1. 房地產公司的法律風險主要有哪些
(一)政策、法律風險
1、土地供給政策風險
我國在調控的情況之下，供給可能放得開一點，口子大一點，有時候口子小一點，在香港也出現由於土地供給的問題，使房地產市場的大起大落。土地是有限的，土地供給是制約房地產開發最大的政策風險。
2、開發建設政策風險
建設的程序、建設的運行、實施過程中，勘察、設計、監理各方面關系的組織、處理是否有問題，任何一個問題的出現，都會影響到開發的效果。
3、交易與產權政策風險
4、價格政策風險
5、金融政策風險
6、住房分配和消費政策風險
作為一個開發企業，除了把自己內部的小環境做好以外，要考慮大的環境。有的開發商抱怨，保障房建多了，對他的房子就有影響。這個觀點可以理解，但不能接受。作為一個圍觀的企業，要考慮政府在這個地方要建多少套保障房，這個保障房是否建在你的邊上。
(二)縮短建設周期的法律風險
1、違反基本建設程序，未批先建或邊批邊建。
2、為盡快完成拆遷開工建設，對被拆遷人實行違規強制拆遷。
3、盲目加快工程施工進度，壓縮施工工期，不講究法定施工規程，工程施工圖紙未經審查即開始施工，邊施工邊設計等等。
(三)不合理節約開發成本的法律風險
1、迫使承建企業以低於成本的價格競標。
2、明示或暗示設計企業或者施工企業違反工程建設強制性標准，降低工程質量。
3、建設項目必須實行工程監理而不實行工程監理。
4、明示或暗示施工企業使用不合格的建築材料、建築構配件和設備。
(四)違規建設、銷售的法律風險
1、違反規劃審批條件，擅自提高容積率或更改規劃設計，想方設法增加可供出售的建築面積。
2、不滿足條件即開始實施預銷售，向購房人收取預訂款性質的費用。
3、一房多售等等。
(五)企業合同法律風險
企業合同法律風險指在合同簽訂、履行、變更和轉讓、終止及違約責任的確定過程中，企業因合同條款不利或者履行不力或者其他外部因素致其合同目的落空或者利益受損而給企業帶來損失的可能性。
現代企業最終都需要通過合同的形式開展經管管理並獲得企業利潤，然而面對復雜多變的經濟生活或者某些組織個人的投機取巧、言而無信，訂立或者履行合同稍有不慎就可能導致利益受損甚至導致一個正常企業的破產或者解散。
結合現代企業的合同管理狀況，合同法律風險主要體現在如下幾個方面：
1、合同條款的風險。合同條款不全面或者簽訂不利於自身的合同條款，致無法有效追究違約方法律責任或者因遭受欺詐而使企業財產或者經營遭受損失。
2、合同因違法而無效的風險。合同條款違反法律法規的強制性規定或者因合同不符合生效要件致合同部分或者全部無效，無法達到訂立合同的目的。
3、表見代理的風險。蓋有企業公章或者合同專用章的空白合同被本企業或者其他人員違規或者違法使用，從而與善意第三方形成不符合本企業意願的合同。
4、合同履行不能的風險。合同主體、合同相對方的實際履約情況未做合同審查，從而因欺詐或者合同履行不能而致利益受損。
5、合同檔案風險。合同檔案管理不完善，致企業商業秘密外泄或者無書面依據去追究合同相對方的違約責任。
2. 房地產企業參加土地一級開發的風險有哪些
（一）政策風險
與土地二級市場的「招、拍、掛」及房地產開發而言，土地一級開發的政策非常不全面，全國性的政策規定非常原則，操作性不強，在地方政府層面，有的出台了政府規章或地方性法規，如前述的北京、成都、昆明等，有的地方只是借鑒北京等地方已經出台的政策進行操作，簽署法律文本，非常不明晰。
隨著土地管理制度的改革和發展，在國家層面，對土地一級開發的政策將越來越完善，在政策完善過程中，存在對現有土地一級開發模式進一步完善或調整，這些完善和調整可能會帶來建設成本的增加和招商工作的難度的加大，最終影響土地出讓進程。比如正在醞釀中的《國有土地上房屋徵收與拆遷補償條例》，是否出台？什麼時候出台？目前的條款是否有大的變動？都會直接影響土地一級開發的進程。
在地方政府層面，其政策風險因素主要為省、市根據地方情況而改變有關土地利用政策。
因此，民營企業在參與土地一級開發項目在實施過程中，除了應提前做好准備，盡量減少風險的發生和及時應對、解決已經發生的風險，還應全程關注國家和地方政府相關政策的出台和變化，以盡量減少和預防國家或地方政策變化所帶來的巨大風險。
（二）融資風險
房地產行業具有投資數額巨大、投資回收期長的特點，土地一級開發對資金的需求，有過之而無不及，正因如此，金融業的風吹草動，都會對一級土地開發產生影響。而且，金融業的不穩定因素甚多，所以對土地一級開發的金融風險的影響因素也很多，這些風險主要包括：金融政策調整風險；銀行調高貸款利率風險和銀行催還貸款風險。
因此，我們經常看到的現象是，民營企業房地產企業總是拉著金融機構（銀行、信託機構等）一起去參與一級土地開發項目的前期所有調查、磋商等工作，以減少融資風險，保持融資渠道的暢通，這是一級土地開發成功的關鍵。
（三）政府違約行為的風險
毋庸質疑，在土地一級開發過程中，地方政府的強勢地位是絕對的。雖然民營房地產企業已通過各種法律文件進行約束，將其與政府方面的利益緊密捆綁，但仍不能消除地方政府違約發生的風險。
如，綿世股份（000609.SZ）參股35％的公司從2007年起，在成都郊縣郫縣犀浦鎮龍梓萬片區從事舊城改造的土地一級開發項目。但地方政府卻於2010年3月強行對該項目提前進行了終止和結算，雖然給予綿世股份一定的投資收益補償，但其所期待的未來的巨大投資收益都已化為烏有。
鑒於此，完善、合法、有效的法律文本，有效的追償措施（如約束政府方面的擔保條款、異地仲裁條款）等都將是面臨政府違約時維權的有力依據。
（四）征地拆遷風險
征地拆遷風險對於一級土地開發而言具有極大的不確定性，「釘子戶」、群體性事件等在目前的征地拆遷活動中層出不窮，萬一處置不善，極可能會導致開發周期延長的巨大風險。
（五）市場風險
如工程物資、材料等建材價格上漲，工程造價跟著上漲；如房地產供求形勢的變化，若房地產市場已出現供過於求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎都成為不可能，繼而影響到土地上市能否成交。
（六）土地一、二級市場聯動開發失敗的風險
我們對於參與土地一級開發的民營房地產企業希望繼續參與二級市場的開發的想法非常容易理解，民營房地產企業為了達到這一目標，通常是加大在前述與政府平台公司共同成立的項目公司的持股比例，為其在二級市場摘牌做好准備，因為只要持股比例大了，即使遇到對該地塊志在必得的公司不計成本的與土地一級開發商抬價，當競拍價達到一定金額時土地一級開發商便會理智地放棄繼續競拍，而此時拍賣成交價已非常高，僅是從土地一級開發的收益分成上，土地一級開發商也已可獲利不菲。
但如果該地塊市場前景並不好，當初為了擴大持股比例而投入巨資之動機便很可能成為民營房地產企業參與土地一級開發的最大敗筆。
因此，如何確定在項目公司的持股比例，對於志在繼續獲取房地產開發權的民營房地產開發企業而言，顯得至為關鍵。
望採納
3. 做上市的房地產公司的工程有風險嗎
肯定有的，大多數是工程款拿不到，或者是公司破產這一類的。
4. 營改增後房地產企業存在哪些風險和機遇
您好！
一、「營改增」給房地產企業帶來的挑戰
房地產企業由營業稅改徵增值稅後，增值稅與營業稅相比有兩大不同，一是價外稅和價內稅的不同，另一個是鏈條抵扣的稅制設計，這就導致增值稅的稅務處理、征管規定、申報計算都與營業稅完全不同，從而給房地產企業帶來前所未有的挑戰。
1、 相關人員對稅收政策不熟悉
房地產企業營改增之前一直繳納營業稅，稅務處理完全不涉及增值稅。從財務總監到財務經理，再到一般的財務人員，對增值稅的相關規定了解甚少，甚至完全不了解。營改增之後給房地產企業帶來的最大的挑戰，就是從上到下不了解增值稅的稅收政策，無法利用增值稅的稅收法規指導約束平時的運營管理工作。不知道會有什麼稅務風險，也不知道會出什麼稅收問題，更不知道如何應對突發的稅務問題和提前防範。在這種情況下，企業是無法做到控制企業稅務風險和稅收負擔的。有人說房地產企業的財務人員從上到下可以惡補增值稅的稅收知識，但惡補也需要時間，也有一個過程。政策不熟悉挑戰是所有營改增企業的系統性風險，任何企業都不可能倖免，唯一不同的是，有的企業陣痛期較短，有的企業陣痛期較長。
2、 賬務處理難度增加
根據現行的增值稅法規規定，增值稅的納稅人分為小規模納稅人和一般納稅人，兩類納稅人的稅務處理和征管規定是不一樣的。對於增值稅一般納稅人來講，由於增值稅是價外稅，采購和銷售都要進行加稅分離，取得的進項稅專用發票還需要在規定的時間內去主管稅務機關認證。營改增初期，財務人員面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業務的處理和稅務核算的轉化等難題。另外，由於營業稅是對營業額直接征稅，只需增加一個會計科目，核算模式簡單易懂。而增值稅採用抵扣的核算模式，其應納稅額等於銷項稅額減進項稅額，需增加十個會計科目，核算難度較原來大幅增加。「營改增」不僅改變了企業的會計核算體系，同時還帶來了開票系統、報稅系統、認證抵扣、稅款繳納等操作方面的一系列新問題，賬務處理稍有不慎便會產生風險。
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由於財務人員業務素質和職業操守參差不齊，可能會對稅收政策的理解、相關業務的會計核算、稅收的申報繳納等產生偏差，從而帶來財務核算不合規，納稅申報不準確等風險。「營改增」後只有賬務處理規范的企業才能正確進行納稅申報，從而給房地產企業財務工作帶來新的挑戰。
3、虛開、代開發票有可能觸犯刑事責任
房地產和建築業普遍存在「甲供材」現象，一方面，房地產商利用「甲供材」虛增成本，另一方面，建築企業無法取得「甲供材」發票，只能想辦法「代開」、「虛開」。這種「甲供材」現象在營業稅制下普遍存。但是營改增之後，由「甲供材」引發的「虛開」「代開」發票行為將被很有可能被認定為 「虛開」、「代開」增值稅發票，違法成很高。首先，與增值稅專用發票有關的虛開、代開行為已經入罪，例如，刑法第205條的虛開增值稅專用發票罪；刑法第208條的非法購買增值稅專用發票、購買偽造的增值稅專用發票罪；刑法第206條的偽造、出售偽造的增值稅專用發票罪等等。其次個人和單位所受的處罰最高可判無期或者沒收財產。例如，2014年3月，中國春平集團董事長林春平因虛開增值稅發票等被浙江省高級人民法院終審判處無期徒刑，沒收個人全部財產。
4、可抵扣的進項稅額不足，部分房企稅負或大幅上升
營改增的目標是通過改革實現只對產品或者服務的增值部分納稅，從而減少重復納稅環節。從全國營改增試行和先期營改增行業的反饋情況看，大多數的企業實現了稅負下降。但也有部分企業因為生產具有周期性、成本結構中可抵扣的成本佔比較小而無法抵扣費用，或是進項稅難以抵扣稅票等原因，反而出現了稅負增加的情況。
房地產項目的成本費用構成非常復雜，而可抵扣的開發成本主要是土地成本、建築安裝成本、公共配套成本、房屋裝修成本，但這幾項成本在收入中所佔的比重並不高，一、二線城市約占房地產企業的開發成本還存在如下特點:
(1)土地開發成本難以認定
土地成本一般金額巨大，是房地產開發成本的大項支出，對房地產業而言具有舉足輕重的作用。據統計，一線城市土地成本佔到開發成本的40%以上，二三線城市在20%——30%之間。拿地手法有的是招拍掛，有的是無償劃轉、有的是與村集體合作、有的是通過股權收購而來，土地成本幾乎無法取得依法允許抵扣的進項稅發票。增值稅的原理是銷售貨物或提供勞務要交增值稅，同時采購貨物或接受勞務取得的進項稅發票可以抵扣，房地產業土地成本的進項稅的抵扣便成為一大難題。此外，有些房地產企業早期取得土地的成本金額較低，通過收購股權拿地的企業形成了較大的股權溢價，這部分溢價體現在收購公司賬面上，被收購公司的賬面不會產生變化，在計算土地增值稅和企業所得稅時，溢價部分無法扣除，「營改增」後的溢價部分在繳納增值稅前也將無法抵扣，從而對企業稅負有較大影響。假設被收購公司原有開發項目的土地出讓金是2億元，如果收購時土地價值上漲到7億元，這就導致有 5億元土地差價無法取得土地成本的增值稅發票。在可抵扣進項稅不足的情況下，房地產企業的增值稅稅負必然會增加。
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（2）期初庫存和固定資產將不能被抵扣
從已經出台的營改增文件的規定來看，期初庫存和固定資產的進項稅都不能抵扣。如交通運輸業、電信業等企業在「營改增」前采購的固定資產和存貨均布允許抵扣進項稅，特別是交通運輸業的期初車輛、輪船等未被許可抵扣，這在改革之初產生了行業性的經營困難。房地產業的開發成本和存量房在企業資產中佔比很高，這部分進項稅金不允許抵扣，將導致房地產企業在營改增後銷售存貨時。產生大量的銷項稅額但又沒有與之相對應的進項稅額可以抵扣，稅負必然大增。實踐中，很多房地產企業以項目公司的方式進行開發，如果樓盤在營改增之前基本開發完畢，而銷售行為大多發生在營改增之後，必將造成項目公司只有銷項稅額，基本沒有進項稅額可以抵扣，稅負便成倍增長。
5、部分房企經營情況也許更為艱難
2014年以來，隨著樓市的深度調整，人們的市場預期發生了根本性的變化，房地產市場持續低迷，銷售業績持續下滑，資金壓力很大，融資任務很重，資金成本也不斷上漲。營改增後，房地產企業必然存在兩極分化，那些進項稅額少、稅務問題多、涉嫌虛開增值稅專用發票的企業，必然面臨繳納更多的增值稅和稅務罰款，導致利潤下滑加劇，令吃緊的資金鏈條更加雪上加霜，甚至面臨資金鏈條斷裂、企業破產的風險。另外，房地產行業由於利潤高、稅負重，稅收流失嚴重，已經連續10年成為國家稅務總局圈定的稅務稽查重點行業，國家稅務總局關於開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知（稅總發[2014]31號）也規定，房地產及建築安裝業是2014年行業專項稅收檢查的指令性項目，營改增試點行業較為集中的地區是區域稅收專項整治的稽查重點。相信營改增之後的近一段時期內，房地產行業將是稅務稽查的重中之重。在市場低迷、成本上升、利潤下滑和營改增帶來的政策迷茫混亂時期，稅務稽查無疑會讓一部分房地產企業經營維艱。
二、「營改增」給房地產企業帶來的機遇
1、行業整體稅負有望下降
房地產營改增屬於國家推行的「結構性減稅」改革的一部分，行業整體稅負肯定會有所下降。易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，營改增之後的稅率與原來建築業3%和房地產業5%的營業稅稅率相比，表面看似高了，但是考慮到各種抵扣項，單個企業實際稅負是高是低很難判斷，一般情況下稅收成本應該是會有所降低的。中國社科院財經戰略研究院研究員張斌則公開表示，若是允許不動產抵扣，初步測算整體減稅規模有望超過5000億元。
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十幾年來，國家為了抑制固定資產投資、壓縮市場需求和平抑房價，對房地產行業一直採取重稅政策。房地產企業除了要繳納營業稅及附加、企業所得稅等基本稅種外，還要繳納土地增值稅、契稅等特有稅種，不僅稅種多，而且稅率也很高。同時幾乎沒有行業稅收優惠政策可以享受，房地產行業的平均稅負高一直是社會上公認的。據我們測算，房地產企業的整體稅負率在35%上下。高稅負必然加重房地產企業的稅收負擔，也加重了買房人的經濟負擔。營改增之後，隨著價外稅的推行和增值稅抵扣鏈條的建立，正如各位知名專家預測的那樣，行業整體稅負將會有所下降，有利於行業的健康和長遠發展。這里需要注意的是，行業整體稅負有所下降，並不意味著每個房地產企業的稅負都會下降。
2、市場銷量有望增加
營業稅的存在導致增值稅抵扣鏈條中斷，建安成本中包含的進項稅不能抵扣，造成一些房地產企業重復納稅；買房的業主承擔營業稅款因為沒有增值稅專用發票，其進項稅不能得到抵扣，也將重復納稅。稅負重一定程度上會影響消費者購買或投資的積極性。應該增之後，房地產企業成為增值稅抵扣鏈條上的一個環節，建安成本和期間費用中繳納的增值稅都可以抵扣，如果進項稅額較大，企業稅負則有望下降。對於中小房地產企業來講，如果年應稅銷售額在500萬元以下，將成為增值稅的小規模納稅人，適用稅率由5%下降為3%，稅負直接降低40%。稅負降低了，房地產企業才有可能會降價，銷量才會提升。從稅制改革的方向上看，增值稅將來要實現完全的消費型的增值稅，不動產的進項稅將得到抵扣。屆時， 生產和商貿等非房地產企業采購辦公用房、生產廠房等取得的進項稅也可以得到抵扣，購買和投資商業地產不僅可以保值增值，抵抗通貨膨脹對財富的稀釋效應，還能降低企業增值稅負擔，投資的積極性將大大增強，也會帶來新的市場需求。房屋價格降低和企業業主投資需求增加，將會在一定程度上帶來房地產市場的繁榮。
營改增對房地產企業來講，可以說機遇與挑戰並存。房地產企業既要抓住難得的機遇，又要迎接新的挑戰。房地產企業一方面要利用好稅收法規調整的大好時機，做好稅務籌劃，控制好企業稅負，積極謀取新的稅務利益，又要敢於迎接新的挑戰，正視並重視營改增帶來的政策變化和稅負變化，加強新稅收法規的學習，加強調查研究，做到稅務風險提前知曉，並財務有效措施規避和化解營改增帶來的負面影響。
希望能讓您滿意
望採納，謝謝
5. 房地產開發與經營風險規避與控制方法主要有哪些
您好，房地產項目風險迴避是指房地產開發商通過對房地產項目風險的識別和衡量,發現某項房地產項目活動可能帶來風險損失時,事先就避開風險源或改變行為方式,主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的項目活動,以消除風險隱患。就風險的一般意義而言,風險迴避是處理房地產項目風險最強有力、最徹底的手段,是一種完全自足型的風險管理技術,即有效的迴避措施可以在房地產項目風險事件發生之前完全消除其給開發商造成某種損失的可能,而不再需要實施其他風險管理措施,但這些措施只能起到減少損失的發生概率或減輕損失的嚴重程度,或在損失發生後予以一定補償的作用。
風險迴避雖然能有效地消除風險源,避免可能產生的潛在損失或不確定性,但其在房地產實際開發運作中的應用也具有很大的局限性:
1.風險迴避只有在開發商對風險事件的存在與發生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義,而一般開發商不可能對房地產項目中所有的風險都能進行准確識別和衡量。
2.由於風險迴避措施通常與放棄某項開發活動相聯系,這雖然使開發商遭受損失的可能性降為零,但同時也使其失去獲得相關收益的可能性。
3.避免某種房地產項目風險不可能實現或採用風險迴避措施在經濟上是不合理的。房地產項目中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險,如社會經濟發展的周期性、氣候異常等都是難以迴避的。
4.房地產項目風險無處不在,有時避開了某一種風險卻又可能導致另外一種或幾種新的風險,不同的開發方案具有不同的風險產生,避不勝避。
雖然房地產項目風險迴避具有上述種種局限性,從某種意義上講是一種消極的房地產項目風險管理措施,不宜大量採用,但其在以下兩種情況仍不失為一種防範與處理房地產項目風險的恰當方式,可使開發商受損的可能性為零:第一,某種特定房地產項目風險發生的概率和所導致的損失程度十分大且不能被轉移或分散。第二,應用其他風險處理方法不能處理或成本超過其產生的效益。另外,在實施風險迴避時,房地產開發商最好在開發項目的決策階段就做出是否運用風險迴避管理措施的決策,同時,還必須首先確定需要迴避的風險范圍,盡可能准確進行風險識別與衡量,並將其與其他風險處理方法進行優劣比較,這是運用房地產項目風險迴避措施的前提。在實際的房地產項目活動中,開發商常用的風險迴避措施有:一是放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動;二是改變房地產項目開發活動的性質、地點或工作方法。
二、損失控制
損失控制是一種主動、積極的風險對策。損失控制包括:減少損失發生的機會,即損失預防;降低損失的嚴重性,即遏制損失加劇兩方面的工作。
1.預防損失。風險預防是指在風險發生前,為了消除或減少可能引致損失的各項風險因素所採取的各種措施,以降低風險損失發生的概率為目的。在房地產開發的各個階段,風險預防有廣泛應用。(1)投資決策階段。在投資決策階段,房地產開發商預防風險的任務:首先是准確把握國家和地區經濟的發展趨勢,制定適合自身特點的開發策略,合理評價和選擇開發投資方案,從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險;其次,要樹立風險意識,建立風險管理組織,高度重視開發企業內部風險管理,強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習,加強風險損失資料的搜集整理和分析。第三,要健全風險預警系統,防範風險的關鍵是預先行動,即主動控制,項目進入實施階段時間越長,控制風險的成本就越高。(2)前期工作階段。在前期工作階段,為了預防風險,開發商應注意以下幾個方面:第一,積極與地方政府、各管理部門、金融機構等相關單位搞好關系,爭取獲得他們對開發項目的理解、支持和幫助;第二,到當地規劃、國土、電力、市政、城市檔案、文物等有關部門,了解地塊的自然條件及地下埋藏物情況;第三,妥善處理征地、拆遷和安置補償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。第四,增強合同意識,認真簽訂土地出讓合同、勘察規劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。(3)項目建設階段。在項目建設階段,風險預防的主要措施有:第一,採用系統的項目管理方法。第二,向施工方人員灌輸安全意識,做好現場容易出現危險事故的預案工作。第三,及時協調、處理設計、監理、施工、材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾。第四,合理布置施工現場。第五,盡快完成開發項目,縮短建設周期,這也是一些小開發商慣用規避風險的措施。(4)租售管理階段。在租售管理階段,為預防風險,開發商應做好如下幾點:房地產租售合同應由房地產專業人士起草,並經律師或法律工作者審查, 做到合同條款明確、詳盡、合法。定期檢查房地產狀況,發現和消除現有房地產存在的各種隱患。定期組織建築物及附屬設備維修,將隱患消滅在萌芽之中。
2.減少損失。減少損失是在風險事件發生時或發生後,採取的各種降低損失程度,或縮小損失發生范圍的措施,以縮小風險的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義,一是風險發生時的損失最小化;二是風險發生後的挽救措施。在房地產開發中,可採用一系列特殊的手段將開發中的風險損失降低到最低程度。准確的預警預報;制定詳盡而周密的風險應急計劃;建立後備措施;保護現場,收集證據。
三、風險自留
風險自留是指當房地產項目中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時,房地產開發商採取較現實的態度,在不影響其大局利益的前提下,自身將這種風險承擔下來,並承擔風險所致的損失。風險自留是一種重要的財務型風險處理手段,其實質是在風險發生並造成一定損失後,房地產開發商通過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失,即在損失後為其提供財務保障。風險自留還是處理殘余風險的一種技術手段,在某些情況下也是唯一的風險對策。風險自留分為兩大類:一是消極的或非計劃性的風險自留。二是積極的或計劃性的風險自留。由於非計劃的風險自留是消極的被動承擔,對房地產開發商來說屬無奈之舉,本文不做詳細的研究,重點分析和研究房地產項目中的計劃性風險自留。在房地產項目過程中,計劃性風險自留的具體措施主要有風險損失攤入成本、自我保險和借款補償風險損失三種。
需要注意的是,借款補償風險損失的風險處理方法本身亦具有較大的風險。實際上,當風險事件發生後,房地產企業的資產價值減少、經營狀況不穩定、信譽度降低,從而使企業處於不利的借款地位。同時,此時企業對現金的需求又十分急迫,其所能得到的貸款條件必然常常是十分苛刻的,而一個損失發生前就信譽不佳的房地產開發商,此時可能根本就借不到一分錢,這樣可能會使得風險程度加劇。顯然,房地產開發商在運用借款補償風險損失的方法時應三思而後行,最好盡可能在風險事件發生前與金融機構簽訂一項應急貸款協議,確保風險事件發生後企業可按事先商定的融資條件獲得必要的資金,以及時應付不時之需。
四、風險轉移
風險轉移是房地產投資項目風險管理中非常重要而且廣泛應用的一項對策,分為非保險轉移和財務轉移兩種形式。根據風險管理的基本理論,投資項目的風險應由有關各方分擔,而風險分擔的原則是:任何一種風險都應由最適合承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。符合這一原則的風險轉移是合理的, 可以取得雙贏或多贏的結果。否則,風險轉移就可能付出較高的代價。
1.非保險轉移。房地產項目風險非保險轉移是指房地產開發商在房地產開發過程中,有意識地採取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔, 從而達到降低其自身項目風險發生概率和損失程度的目的。房地產項目風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現:一是轉移會引起項目風險及損失的某項開發活動; 二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險,但與風險控制不同的是,它不是通過放棄、中止項目活動或採取積極預防和抑制措施直接調節風險因素來達到消除、降低風險損失概率和損失程度的目的,而是允許風險繼續存在,但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度。當然,房地產項目風險轉移必須通過正當、合法的手段,而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外,房地產項目風險的轉移雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動,但卻不能因此將項目風險本身消除或從總量上減少。
2.財務轉移。風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險轉移。非保險財務轉移是指單位或個人通過經濟合同,將損失或與損失有關的財務後果(財產損失、人員傷亡等)轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式。其實質是通過風險的財務轉移,使轉讓人得到外來資金,以補償風險事故發生後所造成的損失。大部分財務型非保險轉移都是通過合同中的某些條款來實現的。如在建築活動承包中,建築所有人可以通過合同將他對公眾在建築物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建築承包商。保險轉移通常直接稱為保險。通過購買保險,投資項目業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任(因他人過失而承擔的責任)和賠償責任(因本人過失或不可抗力所造成損失的賠償責任)轉移給保險公司,從而使自己免受風險損失。需要說明的是,保險並不能轉移投資項目的所有風險,一方面是因為存在不可保風險,另一方面則是因為有些風險不宜保險。因此,應將保險轉移與風險迴避、損失控制和風險自留結合起來運用。對於不可保風險,必須採取損失控制措施。即使對於可保風險,也應當採取一定的損失控制措施,這有利於改變風險性質，達到降低風險的目的。
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6. 房地產投資有哪些風險
.政策風險。例如，某公司去年因為市場前景看好，准備發展一個大型別墅項目，當回國家的答政策突然改變（你應該知道國家最近對房地產的政策），該計劃只好中止，這就是政策風險。另外，最近一段時間上海的房產價格下跌，也屬於政策風險。
市場風險。地價的突然飆升，房屋價格暴跌等等，這些都是市場風險。
財務風險。房地產企業為了持續發展，一般都會同時進行若干個項目，實際資產通常比手頭擁有的資產少的多，因此公司的資產基本上都是在建的房屋，公司運作的流動資金一般都是依靠銀行借款來維持。在這種情況下，一旦中間環節出現問題，就容易發生財務風險。例如：房產價格下跌，房屋銷售不暢，這時由於公司手頭資產的貶值，銀行為了避免風險傾向於提前收回前期貸款，後續的貸款發放又會要求更多的抵押擔保，這是公司就很可能出現流動資金匱乏，在建項目停工，無法為銀行提供更多的抵押擔保，貸不來新貸款還要還老貸款，企業陷於破產邊緣。
7. 房地產項目開發會存在哪些風險
房地產投資開發是一個動態過程，收益與風險同時存在的。由於房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性,使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險。一般來說,風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致後果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。 在中國從事房地產投資與開發主要存在哪些風險呢？一、房地產投資風險房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。主要包括以下三方面的風險：1、利率風險2、購買力風險 3、資金變現風險房地產項目開發風險：房地產項目的開發過程具有高風險、高回報的特點，項目實施的成功與否受到諸多因素的影響，而風險總是貫穿於項目實施過程的始終。一、立項階段的風險1、宏觀經濟政策風險。政策環境風險是指由於政策的變化可能給開發企業帶來的各種形式的經濟損失。房地產行業是國民經濟的重要行業，受國家宏觀調控政策的影響很大，國家產業政策、土地管理政策、住房政策、金融稅收政策、城市規劃等從不同方面影響著房地產開發的各個層面。2、項目定位風險。當開發企業被迫告別拿地就等於賺錢這個簡單的盈利模式之後，准確的房地產項目定位便成為保證項目開發成功的關鍵因素。我國城鎮住房制度從國家無償分配和使用到住房商品化和社會化，僅僅經歷了十幾年的時間，許多開發企業在項目開發過程中還存在對市場供需分析不足、項目定位不明確等問題，導致了商品房的大量積壓和空置。不但投入開發的資金不能及時回收，而且會造成項目運作的艱難，甚至危及企業的生存。二、土地獲得階段的風險在土地獲得階段，房地產開發企業主要面臨的風險有： 1、土地狀況風險。土地風險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規劃部門對土地使用性質和規劃設計指標認可的不確定性。土地的自然屬性風險來源於地塊的工程地質條件、水文地質條件及地下埋藏物等的不確定性；土地的社會屬性風險是指地塊的區位條件及配套設施狀況對項目投資額的影響程度；規劃部門對土地使用性質和規劃設計指標認可的不確定性來源於城市規劃設計的滯後性和規劃管理的透明度低。2、征地安置風險。征地拆遷補償涉及許多法律和社會問題。一方面我國現行拆遷安置法規規定太籠統，各地情況千差萬別，法規可操作性比較差；另一方面地塊上原房地產所有者基於各種原因不願出售，千方百計阻撓提出大大高於原房屋實際價值的賣價。此時，開發商將面臨艱難的選擇，要麼接受高昂的賣價或苛刻的不公平條件；要麼無限期拖延時間，喪失寶貴的開發時機；要麼放棄開發項目，前功盡棄。3、融資風險。房地產開發所需巨額資金的籌集是開發商最為關切的問題。籌資手段合理，可以減少籌資成本，降低籌資風險；籌資措施不當，可能造成籌資成本大幅上升，資金周轉困難，企業面臨破產。三、項目建設階段的風險1、規劃設計風險。規劃設計風險類似於項目定位風險，包括小區整體規劃、戶型比例、建築面積等風險；設計風險是指由於各專業設計（建築、結構、裝飾、給排水、電氣和通風空調等）方案的設計依據、設計參數、方案選擇不當，結構和設備器材選型不合理等，導致建築工程不能滿足適用、經濟、美觀、安全和可靠性需求，以及設計進度不能滿足工程要求。2、工期拖延風險。房地產開發建設階段每個環節的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化，錯過最佳銷售時機；另一方面工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費用。3、項目質量風險。房地產開發良好的投資效果要通過優良的房地產質量來實現，地段只是誘人的手段，而地產質量才是吸引客戶的法寶。影響質量的不確定因素主要來自施工環節，施工時承包商的技術水平、施工方案的選擇、建築材料的質量以及監理的控制水平等都能影響項目的質量。四、銷售、管理階段的風險1、銷售時機。房地產租售時機一般有三種情況：預售、即時銷售和滯後銷售。採用預售可以提前回收款，節省利息，降低開發成本。但一旦房價上升，開發商也失去了房價上升可能增加的收益。房地產即時銷售指房地產建成後即推入市場進行銷售的做法，其受銷售價格隨機波動的影響很大，這取決於投資決策階段房地產開發時機的選擇。房地產滯後銷售指在房地產需求呈上升趨勢時，開發商拖延一段時間，等到繼續上漲至峰值時拋出銷售的做法。但滯後銷售存在不能及時收回資金，承擔較大資金成本的風險。2、銷售合同風險。房地產租售交易的合同務必條文詳盡、清楚，對交易雙方的行為要有明確的規范，切勿模稜兩可，因為房地產這種特殊商品價值量巨大，一旦遇到被侵佔或被騙取，造成的損失是巨大的。合同糾紛風險是一種概率較高的風險，並且一旦出現後，風險結果也較大。3、銷售稅收風險。房地產銷售稅收風險是指納稅人在銷售房屋時納稅方面承擔的各種 風險，即納稅人在計算和繳納稅款時，因各種原因導致企業利益受損的可能性。主要的稅收風險包括稅款負擔風險、故意性違法風險和過失性違法風險。
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8. 房地產項目開發的風險歸類
房地產是一項投入大，風險高，回報間隙較長的行業。
風險太多，說重點吧。 資金，版這個就不多說了權，資金鏈一斷，後果都知道。
人員，開發資格國家管理嚴格，光專業技術人員（掛證的）這一項，就要做到不會出現問題才可開發。 不確定因素（市場，政府，政策，場地環境等等一系列問題）
不過只要實力雄厚，什麼問題都不是問題。。。
9. 房地產項目風險管理
房地復產項目因投資大、周期制長、涉及環節多、地域性強、不確定因素多而導致存在大量風險。國內大部分房地產開發企業缺少對項目的系統管理,尤其不重視風險的管理,風險管理意識薄弱、風險管理機制缺失、風險管理手段單一、風險管理人員素質不高,使房地產項目中的許多風險因素得不到有效的控制,導致房地產項目的盈利能力下降。
10. 開發商對房地產項目進行風險管理的意義是什麼
你看一下房地產經濟學方面的書吧