日本是如何戳破房地產泡沫的

㈠ 日本地產泡沫是如何消除的

日本至今都還沒有走出20餘年前那場房地產泡沫的陰影。今天我們在此做一個總結以期真實地還原當年的那段瘋狂。雖然中國目前不可能發生那樣的情況，但人類的貪婪所導致的「市場的均衡是短暫的」這一點是一致的。 日本房地產泡沫的特徵：2007年底，六大城市土地價格僅相當於1991年高點的27.7%。絕對價格也只相當於25年前，也即1982年的水平； 三、房地產泡沫期間的調控政策 在泡沫期間，日本政府主要從土地政策和貨幣政策兩個方向進行調控。土地政策調控不僅沒有效果，反而助長了房價的上漲。貨幣政策中的利率政策和不動產貸款總量控制政策效果顯著。1、土地政策 日本政府1987年開始意識到房地產泡沫的問題，開始有意識的通過土地政策來抑制土地價格上漲。如下圖所示：到1991年為止，主要出台了六個方面的政策。這些政策總體是非常失敗的。 2、貨幣政策 貨幣政策包括調整利息和控制貸款兩個方面：提高利息：在日本房地產泡沫期間的大部分時間里，銀行基準利率都維持在2.5%的超低水平，直到1989年5月，日本銀行開始加息。此後的15個月內，日本銀行連續5次加息，將基準利率提高到6%； 控制貸款：在加息的同時，1990年3月大藏省推出了不動產貸款總量控制政策，即規定銀行對不動產貸款時，增長率不能超過其貸款總量增長率。 四、房地產泡沫的破滅 從表面上來看，在直接融資縮減的情況下，貨幣政策突然剛性收縮，企業破產猛然增加，導致內外融資環境惡化，導致土地的有效需求減少；而企業破產增加，企業前期購買土地量的72%左右被迫出售而重回市場，導致有效需求與有效供給發生扭轉，不斷減少的貨幣去追逐猛然增加的土地，土地價格因而下降。金融加速器的逆作用加劇了土地價格下降。這是房地產泡沫破滅的直接原因。更深層次來看，與前兩次價格暴漲不同，1986-1991年的這輪價格暴漲缺乏住宅基本需求的支撐：土地價格的上漲離不開居民的基本住宅需求，這取決於人口數量、人口年齡結構和人口的區域結構。但是到1992年，這些因素已無法支撐高漲的土地價格。1、直接原因：有效需求與有效供給關系發生逆轉 （1）初始原因：內外融資環境極度惡化，企業在1991年的土地購買量縮減64% 股市下滑，1990年後，直接融資額按50%的速度縮減； 不動產貸款總量限制政策導致銀行貸款同比縮減85%，由9.5萬億日元降至1.4萬億日元； 1991年，破產企業增加，破產企業負債總額增長5.7倍，由1.2萬億日元升至8萬億日元； 外部融資（新增不動產貸款+直接融資）與倒閉企業負債總額的差額由1989年的35.2萬億日元，下降到1991年的0.8萬億日元，到1992年變成了-1.6萬億日元。企業所面臨的惡劣的內外融資環境不言而喻。控制貸款政策效果非常顯著，房地產貸款增長率由1989年的30.3%，突然下降到1990年底的3.5%，成為了房地產泡沫破滅的誘導因素之一。 由於內外融資環境極度惡化，企業購買土地的能力和積極性顯著下降：1990年日本非金融法人企業購買了12.43萬億日元的土地，但1991年的土地購買額僅4.46萬億日元，同比縮減64%。企業購買量占居民土地出售量的比重由70%下降到45%。（2）決定性因素：被作為資產保有而囤積的土地在短期內進入市場 企業由土地的凈買入方轉變為土地的凈賣出方，成為了捅破房地產泡沫的決定性因素。股票和土地的擔保價值隨著兩者的價格下降而下降。這導致企業凈值下降，企業被迫提前償還貸款； 企業被迫出讓股票，土地等資產以避免破產，與此同時大量的破產企業之前所抵押的土地，被銀行強制性變現。而金融加速器機制加速了這一進程； 前期被企業大量囤積的土地被迫投放市場。如下圖所示：從1993年企業由土地的凈買入方變成了凈賣出方，到1998年，日本企業將佔1985-1992年購入土地額的55%，購入土地面積的72%。 五、房地產泡沫破滅後日本政府採取的政策 1、泡沫的代價 房地產泡沫和股市泡沫破滅，日本付出了慘重的代價。根據瑞穗證券的數據統計，1992-2004年：日本企業和銀行處理泡沫經濟的成本約208萬億日元，年均處理成本佔GDP的比重高達3.5%。日本的實質年均GDP增長率不足0.3%； 日本法人企業經常利潤累計374.4萬億日元，特別損益-特別利潤累計111.3萬億日元，扣除有關稅收後凈利潤70萬億日元，年均5.4萬億日元，年均銷售凈利潤僅率0.4%； 日本銀行累計利潤86.4萬億日元，壞賬處理損失累計額96.4萬億日元，凈損失10萬億日元。 2、泡沫破滅後日本政府採取的外匯政策 如下圖所示，泡沫破滅之後，日元繼續升值，1995年4月底達到最高點84.3日元兌1美元。與之相對應的是，日元計價的出口額同比下降。日本經濟增長幾乎停滯。1995年，日美之間簽訂了反廣場協議，允許日本政府幹預日元匯率。此後日元加速貶值，日本出口（日元計價）逐漸恢復，對於扭轉日本經濟衰退起到了一定的作用。 六、日本房地產泡沫的啟示 1、中國房地產不會發生日本式的泡沫 中國房地產不會發生日本式的泡沫，二者最主要的區別就是「城市化進程」。85年，日本房地產價格開始上漲的時候，其城市化率已經達到了76.7%，城市化進程已經接近尾聲；而目前中國的城市化率僅為45%，城市化進程正在處於加速階段。（詳請請參閱2008年7月18日的《中國當代房地產研究專題之一—城市化、人口流動與房價》）在城市化進程中，城市房價，尤其是核心城市房價總體會快速上漲。這正是日本當年「土地神話」的原因。因此，當年日本在城市化進程尾聲的房價大幅上漲是極其不正常的，其泡沫的破滅只是時間的問題。截止到2006年，上海、北京、廣州、深圳的房價漲幅總體並沒有顯著超越35個重點城市的平均漲幅。從城市化規律來看，這主要是因為中國城市化率還未突破50%，城市化總人口的流動還主要是以從農村進入大城市為主，人口流動從小城市進入大城市為主的階段（城市化率突破50%）還沒到來，因而城市間房價漲幅差異不是十分顯著。 我們認為，中國城市化總體每年還將繼續快速提高；農村進入城市為主導階段即將結束，未來人口流動將依次進入以小城市進入大城市為主導階段、以大城市郊區化為主導階段和以都市圈為主導階段；按照城市化的國際規律，我們認為未來三大經濟圈的核心城市，尤其是這些核心城市郊區的房價相對會有更大的潛力。因此中國城市的房價總體是處於上漲過程中的，緊縮性政策導致的房價回調只能是短期的。2、本幣升值並不一定導致房地產價格上漲 在很多人的理解里，日本當年的房地產價格的上漲和日元升值有著緊密的關聯。這種想法是不正確的。從國際比較來看，85年「廣場協議」後，主要發達國家的貨幣均對美元升值，1988年與1985年相比，主要貨幣的升值幅度分別為：德國馬克70.5%，法國法郎50.8%，義大利里拉46.7%，英國英鎊37.2%，加拿大元近11%。比較來看，日元的升值幅度最大，達86.1%。而這些國家並沒有發生像日本那樣嚴重的泡沫經濟。這說明，「廣場協議」與日本的泡沫經濟並無必然聯系。可以說，日本泡沫經濟形成的根源在其內部。就中國來看，現在人民幣依然在而且還會繼續升值，而股票和房地產卻早已下跌。因此，本幣升值並不一定導致房地產價格上漲。本幣升值也只是為房地產價格的上漲提供了充裕資金的可能，房地產價格的最終上漲還需要市場一致預期上漲這一重要條件。所謂的「升值不止，行情不斷」更是表面的片面之言。3、市場的均衡是短暫的頂 點 財 經 人是理性的，更是貪婪的。當市場的均衡一旦被打破，若沒有有效的調控措施，市場會加速上漲或下跌：日本當年，人們形成了土地上漲的預期，市場的參與者都在瘋狂地追逐著土地：銀行的行為扭曲了；企業的行為扭曲了；值得一提的是，普通民眾的行為也發生了極大的扭曲：當年股票市場和房地產市場上漲，日本民眾為了逐利，不惜壓縮消費甚至節衣縮食以將資金投入股票市場和房地產市場。壓縮消費的一個結果就是：86年日本的CPI居然還出現了負數； 日本當年泡沫捅破之後，市場的參與者也都在瘋狂了拋售土地，引致了市場巨幅的慘重下跌。「前事不忘，後事之師」，中國目前的房地產市場雖然不會發生日本當年那樣的情況，但就市場的均衡而言，確有幾分神似：前年和去年上半年，市場的參與者忽然都一致看好房地產市場的長期前景，居民在囤房，地產公司在囤地。市場的均衡被打破，房價猛烈上漲； 而今，在緊縮性的貨幣政策下，市場的參與者都預期房價要調整，開發商在降價，居民在觀望。市場的均衡同樣被打破。房價已經在開始下降。但市場預期房價還將不斷下降。而政府認為還需要繼續宏觀調控，還沒出手。

㈡ 日本當年的房地產泡沫真的是自己主動刺破的嗎

日本經濟衰落可不光是房產泡沫那個簡單。 我們國家房產已經有泡沫了雖然國家一內直捂著不讓房價過容度上漲 但是國家他也有捂累的那一天，現在的政策也不過是治標不治本的方法罷了，再不出台釜底抽薪的政策，泡沫破碎也只是時間問題。 我們現在和當初日本很像很像

㈢ 當年美國、日本為何要主動戳破房價泡沫

最近有人提問，為什麼當年美國和日本非要擠破房地產泡沫？為什麼不惜一切代價全力保房價呢？對此，我認為當年美國和日本政府的做法是明智的，因為房地產泡沫，一旦興起，就要主動戳破，這樣才能把風險降到最低，而試圖通過干預市場走勢，不讓房價調整，雖然能夠起到遲滯，房地產泡沫破裂的作用，但是若是房地產泡沫真的破裂，那後果就難於了，經濟可能進入長期衰退期。因為他們知道房地產泡沫被吹大之後，要想跑是跑不掉的，再說發達國家經濟底子厚，最多經濟遲滯幾年，民眾生活質量不會下滑，當然，發達國家也看到吹大房地產泡沫是一條不歸路，之後美國和日本都去發展高端製造業，經濟發展反而更健康了，所以與其將房地產危機往後拖，越拖越嚴重，還不如主動刺破，換來經濟可持續發展的空間，這也是在調整經濟結構，轉變經濟增長方式。

㈣ 日本是如何應對房地產泡沫經濟的

日本在上世紀80年代後期到90年代初期經歷了房地產泡沫破裂的過程，給經濟帶來不小的沖擊。日本房產尤其是首府東京的房產在泡沫產生和恢復的過程中有沒有值得我們借鑒的地方呢？
以東京為中心的日本首都圈在建設過程中，在一開始就提前預判，以產業分散布局和便捷的交通等方式有效防止了房價集中上漲。雖然在上世紀80年代因綜合原因不可避免地產生了巨大房地產泡沫，但在政府及時有效的控制下，房價非正常飆升得到了抑制。
分散城市功能，避免人口過分集中
分散城市功能，避免大量人口向某一或某些核心、次核心城市聚集，從而控制房價集中上漲。在東京都市內，由於新宿、池袋等次中心地區的建設，東京都原有核心城區的人口和住房壓力得到分散，避免了房價集中上漲。而在東京城市圈內，政府對橫濱、川崎、八王子等15個衛星城進行了不同的城市功能規劃，各個衛星城因具備一定獨立的產業和經濟基礎而避免人口過度集中，當地民眾可以就近擇業和定居，並不會特別嚮往核心或次核心城市，有效緩解因人口集聚而產生的房價地價壓力。
交通便捷，為購房者提供更多選擇
便捷的交通分散了人們的居住地，從而間接對特定地區房價產生抑製作用。目前，東京都市圈內擁有近萬公里的軌道交通，其中郊區鐵路2000多公里。與此同時，在各條鐵路沿線站點，大量的停車場建設保證了人們出行的便利。現在，東京平均軌道交通網密度達到約每平方公里300米，在東京都內的23區更達到每平方公里1010米。便捷的交通讓民眾對居住地的選擇不再單一，大量工薪族在交通保障下有積極性購買遠郊有升值潛力的廉價房，間接對核心、次核心城市房價起到抑製作用。
面對泡沫，政府及時有效地管控
在面對房地產泡沫時，政府及時有效的管控措施尤為重要。20世紀80年代中後期，日本房價在日元大幅度升值和政府寬松貨幣政策刺激下大幅上漲。短短幾年內，東京地價市值上漲至相當於整個美國的地價，房地產泡沫到了一觸即破的危險境地。在這種背景下，日本大藏省(該省主管財政、金融和稅收，至2000年取消)於1990年3月27日發布「金融機構不動產融資總量限制」的通知，開始對房地產融資進行限制。這一被稱為日本房地產泡沫破滅「引火擎」的管制措施對抑制房價上漲產生了顯著效果。自此以後，日本各大銀行開始大幅度減少發放有關房地產的貸款規模，提高貸款利率，並開始徵收地價稅。1991年以後，日本三大都市圈的地價開始明顯下降，目前日本的住宅價格還不到泡沫時期的一半。

㈤ 日本當年怎麼刺破房價泡沫的

首先日本政府來是主動通源過連續加息刺破房地產泡沫的，後果是房地產崩潰，穩定了匯率。股市一年就已經到頂。個人覺得主動總比被動好。

我們不能因為其結果讓日本陷入所謂的失落的多少年，就說日本上了廣場協議的當，自廢武功。如果站在當時的歷史時點上，這是不是就是最優選擇，或說最不壞的選擇？如果選則其他方式，結果會不會更差？

㈥ 日本是自己刺破房地產泡沫的嗎

日本泡沫經濟始於1986年，隨後在1991年崩盤。當時，日本市場認為土地的需求遠大於供給，專且股票不會貶值。屬很多公司不擇手段搶地皮，日本的土地價格也被炒上了天。在1991年刺破泡沫前的4年裡，日本的地價瘋狂上漲超過200%，甚至和比自己國家大1.5萬倍的美國地價相當。其實當時日本政府已經沒有能力阻止它不破了。

㈦ 日本房地產泡沫怎麼產生的

形成：1. 從1970年代時期開始，日本的銀行煩惱於向優良製造業企業的融資案件，於是開回始傾向於向不動產、零售答業、個人住宅等融資。

2. 1980年代以來，全球性的通貨緊縮形成了股票市場的上升通道。 加速上揚由於上述因素疊加在一起，日本國內興起了投機熱潮，尤其在股票交易市場和土地交易市場更為明顯。

㈧ 日本為什麼敢刺破樓市泡沫

日本政府其實並來沒有做什麼去刺源破樓市，是樓市自己已經達到了一種不得不破的狀況了。

當時日本政府為了刺激日本的經濟發展，採用了寬松的財政政策（expansionary fiscal policies），鼓勵資金流入房地產及股市。1985年，美國貨幣開始貶值，大量國外的資本逐漸開始流入日本房地產，致使日本房地產的價格迅速提升，達到美國的4倍之多。

但到了1991年，大量國際資本開始撤出日本（因為當時很多國家開始使用了expansionary demand side policies），導致日本樓市泡沫開始破滅，房價開始暴跌。

日本房價暴跌，從宏觀經濟學的凱恩斯AD/AS模型上可以看出，AD迅速向左移動，使得日本的實際輸出（real output）大幅度減少，低於充分就業（full employment）時的real output。此時，因為日本所需要的real output減少，工廠就不需要生產這么多的商品（goods and services），打來了大量的失業，直接引發日本財政問題，進入經濟衰退期（recession）。

純手打，無抄襲行為，望採納