非房地產企業銷售不動產如何計算企業所得稅

❶ 國家稅務總局關於印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知income tax

國家稅務總局關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知 國稅函【2008】第299號 作者：佚名 文章來源：本站原創 點擊數：90 更新時間：2008-4-17 10:08:04 文號：房地產 各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局： 為貫徹落實新的企業所得稅法，確保企業所得稅預繳工作順利開展，經研究，現就房地產開發企業所得稅預繳問題通知如下： 一、房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本後按照實際利潤再行調整。 二、預計利潤率暫按以下規定的標准確定： （一）非經濟適用房開發項目 1.位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的，不得低於20％。 2.位於地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低於15%. 3.位於其他地區的，不得低於10％。 （二）經濟適用房開發項目 經濟適用房開發項目符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關於印發<經濟適用房管理辦法>的通知》（建住房[2004]77號）等有關規定的，不得低於3％。 三、房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，填報在《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（a類）》（國稅函[2008]44號文件附件1）第4行「利潤總額」內。 四、房地產開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關部門批准經濟適用房項目開發、銷售的文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定執行。 五、本通知適用於從事房地產開發經營業務的居民納稅人。 六、本通知自2008年1月1日起執行。已按原預計利潤率辦理完畢2008年一季度預繳的外商投資房地產開發企業，從二季度起按本通知執行。 國家稅務總局 二○○八年四月七日

❷ 單位出售房產給個人，企業所得稅怎麼算

銷售不動產要按銷售金額交營業稅及城建稅和教育費附加， 印花稅，盈利部分要交企業所得稅，計算如下：

如該房屋售價50萬， 原值30萬：

營業稅=（50-30）*5%=1萬

城建稅=1萬*7%=0.07萬

教育費附加=1萬*3%=0.03萬

印花稅=50萬*0.0005=250元

另外出售該房屋還要把原值和累計折舊轉入固定資產處清理科目。假如累計折舊為10萬，則記賬：

借：固定資產清理 20萬

累計折舊 10萬

貸：固定資產-原值 30萬

借：銀行存款 50萬

貸：固定資產清理 20萬

營業外收入-處置非流動資產收益 30萬

這樣你的應納稅所得額為：處置非流動資產收益-相關稅費=30萬-1萬-0.07萬-0.03萬-250元=288750元

應交所得稅=288750*25%=72187.5元

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企業所得稅實施的影響有以下：

1、使內、外資企業站在公平的競爭起跑線上。

從稅法、稅率、稅前扣除、稅收優惠和徵收管理等五個方面統一了內、外資企業所得稅制度，各類企業的所得稅待遇一致，使內、外資企業在公平的稅收制度環境下平等競爭。

2、有利於提高企業的投資能力。

採用法人所得稅制的基本模式，對企業設立的不具有法人資格的營業機構實行匯總納稅，這就使得同一法人實體內部的收入和成本費用在匯總後計算所得，降低了企業成本，提高了企業的競爭力。

3、有利於提高企業的自主創新能力。

通過降低稅率和放寬稅前扣除標准，降低了企業稅負，增加了企業的稅後盈餘，有利於加快企業產品研發、技術創新和人力資本提升的進程，促進企業競爭能力的提高。

4、有利於加快我國企業「走出去」的步伐。

居民企業從其直接或者間接控制的外國企業分得的來源於中國境外的股息、紅利等權益性投資收益，外國企業在境外實際繳納的所得稅稅額中屬於該項所得負擔的部分，可以作為該居民企業的可抵免境外所得稅稅額，在稅法規定的抵免限額內抵免。

5、有利於提高引進外資的質量和水平。

新稅法實施之前，外資企業的名義企業所得稅率為33%。新稅法實施後，名義稅率降為25%，比原來降了8個百分點。

❸ 房地產開發企業預售收入預繳所得稅具體怎麼計算

預售收入10000元按當地計稅毛利率計算出預計毛利額，然後減去預繳的營業稅專及附加、土增稅700元，當期期間費用屬500元後的金額乘以所得稅稅率25%為當季應預繳的所得稅。

(3)非房地產企業銷售不動產如何計算企業所得稅擴展閱讀：

為了加強從事房地產開發經營企業的企業所得稅徵收管理，規范從事房地產開發經營業務企業的納稅行為，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》。

❹ 企業銷售房產如何計算所得稅

按銷售價格減資產的賬面價值（原價-折舊-准備），再減相關稅費，確認為營業外收入-處置非流動資產損益。

評估增值的部分並沒有入賬。

❺ 房地產企業如何交稅

房地產企業納稅的方法：

1. 包括土地增值稅、營業稅、印花稅和企業所得稅。土地增值稅計算的依據是增值額,分為4個級次,即：

（一）增值額未超過扣除項目金額50%的部分,增值稅的稅率是30%。

（二）增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分,土地增值稅的稅率是40%;

（三）增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分,土地增值稅的稅率是50%

（四）增值額超過扣除項目金額200%的部分,土地增值稅的稅率是60%。如果能夠提供原來的購房發票,營業稅按照差額的5.6%繳納,印花稅按照成交價全額的0.05%繳納。

（五）作為公司出售房產收入,還應繳納企業所得稅,即差額的25%。

（六）企業出售房產，按照銷售不動產稅目繳納營業稅，稅率5%。根據《財政部 國家稅務總局關於營業稅若干政策問題的通知 》 財稅〔2003〕16號： 單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額；

2.按照營業稅額隨征城市維護建設稅及教育費附加：以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費附加率3%計算繳納；

3.出售房產收入並入應納稅所得額，繳納企業所得稅，年終匯算清繳，稅率25%。

參考鏈接：國家稅務局

❻ 房地產銷售，企業所得稅稅率是多少

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）：
第八條 企業內銷售未完工開發容產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定:
（一）開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15％。
（二）開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。
（三）開發項目位於其他地區的，不得低於5％。
（四）屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。
也就是說，企業所得稅季度預征：預售收入×計稅毛利率×企業所得稅率25%
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第九條 企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

❼ 請問：房地產開發企業的銷售異地的不動產，企業所得稅、營業稅等相關稅費能否由不動產所在地的分公司繳

根據營業稅規抄定,納稅人襲銷售不動產,應當向不動產所在地主管稅務機關申報納稅,因此房地產開發企業的銷售異地的不動產,營業稅可由不動產所在地的分公司繳納.
根據企業所得稅規定,,居民企業在中國境內設立不具有法人資格的營業機構,應當匯總計算並繳納企業所得稅,因此,房地產開發企業的銷售異地的不動產，企業所得稅不能由不動產所在地的分公司繳.

❽ 銷售未完工房地產開發產品怎麼繳納企業所得稅

1、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第八條：企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

（一）開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於15％。

（二）開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於10%。

（三）開發項目位於其他地區的，不得低於5%。

（四）屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。

2、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第九條：企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

3、開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。

4、在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

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《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第三十六條：企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：

（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；

（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：

（1）企業應將該項目形成的營業利潤額並入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

（2）投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。

❾ 企業轉讓不動產所得稅如何計算

一是個人出售除已購公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關規定確定，應納稅所得額計算公式為：

應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×20%

應納稅所得額=房產轉讓收入額-房產原值-合理費用

如果納稅人不能准確提供房產原值和有關稅費憑證，無法確定房產原值時，稅務機關可以綜合考慮該項房產的坐落地、建造時間、當地房價、面積等因素，按房產轉讓收入額的一定比例核定徵收個人所得稅。

例如，目前有些地方稅務機關對這種情況按照房產轉讓收入額的1-3%核定徵收個人所得稅。

二是個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售已購公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用後的余額。

已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價(或標准價)購買的公有住房。經濟適用住房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規定的標准確定。

三是職工以成本價(或標准價)出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應納稅所得額。

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房地產可以轉讓的條件

房地產轉讓作為房地產權利人將房地產產權轉移給另一方的行為，但其行為並非任意的，不受約束的。

《城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規定》、《城市國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》等法律、法規及規章對此採取了區分情況、區分對待的方法，從兩個角度對房地產轉讓的條件作出界定，一是房地產轉讓的禁止條件，一是允許條件。

以出讓方式取得土地使用權的房地產應當具備的條件：

(一)按出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書。

二)按照出讓合同約定進行投資開發、屬於房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上;屬於成片開發土地，依照規劃對土地進行開發建設，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎設施，公用設施的建設，達到場地平整，形成工業用地或者其他建設用地條件。

(三)轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房地產所有權證書。