國美地產怎麼樣

A. 黃光裕剛出獄就賣40億資產，他要做什麼

黃光裕剛出獄就賣40億資產，他要重整地產項目。

出獄不足兩月，黃光裕已經打算重整地產項目。這幾天，黃光裕賣掉了旗下知名商業地產項目悅秀城，接盤方為顥騰投資與外資聯合體。網上盛傳交易價格為40億元，但遭到了不少機構的質疑。

顥騰投資對此向記者表示，該項目總投資40億元，不僅是收購價格，還包括其他收購成本，改造裝修費用，利息等，預計2~3年後開放。

而悅秀城的出售也牽出了國美最大的商業地產旗艦項目——國美商都。頂著北京市2005年建築體量最大的招拍掛地塊名銜出道，這個令國美商業地產一戰成名的項目，從拿地、建設到空置，至今已經過去了15年。

周邊的商業環境已經發生了翻天覆地的變化，而國美商都的地價也一飛沖天，這是項目翻盤的最大底氣。

(1)國美地產怎麼樣擴展閱讀

國美商都的來歷

2005年，黃光裕最風光無兩的時候，國美開始大手筆布局商業地產，首戰便以8.05億元拿下豐台區中關村科技園35-A1這宗地塊，命名國美商都，這也是國美系地產最大的商業地產旗艦項目。2006年，國美商都開始建設，3年後竣工。

公開資料顯示，國美商都總建築面積55.6萬平方米，其中購物中心面積為34.4萬平方米，酒店為5.4萬平方米，寫字樓為3.4萬平方米。

秉承黃光裕一貫「要做就做最大」的理念，國美商都當時被傳投資規模達30億元，但初成立的國美商業地產團隊，尚不具備操盤如此大體量項目的能力，這從此後幾年間更迭的5任主事人，國美商都、鵬潤時代廣場、鵬潤國際時尚交易中心、國美廣場又改回國美商都的案名，以及從高科技體驗中心、服裝中心到小商品市場的搖擺定位中便可窺知一二。

B. 為什麼近期國美股價大跌

一則成立合營公司的通告，讓國美電器又一次捲入漩渦。

9月27日，國美電器宣布與全資的北京鵬澤置業有限公司、北京鵬潤地產控股有限公司成立物業合營公司，之後國美電器股價開始連續三個交易日下跌，累計跌幅高達40%。隨後國美緊急叫停，10月3日，國美電器公布暫停成立合營公司，股價開始趨穩。

隨後，10月13日突然宣布耗資1783萬港元從二級市場回購879.2萬股，當天國美電器股價一度大漲7.35%。

該消息既透露出國美電器延伸產業鏈的意圖，也透露出國美系意欲整合旗下資產的意圖。

無奈的急剎車

國美電器合資組建國美商業地產開發公司的消息公布後，次日國美股價大跌11.36%，第二天再暴跌21.79%，創下逾兩年新低的1.83港元。在內地房地產業不景氣的當下，市場普遍質疑國美的決定。

從之後的暫停一系列動作不難看出，國美管理層對股價大跌是始料未及的。

董事會主席張大中對此解釋稱：「計劃提出的緣由，是為了維持和提升集團的競爭力及盈利能力，獲得合適的零售地點及控制租金開支，以應付中國增長中的消費市場對優質零售空間不斷上升的需求。」

中投顧問零售行業研究員杜岩宏在接受記者采訪時表示：「判定此舉是否明智關鍵是看該項目未來的成長空間，從長遠來看，國美系組建商業地產開發公司具有前瞻性，一來可以結合商貿業務和地產業務，形成產業鏈互動，二來也能夠掌握商業物業資源，獲得增值回報，與此同時還能夠增大企業在商圈中的話語權。 」

出於這一目的，國美原本計劃通過成立物業合營企業，與北京鵬潤、北京國美優勢互補，解決集團對商業地產開發經驗不足的問題，在中國二三線城市創造並獲取更多優質門店資源。

管理層表示，經進一步考慮目前市場狀況，以及有關物業合營企業的多項因素，目前公司已決定暫停該計劃。國美稱未來將綜合多種因素重新評估該計劃，對於如何在二三線城市獲得有優勢門店、倉儲資源，將繼續研究一個令各方滿意的方案。

中投顧問零售行業研究員杜岩宏認為：「暫停成立合資公司確實不代表國美系會徹底放棄地產業務，特別是商業地產業務，這是由未來商貿圈發展趨勢決定的，國美並非不務正業，相反，通過有效整合商貿業務和地產業務將發揮國美系整體優勢。」

國美進退兩難

國美宣布該計劃後，市場似乎並不看好。在記者采訪中，大多數人認為，國美系現在的思路是對的，但投資者卻不買賬。

有人投資者擔心，國美旗下三家公司合營開張商業地產項目會帶來關聯交易利益輸送等問題。瑞銀分析師也認為，在當前的環境下，在中國發展房地產業面臨著很多風險。公告披露短短一周時間內，國美電器市值蒸發近四成，足以說明問題。

在內地房地產業不景氣的當下，市場普遍質疑國美系的決定。瑞信更以企業管治憂慮不斷上升為由，下調國美電器2011年～2013年盈利預測的10%～15%，評級降至「中性」，目標價大幅削減42%至2.5港元/股。

市場人士認為，黃氏家族開始整合梳理旗下資產的舉動 注重核心業務家電零售，地產業為家電業服務。

國美電器董事長張大中表示：是為了維持和提升集團的競爭力及盈利能力，獲得合適的零售地點及控制租金開支，以應付中國增長中的消費市場對優質零售空間不斷上升的需求。

「從國美電器為合營公司第一大股東就可以看出，合營公司是在為國美電器量身定做」。國美電器企業發展與投資者關系部副經理盧江接受采訪時候表示。

「實際上就是產業鏈的延伸。」對此，國美有關人士如此評價。

原因無他，家電賣場的競爭已走向提供消費體驗和完善周邊配套的競爭。

中投顧問零售行業研究員杜岩宏在接受采訪時候也認為：「國美投資地產屬於非主營業務，而投資者更希望其主營業務出彩，擔心地產業務會削弱其主營業務競爭力，加上當前房產調控效應顯現，房地產市場低迷，而投資地產業務需要大量資金，且回收周期長，這不免使投資者出現擔憂情緒。國美雖然堅信其投資戰略的可行性，但是不得不考慮投資者的擔憂和由此帶來的市場悲觀預期，這使國美陷入兩難境地。」

對於市場反應，正略鈞策管理咨詢合夥人袁偉認為，除去投資者害怕關聯交易的因素，就商業地產而言，由於商業地產投資大，回收周期長，投資商業地產必然會佔用國美電器的現金流，反而會影響短期國美電器在二三線城市擴張的速度，影響短期業績。

但值得注意的是，在國美電器宣布暫停成立物業公司的方案後，公司第三大股東摩根大通再次選擇了低位增持，其持股比例從5.12%上升到5.49%。

由於摩根大通增持和國美電器回購，雖然投資機構瑞銀將國美電器的目標股價從4.3港元下調到3.6港元，但是依然維持了其買入的評級。

中投顧問零售行業研究員杜岩宏最後表示：「摩根大通選擇增持表明其看好國美未來的發展，即使在國美股價下調時，不少投資機構仍給與國美買入評級，可見其成長性較好的情況未因成立合資公司的事件而改變。」

但帕勒咨詢資深董事羅清啟接受記者采訪時候指出：「為了獲得優質的店址，之前蘇寧電器(拓展選址信息)和百思買在上海等一二線城市都有自購物業，而蘇寧也在全國多個城市建設商業地產項目，這些投資都是相對獨立的，而且在地產調整中蘇寧也放緩了物業投資的計劃。」其言下之意似乎可以分拆處理，並無必要把上市公司拖入其中，此舉似乎並非明智之舉。

C. 國美商業地產管理有限公司怎麼樣

國美商業地產管理有限公司是2016-02-25在北京市通州區注冊成立的有限責任公司(自然專人投資或控股的法人屬獨資)，注冊地址位於北京市通州區潞城鎮胡郎路80號125室。

國美商業地產管理有限公司的統一社會信用代碼/注冊號是91110112MA003R6Y39，企業法人陳萍，目前企業處於開業狀態。

國美商業地產管理有限公司的經營范圍是：出租商業用房、辦公用房（不得作為有形市場經營用房）；企業管理；酒店管理；企業策劃；企業管理咨詢；經濟貿易咨詢；會議服務；市場調查；組織文化藝術交流活動；技術推廣；設計、製作、代理、發布廣告。（企業依法自主選擇經營項目，開展經營活動；依法須經批準的項目，經相關部門批准後依批準的內容開展經營活動；不得從事本區產業政策禁止和限制類項目的經營活動。）。在北京市，相近經營范圍的公司總注冊資本為167640932萬元，主要資本集中在 5000萬以上 規模的企業中，共13399家。

國美商業地產管理有限公司對外投資1家公司，具有0處分支機構。

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D. 黃光裕剛出獄就賣40億資產，他是要「逃離」地產圈嗎

讓我們回顧一下事件的經過：黃光裕，是中國家電零售業連鎖模式的創始人，曾三度問鼎胡潤百富榜之大陸首富，2008年8月，黃光裕因非法經營罪、內幕交易罪和單位行賄罪被判處有期徒刑14年。

總之，目前來看國美都是實體店、通勤封閉式坐班辦公等線下思維模式，黃光裕出獄後，賣掉地產項目，應該是他要放棄商業地產，准備好好開拓一下互聯網空間，發展線上服務，以趕超蘇寧。

E. 國美是如何進行百度排名的房地產百度排名要做哪些

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F. 蘇寧國美這些集團的商業模式是什麼呢

國美、蘇寧：商業模式受質疑(2)

今年以來,國美、蘇寧的擴張速度更是達到了令業界咋舌的地步。據稱,蘇寧今年計劃新開150多家店。關於2005年國美的擴張計劃有多個版本,一說計劃全國新增130多家店,但也有其公司高管曾對外宣稱今年的開店數將是前18年總數的2倍,按此計算,其今年的新開店數將達280餘家。

據了解,除了加盟店等以外,2005年上半年蘇寧電器新開直營連鎖店達69家,比2004年的84家增長了82%。

拿什麼錢來擴張

具體分析國美、蘇寧的運作,可以更清楚地看到它們如何將賬面上的大量浮存現金通過變相手段「融資」給自己,用作規模擴張或將其用於多元經營,並使這些資金在體內循環的行業現實。

內生資金無法支持規模快速擴張

2004年國美、蘇寧新增門店存在的資金缺口分別達22.21億元、16.17億元。2005年這一缺口更大幅擴大。

根據行業經驗,零售商規模擴張一般只需支付開辦費,而貨款實際都是由供應商墊付,且供應商還需要交納進店費、促銷費等各項通道費。為還原和估計蘇寧電器和國美電器新增門店需要資金,我們根據行業經驗作出以下假設:

1、新增門店平均面積為5000平米左右;

2、開辦費等一次性費用需要1500萬元(2004年國美香港上市時招股公告曾透露,國美開設一家大賣場的成本約為1000萬元至1500萬元);

3、根據國美電器和蘇寧電器一年營業額和門店數量,國美、蘇寧單一門店營業額平均為2-3億元,考慮到存貨的周轉率,如果公司不佔用供應商資金,新增門店開店初需要購置的家電總貨款(一個月)為2500萬元,後續貨款可通過資金周轉來實現。

根據以上假設,可計算出新增一家家電連鎖門店需要4000萬元左右資金。由此推算,國美、蘇寧在現實規模擴張速度下需要的資金:按新開店130-280家之間計,國美今年擴張所需資金約為52-112億元;按新開店150家計,蘇寧今年擴張所需資金約為60億元。從這兩家公司的財務數據看,這些數字均與其上一年度賬面貨幣現金及現金等價物數字有巨大差距。公告顯示，2004年，國美電器賬面上的現金及現金等價物為15.65億元，蘇寧電器的這一數字為5.3億元。也就是說,除去自有資金,兩家公司2005年新增門店所需資金均存在巨大缺口。2004年蘇寧、國美新增門店存在的資金缺口就分別達到16.17億元、22.21億元。

而2005年兩家公司的再融資情況還處於一片空白,那麼擴張資金從何而來?

供應商資金支起國美、蘇寧的連鎖王國

財務數據顯示,國美、蘇寧都沒有從銀行進行短期借款,而其負債又以短期負債為主,因此可推測兩家公司新增門店資金主要來源於佔用供應商資金。

數據顯示,國美、蘇寧的債務主要為短期負債,沒有長期負債。而在短期債務中,應付賬款和應付票據又是債務的主體(圖7-1、圖7-2、附文)。與蘇寧欠供應商的貨款主要體現在應付賬款不同的是,國美電器欠供應商的貨款主要體現在應付票據這一科目,這實際上體現了二者在佔用供應商資金時間上存在較大差異。原因在於按照行業經驗,應付賬款一般僅延期3-4月,而採用應付票據支付方式,貨款可延期到6月後支付。這表明國美電器對供應商的控制能力更強,其資金鏈比蘇寧電器較為寬裕,而造成兩家公司在對供應商資金佔用上時間長短不同的根本原因,我們認為是二者渠道價值存在差異。

而且,國美、蘇寧的短期負債規模與其銷售規模呈正相關關系。年報數據顯示,蘇寧電器主營業務收入2001年為16.64億元,2004年達91.07億元;相應地,其短期借款+應付賬款+應付票據由2001年末的5.07億元增加到2004年末的9.32億元。國美電器主營收入由2001年的38.73億元,增加到2004年的119.31億元,相應地,短期負債+應付賬款+應付票據同步增長,由2001年末的7.73億元增加到2004年末的30.12億元(圖8)。

為更清晰了解國美、蘇寧佔用供應商資金的現實和了解其資金用途,我們還可以重點分析兩家公司的流動資產及負債結構,分析貨幣現金/流動資產、(應付賬款+應付票據+預收賬款)/銷售收入、(應付賬款+應付票據+預收賬款)/流動資產以及財務費用與流動負債匹配情況等指標,結果顯示兩家公司在規模擴張過程中,佔用了供應商的資金。

貨幣現金/流動資產。2001-2004年期間,兩家公司賬面上的現金及現金等價物/流動資產的比例均快速上升,其中,2004年,國美、蘇寧兩家公司現金及現金等價物對流動資產的比例分別達到33.38%和29.18%,這實際表明零售商賬面現金隨著其收入增長而迅速提高(圖9)。

(應付賬款+應付票據+預收賬款)/銷售收入、(應付賬款+應付票據+預收賬款)/流動資產。這兩個指標實際反映零售商對資金佔用的能力。從國美和蘇寧歷年兩項指標表現看,國美2004年這兩項指標分別達到27.86%和70.88%,而蘇寧這兩項指標分別為11.03%和55.22%,這表明兩家公司佔用供應商資金的現象較為突出,也印證了我們國美電器佔用供應商資金能力要高於蘇寧電器的判斷(圖10、圖11)。

財務費用與流動負債匹配情況。根據兩家公司財務費用項目,我們可明顯看出國美電器財務收入竟大於財務支出,而財務支出部分金額相對較小,這表明公司流動負債基本上都是無息的,或者可以說是佔用供應商的貨款而得到的無息融資。

為更准確說明這個問題,我們按照目前短期貸款利率(我們選用6月-1年短期貸款利率5.58%,原因在於該利率高於1-6月的短期貸款利率5.22%,計算顯得更為保守和謹慎),倒推兩家公司應付利息的債務,可得到國美電器實際支付利息的負債遠遠低於其實際流動負債,2004年流動負債與實際付息債務的差額竟達34.9億元。同樣的事實在蘇寧電器財務費用科目上也得到有效證明,按照財務費用倒推付息債務的計算,2004年蘇寧電器賬面流動負債也高於其實際付息債務,未付息債務的金額也高達9.47億元(表1、表2、圖12)。

事實上,根據家電連鎖零售商一般延期3-4月支付貨款的經驗推測,國美電器賬面浮存現金均達30-40億元之間,扣除一個月左右的存貨10億元,仍有20-30億元左右的浮存現金可使用。而蘇寧電器賬面浮存現金可達22-30億元之間,扣除一個月左右的存貨8億元,仍有14-22億元左右的浮存現金可使用。

零售+地產:黃金搭檔?

數據分析表明國美、蘇寧大量佔用供應商資金的現實,也揭示了其類金融企業的性質和將供應商資金作為無成本融資轉作他用的資金體內循環過程(圖13)。我們認為,正是由於國美、蘇寧佔用供應商資金數量較大,其存在網點規模擴張的強烈慾望，同時也存在強烈的多元化沖動,其多元化投資一般也都投資於資金需求較大的行業,典型的代表就是房地產業。

這種情況實際在許多零售商身上都有所體現,如華潤創業、南京中商等都在經營零售業務的同時,進入房地產領域。

雖然目前國美電器和蘇寧電器都沒有直接從事房地產業務,但從張近東家族和黃光裕家族控制公司的架構,我們可發現兩大家族「商業+地產」模式的運作蹤跡。

我們認為兩家家電連鎖企業不約而同選擇「商業+地產」模式實際上也揭示了零售商希望藉助商業養地產、同時通過房產開發為自己提供網點鋪面以降低租金價格上漲壓力的經營模式(圖14、圖15)。如蘇寧電器第二大股東江蘇蘇寧電器和關聯公司蘇寧環球集團均投資房地產,而蘇寧電器也成為這兩家公司開發的房產主要租戶之一。

蘇寧電器招股說明書顯示,蘇寧電器上市前,由於業務存在交叉和重疊,江蘇蘇寧電器和蘇寧電器之間存在頻繁的關聯交易。2001年,兩家公司資金往來累計金額達到約15億元,而從月度的平均資金佔用余額分析,由於江蘇蘇寧電器1999年11月組建,因此,江蘇蘇寧實際佔用蘇寧電器資金月平均余額2000年為0.91億元,2001年月平均佔用金額為0.77億元。與此同時,在蘇寧電器上市前,蘇寧電器與關聯公司下屬地產公司也存在較大的資金往來。截至2001年12月15日,蘇寧電器應收江蘇蘇寧建設集團、江蘇蘇寧裝飾工程有限公司、南京蘇寧房地產開發有限公司、江蘇萬泰投資發展有限公司和南京寧華房地產開發有限公司等5家公司款項合計達0.88億元。

從蘇寧電器目前信息披露看,其與關聯公司之間的頻繁關聯交易和資金往來已在上市前通過資產重組逐漸終止,但蘇寧電器仍是關聯公司開發物業的主要租賃客戶之一。如近期由江蘇蘇寧電器投資6億元新建的銀河國際購物廣場,位於南京山西路商圈,大樓總共48層,建成後將成為該商圈的標志性建築,其中,裙樓的8層共4萬平方米的面積將用作百貨賣場,而蘇寧電器總部也搬遷到此。2005年6月1日,蘇寧電器發布公告,計劃和江蘇蘇寧同時就蘇寧電器募集資金項目「南京新街口店擴建項目」用地聯合進行揭牌。該項土地標價1500萬元,加上競標保證金300萬元。

與蘇寧電器相比,國美電器「商業+地產」運作模式更為顯著。雖然2004年6月7日,中國鵬潤集團宣布收購OceanTown(國美電器有限公司原控股公司)全部已發行股份,總代價為人民幣88億元,並更名國美電器,主營家電零售,同時國美控股表示將逐漸將鵬潤地產投資的金尊地產轉讓,逐漸淡出地產業務,但實際上從黃光裕家族近期一系列資本運作看,國美集團拓展地產業務的力度反而加強了，在原有鵬潤地產基礎上,又設立國美置業、尊爵地產和明天地產等新的地產公司，顯著加大地產業務拓展力度。

最佳盈利模式猜想

國美、蘇寧目前「吃供應商」的盈利模式還能持續多久,在很大程度上取決於政府決策

日前,中國商業聯合會副秘書長王耀向外界透露,商務部擬訂的《零售商與供應商進貨交易管理辦法(徵求意見稿)》(下簡稱《辦法》)正在徵求企業意見,首次對飽受爭議的「進場費」問題作了明確規定。

據稱,此次徵求意見稿的《辦法》共有38條,對於爭議已久的「進場費」、賬期、定價權、商品質量責任等敏感問題作了明確規定:零售商應當將所收取的促銷服務費登記入賬,並按照規定納稅;零售商向供應商收取促銷服務費的,應當事先徵得供應商的同意;供應商不同意的,零售商不得以任何方式強迫,應當與供應商協商一致,訂立合同。同時,零售企業不得向供應商「變相收取」的費用條目,包括:續簽合同費、店內條碼費、店鋪改造裝修費等。

如果《辦法》正式實施,將有利於整個零售行業與上下游的健康發展。

我們預計,隨著相關管理法規的逐步健全,國美、蘇寧等規模較大的零售企業，當其網點規模、布局、銷售規模增大到某個臨界點時,其渠道價值將產生本質性的飛躍:在保持對上游的話事權的同時,對下游消費者將由「低價討好」轉變為「適當控制」,因此其盈利模式也將向沃爾瑪等國際巨頭靠近,漸漸演進為「吃供銷差價」,以「消費者可接受的價格銷售—提高銷售規模—更低采購價格—消費者認可(或不得不)接受的價格銷售」的循環方式,盡力拉大購銷差價以獲取利潤。

這一模式實際上是既要「吃」上游供應商,又要能夠控制消費者,因此該模式的核心基礎仍然是渠道價值,即通過對渠道資源的壟斷來獲取超額利潤。