房地產投資教學要注意哪些

1. 投資房產需要注意什麼呢

房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。

房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

交易房屋是否在租

交易房屋是否在租有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金。

買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對於買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

市場規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房，在轉讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定限制。

2. 教育地產投資要注意什麼 投資教育地產有什麼風險

由於如今很多家長都有「不讓孩子輸在起跑線上」的想法，因此教育地產的價格也一直都會比普通房產高出一些，這對於投資客來說是一個極大的誘惑。但是事情總具有兩面性，投資教育地產有好處，自然也有風險，那風險是什麼呢？投資教育地產要注意什麼呢？一起來看看吧。

一、投資教育地產的風險

1、政策風險

投資教育地產最大的政策風險就是戶口遷入年限和取得房產證年限的變動，學校的主管部門經常會根據不同的情況改變戶口遷入和房產證獲取的。比如，當你買下房子時，學校規定落戶一年就能就近入學，可是過了沒有多久又變成了兩年，而這樣的變動與你所投資的教育地產是否會增值有著很大關系。

2、學校本身發生變化的風險

學校本身的變化也會對房子本身的價值產生影響，比如學校自身的教育資源配置出現問題，導致教學質量下降，那麼該學校片區內的房價就會出現明顯下降，如果一所教學質量一直都不高的學校，因為自身的變革一躍成為一所重點學校，那麼該學校片區內的房價就會上升。

3、山寨教育地產的風險

一般來說，每個學校的招生范圍每年都會公布一次，但招生范圍的確定是以小區或者街道整體劃分，這就可能會產生居住地與學校雖然僅有一牆之隔，卻不一定能被劃進教育地產的范圍內。可是，中介或者售房者在宣傳時，依舊會以教育地產作為口號誘使你買下山寨教育地產。

二、投資教育地產的注意事項

1、注意臨界學區劃分

有的學校在劃分學區時會精確到門牌號，更不要說有一牆之隔的房子了，還有的學校會根據每年新生的摸底情況，在學區相對穩定的前提下會有所調整。因此，打算投資教育地產的人最好不要買處在兩個學區分界線附近的房子，以免買到沒有劃分進學區范圍的房子。

2、關注學校新政策

部分學校會出台一些政策，比如「入學後，幾年內不許賣房」、「同一套房子的學生入學，要相隔5年以上」等。如果你花錢買下了這些房子，但是短期內由於政策原因無法轉手，這樣就達不到投資的目的，也就沒有了投資的必要。

3、以發展的眼光看學校

學校的教學條件是動態的，不會一成不變，一些學校有可能幾年前還是默默無聞，幾年後教學育人的質量飛速提高，再過幾年就變成家長們趨之若鶩的名校了。所以，學校的變化對孩子教育和教育地產的價值都會有影響，在購買時要以發展的眼光綜合衡量學校的條件。

以上就是小編為大家整理的教育地產投資的相關知識，希望可以幫到你們。

（以上回答發布於2015-12-16，當前相關購房政策請以實際為准）

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3. 做房地產投資必須了解哪些知識

如果說你想要做房地產投資的話，那麼你必須要了解現在這個行業當中的一些成本和價值，當你了解成本的時候，你才能夠知道你投資出去的東西能不能夠給你帶來一種很好的回報，所以說這些事你必須要了解清楚的。

4. 投資房地產需要注意些什麼

首先，房地產的投資，主要考慮的方向還是房屋自身的升值率和轉手速度。

用公司名專義購屬房，北京的商辦類項目都需要以公司的名義全款購買，這是一個未來的發展趨勢。只要在中國內地注冊以及境外公司在境內登記或者備案的分支機構，按照目前的政策來說都可以不受限制購入房產，包括住宅、寫字樓、商鋪、廠房、酒店，都可以買。

【交易形式-股權轉讓】

股權轉讓的雙方都要繳納印花稅（0.05%），對於股權轉讓所得。

1.購買股權的人A只要按照成交價繳納印花稅（0.05%）

2.出售股權的人B如果以大於其初始數額出售的，則其差額按「財產轉讓所得」依20%稅率，繳納個人所得稅（如果是或等於其初始投資數額出售的，則不需要繳納所得稅）

依據：所得稅法，印花稅條例

印花稅是在簽訂轉讓合同之後，雙方去企業駐地地方稅務局繳納，然後憑完稅證去工商局辦理股權變更手續。

注意：所得稅是針對差額徵收，差額=合同價-原值（合同價只要大於當地過戶指導價就可以，所以可以提高買家首付的形式避稅）

5. 房地產投資決策要注意什麼問題

近年來，房地產已經成為中國國民經濟新的增長點。作為國民經濟的支柱產業，房地產在國家經濟發展中具有舉足輕重的作用。由於中國房地產投資市場的復雜性和特殊性，房地產投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產企業對未來的投資前景看不清狀況、消費者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產金融風險擔憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產投資決策的要素顯得尤為重要。
一、房地產投資決策概述
房地產投資決策是指在房地產開發投資活動中，房地產開發商對擬建房地產投資項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同的房地產投資方案進行比較選擇，並做出判斷和決定的過程。[1]由於房地產本身具有的物理和經濟特徵，房地產投資也表現出區別於其他項目投資的固有特性。首先，房地產業是資金密集型行業，項目投資數額巨大，對金融倚賴性高。另外，房地產市場的結構性問題較突出，投資者一般不願將資金投入到那些難以更換用途的物業，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質方便，更能吸引投資者注意；其次由於房地產可作為抵押擔保，並且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機構的支持。由於房地產業在社會經濟生活中的重要性，各國政府對房地產市場投資都十分關注，常常將對房地產市場和房地產調控作為調節經濟的一個重要方面，房地產投資額也因而受到政府政策的影響；最後，房地產的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產投資長期受未來宏觀經濟、社會、政治、法律法規，以及自然、環境等多方面因素變化所產生的不利影響，風險因素多，風險水平相對較高。因此，正確合理的房地產投資決策對投資開發商意義重大。
房地產開發投資決策的成功不僅取決於決策者個人的素質、知識和能力，並與認識和掌握決策的理論知識、基本內容和類型、應用科學決策的理論方法有著密切關系。房地產投資決策可按以下四個步驟進行：第一，提出房地產投資決策的目標―要求解決什麼問題；第二，制定房地產投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產投資項目做經濟評價、社會評價和環境評價，進行投資方案的比較，最後確定出最佳的房地產投資方案；第四，採取合理的步驟，按照科學的方法執行和檢驗最佳的房地產投資方案。①投資策略是實現正確投資決策的先決條件，按照投資策略進行項目決策是科學決策的基本要求。
影響房地產投資決策的因素多而復雜，對其中重要的因素系統分析很有必要，這對投資主體的科學合理決策及獲得巨大收益具有深遠意義。現歸納出影響房地產投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。
二、房地產投資決策要素分析
（一）時機的決策分析
投資時機總是存在於投資主體的外部環境中，與投資主體、投資目標和投資形式的特定性緊密關聯，也與特定的投資類型相聯系。房地產投資時機分析的基本模式一般有以下四種：
環境因素分析模式：房地產投資時機是房地產環境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結合在一起形成的，其中的經濟、社會和政策因素的變化構成了投資時機的實質內涵。在具體分析商業房產投資時機時，可針對特定的商業房產羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。
壽命周期分析模式：房地產投資時機與房地產壽命周期息息相關，在房地產壽命周期的不同階段，對不同的物業和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。在商業房產開發投資經營的全過程中，會經歷商業用地選擇、商業房產建設、商業房產租售、商業房產管理及商業房產退化等階段，商業房產投資者可根據自己的投資目標和實力來選擇不同階段的投資機會。
開發價值分析模式：房地產類型的多樣性及投資者實力和開發能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發類型與開發項目是房地產投資獲利的關鍵。商業房產的價值包含了相當部分的無法量化的服務價值與無形收益，對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。
產業發展分析模式：產業發展與變化規律是一般性把握商業房產投資時機的基本點。把握不同產業轉換發展的有利時機來進行相關物業開發，將會有巨大的收益回報。不同類型商業房產的需求常隨不同商業部門的興衰而定，城市產業演進可能在不同時期帶來不同商業經濟活動的繁榮，把握產業演進變化的規律性，有助於正確選擇投資時機。
（二）區位的決策分析
房地產地段的選擇對房地產投資的成敗有著至關重要的作用。房地產具有增長性很大程度上取決於區位土地的增值，區位理論是投資地段選擇的理論基礎，而在具體的決策分析中可採用以下一些方法：
因素分析法。具體分析影響房地產區位價值的各種自然因素、經濟因素、社會因素和行政因素，在對不同地段的因素比較中把握優勢地段的形成、發展和變化規律。明確能提升特定地域商業房產價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預測這些因素的改變把握優勢地段的形成與轉變。
假設開發法。運用假設開發法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算，在不同物業估價值中選擇能為企業帶來最大投資價值的地塊。正確預測特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業的內外環境的基礎上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段
竟價地租曲線法。以商業用地的竟價地租曲線為基礎，在正確判別自身實力的情況下，確定對開發主體來說最為有利的商業房產投資地段。對商業用地收益的正確判別依賴於投資者對城市經濟活動規律性和城市土地價值演進規律的正確把握。
威爾遜購物模式法。在商業經濟活動高度發達的城市，可藉助於威爾遜購物模式來進行商業優勢地段的選擇。在特定商業房產和競爭性房產相互爭奪消費者的過程中，消費群體的大小在很大程度上決定了商業房產的理想規模大小，從而也就為特定商業房產的區位選擇[2]確定了標准。
（三）開發內容的決策分析
在選擇房地產作為投資對象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業類型把房地產分為商業房地產、工業用房和住宅房地產。不同用途的房地產投資的投資成本、投資風險和利潤獲取都是不同的。在房地產的不同物業類型中進行選擇需把握以下要點：選擇一塊土地，是作商業用途還是工業用途，此時可藉助於土地竟價模型來進行。即城市不同區位上，把一特定地塊用於商業房產開發還是工業房產開發，凈收益是不同的。商業凈收益大於工業凈收益，表示是進行商業房產開發的較理想地段。只有在商業利用價值超過同一區位的工業利用價值之時，選擇此地作商業房產開發才是合理的。當然，如果在商業店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業類型中進行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運用假設開發法的原理來對其不同的用途進行選擇，這種方法的基本公式為：
工業宗地價=預期工業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤
商業宗地價=預期商業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤
若商業宗地價大於工業宗地價，則可認為選擇該地塊是合理的。
（四）規模的決策分析
商業房產的最佳規模應綜合考慮企業、地域與產品特性等多方面因素。企業在進行商業房地產投資時，不僅要考慮物業因素，還要考慮企業資本狀況、市場地位、經營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業資源的合理配置。如對於那些有主導產品生產的企業，其物業投資的最優規模要結合產品價值與物業價值來考慮。而對於完全面向市場的商業房產，不論是寫字樓還是商業店鋪，其開發投資規模還要考量該類型物業的市場存量。在具體實施時可考慮使用：剩餘面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當前市場的供求狀況，並對主要的競爭對手（或潛在對手）的實力進行嚴密分析，在此基礎上，才能最終確定商業房產的最優規模。

鑒於現行我國房地產市場的特殊狀況，房地產投資者愈發難以確定投資規模。房地產市場供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產投資者應根據市場信息和狀況嚴格控制開發規模，以保證市場的供求平衡。一方面，開發商在具體的房產投資規模決策時，從房地產開發費用出發，運用盈虧平衡分析方法，即使投資項目的收入和支出達到平衡時的最低生產水平和銷售水平，確保投資項目產生最優的經濟效益；另一方面，房地產投資商應以市場為導向，正確預測出市場需求量。必要時，運用經濟控制方法論，建立房地產開發規模優化數學模型，以便為房產開發商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]
（五）質量的控制決策
商業房產的投資質量包括其本身質量和管理服務質量兩方面。從投資者的角度來看，房地產投資質量的基本內涵就是商業房產租約對雙方權利義務的規定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責任的說明；也包括影響投資者收入的物業本身的物理性能，如區位、樓齡、時尚程度、施工質量、樓宇規模與內部布局的合理性等。但租戶對房地產的質量卻與投資者有著截然不同的理解。
表1 房地產投資者和用戶的質量觀點比較
因此，對房地產投資者而言，房地產質量目標的確定應綜合考慮用戶要求的量、價格以及建設成本和利潤，從而達到用戶願意購買、投資者對回報滿意的雙層次質量水平。
三、房地產投資決策建議
(一)做好房地產開發企業的市場定位
房地產開發企業的投資戰略必須以企業的總體經營戰略為基礎，來研究企業的市場定位。房地產開發企業的市場定位是以了解和分析消費者的需求心理為核心和出發點，設定自己獨特的與競爭者有著顯著差別的特徵，以引起消費者認同。准確的房地產開發企業的市場定位，必須做好企業的分析、發掘和培育企業的核心能力及目標市場的定位。通過分析企業在價值創造環節中的優勢並相應確定企業的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發揚。總之，通過企業的分析，發現和培育企業的核心能力，發掘一個目標市場，就構成了企業的角色定位。房地產開發企業的角色定位最終要清晰准確地表明企業的產品范圍、市場消費群、地理范圍等因素。
(二)做好房地產項目可行性研究
房地產項目的可行性研究是指項目建成前，對擬建項目有關的社會、經濟、技術等方面進行調查研究，對可能的方案進行技術經濟分析和比較論證，對項目建成後的經濟效益進行預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和實用性、經濟合理性和有效性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統論證、多方案比較和綜合評價，由此得出如何投資的結論性建議，為項目投資決策提供科學依據。充分的市場分析和調研是做好房地產項目可行性研究的先決條件。[4]
(三)做好房地產項目投資風險管理
房地產業是典型的高風險行業，為了減少房地產投資的風險損失，當務之急是加強和完善房地產投資風險管理。明智的投資者不會因有風險而採取無風險經營的保守做法，而是學會管理風險獲取足夠的風險利潤。風險管理日益受到房地產開發商的重視，可以採取如下策略：風險迴避，即選擇相對風險小的投資項目或放棄那些相對風險較大的投資項目。這是一種較為保守的處理房地產投資風險的辦法，能夠將風險控制在較低水平內。但這種策略通常會降低獲取高額利潤的機會；投資組合，房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的項目選擇、搭配投資各種類型的房地產，以降低投資風險的房地產投資策略。

參考文獻：
[1]李江宏.房地產投資策略及其決策.市場論壇[J],2008
[2]洪開榮.房地產經濟學[M],武漢大學出版社,2006
[3]曾力勇.不確定條件下房地產企業投資決策模型研究[D].湖南大學,2006
[4]王建偉.房地產企業持續經營投資決策研究[D].同濟大學,2005

6. 房產投資需要注意哪些事項

房產投資需要來注意以下事項：
1.投資者不源能用評價國內市場的標准去衡量海外市場。
2.外匯因素。匯率的波動會直接影響到您的收益。所以盡量要選擇比較強勢的貨幣。
3.就算是海外市場，也不可能讓你一夜暴富，需要有耐心。
4.風險，投資客首先要考慮的是風險，應該考慮政局比較穩定的，和中國是友邦之交的國家，保證國外不動產投資有一個安全穩定的國際環境。
5.要多考慮國外房地產投資有沒有升值空間，房價收入比怎麼樣，而不是價格貴賤。當地的房價要和當地的收入比，不要摺合成人民幣，沒有任何意義。
6.選擇可以貸款的國家。因為貸款投資，風險最小，收益最大。

7. 現在房產投資應該注意的要點有哪些

投資主要流程：
1價格（一定的預算）--2房產比較適合--3投資周期內房產升值--4順利出手（流通性）

第一步中：首先考慮到的是目前為止手邊的資金量跟現在選擇房產的契合程度，簡單來講就是是否在預算范圍之內，是否可以比較方便地使用資金杠桿進行操作（貸款買房實質上是撬動杠桿進行投資，後期升值過程中用比較小的資金成本獲取更大的收益）目前在上海地區標的比較小，小戶型後期的出手的速度和中間的升值速度更快，別墅產品因為從根本上是定性為改善和養老的產品，在此類客群當中選擇二手的幾率會相對較小，標的較大會直接降低後期的流通性，造成後期的出手相對比較難。

第二步中：房產的適合取決於：目前是否契合現在的投資周期、周邊的規劃在建設施是否可以滿足未來的升值預期

第三步中：影響房產升值的主要因素 1、政策導向規劃（此類主要是大面上面的規劃，現在整個上海規劃當中基本上是偏向於西側大虹橋的發展，在虹橋發展和傳統按照環線發展的思路交叉地點後期的升值方向更加明確，政府的投入力度更強。）2、新增資源的注入（地鐵的修建、大型商超的投入使用、重要高速高架的建成通車、區域內重大不利因素的改善）3、新增的土地拍賣。（此處直接決定未來幾年內所購買房產的升值上限）

第四步中：本身投資的最終落腳點在於資金的增值，房產順利出售才能滿足這一條件，區域內的大型的辦公地點、大量的上班人群會產生巨大的房產需求，對於中間的出租和後期的出售都是有利因素。

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