房地產預收款如何開票

A. 房地產開發公司在預收款時開發票預繳，在交房時開全額發票，那之前開的發票怎麼處理

對房地產而言，營改增前一直是以預售款作為計稅依據來預征企業所得稅的，而營回改答增後，此預售款包含增值稅，待到交房結算時才會體現出來並確定營業收入。

營改增後，房地產企業銷售未完工開發產品取得的預收賬款含有增值稅，但對如何從預收賬款換算為預售階段的收入，國家稅務總局尚未明確。

土地增值稅從本質來說也是一種所得稅，我們可以參考土地增值稅預征的計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款=預收款-〔預收款÷(1+適用稅率或徵收率)×3%〕

B. 房地產業收到預收款如何開具增值稅發票

1、向購房者開具增值稅普通發票，稅率選擇「零稅率 」開票，在發票備注欄單獨備注「預收款」。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報並按照規定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發票時也不再進行紅字沖回 。
2、向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3％的預征率 ，並按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅 ，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或徵收率補征稅款。

C. 房地產企業預收款時開具的增值稅普通發票，交易後這些發票咋處理

房地產開發企業在收到預收款時，可以向購房者開具增值稅普通發 票，在開具增版值稅普通發 票時暫選權擇「零稅率」開票，金額為實際收到的預收款。在發票備注欄上列明合同約定面積、價格、房屋全價，同時註明「預收款，不作為產權交易憑據」。在開具發 票次月申報期內，通過《增值稅預繳稅款表》進行申報，按照規定預繳增值稅。預收款所開發 票金額不在申報表附表（一）中反映。

在交房時，按所售不動產全款開具增值稅發 票，按規定申報納稅。

根據上述規定，當交完全款或銀行（公積金）按揭貸款全部轉到開發帳賬戶時，開發上再全額開具增值稅普通發 票，「零稅率」開發商可能會收回。

D. 預收款開票 稅應該怎麼交 會計收入應該如何確認

預收款，如果貨沒發出，不能確認收入，已經開票，要確認增值稅銷項稅。

借: 銀行存款版

貸：預收賬權款

應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）。

(4)房地產預收款如何開票擴展閱讀

預收賬款（Deposit received）是指企業向購貨方預收的購貨訂金或部分貨款。企業預收的貨款待實際出售商品、產品或者提供勞務時再行沖減。預收賬款是以買賣雙方協議或合同為依據，由購貨方預先支付一部分(或全部) 貨款給供應方而發生的一項負債，這項負債要用以後的商品或勞務來償付。

預收賬款」的雙重性。

企業在收到預收款項時，先列入「預收賬款」的貸方，此時該項目表現為一項負債；等到企業發出商品時，按總的價稅款列入「預收賬款」的借方，由於預收款會小於實際價稅款，在企業發出商品後「預收賬款」的余額一般為借方，其本質為應收的性質，等同於「應收賬款」。

在期末列報時，如果截止期末「預收賬款」為借方余額則應列入應收賬款項，如為貸方余額則列入預收賬款項。如果企業在預收賬款業務不多時，可用「應收賬款」來代替，其列報方式等同。

E. 房地產開發企業預收款先開發票要預繳增值稅嗎

需要預交增值稅稅款。
文件依據：
國家稅務總局2016年第18號公告中規定，
房地產內企業收到預收款一般納稅容人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
國家稅務總局公告2016年第53號《國家稅務總局關於營改增試點若干征管問題的公告》（8月18日頒布）闡明的只是發票開具問題，未涉及征稅。
…房地產開發企業在收到預收款時，應該向購房者開具增值稅普通發票，使用「未發生銷售行為的不征稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不征稅」。

F. 房地產開發企業收到預收款應該怎麼開票和交稅

• 一、房地產開發企業收到預收款應該怎麼開票

按照財稅【2016】36號文件關於納稅義務時間的規定，納稅人提供建築服務、租賃服務採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。也就是說，文件並沒有規定，房地產企業採取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

當然，國家稅務總局2016年第18號公告中規定， 房地產企業收到預收款一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

我們要注意，納稅義務時間指的是在那個時間有了納稅義務，需要申報納稅；而18號文件規定的是一種預繳增值稅的情形，並不是說企業產生了納稅義務。從法理上來講，是不一樣的。（當然，從實操上來說，很多人覺得是一樣的）從開具發票的角度來說，到了納稅義務時間，企業應該向客戶開具發票；而預繳增值稅時，並沒有到納稅義務時間，不應該給客戶開發票。

因此，從法理上來說，房地產開發企業收到預收款時開具收據就可以，而不用開具發票。但由於購房人向有關單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發票，在此背景下，房地產企業如何向客戶開具發票出現了不同的做法：

1. 允許房地產開發企業在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發票，在開具增值稅普通發票時暫選擇「零稅率」開票，在發票備注欄單獨備注「預收款」。（山東、湖北、黑龍江、江蘇等）

2. 房企向購房者開具增值稅普通發票，稅率填寫3％的預征率，並按照預征率預繳稅款，待正式交易完成時，對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅，同時開具全額增值稅發票，按照相關適用稅率或徵收率補征稅款。（河南等）

3. 有些地方堅持房地產開發企業可在收到預收款時，向購房者開具收據。待購房交易正式完成後，購房者以收據向房地產開發企業換取增值稅發票。（新疆、江西等）
   

國家稅務總局公告2016年第53號《國家稅務總局關於營改增試點若干征管問題的公告》（8月18日頒布）中規定：……

（十一）增加6「未發生銷售行為的不征稅項目」，用於納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形。

「未發生銷售行為的不征稅項目」下設601 「預付卡銷售和充值」、602「銷售自行開發的房地產項目預收款」、603 「已申報繳納營業稅未開票補開票」。

使用「未發生銷售行為的不征稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不征稅」，不得開具增值稅專用發票。……

按照上述規定，房地產開發企業在收到預收款時，應該向購房者開具增值稅普通發票，使用「未發生銷售行為的不征稅項目」編碼，發票稅率欄應填寫「不征稅」。

• 二、房地產開發企業收到預收款時如何繳稅

根據《國家稅務總局關於發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，第十條 一般納稅人採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第十一條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或徵收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的徵收率計算。

第十二條 一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的徵收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

因此，房地產開發企業收到預收款時應按照3%的預征率計算預繳增值稅。待納稅義務發生時，應按取得的全部價款和價外費用，依據其適用的計稅方法計算申報應納增值稅，已預繳的增值稅可以按規定抵減。

G. 房地產銷售預收款發票怎麼開

不動產發票是地稅部門的發票，專門用於銷售房屋、建築物這些業務使用的，開專發商開的,就是不動產發票。二手屬房是由房地產交易中心開的!銷售房屋、建築物這些行業開的發票,就是不動產發票。二手房有了不動產發票,可以說明已繳納契稅等相關稅收。

H. 房地產開發企業在收到預收款時，可以直接開具正式發票嗎

這個按照稅法應該是開正式發票的。

I. 房地產開發企業預收款是否開票

估計有不少的朋友會有個誤區，認為房地產開發企業不開票，就是為了偷稅漏稅！今天我在這兒給大家糾正一下，其實房地產開發企業繳納稅款和是否開票關系還真不是太大。

回歸題目中來，對於預收款，也就是俗稱的首付，大多數房地產開發企業都是開具發票的，當然也不排除少部分的房地產開發企業只出具收據。

J. 房地產企業預收款開票後，以後正式開銷售發票時，需要紅沖預收發票嗎

預收款不開具發票，只開具收據就可以，只有等正式銷售完成以後再開具發票，這點需要注意，免得給自己完成不必要麻煩！