房地產土地如何供應

Ⅰ 房地產開發商如何獲取土地使用權

1.沒有取得土地使用權證書，是集體產權，產權歸屬江家寨村，屬於村產權，是村改房
2.施工方是江家寨村建築隊，質量自己想去吧

Ⅱ 房地產企業開發用地的獲取途徑有哪幾種途徑

劃撥，出讓！！大致就這兩種！！

Ⅲ 房地產市場土地供應分析的目的是什麼分析的指標有哪些

（1）分析目的。通抄過對不同類型經營性用地（主要指商服和商品住宅等）的供地量及結構、同類經營性用地的價格走勢、面積比例、供求狀況等進行比較，分析房地產市場和土地市場的現狀和存在的問題，為國家調控房地產市場提供政策指導，同時理性預測房地產市場和土地市場的未來發展趨勢。
（2）分析指標項：
①房地產市場相關指標：
a．房地產一級市場供應量：開工、竣工、銷售、空置面積。
b．一級市場價格水平：平均成交價格及不同用途房地產的平均價格水平。
c．房地產二級市場供應量和平均成交價格（租金）以及不同用途房地產平均價格。
d．以上指標按照季度或年度總量和價格的變動情況。
②房地產開發土地供應指標：
a．供地量。
b．供地結構，包括土地來源結構、土地用途結構（重點是住宅用地）、供地方式結構。
c．總量及三種結構的變動情況（按照季度或年度，參照土地供應情況）。
③協調關系分析。重點分析房地產開發土地供應量與土地供應總量的變動情況協調性、房地產價格及供求關系之間的協調性以及不同用途房地產價格的變動情況與土地供應的關系等。

Ⅳ 房地產開發用地獲得的方式有哪些

兩種方式：
1、國有劃撥，必須滿足《劃撥用地目錄》（國土資源部9號令）
2、國有出讓，必須按照《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部39號令）的要求執行。

Ⅳ 畢業論文，土地供應與房地產去庫存之間怎麼建模型

一方面，調控房地產市場供給規模和結構。現存房地產庫存問題，是多年房地產開發建設中累積的結果，與沒有充分發揮好住房建設發展規劃和土地利用規劃的調控作用直接相關。規劃調控一要調查摸底。摸清家底是科學規劃、精準調控的基礎和前提。開展一次全面的住房普查，掌握住房的現狀情況，包括住房套數、面積、分布、成新、住房使用人口和年齡結構，以及自住房、租賃住房、空置住房等。二要科學編制。住房發展專項規劃應與城市規劃、土地利用規劃、國民經濟和社會發展規劃相銜接，並經政府或同級人大審議批准，增強規劃的科學性、權威性和嚴肅性。三要嚴格實施。依據專項規劃進行房地產開發建設，是有序合理供給的保證。在當前一些城市尚未編制完成住房發展規劃時，應從土地規劃上加以調控，對商品房去化周期較長的城市，採取允許有條件的轉型利用、暫停土地供應等辦法，化解存量庫存，避免新增庫存。
另一方面，提高房地產產品供給質量。以供給質量的提升激發房地產新的需求。商品房質量，應包括工程質量、功能質量和環境質量，庫存商品房質量問題主要表現在功能質量和環境質量方面。開發建設適銷對路、綠色低碳、節能環保的高品質住房，以供給端提升和優化住房消費，是房地產去庫存工作乃至行業、產業發展的方向和路徑。

Ⅵ 房地產開發商怎麼拿地

開發商是如何獲取土地使用權的呢？當前我國的開發商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標拍賣掛牌，簡稱招拍掛。2007年後，地王現象頻出，很多人也將批評的矛頭瞄準了招拍掛制度，認為是招拍掛制度導致了房價的瘋狂上漲。
房地產行業分一級市場、二級市場和三級市場。土地市場就是一級市場，這完全控制在政府手中，政府在土地一級市場實行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨家控制。一級市場是拿地最主要的通道。
一級市場土地交易在20世紀90年代採取協議轉讓形式，開發商與政府簽訂土地出讓協議，支付出讓金與前期動遷費等費用，就可以把土地轉讓到開發企業名下。協議轉讓也是時代的產物，那個年代土地資源豐富，拿地企業並不踴躍，地方政府為了保證土地財政收入，主動向各類開發商熱情招商，以較為優惠的條件，吸引開發商拿地，從而確保地方財政收入的來源。
1997年，正逢東南亞金融危機，上海整個市場極度低迷。當時上海政府就主動向香港的幾大房地產巨頭招商，讓這些富豪們來上海投資，開給他們的條件相當優惠，其他不說，就在土地開發期限上，極為寬松，大多數土地出讓合同上規定，土地開發周期長達八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機會，通過土地的長期儲備來博取土地增值。不少外資到了2000年後也沒有主動開發，還是通過股權轉讓的方式把一塊塊土地轉讓給其他內資與外資企業，通過土地增值來獲取收益，錢賺得很輕松。
房地產發展史上有些開發商成長是有原罪的。不少內資小房企，限於資金窘迫，往往是與地方政府協商，先象徵性地支付一些意向金，出資幾百萬元就夠了，而房屋土地部門違規操作，收到定金後就發放土地使用權證，開發商拿到了產權證後就可以去銀行融資，拿了銀行的資金再來進行房地產開發。
亂世出英雄，在房地產行業還很不規范的時候，這個行業造就了無數億萬富翁。有一個從百萬富翁變成億萬富豪的故事。一位當時在機關做團幹部的年輕人王為東，在常人看來，他有一定的社會地位，收入穩定，但他還是願意去商海里嘗試游泳而毅然下海。當時他憑著一股積極創業的熱情和社會關系資源，在上海浦東找到了一塊很小的土地，先簽訂了一份土地轉讓意向書。然後他憑著這份意向書到處找合作夥伴，終於被他找到了一家鄉鎮企業，這家企業對房地產開發一無所知，但對王為東很信任，答應去銀行融資後投入開發。王為東創業時候可以說一無所有，成立公司的錢還是這家企業在銀行融資時候多借了一百萬元後再借給他的，由王為東歸還銀行利息。在現在看來一百萬元只能開家小飯店，但在那個年代，運作得好，奇跡就會出現。
在浦東小地塊初試牛刀，賺了錢後，現金流就有了一些鋪墊，於是接著再拿地開發第二個項目。王衛東憑著一種悟性，每步節奏踏得很准，合作夥伴是鄉鎮集體企業，他利用這種優勢，藉助他們的資金實力，實行承包開發合作制，其他股東不參與經營，由他來全程操盤。君子協定，其他股東拿投入資金30%的固定回報，項目今後的虧損與否，其他股東永遠是約定的固定回報。要知道房價一直是處於上升趨勢中的，約定的回報率只是一個時點的定格，房地產的增值空間在實際運行中經常是無法預測到的。兩年後項目運行基本完畢，但項目的利潤回報並不是當初預計的那些，這樣王為東按照約定按時支付給其他股東的回報後，他的個人身價頓時從小矮人變成了小巨人，新生代富豪就此產生了。
一級市場土地出讓到了2002年7月1日後由協議轉讓改為土地競拍，由房地部門通過組織競拍的形式讓拿地企業參與現場競拍。但各地在土地招拍掛的形式上又有變體，如上海實行的是土地競標方式，開發商的出價不是唯一獲取土地的因素。即每塊土地的取得，並不是價高者得，而是每家開發商把欲競標的土地，標上自己的出價，提供此地塊的規劃設計方案，同時提供銀行資金證明、開發資質等級證明等。由專家評審小組根據出價、方案、資信等綜合因素，當場評出該土地的得主。
拿地的模式還可以通過與政府合作，參與土地一級市場的開發後自己再保留一塊土地，這樣就可以以較為低廉的價格輕松獲取。也可以通過資本運營、企業股權收購獲取。
土地市場招拍掛制度的建立，從整體上是規范了土地市場的混亂定價行為，有利於價格發現。1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定了土地使用權的出讓是可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式，包括住宅用地協議出讓的方式。但是，很長的一段時間以來，協議的形式佔了很大的比例，這就產生了權力尋租以及低賣國土的問題，房地產界權威專家孟曉蘇多次呼籲，要增加土地出讓中的招標和拍賣的比重，全面進行招拍掛這樣的一個階段性措施開始落地。但是包括孟先生在內的很多人士，都認為後來的招拍掛制度推高了地價：土地出讓招拍掛在不斷引發新「地王」的出現。所以要想抑制過快上漲的房價，就要完善我們的土地制度，包括土地供應和出讓制度，這值得我們進行深入的思考和分析。
早期的開發商拿地都是可以通過協商，分期付款來獲取土地資源。到了2000年後特別是招拍掛制度形成後分期付款的形式越來越被管理層所不容許。再加上土地價格的日漲夜大，中小房地產企業拿地的能力越來越削弱了。大體量的土地只有大型國企和上市企業有能力操作。很多大型房企不是靠著市場的積累獲得資本，而是靠具有國資背景容易籌錢，獲得了壟斷地位，並採取瘋狂推高土地價格的辦法，將民企逐步驅出市場。2009年一線城市房價漲了50%以上，這與土地一級市場不斷冒出的新地王有很大關系。
地王與金融危機有關系，適度寬松的貨幣政策受益方很多都是國企，而中小企業貸款現在依然很難。地王的出現，一部分原因就是在於這些大型房企太兇猛，嚇到了一大批房企和購房者。地王的出現，斷了樓市一條修正自己的活路，樓市不斷躥火冒煙，危及房地產業的根本和可持續發展。
土地的招拍掛制度比以前那種採用協議方式出讓經營性國有土地使用權的做法更為合理，而且效果也很不錯。土地招拍掛的方式可以有效地遏制國土資源的流失，最大限度地防止權力尋租等一系列人為干擾市場的行為，打擊圈地和炒賣地皮的行動，較好地維護公共利益。而且，從近些年的城市化進程不斷加速的勢頭來看，土地招拍掛方式確實為地方政府增加了收入，地方政府更有積極性去加速城市化進程。
土地招拍掛制度最初源於歐美，後來在我國香港廣泛推廣使用。我國目前的經營性土地招拍掛的形式，正是參照香港的土地拍賣規則而制定的。這個制度從理論上說可以從源頭上防治土地批租領域腐敗，同時也是提高城市土地運營水平、改善投資環境的根本措施，讓土地可以以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，從而讓市場機制發揮作用。
但是，這種方式也有不完善的地方，特別是從2007年開始，地方政府一味傾向於「價高者得」的做法，更加推動了地王的不斷產生，在很大程度上使得中國房價近幾年來不斷暴漲。也就是說各地的房價高企，是地方政府為了追求土地財政收入而推高了房價，麵粉比麵包貴的故事也在中國這個快速發展的國家經常上演。因此，必須改革土地拍賣制度，將其與民生問題掛鉤，避免土地拍賣對民生問題的傷害。---------上海菁英地產

Ⅶ 房地產公司是如何購買土地，除了競拍還有什麼渠道。 地方土地是由政府親自賣出使用權嗎

是的，國有土地使用權通過訂立合同的方式出讓，訂立合同的具體方式包括拍賣、招標和協議等。

國家按照土地所有權與土地使用權相分離的原則，以國有土地所有者的身份將一定地塊的國有土地使用權有期限地讓與土地使用者，並向土地使用者收取土地使用金的行為及制度。

市、縣人民政府為土地使用權出讓方，市、縣人民政府土地管理部門為國家和本級人民政府的代表，境內外法人、非法人組織和自然人可以依法取得所出讓土地的使用權。

國有土地使用權出讓的批准權在國務院及各級地方人民政府，批準的目的是土地的統籌、規劃、利用，通過對土地使用權出讓的管理，使土地使用權出讓有計劃、有步驟地進行。

(7)房地產土地如何供應擴展閱讀：

1、協議出讓

協議出讓是指出讓方和受讓方通過協商，就土地使用權出讓條件以及雙方的權利義務達成一致而出讓土地使用權的行為。具體而言，須由擬使用土地者向政府提出用地申請，經批准後，再由雙方協商地價、用地年限、付款方式和時間以及用地的其他條件等。

土地使用權協議出讓的程序為申請——協商——簽約——履約。首先，由有意受讓人根據生產經營的需要向土地所有者的代表提出使用土地的申請，並提交用地意向書。

其次，出讓方和擬受讓方就土地使用權出讓的條件及雙方權利義務進行協商，討價還價，政府一方可以基於公共利益、公共政策提出合同條件和條款，但雙方在協商過程中的地位是平等的。再次，通過協商如果達成一致，即可簽署合同，合同經雙方簽署而成立。

最後，受讓方按合同的約定支付土地使用權出讓金，出讓方按合同約定提供出讓的土地使用權，並依法辦理登記，國有土地使用權登記是國有土地使用權出讓合同生效的要件。

2、招標出讓

招標出讓國有土地使用權是指通過招標、投標和定標的競爭程序出讓國有土地使用權的方式。具體而言，招標出讓是指在規定期限內，由符合規定條件的人以書面投標方式，向出讓方競投某塊土地的使用權，出讓方選擇出價和條件最優者與之簽訂土地使用權出讓合同，並向其出讓土地使用權。

土地使用權招標出讓的程序需要經過以下幾個階段，即招標、投標、定標、簽約、履約。

3、拍賣出讓

拍賣出讓是出讓人在眾多的買方中，選定最高報價者作為受讓方並與之簽訂合同、向其出讓國有土地使用權。拍賣出讓是按照「價高者得」的原則確定土地使用權受讓人，一般適用於商業用地、高檔住宅樓用地、高檔娛樂設施用地。

拍賣出讓土地使用權的程序為拍賣委託、拍賣公告與察看、拍賣實施、履約。

無論以何種方式訂立國有土地使用權出讓合同，雙方當事人都應全面、誠信地履行所作的承諾及合同義務。

Ⅷ 房地產開發商怎樣拿地拿地的程序要辦些什麼手續，准備什麼材料

一個完整的房地產項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分

房地產開發公司的准備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。

第二部分

行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：

1）選址定點；

2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件；

3）初步設計及施工圖審查；

4）規劃報建圖審查；

5）施工報建；

6）建設工程竣工綜合驗收備案。

第三部分

房地產項目權屬初始登記階段

1、由房管局核准新建商品房所有權初始（大產權證）登記。

2、開發商應提交材料：

（1）申請書；

（2）企業營業執照；

（3）用地證明文件或者土地使用權證；

（4）建設用地規劃許可證；

（5）建設工程規劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據有關規定應當提交的其他文件。

(8)房地產土地如何供應擴展閱讀

房地產的開發條件：

1、開發主體合法

進行房地產開發的單位和個人，首先應取得房地產開發的資格

。如果是房地產開發企業，則應依照《城市房地產管理法》規定的條件設立，向工商行政管理部門申請登記，並取得營業執照。

2、使用權

房地產開發主體必須通過《城市房地產管理法》規定的合法途徑(出讓和劃撥)，取得房地產開發用地使用權。用於房地產開發的土地，必須權屬清晰，房地產開發主體擁有《國有土地使用證》。

《城市房地產管理法》第28條規定：「依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。」

3、在規定的期限內動工

以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

Ⅸ 房地產開發用地的取得方式有哪些

房地產土地獲得的方式有；出讓取得、轉讓取得、還有從劃撥地轉化專為出讓地取得三種屬主要方式。出讓取得是在土地交易的一級市場，從政府手中，或由政府徵收集體土地或從政府手中經過市場交易（招標投標、掛牌交易等）方式取得；轉讓取得是在土地交易的二級市場，從市場主體手中通過互換、買賣、贈與等各種交易方式取得。還有原是劃撥地，補交土地出讓金把土地性質轉為出讓地而取得開發土地。
還有：
1、國有劃撥，必須滿足《劃撥用地目錄》（國土資源部9號令）
2、國有出讓，必須按照《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部39號令）的要求執行。

Ⅹ 房地產企業如何選擇土地

這的問題范來圍遷涉較寬源：特別是當前社會，除了地處環境要環保外，房地產企業還講求土地坐向，風水，及人文地利，周圍居住配套設施規劃要齊備等·要求，當·然除了這方面的要求，關鍵是地價要低，以便給房地產企業有更大利潤空間。
當然，房地產企業拍地是要竟爭的，看上的地塊未必就可得到，關鍵還是出價的問題，總之，要求方方面面很寬，，恕不在羅列。