我國房地產市場涉及的稅種主要有哪些

1. 營改增後房地產開發企業要交哪些稅

主要涉及契稅、印花稅、土地使用稅、增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

一、取得土地環節

開發商品房等經營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。

1、契稅

應納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%）

2、印花稅

應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率

印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5‱

二、建設開發環節

取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證後進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

1、土地使用稅

應納稅額=土地實際佔用面積×適用稅額

2、印花稅

常見的合同如下：

印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5‱＋建築安裝工程承包合同金額×0.3‱＋借款合同金額×0.05‱

三、銷售環節

取得預售證後進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

1、增值稅

增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。

(1)我國房地產市場涉及的稅種主要有哪些擴展閱讀：

《中華人民共和國企業所得稅法》關於應納稅額的條款

新企業所得稅法第三章 應納稅額

第二十二條 企業的應納稅所得額乘以適用稅率，減除依照本法關於稅收優惠的規定減免和抵免的稅額後的余額，為應納稅額。

第二十三條 企業取得的下列所得已在境外繳納的所得稅稅額，可以從其當期應納稅額中抵免，抵免限額為該項所得依照本法規定計算的應納稅額；超過抵免限額的部分，可以在以後五個年度內，用每年度抵免限額抵免當年應抵稅額後的余額進行抵補：

（一）居民企業來源於中國境外的應稅所得；

（二）非居民企業在中國境內設立機構、場所，取得發生在中國境外但與該機構、場所有實際聯系的應稅所得。

第二十四條居民企業從其直接或者間接控制的外國企業分得的來源於中國境外的股息、紅利等權益性投資收益，外國企業在境外實際繳納的所得稅稅額中屬於該項所得負擔的部分，可以作為該居民企業的可抵免境外所得稅稅額，在本法第二十三條規定的抵免限額內抵免。

2. 請問房地產企業有那些主要稅種

房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。
一、營業稅:是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產取得的營業收入徵收的一種稅。銷售不動產，稅率為5%計算公式=營業額×適用稅率
二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。 依2%計征地方教育費附加
三、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。它採用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率－速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉讓房地產總收入－扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地和新建房及配套設施的成本；開發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建築物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。
四、房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。它以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。
五、城鎮土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。 房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
六、城市房地產稅、三資企業土地使用費：城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞，按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。三資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，徵收的一項費用。依外資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標准確定。應納土地使用費額=佔用土地面積×適用的單位標准。
七、印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。
土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不徵收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額0.05%繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅後，再辦理立契過戶手續。在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅後，再辦理發證手續。
八、契稅：契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位徵收的一種稅。徵收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和「補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益」等。應納稅額=計稅依據×稅率
九、耕地佔用稅、固定資產投資方向調節稅 :大部分地區，目前已經停止徵收。
十、企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境內的企業或組織，在一定期間內的生產、經營所得和其他所得徵收的一種稅。應納稅額=（全部應稅收入-准予扣除項目）×適用稅率。
十一、個人所得稅 :是對個人的勞務和非勞務所得徵收的一種稅。房地產業所涉及最多的是「工資、薪金」所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數。

3. 房地產公司要交哪些稅

房地產公司需要交納的稅種：營業稅 、城建稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、契稅、土地增值稅、所得稅等。

1、營業稅:
（1）是按銷售計算繳納的。稅率 5%。 （2）應交營業稅=銷售收入*5%

2、城建稅：
（1）是按營業稅計算繳納。 （2）稅率： 納稅人所在地在市區的，稅率為7％； （3）應交城建稅=營業稅*城建稅稅率 納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為5％； 納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1％

3、教育費附加
（1）是按營業稅計算的 稅率 3%。 （2）應交教育費附加=營業稅*3%

4、個人所得稅
（1）按員工工資薪金計算代扣代繳。 （2）計算公式： 應納個人所得稅稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數 其中：應納稅額=工資薪金收入-2000-「三險一金」 （3）工資、薪金不含稅收入適用稅率表 級數 應納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(元) 1 不超過500元的部分 5 0 2 超過500元至2000元的部分 10 25 3 超過2000元至5000元的部分 15 125 4 超過5000元至20000元的部分 20 375 5 超過20000元至40000元的部分 25 1375 6 超過40000元至60000元的部分 30 3375 7 超過60000元至80000元的部分 35 6375 8 超過80000元至100000元的部分 40 10375 9 超過100000元的部分 45 15375

5、企業所得稅：稅率為25％。

6、房產稅
（1）從價計稅：稅率1.2% 應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×1.2% （2）從租計稅：稅率12% 應納稅額=租金收入×12%

7、土地使用稅
土地使用稅每平方米年稅額如下： （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

8、印花稅
（1）財產租賃合同、倉儲保管合同、財產保險合同，適用稅率為千分之一； （2）加工承攬合同、建設工程勘察設計合同、貨運運輸合同、產權轉移書據， 稅率為萬分之五； （3）購銷合同、建築安裝工程承包合同、技術合同，稅率為萬分之三； （4）借款合同，稅率為萬分之零點五； （5）對記錄資金的帳薄，按「實收資本」和「資金公積」總額的萬分之五貼花； （6）營業帳薄、權利、許可證照，按件定額貼花五元。

9、契稅：
契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位徵收的一種稅。徵收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和「補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益」等。應納稅額=計稅依據×稅率

10、土地增值稅
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下： （1）增值額未超過扣除項目金額50％ 土地增值稅稅額=增值額×30％ （2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的 土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％ （3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的 土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％

4. 房地產開發企業在生產經營活動中涉及哪些稅種如何核算

房地產開發企業稅種稅率表-房地產開發企業涉及稅種
時間:2010-1-19 21:44:59 來源:徽商會計網 作者:richkj 點擊次數:1274

關鍵詞：房地產開發企業 稅種 稅率 表
為更好的方便房地產開發企業會計人員了解房地產開發企業應繳納的稅種稅率情況，徽商會計智庫專家特做作了房地產開發企業稅種稅率表，以供廣大財務會計人員分享。
相對於其他行業，房地產開發企業營業額高，涉及的稅種多，納稅金額也很大，稅負也相對較高。
房地產開發企業涉及的稅種主要有（按應繳納稅額的稅負順序依次為）：營業稅、土地增值稅、企業所得稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、契稅等，下面將房地產開發企業涉及的主要稅種介紹如下：
1、營業稅：房地產開發企業銷售不動產時應在收訖或取得索取營業收入(房款)憑據後，就全部價款和價外費用按銷售不動產稅目依5%的稅率繳納營業稅。如與包銷商簽訂合同由其自訂價格進行銷售，由房地產開發公司向客戶開具房地產發票，依5%的稅率繳納營業稅，包銷商收取價差或手續費的應按服務業--代理業徵收營業稅。合同期滿後，房屋未售出部分若由包銷商收購，對房地產開發公司應就房屋銷售收入按銷售不動產稅目依5%稅率徵收營業稅。包銷商將房產再銷售，對包銷商也按銷售不動產稅目徵收營業稅。
房地產開發企業從事建築工程作業，應按包括工程所用原材料及其他物資和動力價款在內的營業額，依建築業稅目所適用的稅率3%納稅。
2、土地增值稅：土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物(即轉讓房地產)並取得收入的單位或個人，就其轉讓房地產所取得的增值額徵收的一種稅，稅率為30%、40%、50%和60%。
建造普通標准住宅出售，增值額未超過各項規定扣除項目金額20%的；因城市實施規劃、國家建設需要依法徵用、收回的房地產，可以免稅。
3、企業所得稅：房地產開發企業的所得減除成本、費用、損失後的余額按25%的稅率繳納企業所得稅。
4、城建稅、教育費附加：依實際繳納的營業稅額繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。
5、印花稅：當單位和個人的房屋發生產權轉移時，應當繳納印花稅。
6、契稅：其納稅人是以買賣、典當、贈與或交換形式取得土地、房屋產權的承受人。契稅是按當事人雙方所訂契約產價的一定比例向產權承受人徵收的一次性稅收。契稅按房屋買賣成交價格的3-5%徵收契稅，具體由各省、市、區決定，如安徽省為4%。
附：房地產開發企業稅種稅率表
稅種 稅率 適用條件/稅目 計稅依據 備注
營業稅 5% 銷售不動產 營業收入
營業稅 3% 建築業 營業收入 含材料款
土地增值稅 增值率
30% <=50% 增值額 增值率=增值額/扣除項目金額
40% (50%-100%]
50% (100%-200%]
60% >200%
所得稅 25% 應納稅所得額
城建稅 7% 市7縣3其他1 營業稅等流轉稅 分三檔
教育費附加 3% 營業稅等流轉稅
地方教育費附加 1% 營業稅等流轉稅
水利建設基金 0.06% 營業收入 安徽省
印花稅 0.05% 產權轉移書據 合同額
契稅 3-5% 承受人繳稅 成交價 安徽省4%

5. 你認為我國現行房產稅制度存在的主要問題是什麼

近年來，隨著我國房地產行業的發展，房地產投資比重已佔全國投資規模之首，在建面積和銷售面積逐年增加，涉及房地產業的稅費總量也在逐年遞增。2004年，在全國有18個省份房地產投資增速超過50％，35個大中城市有10個房地產投資增速超過70％，有些城市連續兩年房價每年上漲20％，有的甚至上漲30％。在全國各大城市，尤其是北京、上海、廣東這樣的經濟發達地區，房地產業已經越來越成為地區和中央財政收入的重要來源之一。

與此同時，與蓬勃發展的房地產行業相比，現行的房地產稅收制度和具體的徵收措施弊端漸漸凸顯，成為制約房地產行業健康發展的主要痼疾之一。房地產稅制是國家以法律形式對房地產業進行宏觀調控的重要手段。建立和完善中國房地產稅收體制不僅是維護國家稅收主權和穩定財政收入的必然要求，更是保證房地產業健康發展、促進資源合理利用和保護公平競爭的重要條件。

現行的房地產稅制雖然在調節經濟和組織財政收入諸方面發揮了一定的積極作用，但是依然存在著大量的問題。已經與市場經濟不相適應，嚴重滯後於經濟和社會的變革和發展，難以發揮該類稅收應發揮的為政府提供公共服務籌措資金、調節收入和財產貧富差距、抑制房地產投機、引導房地產資源優化配置等功能和作用。
目前，我國房地產稅收政策存在的問題如下：

第一 地產稅制目標多元化，稅制體系復雜

（一）房地產稅制目標多元化
中國現行房地產稅中的城市房地產稅是從建國初期開征，由於在計劃經濟時期，房屋和土地財產是以公有制為絕對主題，國家集政權和公有財產所有權為一身，對絕大部分的社會財產沒有必要征稅。改革開放以後，隨著多種經濟成分的發展，社會財產的所有權構成發展了很大變化。針對這種變化，政府又陸續開征了針對國內企業和個人的房地產稅種。另外，為了調節與土地相關的一些經濟行為，又先後開征了與佔用耕地、土地增值相聯系的稅種。這些稅種在出台時往往有特定的政策目的，所以形成了目前多稅種、不統一、多政策目標的房地產制度。

表2-1房地產稅種的政策目標。
稅種名稱 開征年代 主要政策目標
城市房地產稅 1951年8月 調節外商投資企業和外國人的財產收入（按照稅法規定）
房產稅 1986年10月 調節國內企業和個人的財產收入（按照稅法規定）
城鎮土地使用稅 1988年10月 同上
耕地佔用稅 1987年4月 保護耕地
土地增值稅 1994年1月 對土地經營者的級差受益進行再分配

從表可以看出，房地產稅的政策目標呈現「離散」的多元化，各個稅種的政策目標「專門化」。作為整體的房地產稅政策目標不清晰，各稅種之間的政策目標不協調。土地增值稅的政策目標與所得稅的政策目標相近。另外，在房地產稅的各個政策目標種，將不動產作為重要財政源泉之一，籌措財政收入的政策目標和作用都不十分明顯。

（二）稅制體系復雜，重復徵收

現行稅制涉及房地產的14個稅種中，許多稅種之間存在稅基重疊，或同一稅基設兩個稅種的情況。個別稅種之間交叉重疊，存在重復征稅的情況。如針對房產的房產稅和城市房地產稅；針對土地的土地使用稅和耕地佔用稅；針對產權轉移，書據、契約或合同的承受方既課征印花稅，又要課征契稅等。主要表現在：現行設計房地產業的稅種結構鬆散繁雜，各種稅之間主輔作用不清、調節單一，同時存在稅種重疊設置和稅負上重復課征的問題。如現行房地產稅制，既有對內資企業和個人徵收的城市稅，又有對涉外企業和外籍個人徵收的城市房地產稅，這兩個稅種的征稅對象均為房產，明顯屬於重復設置。契稅是對房屋產權發生轉移時就雙方當事人所訂立的契約徵收的一種稅，印花稅是就經濟活動中書立的憑證所徵收的一種稅，就征稅范圍來看，存在重復征稅問題。

（三）稅費品種繁多，總額在房屋價格構成中比例過大

目前我國房地產價格構成按其性質不同可分為地價、前期稅費、建築安裝工程造價、貸款利息、開發商的管理費以及開發商的利潤。其中前期稅費又主要包括征地拆遷補償費和市政工程費。房地產價格中除了土地價格和房屋本身建設
費用以外的各種稅費項目繁多，各地相差也較大，少的地區有2030項，最多的地區達8090項。各種稅費在商品房價格構成中佔比重過大,在房價中佔到大約20%，直接導致商品房價格高居不下。

圖4：北京市新開發區普通住宅成本價格構成
資料來源：《北京市房地產年鑒2003》
按照華遠公司的計算，房地產開發中僅從消費者取得房屋所有權之前算起支付的費用中就有約20%的部分轉換成了各種稅收。盡管這個數字會因各個地方與企業的具體情況不同而異，但房地產開發成本費用中稅收佔有相當大的比例卻是一個大家都認可的事實。

第二 流通環節重、保有環節輕

土地征稅不僅有利於調節社會貧富差距，同時能夠起抑止土地投機的作用。目前由於中國的房地產制度存在著嚴重缺陷，還很難發揮抑止房地產投機作用。

而且從征稅對象上看，現行房地產稅僅對生產經營用房地產征稅，而對個人所有的居住或者擁有的房地產不征稅。

（一）土地取得過程中房地產稅收
（1）國家直接無償劃撥土地。主要是公共事業、公益事業用地等。
（2）通過有償出讓取得土地。是指開發商直接從政府獲得的土地，也就是通常所說的從土地一級市場取得土地。
（3）通過有償轉讓形式取得土地。是指從單位或個人通過各種方式有償獲得的土地，開發商需要支付土地出讓金（即40~70年的土地使用費用，或稱其為地租）、項目開發期間的土地使用水和土地交易應繳納的契稅、印花稅；對於第三種方式取得的土地，則需支付地價款（已包括土地出讓金）和項目開發期間的土地使用稅和土地進行交易應繳納的契稅、印花稅。當然如果有拆遷項目，開發商還有可能要支付拆遷補償費；如果佔用地，還要交納耕地佔用稅。

（二）地產銷售過程中房地產稅收
開發商通過開發建設，形成房地產商品，進行出售。在房地產項目開發完畢，開發商需要根據固定資產投資項目實際完成的投資額繳納固定資產投資方向調節稅（暫停繳納）。在銷售商品房的過程中，開發商需繳納營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅等。但以上的各種稅費都通過商品房的價格直接或間接地轉嫁給了購房者。購房者則需繳納契稅、印花稅。

（三） 房地產保有過程中房地產稅收
購房者買到商品房之後，需每年支付一定的土地使用稅，但平攤到每平方米建築面積上的稅收是少之又少。假設該住宅產權人將房屋出租或自己用，則需支付一定的房地稅和個人所得稅。城市房地產稅的徵收對象只是外國人。也就是說，在我國購房者買到商品房後無論房地產市場如何變化，在這期間所繳納的稅費將不受任何影響。

不動產的整個經營活動劃分為開發、佔有和交易三個環節，在不同的經營環節存在著不同的征稅稅種和收費。根據中國現狀，我們用下面的圖示來描述：

表2-2各房地產稅收發生的階段
取得土地階段 耕地佔用稅
城鎮土地使用稅
契稅
印花稅
開發建設階段 固定資產投資方向調節稅
營業稅 施工單位繳納
城市維護建設稅
教育費附加
企業所得稅
銷售階段 營業稅
城市維護建設稅
教育費附件
土地增值稅
企業所得稅
契稅 業主繳納
印花稅
使用階段 城市土地使用稅
房產稅
房地產稅

房地產保有環節稅費種類過少，一方面，受房價持續升高的影響，大量閑散資金湧入房地產市場，投機行為增多，導致房價虛高；另一方面，土地是政府財政收入的重要來源，由於土地的保有稅負過低，使幾乎占城鎮土地總量98%的土地由企業無償或近似無償地取得和持有者，土地的價值大部分體現在土地使用權出讓金上，有可能導致政府片面追求財政收入而將土地投入市場，使得土地供給超出需求，造成房地產市場供需失衡。對於個人佔用幾乎不征稅，投資購買房地產的預期受益便會很高，而且基本可以不付稅（只要不通過市場出租和交易），這樣就刺激了各類投資者對房地產的需求，尤其是房地產投機商，他們可以無稅收成本地佔有大量房地產，以低價買進， 高價賣出。

土地交易和流通市場稅負過高，不僅抑制了土地的正常交易，助長了隱性流動現象的蔓延，還直接阻礙了劃撥存量土地進入市場的進程，使得土地作為資產的要素作用無法得到發揮，土地閑置與浪費現象日趨嚴重。

第三 房地產稅征稅覆蓋面窄，籌集財政收入的功能薄弱

現行房地產稅在實際中的征稅面要比稅法規定的窄很多。
(1)從納稅人上看，現行房地產稅對國家機關、人民團體及全額、差額撥款的事業單位的本身業務用房地產免稅，擁有非經營用的房地產個人卻沒有作為納稅人。

(2)從征稅地域上看，現行房地產稅的征稅范圍界定為城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。以上海為例子，按現行征稅范圍，屬於土地使用稅開征區的土地面積是1899.61平方公里，只佔全市總面積的3％。可以看出土地使用稅范圍窄，稅基偏小，而且減免范圍較寬在一定程度上限制了稅收作用的發揮。 據統計，2002年我國房地產稅（含城市房地產稅）、城鎮土地使用稅、城鎮土地使用稅和土地增值稅合計收入為379.73億元。占國家全部稅收收入的2.01％、佔地方財政收入的4.46%.這個比例明顯低於發達國家和地區房地產稅收收入佔地方稅收收入的比例。

據稅務部門反映，有限的征稅范圍在實際征管中存在很多矛盾和問題：一是在一些具體征稅范圍上難以確定和把握，如行政區劃調整後，城市范圍內的鄉村是否屬於房地產徵收范圍，城鄉一體化的地區建制鎮和所屬行政村如何劃分等。二是不利於公平稅負，經常出現經營規模相同的企業，由於其坐落的地點不同，一個城鎮，一個在農村，稅收負擔就不盡相同。三是容易引發避稅行為，在選擇投資地點時，納稅人理所當然地選擇非納稅區域，這樣現行房地產稅制確定的過窄的征稅范圍給納稅人提供了避稅空間。

由於現行房地產稅的實際徵收范圍狹窄，其籌集財政收入的功能勢必十分微弱。房地產稅的增長幅度明顯低於國家財政的增長幅度。以土地使用稅為例，由於土地計稅面積變化不大，全國城鎮土地使用稅收入長期停留在30億左右的規模。據地方稅務部門反映，1994年實行分稅制後，各地紛紛按幅度稅率的上限徵收土地使用稅，即便如此，該類稅的增長速度依然明顯低於整個國家稅收的增長速度。1994——2002年該稅收入增長了136.1%,而同期國家稅收收入增長了243.9%。

第四 稅種設置不合理，稅率也需要重新設計

（一）計稅依據存在著問題
現行房地產稅的計稅依據大多是按量或是按房地產原值計算徵收，既不考慮房產的自然損耗，又不考慮土地的級差收益、時間價值，總之不是以市場價值作為計稅依據。這種稅制要素的設計基本是延續了計劃經濟的管理辦法，與市場經濟的基本要求相背離，計稅無法反映房地產的市場價值，也不能隨著經濟的發展、房地產的增值而相應增加稅收收入。例如，現行房產稅按照原值扣除一定比例作為計稅依據，房產的帳面價值會隨著折舊的提取會逐漸減少，最後幾乎為零，由於這樣的計稅沒有顧及房屋的後期升值因素，會與房屋的市場價值相差很大，使房地產收入無法隨著房地產的增值而相應增加。

將土地和房屋分離作為不同稅種的計稅依據，與房地產不可分割的自然屬性相違背，一方面難以統一正確的估價房地產價值，另一方面也造成重復征稅。因為任何房產都佔有一定的土地，而土地與房產是不可分割的一體。在稅收實踐中，有的房產原價值中包含土地的價值，而有的房產原值中土地價值沒有計入房產原值，所以，在征管中，不管房產原值含不含土地價值，一律徵收土地使用稅，形成了重復征稅。

（二）稅率設計不合理
目前中國的房地產稅率的設計已經過時，稅負不盡合理。例如，現行房產稅按照兩種計稅依據分別確定單一的稅率1.2%和12％，自用和出租房產之間稅負存在明顯差異。出租房屋的稅負明顯偏高，對於房屋出租者來說，除了按租金收入徵收12％的房產稅外，還徵收5％的營業稅及城市維護建設稅、教育費附加。2001年財政部、稅務局下發了《關於調整住房租賃市場稅收政策的通知》，從2001年1月起，全面降低了個人房屋出租的相關稅收稅率，即對個人按照市場價格出租的居民住房，其應交的營業稅暫減按3％的稅率徵收，房產稅按照4％的稅率徵收。但是由於存在著營業稅的房產稅的重復征稅，納稅人負擔仍然偏重，這也是房產稅偷漏稅嚴重的原因之一。

第四 難以發揮調節社會貧富差距的作用

房地產是市場經濟中，調節收入差距過大和貧富差距過大的重要政策工具。由於目前中國的房地產稅還沒有普遍對個人擁有的非經營性房地產在佔有環節征稅，所以，刺激了大量的豪宅、別墅在國內城市興建。從個人財富的存在方式看，可以體現在收入的現金資產方式上，也可以轉換為不動產財富。中國現在只對前一種財富的存在方式徵收所得稅，而對後一種財富不征稅，顯然富人會以不動產財富方式大量合法規避個人所得稅。這種「瘸腿」的稅制，不僅使得政府難以利用有效的稅收政策工具調節社會貧富之間、收入之間的差距，造成中國近期社會收入和貧富差距持續地擴大；並且也從客觀上刺激了房地產需求，是中國房地產業持續保持高速增長的原因之一。

第五 內外稅制不統一，沒有體現公平稅負的原則

中國對內、外資和個人實行的是兩套房地產稅制度，對內資徵收的是房產稅和城市土地使用稅；對外資徵收的是城市房地產稅和土地使用費（不由稅務機關徵收）。具體見下表：

表2-3內外資企業土地稅收差異
項目 內資企業 外資企業
房產稅 徵收 徵收城市房地產稅，並且僅對房地產征稅，對地產不征稅
耕地佔用稅 徵收 不徵收
城鎮土地使用稅 徵收 不徵收，而徵收土地使用費
教育附加費、 徵收 不徵收
城市維護建設稅和企業所得稅 內資高於外資企業

目前中國對內外資企業和個人實行不同的稅收制度，具體表現在如下幾個方面：

（一）所得稅制不同
內資企業適用《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》；外資企業適用《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》。兩部法律對兩類企業在課稅項目、稅收優惠等多方面存在差異。

（二）房地產保有稅制不同
對中國國內的企業、單位和個人徵收城鎮土地使用稅、房產稅；對外商投資企業、外籍公民、華僑、港澳台同胞徵收土地使用費和城市房地產稅。對中國國內的企業、單位和個人佔用耕地徵收耕地佔用稅，但對外商投資企業和外國企業不徵收。

（三）城市維護建設稅何教育費附加的徵收不同
城建稅和教育費附加是國家對繳納增值稅、消費稅、營業稅(簡稱「三稅」)的單位和個人就其實際繳納的「三稅」稅額為計稅依據而徵收的稅種，但對外商投資企業和外國企業不徵收。

實行內外有別的兩套稅制，中國在改革開放初期，對於中國的經濟騰飛和與世界經濟的接軌起到了深遠的積極作用。但隨著局勢的變化，這樣的稅收體系逐漸暴露出許多弊端，它不僅給稅收征管增加難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，更使得國家的宏觀調控意圖難以同時貫徹。目前，由於內外稅制的不統一使內資企業的稅負高於外資企業，有悖於WTO的國民待遇原則和公平競爭的原則。市場經濟機制在經濟運行和資源配置中，越來越發揮更大的基礎作用，不實行公平稅收制度，將不利於各類企業的公平競爭，也會起到扭曲資源合理配置的負面效應。

第六 房地產稅收流失嚴重

在國家稅務總局日前公布的「2003年度中國納稅百強排行傍」中，房地產企業悉數「落榜」。無獨有偶，稅務總局同步公布的「2003年度房地產開發經營行業納稅十強」中，房地產企業的納稅總額也並不樂觀。房地產行業一向是高額利潤行業。為什麼「財富巨人」反而成了「納稅矮子」了呢？
房地產業存在涉稅問題的成因主要是由於我國房地產稅收制度設計不合理，房地產開發業納稅人利用制度缺陷進行偷稅漏稅追求利潤最大化。因此我們需要在借鑒國際經驗的基礎上，進一步改革和完善我國房地產稅收制度，加強徵收和稽查管理。

（一）房地產開發環節
1、在房地產開發環節，建築營業稅流失嚴重
由於建築隊流動性強，企業注冊地與施工地不一致，這給稅收監管帶來了不便。目前稅務部門採取以票控稅的措施，但由於建築單位對索取票據的重視程度不夠，施工單位納稅意識淡漠，稅收有很大流失。

2、工期長,不及時結轉成本,影響房地產計稅所得, 形成偷稅
房地產開發由於工期長, 投資大, 很多工程要跨年度完成, 造成收入與費用配比困難, 成本能及時結轉, 計稅所得無法准確核算,影響稅收收入的實現。由於收入與費用差額較大, 有的企業就用收入直接沖減成本, 造成營業稅款的流失。

3、利用外資開發商優惠政策，不如實納稅
外資開發商利用自身享受的稅收優惠政策與內資企業合作開發土地及商品房, 對回建或補償給內資企業的那部分不動產不作收入,不如實申報繳納各稅。如:某房地產開發公司實為內資企業, 其在開發某大廈過程中, 借外資企業名義辦理報建、審批、銷售等一系列手續, 實際建設資金全部為該公司出資, 與外資企業合作是只是想借外資名義達到免城市維護建設稅和教育附加、投資方向調節稅、土地使用稅等的目的。

4、以收據支付工程款偷稅欠稅
企業工程款時無法按規定使用發票,而是以收據支付的特殊現象。這既影響了工程成本的及時結轉, 又給建築施工企業偷稅欠稅提供了機會。

（二）房地產銷售環節

當前房地產開發企業大多是多種經營, 既有建築業, 又有加工業;既有房屋銷售又有物業管理服務。多種經營在給企業發展拓寬渠道的同時, 也使稅收征管面臨一個較為復雜的局面。不少房地產企業的各種經營單位之間, 在資金往來、款項支付上不按照獨立企業之間的業務往來操作而是相互交叉攤計費用；在稅收上, 瞞報經營項目, 隱瞞經營收入。

開發商還通過不申報納稅或者延期申報納稅來減少繳納營業稅。

（三）房地產出租環節

在房地產出租業務環節上，對於營業稅的征管，稅務人員到無法到每個建設工地、售租房現場進行實地調查，對房地產建築總面積、質量等級、商品房出售、門臉房出售出租、空置房等情況未能掌握，並對重點稅源的日常稅收繳納缺少監控措施，不能保證稅款的足額及時入庫。房產稅方面，房地產開發企業可將已完工程不進行竣工結算，仍做在建工程處理，另一方法是將企業投資購建的固定資產設法轉入私人名下，鑽我國目前對私人資產管理制度不健全的空子，進而達到偷逃稅款的目的。

而在個人房屋出租方面，目前房屋出租行為在城市、郊區乃至鄉鎮，都是一個十分普遍的現象，而且還呈現出快速發展的態勢。據調查，在北京市城區內，一般出租用於住人的房屋根據地域區段和房屋條件每平方米月租金可達 10 － 25 元，用作貨物倉儲和營業門面的每平方米月租金達 30 － 100 元，用於商業活動的租金更高。 但由於個人房屋出租的因素很復雜，目前很難全面、准確地統計出實際出租的面積、居住的人口及租金的總收入。由於缺乏詳盡的統計數據，稅務部門更是無法及時了解出租房屋的使用狀態，導致稅款流失；房屋出租環節中稅款流失嚴重。

第七 尚未真正建立起一套科學、規范、嚴密的稅收征管系統
（一）由於現行房地產稅制不規范，稅種數量多，稅源分散，稅收征管的難度很大，科學、嚴密的征管體系還無法建立起來。

1、在政府有關部門之間，由於信息的不對稱，稅務機關對納稅人的不動產稅源的監控不到位，征管成本比較高，對稅收違法行為難以有比較徹底的稅務征管、稽查和處罰。

2、現行房產稅對個人出租的房產按租金計稅，由於納稅人納稅意識淡薄，稅源相當分散，稅務機關限於法律賦予的權利有限，征管難以到位，稅收流失比較嚴重。

3、現行土地增值稅性質模糊，同時兼備流轉稅、行為稅、財產稅、所得稅的性質，加上扣除項目的不規范，以及在增值扣除中沒有考慮通貨膨脹和利率等因素的影響，增值概念模糊，難以區分自然增值與投資增值，並與企業所得稅交叉；另外，由於與土地增值稅相關的配套措施如房地產評估、基準地價的測定都不規范，因而在實際運行中，該稅的徵收成本非常高。有些地方政府直接放棄了對土地增值稅的徵收。

（二）稅收征管的配套制度和措施不完善

1、房地產稅收中的房產稅、城市房地產稅和土地增值稅的徵收需要對房地產的價值進行評估。如果考慮到將來可能的稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量會更多。而大陸的房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟，從業人員素質也亟待提高。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助配套手段還很不健全，目前還無法幫助實現房地產稅收的順利徵收。此外土地管理制度的不健全，也容易給徵收工作帶來較大困難，使名義稅負和實際稅負出現較大差別。

2、稅收征管缺乏調控力度。
(1)地方缺乏稅收管理權。
我國由人大授權國務院，統一制定房產稅、土地使用稅及其他各稅的稅收條例，各地根據條例精神貫徹執行，地方基本沒有稅收管理權。如房產稅1.2%的稅率對於經濟比較發達的沿海省市偏低，起不到宏觀調控節約土地的目的。而對於經濟欠發達的內陸省份則顯得偏高，納稅人反映強烈，地方沒有許可權調整房地產政策，調動不了地方政府的積極性，而中央又由於權力過於集中、包袱太重，新政策遲遲不能出台，使得房產稅、土地使用稅政策遠遠落後於形勢發展的需要。
(2)稅收征管的配套措施不完善。
中國目前的財產登記制度不健全，尤其是私有財產登記制度，嚴重影響了稅收征管的力度，致使不少稅源流失，更出現化公有財產為私有財產的非法行為。同時，與房地產稅收密切相關的房地產價格評估制度和房地產稅收評稅政策不健全。以市場價值為計稅依據是稅制改革的必然趨勢，這需要定期對房地產進行評估，即對評估機構和評估人員提出了較高的要求。以稅務部門內部現有的房地產評估機構、評估人員的情況難以適應稅收征管的需要。

6. 房地產業繳納哪些稅種

營業稅,附征城建稅和教育費附加,土地增值稅,印花稅,土地使用稅房產稅,企業所專得稅屬、個人所得稅.
(房地產企業在房產銷售階段主要需要繳納出售、出租土地使用權和不動產的營業稅；附屬物業管理機構對外提供物業管理服務的營業稅及其城建稅、教育費附加；轉讓房地產土地增值稅；取得印花稅應稅憑證應繳納的印花稅；擁有房產應納的土地使用稅、房產稅；銷售的企業所得稅,工資薪金涉及個人所得稅,以及依中國稅法應當徵收的其他稅。)

7. 營改增後房地產企業要繳納的稅有哪些

[摘要]房地產開發和其他行業不同，是涉及稅種最多的一個行業，因此如何管理和控制企業的稅收成本成為財務人員工作中的重要任務。隨著營改增全面推開，房地產企業開始繳納增值稅，鑒於目前房地產價格的大幅上漲，土地增值稅以及銷售開發房產的增值稅數額都比較大。因此營改增之後房地產開發企業的稅收籌劃就成了迫在眉睫的財務管理問題。根據銷售不動產增值稅的納稅原理，房地產開發企業可以在稅基、抵扣金額、適應稅率等角度展開納稅籌劃，最關鍵的是計算不同情況下的臨界點。
[關鍵詞]稅收籌劃 增值稅 土地增值稅
1、房地產開發企業納稅籌劃的必要性
我國自1998年實現住房市場貨幣化後，房地產業迎來了良好的發展契機。據調查在1998年之後房地產業每年對GDP增長所做的貢獻都在一個百分點以上，由其帶動上下游產業的發展更是不可估量。近年來，在全國政府財政收入中，房地產相關的各種稅收（房地產營業稅、企業所得稅、契稅、房產稅、土地增值稅等）加上土地出讓金收入佔比高達45%，2016年仍在30%以上（由於營改增的影響，該比例存在低估），可見房地產對政府財政收入構成了重要支撐。
房地產企業同生產型和流通型企業不同，其財稅管理的核心在項目管理上，從收入確認、成本歸集、項目劃分均離不開項目開發。項目開發一般分為項目前期

8. 房地產企業所涉及的所有稅種以及稅率

一、耕地佔用稅
（佔有耕地）平方米×每平方米適用稅額（21.5元）

二、契稅
(國有土內地使用權出容讓、土地使用權出售、房屋買賣)成交價格×3%-5％

三、營業稅
營業額（全部價款+價外費用）×5％

四、城市建設稅
實繳營業稅×7％

五、教育費附加
實繳營業稅×3％

六、地方教育附加
實繳營業稅×2％

七、土地增值稅
先確定扣除項目，後收入減去扣除項目得出增值額，最後增值額與扣除項目相比較，通過四級超率累進稅率得出。

八、印花稅
應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額

九、企業所得稅
應納稅額=（全部應稅收入-准予扣除項目）×25%

十、其他稅種
⑴ 房產稅：房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不徵收房產稅；
⑵城鎮土地使用稅：房地產開發公司建造商品房的用地，原則上應按規定計征城鎮土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免徵照顧，可由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據從嚴的原則結合具體情況確定。
⑶個人所得稅、車船使用稅、車輛購置稅（略）

9. 房地產行業涉及到的稅種

稅種包括：契稅、個稅、營業稅、印花稅。

房產交易涉及的稅收是指在房產交易過程中買方按國家規定徵收一定比例的稅收，根據地區的不同稅種和稅收比例也略有不同，主要稅種有：契稅（按交易價1%~3%徵收）、個稅（按交易價1%徵收）、營業稅（按交易價5.55%徵收）、印花稅（按交易價0.1%徵收）。

其中契稅是必交的；個稅徵收兩個條件滿足其一就徵收：

（1）原主擁有兩套以上（含兩套）房產的

（2）原房證的出證日期，一般是出證日期5年以內的，營業稅是按原房證的出證日期決定的，一般是出證日期2年以內徵收，2年外不收。

(9)我國房地產市場涉及的稅種主要有哪些擴展閱讀

1、房產稅屬於財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋；

2、徵收范圍限於城鎮的經營性房屋；

3、區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法，對於自用的按房產計稅余值徵收，對於出租房屋按租金收入征稅。

注意房屋出典不同於出租，出典人收取的典價也不同於租金。因此，不應將其確定為出租行為從租計征，而應按房產余值計算繳納。

為此，《財政部、國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）明確規定，產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅，稅率為1.2%。

10. 營改增後房地產開發企業要交哪些稅

一、取得土地環節

開發商品房等經營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。

1、契稅

應納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%），廣州為3%

2、印花稅

應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率

印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5%

▶依據：廣東省契稅實施辦法、印花稅暫行條例

二、建設開發環節

取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證後進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

1、土地使用稅

應納稅額=土地實際佔用面積×適用稅額

▶註：廣州市規定，取得預售證後不再繳納土地使用稅，將商品房轉為自用或出租的除外，其他地區注意當地規定

2、印花稅

常見的合同如下：

印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5%＋建築安裝工程承包合同金額×0.3%＋借款合同金額×0.05%

三、銷售環節

取得預售證後進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

1、增值稅

增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。

▶註：《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目或建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目，適用簡易計稅。

2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據，乘以適用稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）。廣州市城建稅為（7%）、教育費附加（3%）、地方教育附加（2%）。

3、土地增值稅（預繳）

預繳稅額=（預收款—預繳增值稅稅款）×預征率

預征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%

4、印花稅

印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5%

5、企業所得稅

銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計計稅毛利率（一般為15%）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

待開發產品完工後，及時結算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合並計入當年度應納稅所得額。

▶依據：財稅[2016]36號、國家稅務總局公告2016年第70號、廣州市地方稅務局公告2016年第5號、國稅發[2009]31號、財稅[2006]162號、國家稅務總局公告2016年第18號

四、房產稅「何時」繳納？

房產稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在納稅人自願的原則下，經申請，納稅人可在每年4月份的征期中一次徵收其全年應納稅款。

關鍵詞五

土地增值稅清算環節

項目全部竣工並完成銷售，或滿足其他清算條件，應進行土地增值稅清算。

應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數－預繳稅額

增值稅簡易計稅：清算收入=含稅銷售收入/（1+5%）

增值稅一般計稅：清算收入=（含稅銷售收入＋允許扣除的土地價款×11%）/（1+11%）

增值額=清算收入－（土地出讓金及契稅＋房地產開發成本）×120%－房地產開發費用－印花稅－城建稅及教育費附加

▶備註：

①開發費用中的利息支出，能按項目計算分攤並提供金融機構證明的，可據實扣除，但不能超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的5%以內扣除。

②不能提供證明的，開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的10%以內扣除。

(10)我國房地產市場涉及的稅種主要有哪些擴展閱讀

營業稅改增值稅的徵收范圍如下所示：

一、徵收范圍

營業稅改增值稅主要涉及的范圍是交通運輸業以及部分現代服務業;

交通運輸業包括：陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸。

現代服務業包括：研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務。

二、營業稅改增值稅稅率

1、改革之後，原來繳納營業稅的改交增值稅，增值稅增加兩檔低稅率6%(現代服務業)和11%(交通運輸業)。

營業稅改增值稅主要涉及范圍：交通運輸業和部分現代服務業，交通運輸業包括：陸路運輸、水路運輸、航空運輸、管道運輸。現代服務業包括：研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務。

根據上海試點的經驗，改革之後企業的稅負有所降低。營業稅是按收入全額計算繳納稅金的，改成增值稅之後，可以扣除一些成本及費用，實際上可以降低稅負。

改革試點行業總體稅負不增加或略有下降。對現行徵收增值稅的行業而言，無論在上海還是其他地區，由於向試點納稅人購買應稅服務的進項稅額可以得到抵扣，稅負也將相應下降。12萬戶試點企業中，對3.5萬戶一般納稅人而言，由於引入增值稅抵扣，與原營業稅全額徵收相比，稅負會有所減少甚至大幅降低;對8.5萬戶小規模納稅人而言，營業稅改增值稅後，實行3%的徵收率，較原先營業稅率要低2個百分點。改革的確存在個別企業稅負增加的情況。

2、營業稅改徵增值稅後稅率是多少

新增兩檔按照試點行業營業稅實際稅負測算，陸路運輸、水路運輸、航空運輸等交通運輸業轉換的增值稅稅率水平基本在11%-15%之間，研發和技術服務、信息技術、文化創意、物流輔助、鑒證咨詢服務等現代服務業基本在6%-10%之間。為使試點行業總體稅負不增加，改革試點選擇了11%和6%兩檔低稅率，分別

適用於交通運輸業和部分現代服務業。

3、廣告代理業在營業稅改增值稅范圍內，稅率為：6%.

廣告服務，指的是利用圖書、報紙、雜志、廣播、電視、電影、幻燈、路牌、招貼、櫥窗、霓虹燈、燈箱、互聯網等各種形式作為客戶的商品、經營服務項目、文體節目或者是通告、聲明等委託事項進行宣傳以及提供相關服務的業務活動。包括廣告的策劃、設計、製作、發布、播映、宣傳、展示等。