商業地產招商大會為商業品牌實現哪些

1. 商業地產招商有什麼好的策略嗎

商業招商七大策略

現代購物中心管理運營的精髓就是要把鬆散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平台上。不能統一運營管理的購物中心，會逐漸從「商業管理蛻變成「物業管理，直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中「統一招商管理又是後面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了前期的規劃是否成功，而且決定著後期購物中心商業運營的管理能否成功，是開業前最重要的工作，為此結合本項目的實際情況，特提出以下招商策略：
一、 招商先行、銷售跟進
招商的目的在於實現銷售。招商成功是實現順利銷售的先決條件，特別是品牌商家的引入更能為項目的銷售提供強大的驅動力，成為項目的重大賣點，從而促進項目銷售的順利進行；
注意在招商過程中的控制，吸引部分經營商戶購鋪經營，從而為項目的銷售加力。
二、大戶先行、散戶跟進
大戶（主力店、次主力店及旗艦品牌商戶）的招商是招商工作的龍頭，是招商工作的重中之重，特別是主力店的招商一旦成功，基本就意味著項目招商工作的成功，其他散戶必然群起跟進，最終實現項目的招商圓滿完成；
盡早進行主力商家的招商工作，可以在大范圍經營客戶中選擇品牌號召力強、租金價格高、符合商業檔次規劃的商家入駐經營，並確定所需經營的面積以利其他商家進場定位；
主力店是項目的核心，主力店的性質影響決定著項目的性質，是項目的客源的錨固點，是項目後期經營能力的保證，一個大型超市或百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對於人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。總之，主力店的招商對後期商業鋪位銷售的價格提升、投資客戶的吸引、人流匯聚、賣點推廣、租金提高等方面都將會帶來極其重要的促進作用。
大戶優惠政策：
優先選位：大戶（主力、次主力、旗艦品牌）優先在我們給定的范圍內選鋪；
優惠套餐：給予大戶一整套優惠政策（如租金、免租期）；
優化組合：計劃性合理分布大戶的位置，充分發揮他們的品牌和市場影響力，以有利於帶旺其他中小品牌，利於整個市場的長遠經營。
小戶扶持政策：
引進優質品牌代理權給予有發展潛力的中小散戶；
給予部分散戶優惠的付款條件，減輕其經營壓力；
三、 同業差異、異業互補
購物中心是一種多業態組合的商業組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經營主題和巨大創造力的品牌形象企業。招商要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象，達到主題統一、業態復合、同業差異、異業互補的目的；
同業差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。譬如零售業態的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質化無差異更是不能想像的；
異業互補的目的就是要充分尊重顧客消費的選擇權，並能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放鬆的餐飲店可以互補等等。
四、 立足長遠，放水養魚
任何新興商業市場從開業到興旺成熟，均需要一定的時間來進行培育，培育時間的長短根據市場所處的位置、商業環境、市場規模、項目自身定位、商業業態、競爭環境等的不同而有所差異。
因為購物中心經營具有長期性特點，採用合理租金與優質服務做法，將整個購物中心作熱，而後根據運營狀態，適當穩步地調整租金。這樣，發展商與商戶才能一同成長。放水養魚的原則可以理解為「先做人氣，再做生意的原則。
五、 形象先行，造勢優先
形象先行，造市先造勢。作為惠陽首家一站式購物中心，惠陽從小商進入大商的標志，及惠陽商業升級換代的典範，必須先塑造本項目高端的市場形象，以引起市場關注，樹立市場形象標桿，降低招商難度的目的；
通過勢的建立，建立項目在惠陽的龍頭霸主地位與氣勢，塑造差異化的大牌市場形象，充分減滅商戶討價還價的底力。
「搶市」必將以降低門檻、犧牲收益為代價，只有通過「勢」的建立，才能達到「建市」的目的，以規避與現有市場的同質化競爭和低租金價格的競爭。通過品牌化、專業化、精細化、規模化的打造，一舉超越惠陽現有市場。
六、 主動出擊，重點突破
這是招商比較常用的策略之一。在立足惠陽本地市場的同時，將同步拓展惠州及深圳的商家資源，將一些具有市場知名度和號召力的品牌商家進行邀請並進行一對一的洽談，加強前期雙方的了解和溝通，為下一步與商家進入實質性合作奠定基礎。
與零售、服裝、家居、家電等權威性行業協會及組織建立良好合作關系，充分發揮其行業內部影響力及其廣泛的商戶資源；
七、因時利導、控制有序
前期對租賃模式和招商模式不作固定而是做最優准備和多方面選擇，全面了解掌握、收集重點目標客戶信息加以資料整理，在後期根據實際情況再做階段性調整，無論是何種租賃模式和招商模式皆然。
在招商階段中，可通過對不同時段的招商政策進行階段性調整，加大市場張力，製造商戶緊張干，促使其早日承租。
保留部分好位置暫不推出，以備其他外地品牌或者談判周期較長的好品牌進入，同時有利於解決不可預見的調整和糾紛。同時，對同一品類的不同商家進駐進行一定的數量及質量控制，營造健康的競爭環境。

2. 什麼是商業地產，商業地產如何進行招商

商業地產來是統稱了，一般建購物源中心、寫字樓、酒店甚至廣義旅遊文化公園之類的都算商業地產，就是為商業建地產項目，之後用於商業都算。
建築建好了自然要招商才能開業。對於沒經驗的開發商，招商一般找代理。要注意問題就太多了，一兩句話說不完，比如商家檔次是否符合項目定位，商家品牌影響力，能承受的租金水平，各品類商業組合搭配等等。

3. 商業地產項目招商一般會用多長時間

一般是5-10個月，根據項目體量和招商能力而定的，沒有固定時間。

1. 商業地產的項目招商工作通常內不會由開發商直接容面對品牌商招商（專業零售公司自行開發除外），一般會委託專業的商業策劃公司進行運作，商業策劃公司代理招商；

2. 絕對會有個體戶入駐，二三線城市個體戶佔80%以上；

3. 會簽合作協議，至於商業項目的合作品牌是根據商業定位來選擇的，並非必須。

望採納！

4. 商業地產招商策劃選擇哪家比較好

網頁鏈接要找商業地產策劃公司的開發商會發現，網上有商業地產項目的排名，有房地產策劃公司的排名，可是翻遍搜索引擎也找不到商業地產策劃公司的排名，能搜索到的，不是某個策劃公司的廣告頁面，就是商業地產標桿項目的排名，要麼是房地產策劃公司的排名，這主要是商業地產項目的特殊性決定的。

商業地產和住宅地產是有本質區別的，可以說根本不是同一個行業。基本上做住宅策劃的，轉行做商業策劃就是扯淡二字(其實開發商從住宅轉商業的，目前看來也就扯淡二字，除非找到比較合適的代理公司)，因此房地產策劃公司的排名堅決不能用到商業地產上。商業地產的重點在於商業而不是地產，具體而言就是零售業。零售是個博大精深的領域，餐飲、服裝(包括其他狹義的零售業態)還有娛樂等等對房產條件、客戶需求(落到具體操作層面就是推廣手段等)的要求都不一樣，說開了去幾本書都打不住。目前行業里別說精通了，光是了解這幾個方面在操作上異同的人都屈指可數，更何況商業地產和建築學、室內設計、工程施工等行業千絲萬縷的關系。能深刻理解這些領域與一個商場未來成功與否之間相關性的人，國內我覺得不超過20個人(注意是人，不是團隊，更不是公司)。國內有優秀的商業地產策劃人，但確實沒有優秀的商業地產策劃公司。

2.盈石資產管理有限公司

盈石集團」是一家面向中國高端產業園區開發、運營管理的專業機構，定位於城市配套服務運營商。在行業內擁有非常豐富的專業的經驗，與全球多家大型產業投資機構及行業內領軍企業建立長期戰略合作，服務於多家世界500強企業、全球領先電商企業、第三方物流、大型超市、製造企業等客戶，並助力生產型企業轉型升級，專注核心業務、提高核心競爭力、經過多年的發展，「盈石集團」已名列中國城市配套服務運營商前列！

經過幾年快速的發展，全國各地項目均已陸續開展。同時出於品牌的考慮，2016年在國家工商總局注冊「盈石物流發展有限公司」。 隨後，「盈石物流發展有限公司」全面整合「成都盈石」、「武漢盈石」、「盈石電商」、「盈石物業」等多家分、子公司，正式成立「盈石集團」！

缺點是盈石裡面的團隊太多了，有好的團隊也有扯淡的團隊，這個需要自己去分辨和選擇。

國內策劃行業的盈利模式和業主的心態也導致了這個行業良性發展的道路極其曲折。我見過的絕大部分業主都想做甩手掌櫃，他們的心態是有個策劃公司能全程參與進來，自己啥都不用管未來就坐等收錢。而策劃行業盈利模式不外乎是策劃費+招商費用，偶爾一些公司(如五大行)還能賺運營期的物業管理費。這里就出現了問題，策劃費用相比招商傭金基本上就是毛毛雨，而後期的物業管理費純屬辛苦錢，所以策劃公司很快就會意識到靠招商代理賺錢才能快速變成高富帥，那些市場調研啦、業態配比啦都是走個樣子而已，誰不知道在最短時間內滿租開業收好傭金拍拍屁股走人才能使自己利益最大化。大家看到這么多雷同的商場，全是這么搗鼓出來的，無他，唯快而已，至於商場開業後怎麼樣，不是自己考慮的問題。業主夠專業，才能在策劃的過程中有足夠的威懾力防止策劃公司滿嘴跑火車。所以說，業主的專業水準，決定了所聘請的策劃公司的專業水準，很遺憾，業主不專業的情況是大概率事件，而雙方都不專業的情況是更大概率的事件，這也是為什麼市面上這么多策劃公司還能這么低水平的活著而且活得不錯。

5. 商業地產招商有什麼方式

商業地產招商的方式如下：
1、商業項目部進行市場調研和目標客戶分析;
2、確定招商對象；專
3、確定經營模屬式：投資經營；委託經營；租賃經營；直接經營；虛擬經營；
4、制定招商優惠策略；
5、商業項目部進行客戶招商月計劃實施；
6、招商主管制定客戶招商周計劃；
7、客戶管理員對客戶信息歸檔完善、招商資料准備就緒；
8、招商主管進行目標客戶開發、拜訪、接洽；
9、商業項目部進行客戶分類、確定重點；
10、商業項目部安排客戶與開發商初步洽談填寫招商租戶登記表
11、商業項目部負責客戶與開發商的溝通談判；
12、開發商、客戶雙方確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金；
13、商業項目部、開發商與客戶溝通、談判、方案修改與認可；
14、開發商、客戶雙方正式簽定招商協議；

6. 最近新浪又有個商業地產招商中心，線上怎麼可能實現招商

具體的你去sina商業地產那網看看，我就說個大概，sina商業地產zhaoshang中心主要是面對有招商需求的商業項目以及有選址需求的品牌商家進行的O2O（online to outline）模式的專業對接服務，意在幫品牌商家找到合適的商鋪，幫商業項目招到適合的商家。
核心業務模式可分為三大部分：
1） 線上服務：通過網路品牌專區，新浪首頁、中國房地產電商服務網站EJU平台三大專業網站在線上發布品牌商家拓展需求和商業項目招商信息；
具體包括：新浪首頁信息發布；網路品牌專區宣傳推廣；EJU房產電商門戶宣傳推廣 ；新浪商業地產首頁推薦；樂商E訊EDM投放直達；《樂商》、《商業地產觀察》雜志報道。
2） 線中服務：通過商業地產專業資料庫提供消費市場調研信息 、商業地產項目診斷提供商業競爭環境分析、通過中國樂商會商家資源庫導入樂商會品牌商家 、400專業呼叫中心提供專業咨詢服務、新浪招商中心項目庫導入海量商業項目信息 ；
具體包括：開通新浪招商中心電子招商渠道；CRIC專業商業地產資料庫支持 ；克而瑞專業商業項目診斷服務；400電話提供專業招商咨詢服務；資料庫營銷，手機簡訊群發。
3） 線下服務：在線下進行需求對接，促成開發商和品牌商家洽談簽約。
具體包括：中國商業地產找招會 ；商家品鑒團（暨項目品鑒會）；DFOM商用不動產年會 ；大師沙龍 ；總裁沙龍。

7. 商業地產招商管理有哪些模式

1、自主招商
就是由開發商自行組件招商團隊，確定招商目標開展招商業務。自主招商是一種基本的招商模式，
2、委託招商
委託招商是委託中介服務。按照國際先進的經營理念，採用業務「外包」的辦法，把一些專業要求高、企業專門投入成本高而效率低的業務外包給專門機構以實現經營效益優化。比如，美國最大的商業地產公司西蒙集團也和商業服務機構建立良好的業務關系，實現部分業務外包，是商業地產專業化的一個發展方向。在實戰中，許多開發商認為業務外包以後，企業就不用沾手招商業務了，其實這種想法是不對的，因為受委託招商機構無法替代開發商或物業業主作出經營決策，如工程界面定界、租金定價、合同訂立、客戶管理等應該由開發商或物業業主自己負責。
委託招商有兩個選項：一是委託專業的招商機構招商，在選擇這類機構時，應當考察招商的歷史和服務的項目，更要考察招商機構的主要招商人員的從業經歷和成功案例的難易程度；二是委託商業機構招商，這類機構的成功率不高，因為支持了委託項目會影響這類機構已經在經營的項目。
在委託招商時要做好以下工作：
（1）比較真實的市場數據；
（2）本方的真實意圖，包括經營策略等；
（3）比較完整的建築圖紙和配套條件；
（4）明確的招商目標，包括時間、租金、面積、品牌要求；
（5）合理的酬金等。
3、商房合作
這是一種間接招商的形式，商業地產開發商通過和專業商業機構合作，以實現招商的目標。這種合作模式實際上事商業地產開發商付出更大的代價，去謀求招商的成功。在選擇這類招商形式時，委託方應當充分考察合作對象的聚商能力、品牌代理商的響應概率，這樣才能確保合作成功，在商房合作中要注意以下事項：
（1）合作的類型是以物業的產權或者租期作價，作為合作的條件之一；
（2）導入品牌的數量；
（3）合作的深度，招商、商業運營、管理——資產經營和管理；
（4）分利的辦法；
（5）雙方的分工和各方承擔的責任；
（6）品牌是否輸出，如輸出該怎樣計費。
4、加盟導商
這是在針對在一些項目所在區域缺乏品牌資源的情況下提出一種導入商業資源的新模式，這種模式也可以說是一種間接實現招商的手段。
目前國內連鎖商業有許多採用通過加盟的辦法來擴大市場份額，這對投資商業物業的人來說，可能是一條實現「經營實心化」的途徑，而作為商業地產開發商活項目運營方可以藉助加盟的辦法，導入項目的品牌商業資源，通過加盟這一非常規的招商手段，迂迴地實現招商目標。
在加盟導商時，有以下要點需要注意的：
（1）品牌市場的影響力和品牌的真偽；
（2）品牌使用的費用、回收年限；
（3）培養和輔導、管理技術的輸出；
（4）物料的保障供應
（5）帶動物業升值和經營的作用評價。

8. 商業地產招商哪個階段與商家接觸

你在規劃跟定來位的時候就要源與商家接觸了，這個時候是主力店招商
很多主力店對物業、動線都有特別的要求，你們蓋樓就要考慮他們的需求了~這個是定海神針！
在施工的時候是次主力店商戶接觸。也很重要。
具體招商發布以後，其實都是小客戶的溝通，補充的!。。。。。。

希望對你有幫助。

9. 商業地產招商十大誤區

第一個問題就是我們招商簽約的品牌越大越好嗎？很多地產項目他們的董事長和總經理委託我們公司來招商，我們希望招國際大品牌，主力店要招沃爾瑪，家樂福，非沃爾瑪、家樂福不進。我們在給東北的一個大型購物中心做招商工作，他們這個企業是上市公司，他們希望我們做招商，他們說能不能把LV抓進來，我夫人喜歡蘭蔻，可以把蘭蔻招進來，我女兒喜歡用SK2，能不能把這些招進來，想的非常容易，事實上這些國際性的品牌是不是都招進來好呢，我認為不一定！因為一個商業項目，他處在這個環境，地理位置不一樣，他就適合不同的品牌在這個地方進行經營，進行發展。他有不同的消費群體，用不同的購買水平，有不同的消費習慣，甚至我們說一個大的品牌，能不能在這里生存，不取決於你能不能招進來，主要是一個大品牌招進來，他跟市場環境是否適應。
第二個問題，每一個項目都有他的市場定位，都有他的業態定位，我的定位是什麼？我是做一個高檔的百貨還是做一個流行時尚的百貨呢？我是做一個匯集世界各個頂級品牌的高檔購物中心，還是一個社區性便民的購物中心呢？如果說你的定位和你的品牌不符，你能不能招進來呢？

第三個問題，高檔品牌要入駐一個商業項目，他不是說你這個項目位置好就可以，你有錢給我就可以，你的物業條件不符合我的要求，我能進來嗎？是不可以進來的。我們都知道很多商業地產開發商說我要招院線，首先想到華納，華納的院線是世界上非常著名的，但是它們對物業條件的要求，他們對你整個物業的整體的規模，結構，層高。他的要求，你的交通，你整個的配套的要求是不是相吻合，我們能不能保證他這些條件呢？能不能滿足他呢？不一定。

第四個問題，我們招一個大牌子，你花錢他願意進來嗎？我們曾經在做一個項目的時候，他認為拿錢就可以招來大品牌，我說你不是拿錢就可以解決的，我帶他們去香港見幾個大客戶，我們委派了一個副總裁到香港去，人家很客氣，接待小姐接待你，可以遞給你一個名片，把你放在會客室，說我們得把你按的申請向上級申報，他問我買你貨可以嗎，人家說我這個牌子不做批發。你能不能去歐洲招，你花錢可以買來嗎？所以我們認為招商不是大牌子就好，我們認為適合就好，就像我們很多人自身的條件就是一個農民工，我想招章子怡做老婆可以嗎？他可能給我帶來很多財富和榮譽，但我們適合不適合她，我們一廂情願能不能解決問題，所以我們說招商的第一個誤區，簽的品牌越大越好。

第二個誤區，簽約的條件越高越好嗎？很多人他談他的招商條件的時候，談他租金水準的時候，不是按照市場同比條件來的，他首先算我這個樓投資多少錢，我現在賣價賣了多少，我投資回報率多少，我們一年要付出多少補貼，你招商的時候能不能把我的收入補出來，我最近在江西有一個大型項目，他們還是一個專業市場，賣了投資回報八個點，他們招商的時候一定要把租金做八個點，大家想一下，一個大型的專業市場，市場的租金是比較低的，特別是在一些郊區的專業市場，它的租金是比較低的，同時你限賣的價錢高，你想把租金補貼你八個點，能補貼嗎？很難。現有的市場條件，他只夠你的現在的八個點的50%還不到，這樣可以招嗎，不可以招。曾經有一個商鋪賣光也了也沒有開業，我說你這八個點並不是招商有義務補貼，因為你前期銷售已經吃進去了，你應該拿出來補貼。

我們在內蒙還有一個項目，老闆為了提升銷售額從7點漲到12點，你說這個可以補回來嗎，不可能，我們知道現代百貨毛利大概在17%左右，純利應該是在6%。我們招商推算出來也要達到這個比例可以嗎？不可以。退一步來說，你做招商條件，首先商戶、品牌商能不能接受，可比性，旁邊是多少，那家是多少，那個城市是多少，我每個月我的經營成本是多少？我們大家都知道。如果一個品牌商他是代理的，他從商家拿貨，一般帶增值稅票打四折到四點五折，如果不帶票五折到五點五折。要開稅票的時候，他就只能是五到五點五折。我們要做他的租金，我們還要促銷分攤。我們在做促銷買一百送一百，他再分攤50%，他有多少毛利呢，他有裝修費用，他有資金，他要考慮經營成本，他能不能接受呢，我們不能一廂情願的，我們知道招商過程是招商，留商、養商的過程，只有讓每個商戶在那裡真正的留住的，真正他們賺錢了，我們才可以賺錢，這就是互惠雙贏。我們很多人算自己的腰包，我們能進來多少，實際上一個商業地產的開發商，首先要想著對方應該有多少。據我所知去年世紀金源的黃老闆拿出來將近1個億來補貼商戶，因為商戶沒有賺錢，沒有賺錢就取消合同，我們很多人賺錢不賺錢沒有關系。黃老闆他拿出將近一億來補貼，首先的目的是讓他活下來，只有他活下來，我才可以活下來，這是魚水關系，所以我們說我們不能是簽一個條件越高越好，我們要擴充留商和興商。

很多人我們應該考慮到簽一個條件越高，招商難度越大，招商難度越大對我們開業越有影響，可能我們各項工作很好，就是因為招商條件設定的不好，導致我們招商工作沒有辦法推進，大家覺得門檻高我進不來。所以招商時間一延再延，導致開業時間延長，我們知道商業地產項目是一個養的過程，你首先是應該把商戶招進來養，我們打一個比方，就像種樹一樣，你不能今天種樹，明天就拿籃子摘果子，我們要盡可能讓商場進入養商時期，我們說簽約條件越高越好嗎？我說不一定。

簽約的品牌越新越好嗎？我們經常碰到的很多開發商或者說很多商業項目的老闆們，他們說你能不能給我造一些我們這個城市沒有的新品牌，新品牌的比例能達到多少？我曾經碰到了一個開發商，他說我能從南方引進多少新品牌，我們認為一個商業地產項目或者說一個商業項目，新品牌的比例要有，但不能超過30%，為什麼呢？我們在座有很多男士，我們大家吸煙是紅塔山和中華，來了一個新牌子，叫大上海，你趕吸嗎？不一定。一個消費者有對一個品牌的消費習慣，新品牌有些人趕嘗試，有些人不敢。他的消費心裡決定他有很多時候還是懷舊，新的品牌往往在一個市場需要有很長的培育時間，讓消費者認知和接受的時間，我們說這個新品牌你簽進來了以後，你能不能適應這個市場，這是需要一個過程的。新品牌來了以後，消費者能不能接受，從認知到接收到喜愛到忠誠，這是一個需要時間按來進行培育的，所以我們說一個商業項目，一個商場新的品牌不能比例過高。

另外我們認為一個新的品牌要進入一個新的商場，前期有很多投資，我們的市場開發成本，新品牌開發談判，引進是需要費用的。他在當地可能沒有代理商，我們能不能做代理？他對當地的市場還不熟悉，我們能不能給他提供市場的調研報告，我們對這個新的品牌提供什麼樣的支持和扶持？這些問題我們有沒有準備，新品牌進來了以後，我們還會提供什麼樣的資金的扶持，廣告宣傳，營銷推廣，促銷計劃，這些問題我們考慮了沒有？所以我們認為品牌不一定越新越好，我們說一個商業項目和商場，需要新品牌的比例，但不一定需要特別多，超過30%我認為很可怕，很難接受。

配套的功能越全越好嗎？現在商業地產項目，一方面規模越做越大，第二方面我們現在開發商都知道什麼叫購物中心，什麼叫Shopping Mall，什麼叫多功能。做一個項目都照世紀金源去做，或者說規模沒有世紀金源的十分之一，裡面也要做購物、休閑、娛樂、餐飲、院線，也要做超市、百貨、家電、家居，什麼業態都想放，什麼功能都想放，這好嗎？首先我們要考慮我們商業項目我們的定位是什麼，我們的定位符合不符合這個市場的要求，我們這個項目和當地市場的商業項目我們具有什麼樣的核心競爭優勢，我們分析出來以後優勢在什麼地方，我們的機會在什麼地方，我們是不是裡面要做大而且全的呢？我認為不一定。我們的物業條件夠不夠，我們有很多人說這裡面要做一個餐飲，我們去看了物業以後，我說設計了餐飲配套在裡面，說原先沒有考慮，水呢？排水呢？通風排煙呢？煤氣管道呢？沒有。垃圾清運呢？我說世紀金源五樓是餐飲，每天這么大的垃圾量，他專門處理。

所以我們說我們要各種功能很齊全，我們的物業條件具備不具備，我們在前期設計中我們解決沒有解決這個問題，沒有解決這個問題，我們就不能做。我們物業的條件，比如說我們曾經在一個地方，在西安有一個大型項目，他們想引進百安居，我說這個想法可以，這個位置也適合，但是百安居要求三個條件很硬，第一層高，我們能不能達到？你改可以改嗎，現在沒有辦法改？第二，你前期設計中也達不到，第三個物流。我們知道百安居是用貨櫃送貨的，你達不到能引進嗎，他不會來的。你就是花錢降低條件他也不會來。所以我們說把各種功能放在那裡就好，我們都知道吸引顧客有兩種辦法，第一種就是功能全，我裡面多業態組合，是市場的集合效應，但是另外我可以把一個單項做大了，我把一種業態做大了也是可以的。也就是說我們要凸現出我們的優勢在什麼地方，我老跟他比規模我比不過，老跟他比功能也比不過，但是我可以把一個單項作大做好，所以我說商業地產招商不是功能越全越好，應該突出我們的優勢和競爭力，我們的特點和我們與眾不同的地方。所以我們說功能配套不一定越全越好。

10. 什麼是招商什麼是商業地產招商

商業地產招商的問題和特點
商業地產招商的特點是目標商戶主次分明，租金、租期差異大，招商持續時間長、難度大、技術要求高。主力店租期長、租金便宜，中小型店的租期比較短（一般是三年）、租金比較高，往往是主力店的3到10倍。招商時間長，對一般商業地產項目來說，都是從業態組合開始一直持續到開業，招商開業之後還經常會進行商戶調整，一般來說現在的項目沒有半年時間是很難招滿的。從第一次談主力店到簽約，最快也要半年時間，主力店對項目不容易把握，並且現在連鎖經營的商家還不夠充分，零售業放開之後情況有所好轉。招商是手工活，要一針一線地做，我們現在招商都不做廣告，全部是一家一家來談，要很有耐心。
關於商業地產招商存在的問題。
第一是招商難，難在哪裡；第二是招什麼商家進店以及如何確定租金和簽定租約。
從商家不願意進場的心態來看，一種是覺得這個地方不行，沒有投資價值；第二種是覺得還有其它項目可以洽談，但是對這個項目又吃不準（當然這有可能是項目自身造成的原因）；第三種就是覺得項目還是可以做起來的，但是不十分合適；第四種是覺得項目挺好的，但就是進不去，可能是太貴或者其它條件太高。
出現招商難的問題不能完全說是因為商家少，而是項目沒有針對性，對商家的把握沒有那麼准，所以招商只有從商家的角度考慮問題，才可以更有針對性一些，成功率也會更高一些。招什麼樣的商家進店，看起來是招商工作，實際上的核心問題還包括購物中心的基本定位，因為每一種定位會針對不同的商家，比如設計思想、經營理念，另外就是現在還有不少項目仍然是不管張三李四，誰給的租金高就請誰進，雖然現在這樣做的變得很少了，大部分商業地產項目都有完整的商業和品牌規劃。招什麼商家進店決定著購物中心以後賣什麼，怎麼賣，賣給誰的問題。
確定租金的難點在哪裡？我們都希望實現高租金，或者快點回籠資金，但是還有一個不能忽略的培育市場的問題；商家希望租金低，太高他們會走。實際上現在很多項目對租金的看法和起步時已經不太一樣了，除了那些很大的品牌店，有很多商家在租金判斷標准上並不是十分准確，我們也同深圳做連鎖商業的老總進行過探討，他們對位置的判斷很多是帶有直覺性質的。現在看很多項目的租金可能很高，但是更重要的是要看能不能經營下去，不是看眼前的租金，而是要看兩到三年之後的租金，那時候的租金基本上會是穩定的。
招商有三個階段，一個是滿場，二是穩場，三是旺場，三年之後正常情況下每年會有5％的調整。開始的租金並不代表以後還會是這個樣子，反而是招一些好的商家進來，把經營做得旺盛起來是更長遠的。租金策略上有整體價位、租金形式、租期時間，現在除了面積比較大一些的主力店之外，一般的店租約就是三年時間，三年期間會有很大的變化，或者可以在到了三年時間的時候把租金稍微調高一些。大店的風險其實也很大，他們做得不好也會撤離。
第二關於租約的問題。有的項目被商戶看中了，但是總是磨蹭不願意簽約，或者沒過幾天就又推翻了，這其中租約上的問題佔了很大的成分。現在租約上存在的問題就是發展商不願意簽，希望有多一點的利益，租約制定明確有好處，發展商會獲得廣大商家的信任；另外一點導致租約不簽的原因是發展商對合同不夠重視，合同中經常會遺漏很多東西，很多表面的東西在合同上都沒有體現出來，而這些內容確實又是經常會碰到的；發展商基本上是在追求簡單化，只要商家每個月能繳納足夠的租金就可以了，發展商不想搞得太復雜。