12個月的非固定資產，包括房屋、機械設備等等。

從企業所得稅法實施條例對固定資產的定義可以看到，如果是出租建築物，本質上就是企業為出租而持有的，同時使用時間超過12個月的房屋，就屬於企業所得稅法實施條例所說的固定資產，同時可以計算折舊。企業所得法實施條例有規定計算折舊允許扣除，此時計算的折舊就應該扣除。這是我們直接按照稅法得出的結論。

而我們其實是不需要管會計上是把它作為投資性房地產還是做作為一般的固定資產，這其實和我們稅法是沒什麼關系的。也就是說稅法上規定了它是什麼，折舊能不能扣，這兩點明確了，那我們就可以知道能不能扣了。其他的，至於會計上，哪怕會計上不做賬，也就是說不作為投資性房地產，也不作為固定資產；哪怕做錯了賬，都和稅法沒什麼關系。稅法是按照整個的規定來的，就是屬於固定資產的，同時按照稅法的規定計算的折舊，所以就允許扣除。

D. 投資性房地產的折舊攤銷可以在企業所得稅前扣除嗎

1、投資性房地產
企業會計准則對投資性房地產的定義，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。包括已出租的土地使用權、持有並准備增值後轉讓的土地使用權、已出租的建築物。
2、投資性房地產的後續計量模式
首選成本模式。企業應當在資產負債表日採用成本模式對投資性房地產進行後續計量。採用成本模式計量的建築物的後續計量，適用《企業會計准則第4號——固定資產》。採用成本模式計量的土地使用權的後續計量，適用《企業會計准則第6號——無形資產》。
滿足條件可以採用公允價值模式。有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。採用公允價值模式計量的，應當同時滿足下列條件：
（一）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；
（二）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市
場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，按照《企業會計准則第28號——會計政策、會計估計變更和差錯更正》處理。
已採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式
轉為成本模式。
3、投資性房地產折舊攤銷的會計處理
採用成本模式後續計量的投資性房地產——建築物，適用固定資產准則。固定資產准則規定，企業應當對所有固定資產計提折舊。因此，採用成本模式後續計量的投資性房地產，應按固定資產准則折舊處理。
採用成本模式計量的投資性房地產——土地使用權，適用無形資產准則。無形資產准則規定，使用壽命有限的無形資產，其應攤銷金額應當在使用壽命內系統合理攤銷。使用壽命不確定的無形資產不應攤銷。
採用公允價值模式計量的投資性房地產，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益

E. 投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量的時候稅法允許折舊嗎

1、以公允價值模式計量的投資性房地產按照《會計准則》的規定，是以公允價值的變動計算相應的損益，不計提折舊。

2、《企業所得稅法》未對以公允價值模式計量的投資性房地產做特殊規定，因此其稅務處理應按稅法對資產的一般性規定進行處理。在實際征管中，凡符合稅法規定的固定資產、無形資產，應按稅法規定計算折舊、攤銷，並准予扣除。會計與稅法不一致的，應按照稅法規定調整。

3、所以按照稅法的規定是可以計提折舊的。

(5)投資性房地產稅收折舊如何處理擴展閱讀：

屬於以下三種情形之一的，換入資產或換出資產的公允價值視為能夠可靠計量：

1、換入資產或換出資產存在活躍市場，以市場價格為基礎確定公允價值。

2、換入資產或換出資產不存在活躍市場，但同類或類似資產存在活躍市場，以同類或類似資產市場價格為基礎確定公允價值。

3、換入資產或換出資產不存在同類或類似資產可比交易市場，採用估值技術確定公允價值。採用估值技術確定公允價值時，要求採用該估值技術確定的公允價值估計數的變動區間很小，或者在公允價值估計數變動區間內，各種用於確定公允價值估計數的概率能夠合理確定。

F. 採用成本模式計量的投資性房地產如何進行賬務處理

根據《中級會計實物》教材，採用成本模式計量的投資性房地產以歷史成本計量，賬務處理跟固定資產類似，只是設的會計科目有區別。

例：2X10年3月31日，甲公司將購買的一棟辦公樓直接出租給乙公司使用，確認為投資性房地產，該辦公樓的成本為9000萬元，合同約定租期10年，以銀行存款每月收取租金30萬元；甲公司對該投資性房地產以成本模式計量，直線法折舊，預計使用年限50年，預計凈殘值為0；2X11年12月31日，該投資性房地產可收回金額為8500萬元。不考慮相關稅費的影響。

【解析】甲公司相關賬務處理如下：

• 2X10年3月31日 取得時：

借：投資性房地產 9000

貸：銀行存款等 9000

• 按月收租金：

借：銀行存款 30

貸：其他業務收入 30

• 按月計提折舊，（自2X10年4月起）

借：其他業務成本 15

貸：投資性房地產累計折舊 15

• 2X11年12月31日

確認是否減值前的賬面價值＝9000－（15×9+15×12）＝8685（萬元）

可收回金額＝8500萬元

計提減值准備＝185萬元

借：資產減值損失 185

貸：投資性房地產減值准備 185

• 2X11年12月31日投資性房地產賬面價值

＝9000－315－185＝8500（萬元）

資產負債表「投資性房地產」項目應列示的金額為8500萬元。

拓展回答：

投資性房地產知識總結：

成本模式下投資性房地產取得收入計量：

1. 租金收入：其他業務收入；

2. 折或攤：其他業務成本；

3. 減值損失：資產減值損失；

4. 出售收入：其他業務收入；

5. 結轉已銷成本：其他業務成本；

G. 的投資性房地產是否能計提折舊在企業所得稅前扣

一、一般的企業在進行賬務處理時，通常採用「成本模式」計量，應按版期（月）計提折舊或攤銷權
借：其他業務成本
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）
二、採用「公允價值模式」計量的投資性房地產，不計提折舊或攤銷，應當以資產負債表日的公
允價值計量

H. 以公允價值計量的投資性房地產,稅法允許折舊，對嗎

對的，稅法里不認公允價值變動的，只認初始成本，並按照稅法規定的折舊方法提折舊，期末公允價值和按稅法規定的方法進行折舊後的計稅基礎之間會產生遞延所得稅

I. 當月取得的投資性房地產,當月就開始計提累計折舊嗎

投資性房地產折舊是次月開始計提折舊。
投資性房地產是指為賺取租金版或資本增值，或兩者兼有而權持有的房地產。
投資性房地產的賬務處理：
投資性房地產的初始計量：按成本進行計量(外購或自行建造：自租賃期開始日或用於資本增值之日起)
投資性房地產的後續計量：有成本模式和公允價值模式兩種模式，通常應當採用成本模式計量，滿足特定條件時可以採用公允價值模式計量。
但是，同一企業只能採用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時採用兩種計量模式。
投資性房地產的范圍：
屬於投資性房地產的項目：
已出租的建築物;已出租的土地使用權;持有並准備增值後轉讓的土地使用權。
不屬於投資性房地產的項目：
自用房地產——即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。如企業的廠房、辦公樓等。
作為存貨的房地產(房地產開發公司開發的商品房)。
企業以經營租賃方式租入建築物或土地使用權再轉租給其他單位或個人的。
需要根據具體情況判斷是否屬於投資性房地產的項目。

J. 投資性房地產的折舊能所得稅前扣除嗎

投資性房地產的後續計量模式分為成本模式和公允價值模式兩種計量模式。企業通常內採用成本模容式對投資性房地產進行計量。

在成本模式下，企業應當按照《企業會計准則第4號——固定資產》和《企業會計准則第6號——無形資產》對已出租的建築物或土地使用權進行計量，並計提折舊或攤銷；如果存在減值跡象的，應當按照《企業會計准則第8號——資產減值》進行減值測試，計提相應的減值准備。在稅務處理上，企業計提折舊或進行攤銷比照固定資產和無形資產的折舊政策的規定進行稅前扣除。

採用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。在稅務處理上，企業採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量的，公允價值變動損益在計算應納稅所得額不予確認，應進行納稅調整；投資性房地產可以計提折舊或進行攤銷扣除。