什麼叫商業地產

『壹』 商業地產策劃是干什麼的

商業地產策復劃的核心內制容包括商業用地的價值判別與發展定位、商業地產融資策劃、商業地產價值鏈構造和策劃、商業地產建築策劃等。
商業地產是包括城市綜合體、購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、酒店、度假村、養老院、寫字樓及住宅和寫字樓的底層商鋪等以商業化經營為目的與住宅房地產有很大區別的房地產產品。 商業地產是一個具有地產、商業與投資三重特性的綜合性行業，它兼有地產，商業，投資三方面的特性，既區別於單純的投資和商業，又有別於傳統意義上的房地產行業。

『貳』 商業地產是什麼意思

顧名思義，專門用來承載商業行為的房屋，即商業地產。
包含商場、市場、沿街商鋪、辦公樓、酒店、酒店式公寓等。

『叄』 房地產公司和商業地產公司有什麼區別

一個商業地產項目的全程操作，會受到三個環境的影響。第一個是大環境，也就是宏觀環境，指的是商業地產項目會受到國家與地方政策法規、經濟形勢、行業形勢等宏觀環境影響；第二個環境叫做"產業環境"，或者叫做"中觀環境"，指的是項目受到地理環境、競爭環境、產業結構、目標市場的左右；第三個環境是企業的"內部環境"，也稱為"微觀環境"，指的是項目受到企業自身諸多因素的制約，比如工程、資金、人才、信息、管理、品牌、信譽、計劃等方方面面。

一個大型商業地產項目最終能否取得成功，這三個環境都非常重要。而對於這三個環境的把控，最終會體現在操盤者對整個項目的思維和行動上，一個成功的商業地產項目，不僅需要好創意、好策劃，更要求開發商具有對該項目的超強理解力、執行力和管控能力。

商業地產的"二個屬性"

我們知道商業地產與住宅地產最大的區別就在於，商業地產具有兩種屬性，也就是它的房地產屬性和它的商業屬性。對於開發住宅房地產來說，當一個樓盤賣完一個項目就宣告結束了，而對於商業地產來說，當一個樓盤售完（或者租完），整個項目才算剛剛開始。它要考慮的怎麼規劃業態，以及後期如何經營管理，保持長盛不衰的問題，因此，如果一個開發商以住宅房地產的手法來做商業地產，必然要遭受挫折，甚至導致項目最後作爛作死。

事實上，商業地產項目最關鍵的還是他的第2屬性，也就是商業屬性，即一個商業項目開發、銷售、招商完了以後，如何面對經營、管理、服務的問題。由於商業地產在國內興起的時間尚短，商業目標、定位不明確，是存在的典型問題。多年來，有相當一部分開發商把兩個概念混淆了，他們往往把商業地產當作住宅地產來開發，目的就是為了把開發的商業樓盤最終賣出去，而至於後面的經營情況如何，卻沒有花太大的功夫精力去考慮，這樣做的結果，就是把目標市場的客戶當"韭菜"來割，很容易把自己的牌子搞砸了。

『肆』 什麼是訂單式商業地產

訂單式商業地產就是依照商戶要求，業態需求指定商業策劃，總體定位，產品定位，最終完成的商業地產。

舉例說明：一個大型購物中心，需要一座大型超市作為主力店，一個大型電器賣場，一座中型影院。那麼前期在定位和策劃，到後期的產品落位上，需要充分考慮到以上幾個大型商戶的業態需求、在商業項目未建成前就已經與以上商戶有合作意向，後期的設計、規劃、施工也相對更有針對性。這樣的商業地產就是訂單式商業地產

來源：21世紀商業地產

『伍』 什麼是招商什麼是商業地產招商

商業地產招商的問題和特點
商業地產招商的特點是目標商戶主次分明，租金、租期差異大，招商持續時間長、難度大、技術要求高。主力店租期長、租金便宜，中小型店的租期比較短（一般是三年）、租金比較高，往往是主力店的3到10倍。招商時間長，對一般商業地產項目來說，都是從業態組合開始一直持續到開業，招商開業之後還經常會進行商戶調整，一般來說現在的項目沒有半年時間是很難招滿的。從第一次談主力店到簽約，最快也要半年時間，主力店對項目不容易把握，並且現在連鎖經營的商家還不夠充分，零售業放開之後情況有所好轉。招商是手工活，要一針一線地做，我們現在招商都不做廣告，全部是一家一家來談，要很有耐心。
關於商業地產招商存在的問題。
第一是招商難，難在哪裡；第二是招什麼商家進店以及如何確定租金和簽定租約。
從商家不願意進場的心態來看，一種是覺得這個地方不行，沒有投資價值；第二種是覺得還有其它項目可以洽談，但是對這個項目又吃不準（當然這有可能是項目自身造成的原因）；第三種就是覺得項目還是可以做起來的，但是不十分合適；第四種是覺得項目挺好的，但就是進不去，可能是太貴或者其它條件太高。
出現招商難的問題不能完全說是因為商家少，而是項目沒有針對性，對商家的把握沒有那麼准，所以招商只有從商家的角度考慮問題，才可以更有針對性一些，成功率也會更高一些。招什麼樣的商家進店，看起來是招商工作，實際上的核心問題還包括購物中心的基本定位，因為每一種定位會針對不同的商家，比如設計思想、經營理念，另外就是現在還有不少項目仍然是不管張三李四，誰給的租金高就請誰進，雖然現在這樣做的變得很少了，大部分商業地產項目都有完整的商業和品牌規劃。招什麼商家進店決定著購物中心以後賣什麼，怎麼賣，賣給誰的問題。
確定租金的難點在哪裡？我們都希望實現高租金，或者快點回籠資金，但是還有一個不能忽略的培育市場的問題；商家希望租金低，太高他們會走。實際上現在很多項目對租金的看法和起步時已經不太一樣了，除了那些很大的品牌店，有很多商家在租金判斷標准上並不是十分准確，我們也同深圳做連鎖商業的老總進行過探討，他們對位置的判斷很多是帶有直覺性質的。現在看很多項目的租金可能很高，但是更重要的是要看能不能經營下去，不是看眼前的租金，而是要看兩到三年之後的租金，那時候的租金基本上會是穩定的。
招商有三個階段，一個是滿場，二是穩場，三是旺場，三年之後正常情況下每年會有5％的調整。開始的租金並不代表以後還會是這個樣子，反而是招一些好的商家進來，把經營做得旺盛起來是更長遠的。租金策略上有整體價位、租金形式、租期時間，現在除了面積比較大一些的主力店之外，一般的店租約就是三年時間，三年期間會有很大的變化，或者可以在到了三年時間的時候把租金稍微調高一些。大店的風險其實也很大，他們做得不好也會撤離。
第二關於租約的問題。有的項目被商戶看中了，但是總是磨蹭不願意簽約，或者沒過幾天就又推翻了，這其中租約上的問題佔了很大的成分。現在租約上存在的問題就是發展商不願意簽，希望有多一點的利益，租約制定明確有好處，發展商會獲得廣大商家的信任；另外一點導致租約不簽的原因是發展商對合同不夠重視，合同中經常會遺漏很多東西，很多表面的東西在合同上都沒有體現出來，而這些內容確實又是經常會碰到的；發展商基本上是在追求簡單化，只要商家每個月能繳納足夠的租金就可以了，發展商不想搞得太復雜。

『陸』 什麼是商業地產

商業地產,顧名思義, 作為商業用途的地產.以區別於以居住功能為主的住宅房地產版,以工業生產功能為主的工業地權產等. 商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念。泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

『柒』 商業地產的模式是什麼

大型綜合購物中心、商業街、獨立商廈、批發零售市場、連鎖店、社區商業設施、回物流園區、配送中答心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅遊觀光景點、文化服務經營設施、體育經營設施、公用（設施轉化）經營設施等。
一個較完善的商業地產代理團隊基本上要包含三個部門，策劃部、銷售部、招商部。三個部門的界限未必很清，可以只是概念上的分組，各個部門的主管可能同屬一部，每個主管都會非常熟悉另一個部門，或者參與另一個部門的工作，只是各自負責一個模塊而已，這樣能保證整個營銷的系統完整性。

『捌』 商業地產具體包括什麼

1. 商業地產的概念
顧名思義，作為商業用途的地產稱之為商業地產，以區別於以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。概括說，商業地產是指一種房地產形態，此類物業是用來滿足各種經營商家的使用功能需求，並通過向經營商家收取租金的形式獲得收益。廣義上的商業地產定義比較寬泛，包括酒店、商場、寫字樓等。
商業地產是具有地產、商業與金融投資三重特性的綜合性行業，它兼有地產、商業、金融投資三方面的屬性，既區別於單純的投資和商業，又有別於傳統意義上的房地產行業。
狹義的商業地產，即指不包括酒店和寫字樓的商業物業。通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。對於狹義的商業地產，國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念，泛指用於零售業的地產形式。
2. 商業地產的特點及分類
商業地產是與住宅地產截然不同的兩個行業。
在宏觀層面，商業地產可能存在使用者與投資者分離的，而住宅地產的使用者與投資者通常合而為一。
在項目操作層面住宅地產與商業地產最大的區別在於，商業地產是涉及到市場定位、建築、招商、營銷、營運、財務等一系列技術層面的中線或者長線操作，而住宅地產是短頻操作，項目做完就貨款兩清。很多成功的商業項目比如新天地，可能操作成功的時間是三年，但它不是30%、50%的獲利，新天地的租金是從最初大概5元/平方米/天到現在35/平方米/天，利潤整整增長了7倍。
從技術層面上來講，商業地產的技術程度也高很多，需要整合更多的資源，包括定位、業態組合、營建和內部裝修等，還有招商、運營，這是一個長線的操作。也就是說商業地產就好像一個產品，它可能需要去做很多的調研，操作的復雜性高一些。因此，它在最開始時的定位很重要，就算是很好的地段，招商也可能出現困難局面。造成招商困局的原因往往是營建成本或者土地成本太高，未能給廠商預留合理的租金成本和內裝等費用。一個商業地產的成功，不是僅靠一個外體的建築，還需要很多的因素，再配合招商、營銷、運營，它才可能會成功。
商業地產的形式多樣，從建築形態上可以分為獨立商業、商業裙樓、底商、商業街等幾種類型；從業態聚合上分為購物中心、專業店（百貨、超市及各種單一品類的集合店如電器、家居等）和專賣店（單一品牌下的單一品種或多品種店鋪）、綜合商場等。

『玖』 商業地產是什麼商業地產的定義是什麼

商業地產是什麼？？商業地產就是作為商業用途的地產，以工業生產功能為主的工業地產等。和小區住宅房地產不一樣，小區住宅是針對於居住為主的，. 商業地產通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。但是這里有必要提醒下的就是國外商業地產是指零售地產的概念。泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產。 商業地產的表現形式是什麼？？商業地產的表現形式主要為：購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅遊地產)、娛樂型的商業地產（如電影院）、寫字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區別的建築產品的統稱。一般的工廠不屬於商業地產。但是很多情況下不一定劃分的那麼明確。我們拿酒店來說，酒店可以叫商業地產，也可以叫旅遊地產。我們應該學會變通理解。 商業地產目前存在的三種模式 ：出租、租售、銷售 租售模式中又分三類： 第一類我們把它稱之為「沃爾瑪」模式，這種模式基本上是圍著城市的白領階層和一些中青年購物打造的，體制上也採取一個強制控制，並且有計劃的在郊區進行開發。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業，走的也是這個模式，這是第一類。 第二類我們叫做百貨公司模式，目前在國內有代表性的就是華潤置地，即在同一個地域各種產品同時做，產品也多樣化，就像一個百貨公司的高中低檔產品，包括商鋪、住宅、寫字樓、餐飲、酒店、公寓、娛樂場所都在整個盤子里都體現出來，這種百貨公司的模式比較多的，很多大型的開發公司都在走這種模式。 第三類是我們叫做精品店的模式。這類模式像萬通一直在拚命的推行這個「美國模式」？主要在少數高端的市場進行精品店的經營，就像我們賣的法拉利跑車，可能一天就賣三輛，但是總營業額和利潤是最高的，走高端消費品路線。 商業地產的分類（一）按使用功能劃分：商業、服務業的物業。例如：底商、步行街、MALL、購物中心、專業性市場。 （二）地域性分類：不同的城市發展規模，城市中存在單個或多個商業中心、商圈的情況。如：北京有CBD、王府井、西單等多個分散的商業中心，商業分布呈現多極化現象。上海、南京等國內諸多大中城市中雖有不同的商業中心，但均有商業密集度極大的首屈一指的核心商業區。分析和研究不同地域的商業特色有助於完成理想的商業選址。 （三）按服務對象和輻射范圍分類：有區域型、城市型、次型、鄰里型、小區配套商業、超區域型等。

『拾』 商業地產里的業態和形態具體包括什麼

商業業態亦稱「零售業態」。零售業的經營形態或銷售形式。主要包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等形式，是零售業長期演化和革命性變革的結果。

根據經營活動中不同要素，如選址、規模、店鋪設施、商品策略.價格策略、銷售的技術手段及提供附加服務等的不同組合，以區別不同的業態。由於經營形態和銷售形式的不同，構成各種零售業態。

商業業態包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業市場(主題商城)、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。

(10)什麼叫商業地產擴展閱讀：

中國城市商業發展與商業業態發展的兩個特點：

1、現代商業業態在中國城市的發展中擔當主角。現階段中國城市發展的主要方式是市場化的房地產商開發的模式，追求房地產項目的規模化和較高的規格是房地產開發商的利益需求。傳統的商業業態不能滿足從規模上和檔次上滿足房地產開發商的利益需求。

而以便利店、超級市場、大賣場、大型專業性超市和購物中心等現代零售業態不但在規模和利益上能滿足房地產開發商的規模和利益的需求，還能提升提高一個城市和一個房地產項目的地位和檔次為其帶來巨大的城市標志性利益和商業利益。

2、現代商業業態在中國大型城市中導入發展快但生命周期縮短。以上海、深圳、北京等大型特大型城市為例，從超級市場到大賣場、從大賣場、大型專業性超市到便利店折扣店，從現代百貨店到購物中心，這些現代商業業態從無到有隻花了10年時間。

為什麼只用了10年時間呢？因為中國的城市發展速度快，因為中國已成為世界零售業競爭的主戰場，因為中國的消費者收入水平在提高，且差距的擴大為各種現代商業業態的迅速發展創造了世紀性的、前所未有的發展機遇。

為什麼各種現代商業業態的生命周期縮短了呢？如標准型超市（食品超市）在大型和特大型城市中的生命周期只有10到15年，原因還是速度和競爭。

由於發展速度太快使得某一商業業態在一個較短時間內就進入飽和狀態。又由於在一段時間內競爭者太多使得某一商業業態迅速地進入了惡性競爭。飽和與惡性競爭是中國大型和特大型城市中現代商業業態生命周期縮短的主因。