什麼是房地產的需求

Ⅰ 什麼是房地產的潛在需求

房地產抄的潛在需求是指一定區域襲內，沒有主動表露購房意向，但是經過營銷引導能夠產生購房舉措的客戶需求。它有以下特點：
1、具有一定經濟能力。
2、觀念陳舊，守於現狀，投資觀念差。
3、對房地產市場持觀望態度，認為會下跌。
對於這樣的潛在需求，需要從觀念上進行引導。強調房產的增值性，財富固化的重要性，地段的絕版性，生活方式的領先性等等，來點燃這些客戶潛在的改善生活攫取財富的慾望。

Ⅱ 房地產的需求

從微觀經濟的角度看，房地產需求是指房地產消費者（包括生產經營性消費主體和個人消費者），在特定的時期內、一定的價格水平上，願意購買而且能夠購買的房地產商品量。這里所說的需求不同於通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。 從宏觀經濟的角度看，房地產需求是指社會對房地產市場的總需求，而在某一時期內全社會或某一地區內房地產需求總量，包括實物總量和價值總量。
不管房地產巨頭承認與否，房地產是個暴利行業是不爭的事實。那麼，房地產的暴利來自於哪裡呢？筆者從房地產巨頭的「高談闊論」中悟出了其獲暴利的兩條渠道和兩大手段。
所謂兩條渠道。
其一炒地皮，住房不能建在空中，必須要土地，而土地是有限資源，因此，誰拿到了有限的土地資源，就意味著誰掌控了房地產開發的主動權，更重要的是，土地資源的有限性又註定了它的巨大升值空間。筆者認為，這大概是上個月「地王」紀錄頻繁誕生的一個重要原因的目的：炒地皮，等待升值，從中賺取暴利。
中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮認為，開發商的暴利關鍵不在於成本，「暴利」的一個重要來源是土地升值。他算了一筆賬，假定一個樓盤項目的土地是兩年前以每平方米2000元的樓面價購入的，到銷售時，樓面價可能漲到了5000元，每平方米凈增3000元利潤。算出的這筆賬很直觀，既解釋了開發商為何瘋狂炒地的原因，也道明了房地產暴利的其一個渠道。
其二炒房價，房價高，則利潤高，房價低，則利潤低，立竿見影，吹糠見米，因此，炒房價從來就是開發商絕不放過的賺取暴利的「暴力」爭奪。為了高房價，他們無所不用其極。
新開發的待售樓盤，一夜之間全部掛上刺眼的「長明燈」，給潛在的購房者心裡造成緊迫感，從而激發他們的購房慾望；開發商自導自演，雇請人連夜排隊購房，造成房源緊張的虛假形勢迷惑人；拋棄道德、良知和社會責任，赤膊上陣，鼓吹「離婚、同居、包二奶買房也是拉動內需」、「購房即愛國、救國」、「經適房擾亂了房地產秩序」，等等，不一而足，大肆炒作，百般為高房價鼓與呼，從而賺取暴利。
所謂兩大手段，其一，空手套白狼。從每年的胡閏財富榜來看，近些年來，房地產行業產生的暴發戶是最多的。筆者認為，房地產行業內之所以多產暴發戶，其一個很重要的原因是，從房地產行業可以通過「空手套白狼」的手段「白手起家」。
一些膽大的開發商從銀行貸一大筆款子，再從政府拿地，轉手出去就能大賺一筆，或直接開發住房，則賺得更多。還有的人借老百姓保命錢——社會基金等拿地和開發房地產，用公共資金賺取暴利，把公共資金置於房地產的開發風浪中。
伴隨隨著房地產的興起，與房地產開發有關的貪官也紛紛中箭落馬。前不久，行賄的房地產商引爆湖北麻城政壇地震，牽連出一系列貪腐官員，包括麻城市委書記鄧新生、副市長徐聖賢，市建設局局長夏桂松、副局長熊文儉，市房產局書記陶興文等。房地產商為何要行賄地方官員？因為少許行賄花費能幫助他們從地方政府的「政策傾斜」中賺取暴利。
比如讓官員幫忙低價拿地，或通過改變土地性質拿低價地；其次是免交城市建設配套費；再次是緩征土地出讓金等等；官員大筆一揮，就能賺個盆滿缽盈，房地產哪有不樂意「出血」的？蘇州市原副市長姜人傑為何能煉成億萬貪官？就是因為開發商利用姜手中的權力鑽政策空子低價拿地，轉手凈賺一點九億元！姜則一次受賄8250萬元！
近些年，房地產開發商及其「磚家」為何如此牛？房價為何如此瘋狂的飆車？因為他們認准了貪官始終會替其鳴鑼開道。因此，無論是房地產的暴利渠道，還是暴利手段，根本原因是法制不健全，權力沒有受到很好的約束，腐敗擾亂了房地產開發市場，所以，要想降房價，不把可怕的權力關進籠子里，無異於白日做夢。
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。
作用：
土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：
有利於增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控；
有利於國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；
有利於增加國家財政收入為經濟建設積累資金。
房地產的發展趨勢觀察，房地產企業的經營方式將呈現更加規模化、專業化、多樣化。根據產品的細分市場、企業的自有資源、外部的政策環境等，各個企業會選擇自己合適的經營方式。
一、從區域布局上來看，一線品牌房企加速進軍二級城市。隨著交通樞紐、產業規劃的全新布局，中國二級城市將迎來新一輪發展計劃，在這樣的背景下，二級城市消費力將得到提升。
二、從品牌規模來看：過去十年，萬科、保利等房地產企業把握住了市場機遇實現了高速發展，企業規模迅速擴大，成為行業巨頭。隨著調控政策的繼續和行業增速的放緩以及土地成本的飆高，這些大型企業的領先優勢會更加明顯，市場份額逐步上升，一些中小規模的企業受到政策和市場的沖擊影響會較大，會逐漸邊緣化。
三、從開發模式上來看：現在中國房企發展的最大瓶頸依然是金融，資金鏈成為房企開發項目的最大風險所在。過去十年房企的開發模式以快速周轉模式為主，也就是買地、賣房、再買地、再賣房。短期來看，快速周轉模式可以加快資金周轉，有助於緩解資金鏈緊張狀況，但一旦市場發生重大波動，反而會加劇資金鏈緊張狀況。以萬達為代表的現金流滾資產模式，更為穩妥，在持有資產的同時銷售部分增值能力較小的物業，實現現金回籠支持下個項目啟動。部分物業出售，以作現金流為主，部分物業長期持有，以作利潤為主。通過現金流

Ⅲ 什麼是產品需求地產行業中的產品需求指的是什麼請大神說的通俗點

1、產品需求，也可以理解為市場需求
2、就是市場對茶農的需求量，也就是潛在市場和客戶
3、從房地產來講，根據區域、人群、規劃等來制定產品需求

Ⅳ 房地產投資性需求的作用是什麼

①它是市場來經濟的滑潤劑，有自利於促進房地產市場繁榮，特別是在供過於求的情勢下，投資性購房能夠擴大需求，活躍市場，有助於供求平衡，這種積極作用正是投資性需求得以長期存在的緣由。
②過度投機可能增加房地產市場需求的水分和泡沫，造成需求旺盛的假象，加劇供求失衡，甚至出現房價大起大落的禍患，特別是在房地產市場供不應求的情勢下，短期投機性炒作人為抬高房價，不利於實現房價的基本穩定。

Ⅳ 房地產市場的需求主體是什麼客體是什麼

房地產市場的需求主體即指通過交易所得房地產所有權、使用權（及其租賃權、抵押權 等）的受讓者。也就是房地產消費者(包括生產經營性消費主體和個人消費者)。
需求主體按其需求房地產的目的的不同，分為兩類：
（1）房地產使用者。包括各類企業、事業單位和個人。他們從交易中取得房地產所有權、使用權或其租賃權等，是為了滿足生產經營或個人生活的需要，使用者是房地產市場的最主要需求主體。
（2）房地產經營者。包括各類房地產開發經營和個人。經營者在房地產交易中獲得房地產 所有權和經營使用權，不是為自身使用，而是為了投資開發、經營、出租出賣後從中獲利。
房地產市場的需求客體是指作為交易對象的房地產資產。

房地產市場由參與房地產交易的當事人、作為交易對象的房地產資產以及交易制度、促進交易的組織機構等構成。

從微觀經濟的角度看，房地產需求是指房地產消費者（包括生產經營性消費主體和個人消費者），在特定的時期內、一定的價格水平上，願意購買而且能夠購買的房地產商品量。這里所說的需求不同於通常意義的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。
從宏觀經濟的角度看，房地產需求是指社會對房地產市場的總需求，而在某一時期內全社會或某一地區內房地產需求總量，包括實物總量和價值總量。
由於房地產商品是與土地密切聯系的特殊商品，因此，與一般商品的需求相比較，房地產需求具有顯著的特點，主要是：
（1）房地產需求的整體性。
這是由地產和房產需求的不可分割性所決定的。由於房地產是地產和房產的結合體和統一物，土地是房屋的物質載體，而房屋是地基的上層建築，二者不可分割，因而房地產需求既包含了對房產的需求，也包含了對地產的需求，是對房地產統一體的需求，決不可以也不可能把二者分離開來。這就決定了房地產商品空間的固定性、效用的長期性和價值量的巨額性，由此引發房地產需求的特殊性和對房地產市場需求分析的復雜性。
（2）房地產需求的區域性。
由於房地產空間的固定性、具有不動產的特性，其位置不可移動，這就決定了房地產需求的地區性別強。
主要表現在兩方面：
一方面，一定地域或一個城市房地產市場需求絕大部分來自本地區或本區域內的工商企業和居民的需求，即使外地居民或海外居民有購房需求也必須遷移到該地區才能形成實際需求。不象彩電、冰箱等一般商品可以運輸到凡是有需求的全國各地甚至海外銷售。
另一方面，在同一城市的不同地段房地產市場需求也可以有很大差異，如在市中心地區、次中心地區和城市郊區，人口密集度、地區級差和房價等不同，都會形成不同的房地產需求。房地產需求的這種明顯的區域性，要求房地產企業在投資決策時，要認真分析本區域的房地產市場需求，使供給與地區需求相適應；同時，也要求地區政府在處理供求關系時，必須根據地區市場需求，組織本區域內房地產供給和需求的總量平衡。
（3）房地產需求的層次性。
這里所說的需求的層次性主要是針對住宅房地產而言的，包括兩層含義：
第一層，是指住宅的功能性需求層次。住宅作為生活資料，可以滿足人們生存性需求、享受性需求和發展性需求，隨社會經濟增長和收入增加，在滿足基本生存需要的基礎上，享受性需求和發展性需求會越來越上升到主要地位，因此，適應這種需求的變化趨勢，住宅的設計、房型、設施、科技含量、環境與品位也要不斷提高。
第二層，是指住房消費需求的結構性層次。由於居民的收入結構和購房承受能力是區分為不同層次的，因而相應的住宅消費需求結構也劃分為不同層次，從檔次結構看可以分為高檔住房、中檔住房和低檔住房；從價位結構看可以分為高價位房、中價位住房和低價位住房等等。住房消費需求結構的這種層次性，要求供給結構與之相適應，從而達到二者之間的結構平衡。如果高檔房、高價位房建設過多，超過高收入家庭的比例，可能因賣不出去而造成空置積壓；而如果中低檔次、中低價位房建設不足，則又有可能形成供不應求，導致中低收入家庭的住房需求得不到滿足。現實經濟生活中這兩種情況都會階段性存在。

Ⅵ 房地產剛性需求是什麼意思

就是因城市化的發展，導致進城人口需要買房，城市人口需要改善住房條件，年輕人需要買房結婚等因素造成的購房房地產真實需求。
剛性需求是相對於投資性購買等非剛性需求而言的

Ⅶ 房地產剛性需求是什麼意思

買房子的因素很多，買房的人也很多，但是分析一下購買者中你會發現有些購買不是因版為權房子價格漲了還是跌了，他都需要購買房子。大的方向你去看好了，一個城市的人口增加總的有房子住吧，即使你買不起房子總的租吧，那麼隨著租房人的增加租金就相應增加，有房人收入就相應增加後就想改善生活條件，住的更好的地方去了，所以就需要買房子；還有城市人口增加，你家是因為生小孩而增加人口，是暫時不用購房，但是如果你孩子大了呢，要結婚了呢，孩子結婚後又有孩子了呢，總不可能每個人的家裡都是很大的房子吧，這個也是需求的所在；還有現在的大學生不在自己的家鄉而是在外面打拚，也是一種需求存在，有了錢能買的起房子的時候，你決定所不應該買個屬於自己的空間嗎，這些都是剛性需求。當然其他還有，希望大家補充

Ⅷ 房地產需求的特點是什麼

房地產客戶需求特徵分析是指對初步選定的目標市場的需求特徵所作的研究、版歸納和分析，其基礎來權源於房地產開發企業所做的市場調研，主要分析下列三方面：房地產客戶需求特徵分析主要分析下列三個方面：消費能力、消費目的和消費方式。

Ⅸ 房地產需求哪些類型

需求簡單說分3種，剛需、改善型需求、投資性需求
詳細說的話，內容很內多，每一個都容可以做一個課題研究了；
比如剛需：
剛需一般是有購買能力的必須得買房的需求；
結婚、學區、動遷等等，包括現在離婚率高了，離婚買房也算是剛需了；
改善需求簡單一些：
為了便利、舒適、品味等等，即在地段、戶型面積、物業、景觀等等上面的改善；
投資性需求：
對於公寓、商業、檔口、旅遊地產等通過租售來獲取利潤的房產，給客戶把帳兒算明白就行。

Ⅹ 房地產中的剛性需求是什麼意思

房地產中的剛性需求是指以自住為首要條件，是解決人居住的最基本需求，就像穿衣回、吃飯、答工作等一樣，對於沒有房子的人來說，能擁有一套住房是一種剛性需求。

對於住房的剛性需求，其實就是大眾為了財產保值增值的一種投資手段，對於沒有更好投資渠道的中國來說這是大多數民眾的唯一選擇。

(10)什麼是房地產的需求擴展閱讀：

剛性需求曲線

剛性需求曲線在理論上是一條直線，即不受價格變動的影響。比如食鹽，它不僅是必需品，並且不存在可替代性。從這個角度看，購房並不能算是剛性需求，住房才是剛性需求，而住房可能通過多種方式實現，比如租賃。

開發商往往強調住房的剛性需求，而在房價上做文章，是誤導消費者的手段之一。

人們購房的意願是隨房價的高低而不斷變化的。當房價過高，消費者無力承擔時，只有小部分人可以承受，那購房的人自然就少，相反，當房價處於低位，有住房需求和投資需求的人都願意購房。所以商品房需求是彈性需求。