如何投資美國房地產

1. 10萬美元可以投資美國房產嗎

我們看看亞特蘭大。
在亞特蘭大最好的富人區、好學區Johns Greek一套25萬美元的漂亮別墅。投資主要是目前的房租回報、以後的升值空間這2塊，3室3衛，180平米，2008年建.98%，所以主要看房價。回報率基本是2到3倍。
我和一位富翁調侃，他投資2000萬人民幣，100萬一套（15萬美元），共計20套，按照一般低位6.5%計算，變現也很快。但美國有地區的房產投資回報差異，大量投資包括巴菲特投資的房產基金、華人在炒房，亞特蘭大一定是一個房價爆發點，房租1900美元，年房產稅2500美元，投資亞特蘭大的房產是最佳選擇。
舊金山的房價基本上2到3%的凈回報（除去一切成本），可以保他的子孫千秋萬載，除去一切成本，凈回報率是2，舊金山不是一個好地方。舊金山、洛杉磯、紐約的房價是有名的高，美國第九大城市。如果從純投資的角度來講。當然7%到8%的有很多.4%。這是按照很少的算，城市本來就很好，他投資的2000萬，上下浮動2%。而且大城市的房價都差不了多少，442家世界500強企業（可網路），房租3122美元，年房產稅8030美元。
所以投資舊金山，不如投資亞特蘭大，物業費800美元，如果交給中介管理。
在很好的富人區，好學區，是很好出手的。亞特蘭大每年有10萬美國本地人過來找工作，好學區根本不愁租。因為美國房價大跌，所以顯現投資機會，物業費450美元，凈回報6。關鍵是美國社會穩定。
洛杉磯、紐約也是差不多。美國的房租很穩定，3室3衛，250平米，2008年建。就以舊金山最好的學區聖何塞舉1個例子，一個75萬美元的房子。舊金山的中位數是70萬美元如果是純投資，和利息錢差不多，一年凈回報130萬人民幣。可而且這個回報是永久的。亞特蘭大是1996年奧運會舉辦地，現在房價低

2. 投資美國房產怎麼報稅

其一，假如外國人一年內居住在美國183天或以上，即使沒有永久居民身分，也被視為稅務上的美國納稅人。其二，假如今年居住在美國31天或以上，而過去三年也曾在美居住，便要將今年居住的時間，加上去年居住時間的三分之一，再加前年居美時間的六分之一，若總數達183天，便自動成為美國納稅人。

幾種較特別的情況，不被計算在居美時間內:

加拿大和墨西哥居民白天過境工作、在去外國途中於美國過境、外國船隻船員在美停留、由於健康原因不能離開美國的時間、留美學生的頭五年等。

假如在稅務上符合外國人(Non Resident Alien)身分，在美國賺取的聯邦公債利息、銀行利息及買賣股票或共同基金賺取的「資金增值(Capital Gain)」收入，完全免付任何美國稅，銀行或股票經紀行亦無需扣30%的預繳稅(Withholding Tax)。

外國人由於沒有社會安全卡號碼，在美國銀行或股票經紀行開設帳戶時，須填寫W-8BEN表，以證明其外國人身分。這份W-8BEN表格的有效期是三年，三年後須再填，否則銀行將扣除預繳稅。

一些持外國身分的家長，為求便利，與已是美國公民或居民的子女，聯名開銀行或股票戶口，既讓子女代管財務，也方便子女繼承其遺產。稅例規定，聯名戶口的每一個持有人都須填寫W-8BEN表格，如其中一位持有人是美國公民或居民，便不能填寫W-8BEN表格，結果令該帳戶變成由美國人擁有，失去外國人免預繳稅和免收入稅的好處。

3. 投資美國房產，你需要知道哪些知識

最近幾年，越來越多的中國人涌進美國投資房地產。相對中國日益高漲的房價，美國的房價竟然低過中國，實在是稀奇的事。在大洛杉磯邊緣地區一些新開發的城市，2000多尺的獨立洋房，25-30萬美金，一個月的租金可以達到2000美金。扣除地稅管理費，收益在5%-7%。越來越多的中國人把投資的眼光放到了美國。那麼怎樣才能在美國買房子呢？在美國買房子要注意什麼問題呢？下面我們就來一起看看吧！
在美國買房子首先要將購房款轉移到海外帳戶對於中國買主來說，購房款不是問題，但是中國有每人每年5萬美元匯出的限制。在美國買房賣方要求買方提供購房款證明，或者銀行貸款證明，最好是英文的，畢竟美國人能看懂中文的不多，入鄉隨俗，不要被細節打敗。
1.看上美國房子後，該怎麼出價
美國是一個資訊很透明的地方，在看好一處房產後，經紀人大多都會幫助客人做房屋的價格評估，估算這個房子在最近的市場交易中的現在價值。如果賣主的要價高了，經紀人就要幫助買家殺價。如果要價低於市價，經紀人就要幫買主趕快搶下。
有的時候有多位買主都看上同一個住宅，為了得到住宅，可能要出比要價高的價格才能行。因此，並不是每一個房屋都要殺價, 而是要看要價的高低。重點是，買家要能正確評估房屋的價值，當然這需要一位好的經紀人協助。
2.永久產權不表示要擁有一輩子
眾所周知，美國產權是永久性的，所以，許多剛來的中國買家都會有「在美國買房就要住一輩子，甚至要代代相傳」的觀念。其實這與美國的實際情況不太相符。根據歷年平均統計, 美國人大約7年左右就會換一次房屋。換房的原因多樣，比如工作地點改變,子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休後把成熟城區換到偏遠安靜的地方等。美國換房頻繁的原因主要是因為沒有戶口的限制,同時城市鄉村差距小，住在哪裡都很方便。
3.美國房子出租不難
西雅圖等地區經濟欣欣向榮，外來人口很多，又是旅遊城市，需要大量出租房。很多買家擔心房屋無法出租的問題。其實是過慮了，沒有房子是租不出去的。事實上，房子能否出租取決於業主希望的租金是否符合租賃市場的價格，關鍵在於賣價是否符合市場。

4. 美國房產投資怎麼樣

房產抄收益主要來源於兩部分，一是租金回報，二是房產增值。所以無論是國內還是國外，這兩項都是重要的衡量的標准。目前中國房地產進入存量時代，加上國家調控政策的陸續出台，未來一段時間內中國的房市場較為平穩。

行業數據顯示，美國的租金回報率在5-10%，房市從2011年至今一路向上，美國在反映房產投資穩健性和增長性的宏觀指標上遠好於其他國家。美國經濟持續走強，所以現在仍然是投資美國房產的好機會。

希望能被採納，謝謝！

5. 怎麼投資美國房地產基金

美國房地產基金一般指美國房地產信託投資基金。
20世紀90年代以來，房地產投資信託基金（ Estate Investment Trusts, 以下簡稱REITs）在美國迅猛發展，像一顆冉冉升起的新星，魅力無窮，在房地產界和投資界引起很大反響，逐步成為商業房地產投資的主流。越來越多的房地產通過REITs實現證券化，像沃爾嗎、洛克菲勒中心、甚至連監獄等政府的房地產都紛紛通過證券化，成為公眾產權。

1 基金錶現
投資在房地產信託投資基金有如買入公司股票，或其他種類基金一樣，價格可升可跌，亦有[綜合]指數反映整體表現，有如一些常見的金融及股票指數如s&p五百，羅素二千，納斯特等。以近二十年的平均回報計，房地產信託投資基金[綜合]指數顯示約有百分之十一回報。但若表現，尤以短期不多於三年的，則有百分之十三餘（二000年指數更升了百分之二十五）。

2 基金種類
主要有直接投資物業（equity），有些則投資房地產借貸（debt），有些兩類都有，分別在結構，回報及風險等層面。至於哪種類有較好表現亦沒有定案，長期（十至二十年）以直接投資物業的房地產信託基金為優勝，約百分之十二三的年回報，短期（尤以過去一年）則投資房地產借貸的房地產信託基金有較好業績，差不多約百分之五十，這些回報包括資產升值及定期收入。

3 資產值
根據資料及統計，整體上市的房地產信託基金共擁有約三千四百億美元資產，其中直接投資物業的房地產信託基金佔九成，即三千億元左右，剩下的大部分屬於投資房地產借貸的房地產信託基金。此外，這三千四百億美元資產包括一些現金，票據及非房地產收益等， 實占約二千五百億美元。

4 購買方式
目前國內有很多國外地產交易平台，同時，還有相關股票可以購買。

6. 投資美國房產有哪些劣勢

洛杉磯坐落於美國西海岸，加州西南部，是美國第二大城市，僅次於紐約，是美國最大的海港。此外，洛杉磯還擁有發達的工業和金融業，也是美國的文化娛樂中心。

洛杉磯地區5大郡縣，洛杉磯郡，聖伯納迪諾郡，河邊郡，橘郡，文圖拉郡，它們一直都是公認的最適合華人移民的地區，環境優美，氣候溫和。華人占總人口比例比較大，華人地位較高，受限制較小，華人社區也相對多一些。而且經濟發達，就業機會很多，同時國際化的文化，豐富的夜生活也給這個城市帶來了不少人情味，一直備受華人青睞。

一、洛杉磯距離中國距離最近。
飛機大約12個小時之內就可以到達，國內一線城市每天僅直飛洛杉磯的航班已逾十多架。南航最近還開辟了成都，南京直飛洛杉磯的航班。非四大城市直飛美國的城市，洛杉磯還屬首個。交通的便利也帶來了更多商業，貿易和交流機會。

二、洛杉磯氣候適宜、陽光充足。
洛杉磯毗鄰太平洋，一年四季如春，全年光照超過300天，平均氣溫20-24度，而且空氣質量也好，適宜居住。

三、洛杉磯是世界級城市，旅遊資源豐富。
洛杉磯是奧運會舉辦城市，是迪斯尼，環球影城，好萊塢等世界級文娛中心所在地，也是NBA洛杉磯湖人和快船隊的主場城市。城市內世界級的博物館，音樂廳，展覽中心數不勝數。毗鄰太平洋，海岸山脈的影響，讓它可以在一個小時車程內，即可海邊沖浪、日光浴，也可內陸登山滑雪，這樣的豐富的氣候、旅遊資源，在世界上也是絕無僅有的。

四、洛杉磯本身是個移民的大家庭，包容力強。
洛杉磯本身有很多華裔居民，華裔社區發展完善，衣食住行都要比其他地區方便。

五、洛杉磯教育資源豐富。
加州理工學院，加州大學洛杉磯分校，南加州大學，加州州立大學，世界一流大學不勝枚舉。優質質量的社區大學，高中也是比比皆是。

六、近年來房地產市場平穩發展，投資回報率高。
在未來一段時間中，以洛杉磯地區帶頭加州經濟將持續恢復，失業率降低，投資和就業的前景都十分廣闊，同時積極的商業環境，完善的政府管理與服務，優良的學區，理想的治安狀況等，都讓其房地產市場繼續升溫。

對於赴美購房的國人來說，健康的房產市場以及華人新老聚集區成了購房的最佳地點。洛杉磯在美國房產市場佔有舉足輕重的地位，在2008-2012年美國次貸危機期間，洛杉磯一部分城市房產市場崩潰，房價應聲下跌。但在2013年美國房產市場復甦期間，洛杉磯一馬當先，成為了加州房產市場漲幅最快的幾個城市之一，年平均漲幅達到了25%。而眾多的華人聚集區也成了洛杉磯吸引國人的一個重要原因。

7. 投資美國房產有什麼好處

高額、穩定的回報，為子女教育找到好的學區房，再投資的成本降低，擁有絕對的產權。

8. 中國投資房地產好還是美國投資房地產好

簡單分析一下幾個熱門房地產投資國家的情況：

英國：回報率9%缺點：有地區差異
借著出國留學的熱潮，英國現在買房出租市場異常火熱，特別是那些位於大學城的投資房。根據專家的調查，投資者們如果投資學生房，在某些熱點地區，投資回報率能達到10%。在紐約，學生房的投資回報率在所有大學城中是最高的，達到9.4%。
不過普通地區的回報率並不會這么高。據統計，倫敦市房產租金回報率整體穩定，平均保持在5%-6%，此外，數據還顯示高價的房產並不一定帶來高位的租金回報率，例如倫敦中心區WC1的回報率僅僅有4.5%，然而位於西南二區的Clapham回報率可以達到7.2%。
日本：回報率接近10% 缺點：需承擔高稅收
日本人口密度高、消費集中，公寓入住率始終維持在90%以上。在日本有很多小規模公寓會整體出售，這種公寓抗風險能力強。公寓投資中最大的風險就是空置，而小規模小戶型公寓可大大降低風險。比如1棟8套的小規模公寓，有一套空置的話，收入也只會減少8分之1。據了解，租賃收益上，日本的租金回報率較為穩定，在10%左右。
借著日本申辦2020奧運會成功的東風，還有「安倍經濟學」的推行，根據不動產經濟研究所公布的數據，2013年，東京圈的平均房價接近每套4900萬日元(約合人民幣293萬元)，同比上漲了4%。
但值得注意的是，日本買房的稅收很高，70平方米的房屋第一年總計要繳納200萬日元(人民幣11.9萬元)，相當於房價的5%。如果生意不好的時候，可能就要負擔高昂的稅費管理費了。
澳大利亞：回報率6-8% 缺點：城市差異大
在澳洲房產投資市場上，流行這樣一個說法：西南區比東南區更加值得投資。據最新的租金收益數據顯示，澳洲房產中，單元房取代了別墅的良好表現。而外圍郊區被證明是最佳的投資地，比內城的租金回報更加豐厚。其中回報率最高的澳洲郊區是Beenleigh，高達8.23%。
澳洲房產投資現在已經被越來越多的人所接受和了解，最主要的原因就是澳洲房產投資門檻較低。如果你手上有110-130萬人民幣流動現金的人都可以考慮投資澳洲房產，每年租金回報以及房產資本增值可以為投資者帶來優厚的效益。
《央視財經評論》評論員馬光遠曾經說到;「提起澳大利亞的房產，最值得向大家提醒的是什麼?澳大利亞也分一線城市、二線城市。我們現在談到的這些所謂漲的很好的地方，主要在悉尼這些大城市，而不是說所有的房地產都很怎麼樣。」
美國：回報率最高10% 缺點：短期會走低
據了解，美國德克薩斯州的房租收益為10%至15%左右。那麼，若剔除稅費等將近4%至5%的各項支出，該區域房屋的租金回報率最高可達10%。
去年美國房產價格上漲區間在10%-15%，其中華人越多的地方，上浮幅度也很大。在房價提高的同時，租金上漲增幅追不上房價增幅，短期內回報率相應下降。但是值得注意的是，佛羅里達、邁阿密等二線城市的平均房價比一線城市低了10%到15%左右。現在是購房人到美國「抄底」買房的好時機，因為美國的房價出現反彈的趨勢。

9. 美國房產投資，如何將利益最大化

本文為您科普一些投資房產的稅務知識，如果你能堅持看完，絕對能頂大半個CPA！不管你是准備買房，還是已擁有一套以上房產的有房一族，甚至你已決定使用公司名義來投資房產，希望此文都能給你一些幫助。知己知彼，才能百戰百勝！

買房准備

作為一個精明的買房族，從開始准備買房起，你就要計劃怎樣最大化的減少你將來需要繳納的稅額。簡單來說可以從以下幾點出發：

用途：是否用於自住，還是用於出租從產生現金流

時間：是否在不久將來打算賣掉，是否期待升值

身份：是否是美國稅務公民（不同於移民法律規定的美國公民）

債務：是否考慮資產保全，或房產債務與個人分離。

為何要考慮用途？

因為房屋的用途關乎到你需要與什麼稅表打交道，關乎哪些支出減免你可以使用，哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等。同時你也需要考慮以什麼形式來擁有房產，能更好的實現你的用途。

房產的主要擁有形式：

個人直接擁有

如果是自住，你的房子只有支出沒有收入，那麼你只需要用到Schele A，分項扣減額（Itemized Dections，以下簡稱 Sch A）。如果全部或部分出租，那麼你就要使用到Schele E，房產以及其他投資收入（Rental and Royalty Income，以下簡稱 Sch E）了。

公司形式擁有

房產投資通常以合夥企業 (Partnership)，有限責任公司 (Limited Liability Corporation)，或是小型企業股份公司 (S-Corporation)形式運營。以公司形式運營的好處是，公司投資的房產出現意外時個人可以規避相關的法律責任。

但是，你會需要額外報公司Form 1065或是Form 1120S稅表，其中有一頁 Form 8825就是你的房產明細。公司會在報稅完後給你發一張 Schele K-1，流入你的個人所得稅表Form 1040（Indivial Income Tax Return）中。

為何要同時考慮賣出時間和用途？

美國「主要住宅」(Primary Residence) 賣房可以享受25萬美元（單身納稅人）至 50萬美元（夫妻納稅人）的免稅額。

簡單來說就是，你的房子賣出時若是增值了，只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅：

1)必須是你的「主要住宅」

2)持有房屋所有權5年

3)在賣房前的5年內至少有2年住在這里

而且呢，每一次房屋買賣的間隔不能少於2年。是不是很簡單？下面我們來舉幾個例子：

▷A君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租3年，然後賣出賺了25萬美元。那麼，這25萬美元增值完全免稅哦！

▷B君買了第一套房作為主要住宅，自住1年，出租三年，搬回來住1年，然後賣出賺了25萬美元。買房後自住不到兩年導致「主要住宅」動機被損，第一年的自住在出租三年後不再有效，那麼只有最後1年自住有效，而 IRS 就搞出了個案例說是按最後自住的1年/2年的比例來計算增值稅。於是B君按照比例12.5萬美元的增值需要繳資本利得稅（Capital Gain，稅率15%)，也就是在他的 Schele D 上白白供上1.875萬美元的稅哦！

▷C君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租4年，然後賣出賺了25萬美元。雖然他一共自住了2年，可是他在賣房前5年內並沒有滿足2年自住這個條件（第1年自住是5年前），居然整個25萬美元增值全部都要交稅，也就是3.75萬美元資本利得稅。

▷D君買了第一套房子作出租使用。出租3年後，搬入房子自住2年，然後賣出賺了25萬美元。雖然他一開始動機並非自住，可是那都不是事，關鍵只要他在賣房前5年內滿足2年自住這個條件，所以變賣房子的25萬美元增值稅全免了。

▷E君買了第一套房，自住兩年，買了第二套房並搬入，第一套房開始出租。三年後賣掉第一套房賺了25萬美元，同時買了第三套房，第一套房的25萬美元增值免稅。這一年，D也搬入了第三套房居住並將第二套房出租，兩年後，他賣掉第二套房，哇，又符合了所有免稅條件。也就是說，這個優惠可以循環使用。

購買房產

買房成交後你一定會收到一張「房地產交易完成單」(Closing/Settlement Statement)，俗稱HD-1，裡面記錄著詳細的結算時間，房產地址，以及所有完成交易的費用列表。這是一張看著就頭疼的清單，可是你一定要保留好它，因為它決定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本(Basis)。

上面有買賣雙方交易金額明細，但你只需要關注買方 (Buyer) 的明細即可。你的成交費用 (Closing Costs) 包括傭金 (Commission)，產權費用 (Title Costs)等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。

比方說，房子買價50萬美元，你的 HD-1 表上顯示各種費用2萬美元，那麼賣房時你的成本就是52萬美元，這樣增值部分就減少了2萬美元，開心嗎？若是以公司名義買房，你的成交費用 (Closing Costs) 以及貸款費用 (Loan Fees) 需要計入無形資產，然後按貸款時長來攤銷（類似折舊）。

另外得單獨說一說房產稅 / 地稅(Property Tax)。房產稅會與其他上面提到的費用一樣混在 HD-1 表中，它永遠需要被拎出來單獨對待。如果你的房子這一年自住，那麼請把房產稅放到你的個人稅表1040的 Schele A 分項扣減額 (Itemized Dections) 中第6行。如果你的房子用於出租，那麼請將它放到Schele E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第16行 Taxes 費用。

如果你是貸款買房，那在就會在第二年年初收到貸款利息 (Mortage Interest)1098表。如果房子是自住呢，你可以開心地把這個利息填入你的Schele A 分項扣減額(Itemized Dections) 第10行。如果房子用於出租，那麼則需要放到到Schele E 房屋出租收入(Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出 (Mortage Interest)。

☆通常來說，剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高，所以可以扣稅的金額也非常可觀。貸款銀行收取的點數 (Points) 也可以以類似利息方法處理，視情況在買房當年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。

美國買房後如何獲得最大投資回報

持有增值

持有增值，是指購買美國房產後，不以出租獲利為主要目的，追求的是「低買高賣」或資產增值的投資方式，比較適合於資產雄厚的投資者。為此，此種投資方式極為注重投資者入市及出市的時機。

美國房地產周期平均在十五年左右，所以理論上持有房產時間愈長愈有把握穩賺不賠，如果長期投資，持有五年可能有六成的機會獲得利潤，如果十年幾乎是一定會有利潤的。

假設你在房價的高點買進的房子，在低點時賣出，那你的利潤是負值。如果，你買房是為了居住，你可以自己選擇售房的時機，不必在房屋市場低谷時售出你的房屋，而可以選擇在有利潤或有較高利潤的時候出手。

出租賺取租金

通過出租房產，獲得固定的租金收入，即投資回報，是最為常見的投資手段。那麼，投資者該如何計算自己投資的房產，每年能給自己帶來多高的回報率呢？

3種常見出租方式：

委託經紀人

交給經紀人幫助租賃可以大大節省工作和時間，經紀人可以幫助投資人選擇條件較好的租客，最主要就是幫投資者找到租客的客源，篩選出符合條件，合適的租客。

委託物業管理公司

物業管理公司提供的是出租管理的綜合服務，幫投資者收房租，還有日常的維護服務。對於精力有限、想省事的投資者來說，找到一家合適的物業管理公司就能解決所有相關問題。

自己尋找租客

這個方式比較適合在海外擁有多套房產的投資人或是住宅房屋有多餘的投資人。

10. 投資美國房產需要注意的事項

美國房產發展得歷程，投資的環境和常見的問題, 想要了解更多的內容， 可以報名通過今日英才 ,知識就是力量