⑴ 房地產開發前期管理是干什麼的
我是北京一家地產公司的前期人員,所謂前期管理就是跑手續,從項目立項,土地使用協版議開始,包括:
規劃意見權書\審定設計方案通知書\建設用地規劃意見書\規劃許可證等,要到規劃局(委員會)辦理,
到建委辦理開工證,
到發改委辦理年度計劃,這是主線,
其他還要辦理,消防建審意見\施工圖初步審查意見,到消防局辦理;
交通組織審批到交通委辦理;
園林審批到園林局;
配套協議到建委辦理;
人防規劃到人防辦公室辦理;
國土局辦理土地使用證
以上細項的辦理要穿插與規劃審批的各個步驟之間.作為依據.
作這些工作需要的人才是溝通能力強,有韌勁,要面對很多別人的冷屁股,時間做長了容易造成心理抑鬱.不需要太強專業行,是個人走一個流程下來就全會了,當然請客吃飯是經常的,要能犧牲業余時間去堵那些審批人.長得有人緣會很有幫助.希望你能找到合適你的工作.
____________________________資深前期人員
⑵ 拿地前期，房地產企業工作內容是什麼
房地產企業拿地標准工作內容及流程：
一、拿地標准工作流程：
主要流程：發展部目標地塊信息分析---提供總經理核准（通過）---組建臨時前期工作小組---分析、研討、測算---形成報告報總經理審批---向投委會匯報。
二、前期主要工作及參與人員：
1、地塊的信息收集、初步調研；
工作內容：
1)信息收集：取得意向紅線、地形圖、區域控規、地塊規劃指標；
2)初步調研：地塊現狀、周邊現狀、周邊規劃、土地權屬、周圍重要信息調查、地塊競爭對手；
3)完成發展部地塊調研表；
參與人：發展部項目責任人、發展部投資分析專員、發展部經理
時間要求：3個工作日。
2、區域公司總經理審批；
內容要求：
1)向地區公司總經理匯報目標地塊情況；
2)總經理對發展部地塊調研表進行審批；
3)如果審批通過則納入前期工作小組研討范圍；
參與人：發展部項目負責人、發展部投資分析專員、發展部經理、發展副總、地區公司總經理；
時間要求：2個工作日。
3、目標地塊分析研討；
內容要求：
1)對地塊的地形、地貌、地質、坡向、景觀進行分析，並分析地塊與周邊道路、規劃的關系，根據地塊規劃指標，確定地塊適合的產品形態及可能的產品組合；
2)根據市場現狀及競爭情況，明確項目的目標客戶，確定項目的市場定位，提出市場能夠接受的產品形態；
3)確定項目預案設計的思路，提出項目獨特的營銷亮點；
參與人：發展部項目負責人、發展部投資分析專員、發展部經理、發展副總、研發部設計總監、研發部經理、營銷部經理、工程副總、地區公司總經理；
時間要求：5-10個工作日。
4、項目預案實施；
內容要求：
1)項目規劃預案：根據項目預案設計的思路，提供兩種以上的產品組合預案，包括總平面圖、鳥瞰圖、分區及道路布置考慮、經濟指標；
參與人：發展部項目負責人、發展部投資分析專員、發展部經理、研發部設計總監、研發部經理、營銷部經理；
時間要求：10個工作日。
2)市場調查分析：區域經濟、區域產業、區域規劃、區域比較、目標人群、消費習慣、消費心理、市場定位、價格預測等；
參與人：發展部項目負責人、發展部投資分析專員、研發部設計總監、營銷部經理、營銷市調組；
時間要求：15個工作日。
5、項目預案研討；
內容要求：
1)對項目預案成果進行分析研討，結合市調結論，調整規劃預案；
2)確定項目分期原則；
3)確定項目切入點和推盤進度；
4)確定項目銷售及價格策略；
參與人：發展部項目負責人、發展部投資分析專員、發展部經理、研發部設計總監、研發部經理、營銷部經理、工程副總、地區公司總經理；
時間要求：5個工作日。
6、編制匯報材料；
內容要求：
項目專題報告：項目區域介紹、目標地塊介紹、項目SWOT分析、市場調查報告、項目定位及目標客戶、項目規劃預案、項目經濟測算；
參與人：發展部項目負責人、發展部投資分析專員、計財部投資分析專員；
時間要求：5個工作日。
7、向投委會匯報；
內容要求：
1)發送項目專題報告；
2)帶投委會成員踏勘現場；
參與人：發展部項目負責人、投委會成員
時間要求：3個工作日。
⑶ 房地產開發的前期市場調查主要是做什麼
1、宏觀經濟環境；
2、區域市場情況。市場消費特點，競爭項目情況等；
3、地塊具體情況。如地理位置、交通、周邊配套等。
⑷ 房地產開發商前期主要干什麼。
你給的分數也太低了吧
⑸ 房地產前期開發五證是什麼
五證兩書 一、《建築用地規劃許可證》 建設單位向土地管理部門申請徵用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。 二、《建設工程規劃許可證》 有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。 三、《國有土地使用證》 經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和「四至」范圍。 四、《建設工程開工證》 建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建築屬違章建築，不受法律保護。 五、《商品房銷售(預售)許可證》 市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批准性文件 六、「兩書」 《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》
⑹ 房地產開發前期所有手續流程是什麼
房地產前期工作：抄 1、競標土襲地使用權，競得土地使用權後，簽訂土地使用權出讓合同，還有紅線圖。 2、建設規劃部門辦理用地規劃許可證。 3、辦理取得土地使用權證。 4、接下來是項目的總平面布置設計，還有地質勘探，等總平審批通過之後就可以著手單體工程的方案設計並報批，等單體工程的方案也審批通過這後就可以進行施工圖設計了，施工圖設計之後還得送專業審圖公司審查，等審查通過後就可以到建設規劃部門辦理建設工程規劃許可證。 5、接下來得去辦理人防、消防審核、防雷檢測。還有工程開工前手續和監理手續，等這些辦妥後可以到建設局建工科辦理工程施工許可證。
⑺ 房地產前期開發流程要詳細的、
給你復制一篇很有用的文章吧。 字數太多，我發個地址，你去我QQ空間看詳細的吧。http://user.qzone.qq.com/25030613?ptlang=2052 中華人民共和國城鄉規劃法將於明年1月1日實施，作為曾經的房地產管理部門的小混混以及現在的下海流浪人員，我看了其中與房地產開發報建有...關的內容，有些感慨，在這里講一講。 涉及房地產管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪裡就講到哪裡吧。下面基本上是按照報建的先後順序來說。 1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段 土地證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提.但是,這幾樣東西領取的先後順序，非常的有學問。有經驗的同志，一看這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背後的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題。 恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率啊建築密度啊停車位配置要求啊這些指標都在這個批復里體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現出來。 一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之後，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。 但是呢，在現實中呢，這個想法只能是理想狀態。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然後給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然後受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，我的土地出讓金是已經交了，剩下的事情你規劃部門得給我搞定。 我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之後才上市的。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經驗，國際上也沒有什麼可供借鑒的模式。因為我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個行業浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景裡面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市規劃這個概念一直到現在都還沒深入人心，更何況當時呢。 不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。 新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。 以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同後，建設單位應當持建設項目的批准、核准、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。 城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。 希望在我日後的職業生涯中，不要再拿著商住用地土地證去規劃部門死磨硬泡，阿門。 2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質 這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關系也比較大，比如設立項目公司。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬於交易。我再次強調一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬於交易。再次強調：不屬於交易。因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完後再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什麼法律風險可言，非常的經濟實用，因此現在我國稍微有點規模的房地產公司都這么干。 再說立項，這個東西純粹是計劃經濟時代留下的產物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什麼。立項主要考察的是項目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什麼角度來管理的。反正現在各地由於市場經濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。而且立項到底需要什麼材料那也是誰都說不清楚的事情。立項與其他程序的先後關系那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先把環境評估搞了，再回頭來立項。這是基於加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎麼在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然後讓這些公司負責把這些手續辦出來。編制費用稍微給多點都沒關系。總之我自己一看到這些手續，頭就痛得厲害。 房地產開發資質就比較有技術含量一點，關鍵是專業技術人員難找。現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什麼專業資質任職什麼公司。現在結構類的工程師難找啊，感慨一個。嘿嘿。 下一篇開始講正式的規劃報建：總平面審查階段。 3、總平面審查階段 這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫「修建性詳細規劃審查」。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建築物都是怎麼排的，每棟單體建築有多高，有多大，各棟單體建築之間怎麼間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建築密度是多少，進出小區的道路怎麼安排，是不是符合消防規范，等等等等，這些東西都是非常的專業啊專業。 在這里我要舉例說明一下，比如建築密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建築物基底面積占整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米，有3000平方米的地面上有建築物，那麼建築密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什麼爭議了。但是且慢。我這3000平方米的建築佔地裡面，有2000平方米是一個大型的架空平台，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建築基底？你之所以限制我的建築密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。現在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建築密度裡面。這種空中花園型的架空層到底要不要算建築密度的問題，反正技術規范沒有限死，有無窮的空間可以鑽營。 再舉個例子，容積率，總建築面積除以凈用地面積。也是看起來很簡單。但是放到實踐中一看，啥是凈用
⑻ 什麼是房地產前期策劃
通常意義上的房地產項目開發可分為決策階段和實施階段，房地產開發中的項目前期階段一般指的就是決策階段。一個房地產建設項目的成功，取決於對項目的良好決策和後續的組織實施，而一個良好的決策往往對整個項目的成敗起著至關重要的作用。 1 房地產項目開發前期策劃工作的任務主要有：環境調查和分析、項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、經濟策劃、技術策劃、營銷策劃、環境文化策劃、風險策劃。各個組成部分的具體內容為：環境調查和分析主要是了解項目所處的政策環境、宏觀經濟環境、自然環境、市場環境、建設環境(能源、基礎設施)以及建築環境(風格、主色調等)等,從而為項目的定義和論證提供資料；項目定義和論證主要是確立開發或建設的目的、宗旨以及指導思想，並確定項目的規模、組成、功能、標准和布局、總投資以及開發或建設周期；組織策劃主要是確定決策期的工作流程和任務分工及管理職能分工；管理策劃要確定項目建設和經營期的管理總體方案；合同策劃是確定決策期的合同結構、內容和文本；經濟策劃注重於項目開發中的成本效益分析,制定資金需求量計劃和融資方案；技術策劃主要是分析和論證技術方案以及技術標准和規范的應用和制定；營銷策劃是分析確定營銷策略、廣告及銷售價格等；環境和文化策劃關注項目規劃中的環境藝術、生態文化等方面；風險分析包括政治風險、政策風險、經濟風險、組織風險、管理風險以及營銷風險等。通過對以上各因素的分析,可以確定出一個清晰和明確的項目計劃和方案,從而對開發項目做出決策。