房地產集中度什麼意思

⑴ 為何推出房地產貸款集中度管理制度

中國人民銀行、銀保監會12月31日對外宣布，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。綜合考慮銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。為何要出台這一舉措？
人民銀行、銀保監會有關負責人表示，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。
近年來，我國房地產長效機制實施取得明顯成效，房地產貸款增速穩步回落。數據顯示，截至2020年三季度末，我國人民幣房地產貸款余額同比增長12.8%，增速連續26個月回落。
盡管如此，在兩部門看來，仍需要進一步增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性。
國家金融與發展實驗室副主任曾剛表示，此舉符合「房住不炒」的政策定位，避免信貸資金過度流入房地產市場，進一步支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、「三農」等薄弱環節融資。
房地產貸款集中度管理如何約束銀行？
房地產貸款余額佔比上限和個人住房貸款余額佔比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%，中資中型銀行分別是27.5%和20%，中資小型銀行和非縣域農合機構分別是22.5%和17.5%，縣域農合機構分別是17.5%和12.5%，村鎮銀行分別是12.5%和7.5%。
一直以來，個人住房貸款頗受銀行青睞，且佔比穩定。2020年三季度末，我國個人住房貸款余額33.59萬億元，同比增長15.7%，增速與上季末持平。從上市銀行披露的半年報來看，2020年上半年，個人住房貸款仍是上市銀行個人貸款的主要投放方向。
兩部門有關負責人介紹，目前大部分銀行業金融機構符合管理要求。
對於超出管理要求的銀行業金融機構，兩部門要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。
個人住房貸款余額佔比明確上限後，會對購房者貸款帶來怎樣的影響？
「應該不是所有銀行的個人住房貸款都會受影響，有些銀行距離上限還有一定空間。」一位國有大行人士告訴記者。
曾剛認為，2021年銀行信貸結構將進一步優化，不同類型銀行將根據自身距上限空間，調整個人住房貸款的額度，購房者可根據具體銀行情況進行選擇。
不過，為支持大力發展住房租賃市場，兩部門明確表示，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
記者了解到，目前人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。
兩部門有關負責人表示，將密切監測相關銀行業金融機構房地產貸款業務開展情況，對異常增長的，將督促採取措施及時予以校正。

⑵ 即將實施貸款集中度管理，開發商該如何面對

據央行網站消息，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會近日發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》。《通知》明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制。綜合考慮銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。

那麼，如何才能確保這項制度的順利實施呢？需要做好兩個方面的工作。一是要確保銀行的數據真實可靠。出台新規的目的不是當擺設，而是除風險。因此，對銀行提供的數據，必須做到真實可靠，不能有任何水分。否則，就會留下隱患、出現問題。對此，管理層要組織檢查和抽查，一旦發現問題，嚴厲追責；二是要杜絕其他方面的漏洞，特別是互聯網金融機構、小貸公司等非銀行金融機構的行為，需要規范，防止這些機構向開發商、居民等提供非法貸款、非法資金支持，導致管控失靈，風險難以有效化解。如果做好了，房地產貸款的集中度管理效率就能大大提升，從而推動房地產市場的平穩、有序、健康發展。

⑶ 建立房地產貸款集中度管理制度 堅持「房住不炒」

2020年12月31日，中國央行與銀保監會發布聯合通知，決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。
房地產貸款集中度管理制度是指在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素分檔，第一檔銀行房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。
十八大以來，中央政府提出了「房子是用來住的、不是用來炒」的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，並要求「實施好房地產金融審慎管理制度」，房地產貸款集中度管理制度就是這一要求的產物，有利於完善房地產金融管理長效機制，更好地引導和穩定市場預期。文件顯示，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的目的在於「增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性」。
早前，銀保監會主席郭樹清多次表示，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」，要堅決抑制房地產泡沫。這是因為在過去世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。房地產深度內嵌於經濟體系，而且泡沫很難判斷，因此，一旦形成泡沫且破裂，往往造成災難性的後果。目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。
中央政府在2016年開始收緊房地產調控政策，受此影響2016年至2019年房地產貸款增速下降12個百分點，新增房地產貸款佔全部新增貸款的比重下降10個百分點。但是，2020年為了應對疫情沖擊，貨幣政策靈活寬松，各地也出現放鬆調控的現象，引發房價上漲預期。根據國家金融與發展實驗室的測算，2020年三季度末宏觀杠桿率已達270.1%，比2019年末上升了24.7個百分點。2020年9月末全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額48.8萬億元，同比增長12.8%，房地產貸款占各項貸款余額的28.8%。其中，個人住房貸款余額33.7萬億元，同比增長15.6%；住房開發貸款余額9.3萬億元，同比增長11.4%。
數據顯示出房地產杠桿率在快速恢復增長，這是因為在當前經濟環境下，商業銀行具有一定的放貸壓力，同時又風險偏好較低，因此，信貸資源流向樓市較多。這必然也會對實體經濟的融資需求產生擠出效應。長期以來，房地產在銀行信貸投放中佔比偏高，再加上銀行對國企低風險的偏愛，擠佔了大量金融資源。建立房地產貸款集中度管理制度，有利於約束商業銀行，避免房地產貸款過度集中，同時促進銀行合理制定中長期經營策略，防範潛在系統性金融風險。
此外，需要關注的是，2016年至2020年，居民部門杠桿率上升了22.2個百分點，增幅顯著高於企業和政府部門，貢獻了同期中國宏觀杠桿率總體增幅的52%。如果以「居民債務總額/居民可支配收入」的方式進行測算，中國居民部門的債務水平可能更高。這提醒我們房地產市場已經缺乏足夠購買力支撐繼續高增長，同時，家庭部門因地產而不斷攀升的杠桿率也大大影響了社會消費能力，不利於製造業發展，也對構建以國內大循環為主的新發展格局產生影響。
因此，強化安全意識，樹立底線思維，建立房地產貸款集中度管理制度，設置相應上限，可以避免商業銀行為了取得利益而存在「大而不倒」的風險盲區，也可以引導市場預期，防止企業和購房者繼續以高杠桿製造泡沫和風險，增強金融體系抵禦房地產市場波動的能力。

⑷ 兩部門：建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度

中新網12月31日電 據央行網站消息，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會近日發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)，建立了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。
《通知》明確了房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調整機制。綜合考慮銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設置房地產貸款余額佔比和個人住房貸款余額佔比兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，並建立區域差別化調節機制。
建立房地產貸款集中度管理制度，是健全我國宏觀審慎管理制度和完善房地產金融管理長效機制的重要舉措，有助於提高金融體系韌性和穩健性，有助於銀行業金融機構優化信貸結構，有助於房地產市場的平穩健康發展，有助於推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
12月31日，央行網站還刊發《中國人民銀行 銀保監會關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的答記者問》內容。
其中介紹稱，房地產貸款集中度管理制度是指，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。
人民銀行、銀保監會根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定了房地產貸款集中度管理要求。管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。同時，為體現區域差異，確定地方法人銀行業金融機構的房地產貸款集中度管理要求時，可以有適度的彈性。管理制度還設置了過渡期，以保證政策的平穩實施，促進房地產市場和金融市場平穩健康發展。管理要求以法人(不含境外分行)為單位設定並執行，對全國性銀行在各地的分支機構不單獨設定要求。
當前超出管理要求的銀行業金融機構，應結合自身實際，制定過渡期業務調整方案；符合管理要求的銀行業金融機構，應穩健開展房地產貸款相關業務，人民銀行、銀保監會將密切監測相關銀行業金融機構房地產貸款業務開展情況，對異常增長的，將督促採取措施及時予以校正。
為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。目前，人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。
為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內(至2021年底)回表的房地產貸款不納入統計范圍。
建立房地產貸款集中度管理制度對房地產市場會產生怎樣的影響？對此，「答記者問」部分也有明確：
2019年以來，人民銀行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況，並採取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機制等多種機制安排。目前，大部分銀行業金融機構符合管理要求，人民銀行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款佔比及個人住房貸款佔比基本穩定。對於超出管理要求的銀行業金融機構，將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模，確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進。個別調降壓力較大的銀行，通過延長過渡期等方式差異化處理，確保政策平穩實施。
總體而言，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，有利於房地產市場平穩健康可持續發展。
（責任編輯：郭博文）

⑸ 央行銀保監會明確房地產貸款佔比上限

中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會2020年12月31日發布關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知，自2021年1月1日起正式實施。

專家表示，與以往房地產金融調控政策工具相比，此次出台的房地產貸款集中度管理制度明確了銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額比例和個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額比例，有利於更好地引導和穩定市場預期，促進銀行形成自我約束內在機制，引導其根據防範系統性金融風險和宏觀調控需要，調整中長期經營策略和信貸結構。

分檔設定集中度管理要求

人民銀行、銀保監會相關負責人介紹，房地產貸款集中度管理制度是指，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

人民銀行、銀保監會根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定了房地產貸款集中度管理要求。根據房地產貸款集中度管理要求，銀行業金融機構共分為五檔，分別為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行。其中，中資大型銀行的房地產貸款佔比上限為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。

通知明確，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自通知實施之日起4年。

總量管理+結構優化

分析人士認為，此次管理制度分別設置房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限兩項管理要求，既有總量管理又引導結構優化。

前述人民銀行、銀保監會有關負責人強調，目前，人民銀行正會同相關部門研究制定住房租賃金融業務有關意見，並建立相應統計制度，屆時對於符合定義的住房租賃有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍。為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。

業務調整將平穩有序

分析人士表示，建立房地產貸款集中度管理制度，有利於市場主體形成穩定的政策預期，也有利於房地產市場平穩健康可持續發展。此次制度的實施將穩妥有序推進，不會造成市場大幅波動。

從構建房地產長效機制的角度看，專家表示，房地產貸款集中度管理機制屬於長效機制，旨在防止房地產貸款在銀行體系全部貸款中的比重偏離合理水平，防範風險敞口過於集中，並不是禁止相關業務開展。制度設計已充分評估銀行調整壓力，除採取分省分類施策、差別化過渡期等多種機制安排外，還將指導超出上限的銀行按年度合理分布業務調整數量，有序做好調整工作，避免出現斷貸、抽貸。個別調整壓力較大銀行，還可通過申請延長過渡期等方式進行差異化處理，銀行業務調整將平穩有序。

⑹ 分檔管理房地產貸款 銀行業金融機構需調整房貸業務比例

12月31日下午，中國人民銀行聯合中國銀行保險監督管理委員會發布一則關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知，當中列出11個要點，該通知自2021年1月1日起實施。
通知顯示，為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性，人民銀行、銀保監會決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。
首先，通知所稱「銀行業金融機構」是指在中華人民共和國境內設立的中資法人銀行業金融機構。通知所稱「房地產貸款集中度管理」是指銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例（簡稱房地產貸款佔比）和個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例（簡稱個人住房貸款佔比）應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限，開發性銀行和政策性銀行參照執行。
其次，人民銀行、銀保監會根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分檔對房地產貸款集中度進行管理（具體分檔及相應管理要求見附件），並綜合考慮銀行業金融機構的規模發展、房地產系統性金融風險表現等因素，適時調整適用機構覆蓋范圍、分檔設置、管理要求和相關指標的統計口徑。
人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區內適用於相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。人民銀行、銀保監會將對人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構、銀保監會派出機構確定轄區內地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求的行為進行監督管理。
同時，該通知還指出，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比的業務調整過渡期分別設置。
針對房地產貸款集中度超出管理要求的銀行業金融機構，須制定業務調整過渡期內逐步達到管理要求的調整方案，明確向管理要求邊際收斂的具體舉措。適用於第一檔和第二檔房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，於本通知實施之日起1個月內將調整方案報送人民銀行、銀保監會，並按季度報告執行情況。適用於第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，於本通知實施之日起1個月內將調整方案報送當地人民銀行分支機構、銀保監會派出機構，並按季度報告執行情況。
業務調整過渡期結束後因客觀原因未能滿足房地產貸款集中度管理要求的，由銀行業金融機構提出申請，經人民銀行、銀保監會或當地人民銀行分支機構、銀保監會派出機構評估後認為合理的，可適當延長業務調整過渡期。人民銀行、銀保監會將對未執行本通知要求的銀行業金融機構，採取額外資本要求、調整房地產資產風險權重等措施。

⑺ 我國的房地產行業對象分析一下其內部競爭結構

• 相關資料推薦：前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產行業並購重組趨勢與投資戰略規劃分析報告》

• 我國房地產業的市場結構分析

市場結構是指產業內企業間市場關系的表現形式及其特徵，主要包括賣方之間、買方之間、買賣雙方之間、市場上已有的買賣方與正在進入或可能進入市場的買賣方之間在數量、規模、份額和利益分配等方面的關系和特徵，以及由此決定的競爭形式。

市場結構的基本類型主要是四種，完全競爭、完全壟斷、壟斷競爭、寡頭競爭。

市場結構受很多因素的影響，主要包括市場集中度、產品差別化、進入和退出壁壘、市場需求的價格彈性、市場需求的增長率、短期成本結構、生產多樣化等。這些因素是相互影響的，其中一個因素的轉變，會帶來其他因素的變化，進而使整個市場結構的特徵發生變化。

本文將以2003年至2012年我國房地產業的房地產開發企業個數、房地產開發企業住宅銷售套數等數據為主要研究指標，從企業的規模與構成和市場集中度這兩個方面，對我國房地產業的現狀及市場結構進行實證分析。

• 1、企業的規模與構成

2003年，我國房地產業的房地產開發企業的個數為37123;2004年，其個數增長到59242;但是，2005年則有大幅度的下降，其個數為56290;從2005年開始到2008年，房地產開發企業的個數一直持續穩健增長，到2008年達到頂峰，其個數為87562;由於2008年遭遇經濟危機，2009年房地產開發企業出現大幅度縮減，個數為80407;2009年之後，一直到2012年，房地產開發企業開始持續緩慢增長，到2012年其個數為89859。

我國的房地產開發企業的經濟類型主要有內資房地產開發企業，港、澳、台投資房地產開發企業，外商投資房地產開發企業。其中，內資房地產開發企業占絕大多數比例，並且總體上呈上升趨勢;港、澳、台投資房地產開發企業和外商投資房地產開發企業個數少、所佔比例小，港、澳、台投資房地產開發企業每年都有小幅變動，但基本穩定;外商投資房地產開發企業個數少於港、澳、台投資房地產開發企業個數，並且在2008年之後開始持續減少。

2003年我國的房地產業是以內資房地產開發企業為主要經濟類型，到2012年依舊是以內資房地產開發企業為主要經濟類型，並且其所佔市場比例越來越大。
從2005年到2012年房地產開發企業住宅銷售套數，除2008年有大幅度的下降，總體呈上升趨勢。平均住宅銷售套數也呈現出相同的發展趨勢。

• 2、市場集中度

市場集中度是指某一產業市場中賣方或買方的數量及其在市場上所佔的份額，它是反映市場壟斷和集中程度的基本概念和指標。對市場集中度的衡量指標主要有兩種方法，一是絕對集中度指標，二是赫芬達爾―赫希曼指數(簡稱HHI指數)。運用絕對集中度對市場集中度進行衡量有三個無法體現和反映的狀況，一是無法反映全部企業規模分布對市場集中度的影響，二是無法體現最大的n個企業在市場上所佔份額在其內部是如何分布的，三是無法反映市場份額和產品差異程度的變換情況。因此，本文將運用絕對集中度指標和赫芬達爾―赫希曼指數這兩種衡量方法對我國的房地產業的市場集中度進行實證分析。

(1)絕對集中度指標(CRn)

絕對集中度指標是最常用、最簡單易行的市場集中度的衡量指標。它是指行業內規模最大的前n個企業的有關數值X(如產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等)占整個市場或行業的份額。其計算公式：

其中，CRn為X產業的絕對市場集中度，Xi為X產業的第i為企業或者地區的產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等，N為X產業的全部企業數或者地區數。但是，在用計算指標時，由於產值受季節波動和通貨膨脹的影響大，所以一般優先採用產量和就業人數作為計算指標。因此，本文在分析我國房地產業的市場集中度時，以31個省、自治區、直轄市為研究對象，採用房地產開發企業住宅銷售套數作為絕對集中度指標計算的指標，並運用多值分析法(即n=4和n=8)，分別考察2005年至2012年我國房地產業的市場集中度。

根據2005―2012年我國房地產業市場集中度的計算結果，從2005年到2012年，房地產企業住宅銷售套數在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。這五個省份，一直穩居前五，只是在排名上有上下變動。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之後排名沒再進入前八名。這些排名在前幾位的省份，都基本上是東部沿海省份，中、西部地區的省份很少能排名進前八位。在這一點上，也體現出我國房地產業的地區發展不均衡。

根據美國學者貝恩的市場結構分類理論，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%時，市場集中度為寡佔Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%時，市場集中度為寡佔Ⅳ型。2005―2012年我國房地產業市場集中度計算結果表明，我國房地產業屬於中下寡佔型市場結構。並且從2005年至2012年，CR4和CR8也都總體上呈現下降趨勢，說明我國房地產業的市場競爭愈發激烈，也同時說明我國的房地產業的規模化和集中化程度低，缺乏大型的房地產開發企業做支撐。

根據日本學者植草益對於市場結構的分析，CR8在40%～70%時，市場集中度為高、中寡佔型。那麼據此分析，我國房地產業則屬於高、中寡佔型。

綜合美國學者貝恩的市場結構分類理論和日本學者植草益對市場結構的分析，以及我國房地產業發展的實際情況，我國的房地產業的市場集中度是偏低的，壟斷性和規模化程度低，地區發展不均衡。

(2)赫芬達爾―赫希曼指數(HHI)

赫芬達爾―赫希曼指數，簡稱赫芬達爾指數，是一種測量產業集中度的綜合指數，是產業市場集中度測量指標中較好的一個，是經濟學界和政府管制部門使用較多的指標。它是指一個特定行業中各市場競爭主體所佔行業總收入或總資產百分比的平方和，用來計量市場份額的變化，即市場中廠商規模的離散度。其計算公式：

其中，X為產業市場的總規模，Xi為產業中第i個企業的規模，Si為產業中第i個企業的市場佔有率，n為產業內企業個數。本文在分析我國房地產業的市場集中度時，以31個省、自治區、直轄市為研究對象，分別採用各省份房地產開發企業個數和各省份房地產開發企業住宅銷售套數作為赫芬達爾―赫希曼指數計算的指標，分別考察2003年至2012年我國房地產業的市場集中度。

根據2003―2012年以各省份房地產開發商企業個數為赫芬達爾―赫希曼指數的計算指標，以及2005―2012年以各省份房地產開發商企業住宅銷售套數為赫芬達爾―赫希曼指數的計算指標，所得到的我國房地產業市場集中度的計算結果表明，這兩種不同計算指標所得結果的赫芬達爾―赫希曼指數都是趨近於0，並且從2003年至2012年，總體呈下降趨勢。這說明我國的房地產業的壟斷性弱，競爭性強，規模化和集中化程度低，缺乏大型房地產開發企業做支撐。

赫芬達爾―赫希曼指數所得結論和絕對集中度指標所得結論一致，並相互支撐。

三、結論與建議

綜上所述，我國的房地產業的市場結構處於中下寡佔型，這說明我國的市場集中度很低，競爭激烈，但是規模化和集中化程度低。這樣的市場結構會造成很大的資源浪費和不必要的惡性競爭。因此，優化產業結構和資源配置，提高經濟效率，對於我國房地產業的持續健康發展有著重大而深遠的意義。
第一，進行政策性傾斜，運用國家力量，提供優惠政策，吸引房地產資本向中部、西部地區流動。根據上文對於我國房地產業絕對集中度的計算結果，我國的房地產業的區域發展不均衡，房地產業開發企業主要集中在東部和沿海地區。在自由競爭的市場條件下，房地產開發企業都集中在東部和沿海地區，無序競爭，造成很大的資源浪費，因此，需要政府的干預和指導，引導房地產資本和房地產開發企業向中部、西部流動，促進我國房地產業的協調、均衡發展。但是，同時也要避免盲目投資和盲目增長。

第二，加強宏觀調控，調控土地政策、房屋保障政策等。對土地政策和房屋保障政策進行調控，能夠有效的控制住宅的市場供給數量，並能引導需求發生變化，從而能夠保證房地產行業的供需發展平衡。

第三，調控融資政策，為房地產開發企業提供優惠的融資政策。在我國，房地產開發企業之間發展不均衡，一直存在著小型的經營不善的房地產開發企業，資金運轉不良，空房率高。對融資政策進行調控，能夠為房地產開發企業擴展融資渠道，利於其資金融通和企業規模、市場規模的擴大，控制行業內企業數量。同時，提高房地產行業的進入壁壘，降低退出壁壘，讓行業內房地產開發企業健康有序發展，提高市場集中度。

第四，創新房地產業發展模式，提高市場集中度，增強規模效益。我國的房地產業的壟斷性和集中程度低，缺乏大型的房地產開發企業做支撐。房地產開發企業要創新發展模式，鼓勵對於這種小型而且經營不善的房地產開發企業積極地進行收購和兼並，避免資源浪費，促進房地產業的規模化發展，提高房地產業的市場集中度。

⑻ 設置佔比上限！我國建立房地產貸款集中度管理制度

中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會31日對外宣布，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分檔設置房地產貸款余額佔比上限和個人住房貸款余額佔比上限。
按房地產貸款集中度管理要求，房地產貸款余額佔比上限和個人住房貸款余額佔比上限分為五檔：中資大型銀行分別是40%和32.5%，中資中型銀行分別是27.5%和20%，中資小型銀行和非縣域農合機構分別是22.5%和17.5%，縣域農合機構分別是17.5%和12.5%，村鎮銀行分別是12.5%和7.5%。
兩部門發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》稱，為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融體系對房地產貸款過度集中帶來的潛在系統性金融風險，提高銀行業金融機構穩健性，人民銀行、銀保監會決定建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度。通知自2021年1月1日起實施。
根據兩部門要求，在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比，不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。
人民銀行、銀保監會有關負責人介紹，目前，大部分銀行業金融機構符合這一管理要求。當前超出管理要求的銀行業金融機構，應結合自身實際，制定過渡期業務調整方案。

⑼ 人民銀行、銀保監會建立房地產貸款集中度管理制度

日前，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》稱，建立房地產貸款集中度管理制度，是健全我國宏觀審慎管理制度和完善房地產金融管理長效機制的重要舉措，有助於提高金融體系韌性和穩健性，有助於銀行業金融機構優化信貸結構，有助於房地產市場的平穩健康發展，有助於推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
房地產貸款集中度管理制度是指在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構，其房地產貸款余額佔比及個人住房貸款余額佔比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。
人民銀行、銀保監會根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定了房地產貸款集中度管理要求。管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。同時，為體現區域差異，《通知》確定地方法人銀行業金融機構的房地產貸款集中度管理要求時，可以有適度的彈性。管理制度還設置了過渡期，以保證政策的平穩實施，促進房地產市場和金融市場平穩健康發展。管理要求以法人（不含境外分行）為單位設定並執行，對全國性銀行在各地的分支機構不單獨設定要求。
人民銀行和銀保監會相關負責人介紹，建立房地產貸款集中度管理制度可提高金融體系韌性和穩健性，促進房地產市場平穩健康發展。同時，制度將強化銀行業金融機構內在約束，優化信貸結構，支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。