⑴ 商業地產4f定價是一樓的百分之多少
這個需要看貴項目的樓體結構，及與外部交通動線的關系了。常規情況下，獨立版圍權合式商業（純步行），每提升一層，上層比下層降價10-30%左右。
但例如疊石橋國際紡織市場那樣，多是二層結構，且二層可直接上機動車，他們的二層就沒比一層低多少，個別位置還要高於一層。
--------所以，沒什麼死規矩。
⑵ 商業地產怎麼定價
老闆根據各種成本，以及自己的利潤和房地產的行情，周邊情況來定價。
⑶ 商業地產專業市場的定價
商鋪的定價很復雜，個人的商鋪和商場里的鋪位的定價等等都不一樣。
如果是個內人的商鋪或街鋪容，可能更多的會考慮到周邊同類商業的租金水平，同時，還要考慮到這個鋪位的地理位置以及人流量，還有租戶的類別即什麼樣的租戶，租給做服裝和租給做餐飲的租金也不會不同。
如果是整體商場內的鋪位租金定位，那就和這個項目的整體投資回報率掛鉤了，當然也會考慮到周邊同類水平，但更多的是整體投資回報率。先確定整體的投資回報率，再按照規劃，按照不同的樓層、位置，以及出租的用途等等因素來綜合判斷鋪位的租金。
⑷ 關於商業銀行貸款定價的案例及分析求高手解答
商業銀行貸款業務中最常見的是房產抵押貸款業務，這類貸款存在較大的風險，因此，也是初學者最好寫的論文。
淺談房產抵押貸款風險防範
由於信用貸款、保證貸款風險相對較大,機器設備抵押貸款抵押物又難以處置變現,而房產抵押貸款具有抵押物易處置變現、升值潛力大、處置方式靈活等優勢，因此房產抵押貸款歷來被認為是一種安全系數較高的抵押貸款模式，受到各家銀行的追捧。然而，隨著樓市的不景氣和美國次貸危機引發的全球金融危機卻給我們敲響了警鍾，隱藏在其背後的風險也逐步暴露出來，尤其是當前我們農村信用社房產抵押貸款比重大，加之房產抵押貸款涉及環節多、專業性強，在實際操作過程中，如果不注意風險點，就很有可能產生貸款風險，因此很有必要進行分析防範，確保貸款安全。
一、 當前信用社房產抵押貸款存在的風險點
（一）外部風險
1、評估風險。隨著經濟的發展，當前可充當抵押物的資產越來越多，並且行業跨度大，因此，對於抵押物的評估，各家銀行紛紛藉助於評估機構。但在利益的驅使下，有的評估機構不惜出具虛假評估報告。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當銀行拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。
2、租賃權對抗風險。一是抵押物難以處置。按照「買賣不破租賃」的原則，如果「先租後抵」，借款人即使不能按期還貸，由於租賃仍然有效，信用社也很難處理抵押房產。二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，並且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低於市場價格的租金將房屋出租給關系人，信用社即使獲得了產權也將很難獲得租金收入用於還貸。
3、登記風險。一是虛假登記，抵押貸款至有權部門進行登記是保證貸款合同生效和優先受償的必要條件，但當前卻存在重復登記，以及登記部門的個別人員出具虛假登記證明的問題，造成貸款出現糾紛時，信用社無法對抗第三人，權益得不到保護。二是 「一物多押」的風險。我國《擔保法》規定：「財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。」借款人將房產抵押給多個銀行後，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。
4、優先受償風險。我國《擔保法》規定抵押貸款按規定至有權部門進行抵押登記後，可以優先受償。但這也存在例外情況，一是建設工程價款優先權。最高人民法院「法釋〔2002〕16號 ，明確指出依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。二是稅收優先權。《稅收徵收管理辦法》第45條第1款規定：「稅務機關征稅款，稅收優先於無擔保債權，法律另有規定的除外。」該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在後，稅收就優先於擔保物權這種私權力。
5、抵押物價值風險。由於市場經濟的發展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房產價格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產價值較難以把握，存在較大的市場風險。當前美國的次貸危機就是一個很好的例證。
6、變現風險。一是變現成本大。抵押物的處置大抵要經過起訴、評估、拍賣等幾個環節，每一個環節的費用都要信用社先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問題。二是變現能力難度大，尤其是以鄉鎮房產為抵押物的，由於受鄉情、親情等觀念的限制，當抵押物拍賣時，常出現想買卻不敢買的局面。三是執行難。由於一些貸款人誠信觀念和法律意識淡薄，當其經營出現風險時，則開始偷偷低價變賣抵押房產，而一些人由於貪圖便宜，便私下簽訂買賣協議後便實際佔有，這種情況雖然不受法律保護，但信用社起訴申請執行時卻效果不大，往往發生贏了官司輸了錢的情況。
此外，最高人民法院在2004年底出台的《關於人民法院在執行民事查封、扣押、凍結財產的規定》中規定：對被執行人及其家屬生活必需的居住房只能查封，不能拍賣、變賣和抵債。在現實中貸款戶的抵押房屋一般是生活用房，即使有多餘的房屋也同生活用房難以分割。因此，很多信用社在貸款時沒有考慮到這一點，最後往往造成抵押物無法處置。而當前社會上不法造假分子利用假房產證騙取貸款的案件也時有發生，某地信用社就發生借款人偽造房產證、他項權證騙取貸款100餘萬元的案件。
（二）內部風險。
1、風險意識差。由於長期以來形成的觀念，總認為抵押貸款風險小，所以從貸款調查、審查，以至貸後跟蹤檢查等各個環節都放鬆警惕，把關不嚴，缺乏風險防範意識。
2、責任心不強。個別信貸員在辦理抵押貸款時，只看下（連審查都談不上）抵押物的所有權證，然後就由客戶自行去相關部門辦理登記事宜，等客戶拿來他項權證時，就直接發放貸款。正因存在如此做法，才使虛假證件、虛假登記的情況層出不窮。
3、貸後管理鬆懈。由於缺乏風險防範和責任意識，一些信貸員貸後根本就沒有進行跟蹤檢查，致使當抵押物被偷賣、轉移時，還毫不知曉。也正因貸後管理鬆懈，因此當抵押物發生變質、價值降低等情況時，也未能及時採取相措施，最後致使貸款形成風險。
4、缺乏相關法律知識。當今的經濟是法治的經濟，如果對相關法律知識不了解，最後往往易造成抵押無效或無法實現優先受償。
二、 相關防範對策
1、增強風險防範意識。改變認為抵押貸款無風險或風險小的錯誤認識，合理評估抵押貸款的風險程度，增強風險防範意識，從貸款「三查」各個環節嚴格把關，制定相應的規章制度，嚴格操作規程，努力把抵押貸款風險降低到最低程度。
2、加強專業知識培訓。加強對信貸人員、經辦人員的專業知識、相關法律、法規的培訓，提高信貸人員的專業素養和操作水平。對一些典型案例要加強分析，引以為戒，同時，加強對信貸人員有關房地產知識等方面的培訓，提高其市場評估、判斷等綜合能力。
3、重視借款人第一還款來源 。發放房產抵押貸款時，不僅要考慮借款人抵押物價值的充足性和變現能力，而且更重要的是重視第一還款來源，要對借款人進行財務分析、現金流量分析和非財務分析，對借款人經常開展貸後檢查，動態反映貸款形態，從根本上提高房產抵押貸款的質量，有效防範房產抵押貸款風險。
4、貸前深入調查。對於已出租的房產，一般不辦理抵押，若辦理則要承租人承諾放棄優先購買權，並調查清楚租賃的支付方式，簽訂協議將房產歸信用社所有時租金由信用社收取。 對共有財產，信用社應詳細掌握財產共有情況，要求所有財產共有人共同簽字。對於在建工程抵押貸款，應要求借款人把基本存款賬戶設在本社，往來款項要通過本社辦理，隨時監督借款人資金使用情況。同時應詳細調查清楚借款人的實際房產數量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現象，僅有一套居住房屋的應叫其提供當信用社處置抵押物時和住房擔保。
5、加強相關部門間的溝通聯系。積極加強同房管處、土地局等登記部門的聯系，防範虛假證件和虛假登記。有條件的銀行可以同以上登記部門直接聯網，條件不足的可以指定專人辦理登記，專人取件，交叉進行，防範制假騙取貸款或是內部作案。
6、強化貸後管理。加強貸後管理，建立定期或不定期貸後跟蹤檢查制度，認真關注客戶的經營情況、資金流向情況，以及抵押物情況，一旦發現問題，及時採取相應措施，努力化解貸款風險或是將風險降到最低程度。
⑸ 房產數據分層參考哪些因素
您好，影響房地產產品定價的因素。
環境：住宅樓盤要看宜居程度，也就是居住品回質。商業樓盤，要看商答業氛圍。比如：居住環境、商業環境、自然環境（你看，只要是濱湖、濱水，就能扯出一大串的東西）等等。
區域配套：所謂配套，通俗點就是周邊有沒有銀行、學校、醫院、菜市場、超市等等相關。
交通：無論是商業還是住宅樓盤，交通的通達度，都很重要。比如，有個樓盤建設的品質很高，但是，開車進去之後就出不來了，太堵？或者太遠、或者主要出行路線太陳舊等等。
競爭項目的定價，你也賣樓盤，我也賣樓盤，我賣1W，你總不能開價2W。競爭項目的樓盤也是定價參考因素之一。
開發商、投資商的財力：有錢的主，資金鏈富裕就不著急，通常，大財主都有錢有渠道請到好的設計公司規劃公司，設計出來的產品自然也不錯；次一點的資金鏈緊張，就會相對定價略低、優惠幅度大一點，這樣去化的快。銷售周期短，不會拖著資金鏈。
成本因素：可參見 @胡立灝 的回答。其實這方面，建築成本啊，包裝成本啊等等，是價格基石。
大環境：城市的發展水平、消費群體的購買力、物價成本等等等。舉個栗子，上海可以賣好幾萬，合肥就賣不到。
望採納
⑹ 第三套房產契稅如何計算
1、頭次購普通住房徵收契稅：90平方內1％、90平方－144平內1．5％，非頭次購房按2％繳納；
2、第三套房稅收項目與前兩條房屋的稅項是一樣的，都是看購買房屋的情況來判定的。都包含契稅、個人所得稅、營業稅及其附加、印花稅，這些稅是否有減免或稅率有不同的選擇，都是根據您購買的第三套房屋來判定的。
3、只有契稅不同地區可能會因為是否首套房或面積大小有一定的優惠，但計算的基數還是與所購買的第三套房的價格、面積有關。對第三套房的限制，只是看不同地區的限制購買政策了。
4、還有除了契稅的房產稅，是一種持有環節的稅種，和購買也就是交易的稅種是不一樣的。
5、家庭第三套住房，每年徵收4％到5％的房產稅，且沒有減除額；家庭第四套住房及以上住宅，每年徵收10％的房產稅，且沒有減除額
(6)商業地產項目如何定價擴展閱讀：
契稅是指以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人徵收的一種財產稅。應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。
契稅是土地、房屋權屬轉移時向其承受者徵收的一種稅收，現行的《中華人民共和國契稅暫行條例》於1997年10月1日起施行。在中國境內取得土地、房屋權屬的企業和個人，應當依法繳納契稅。上述取得土地、房屋權屬包括下列方式：國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓（包括出售、
贈與和交換），房屋買賣、贈與和交換。以下列方式轉移土地房屋權屬的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與徵收契稅：以土地、房屋權屬作價投資、入股，以土地、房屋權屬抵償債務，以獲獎的方式承受土地、房屋權屬，以預購方式或者預付集資建房款的方式承受土地、房屋權
屬。契稅實行3%-5%的幅度比例稅率。
契稅已成為地方財政收入的固定來源，在全國，地方契稅收入呈迅速上升態勢。各類土地、房屋權屬轉移，方式各不相同，契稅定價方法，也各有差異。
參考資料來源：網路--房產契稅