❶ 房地產開發與銷售過程中如何有效的風險規避!請盡可能詳細說明!謝謝
房地產項目市場研究涉及房地產項目開發的各個環節，是開發策劃、投資策劃、發展策劃、營銷策劃以及全程營銷服務的有力支撐點，力求在發現問題和解決問題的過程中確保項目能夠完全被市場接受。
一、常規研究內容主要有：
（1）競爭環境研究
通過對區域市場產品供求總量及其結構分析、典型競爭企業/樓盤營銷策略研究、片區同類項目普查、需求變化趨勢預測等供應、需求、產品、策略的調查，以及研究宏觀人口、收入、行業、政策等數據，從而對當前整體市場狀況進行描述，對未來行業趨勢進行定性預測，對具體項目影響進行分析評估，協助已進行項目制訂開發決策。
（2）細分市場選擇和目標市場需求研究
主要通過對潛在客戶的品牌和產品認知、使用、決策、購買、影響因素、個人和家庭社會經濟文化特徵等方面的調查研究，進行市場細分和選擇目標市場，同時描述目標市場特徵和規模。尺度的細分市場選擇和目標市場需求研究服務，可以為項目市場定位、產品設計、營銷策略提供全面准確的決策信息，是建築設計和營銷策略賴以成功的基石。
（3）產品研究
產品質量和功能設計在銷售促進中的影響權重在70%以上，不動產產品本身綜合質素的好壞決定著銷售業績，如何針對居住行為和心理需求以及特定目標消費群的特殊需求，設計開發產品功能及環境、文化等屬性，既是房地產市場營銷要求解決的問題，也是建築學、人類學、社會學等學科研究的課題。沒有科學全面的產品研究結論，就不可能設計開發出滿足消費者需求的住宅產品，更談不上創造住宅建築精品，產品研究向來是尺度房地產市場研究的重中之重。
（4）商圈研究和商業物業定位研究
商圈研究主要為商業物業的定位和營銷策略服務，是各類百貨公司、主題商場、專業市場、連鎖商業、零售店選址和選擇經營品種、規模的重要依據，研究內容主要有各渡倘
❷ 如何規避商業地產投資風險
如果想盡可能規避風險，要注意以下幾點:
1、開發規模過量
以北京為例，所謂「過量」是指在北京的房地產領域內，商業地產的開發超過了北京對商業地產的需求量。同時，在具體開發地塊上，商業地產的開發量超過該地塊或商圈的合理需求量。
前一種整體過量引發資金分流，通常使新增商業地產項目處於銷售或出租不暢，價格走低的狀態。後一種過量，使地塊或商圈內商業地產項目同樣面臨租售困難，並進而形成市場冷清的困難。
這兩種因素是互相影響的，特別是總量過剩的不良影響更大。
2、建設結構不合乎商業經營需要
不同業態的商業建築具有對一般性經營的要求，如經營場地寬敞、透視性良好等，但也存在著一些特殊性的要求，如倉儲式超市和普通超市對建築層高的要求差距甚大。百貨店和專賣店在經營設施和場地面積上的需求也是極不相同的。
由於大多數開發商和建築設計單位很少具備這方面的專業經驗，致使商業地產的建築結構和最終使用者的要求不吻合，從而在租、售方面造成了諸多問題。
3、投資或經營者的市場風險在增強
其一，商業地產經歷了從無到有，由少至多的一系列過程，現在已經處於買方市場，投資者或經營者可從容選擇，使商業地產資金的變現速度開始停滯，因而變數正在增多，風險也在加大。
其二，投資者或經營者在商業地產投資或經營上落敗的事件不斷增多，這也促使他們提高了風險意識，謹慎決策漸成風尚。
其三，投資者或經營者的實踐能力增強，表現為對商業地產項目識別能力的不斷提升。
上述三種原因說明，商業地產需求方已過盲目投資的階段，進入到投資的成熟和穩健期。
4、營銷計劃缺乏創意，流於俗套
由於開發商缺乏對商業經營的深刻了解，即使所提供的商業地產項目切合實際，也難以認識和挖掘商業地產的特殊價值所在。這無疑使其營銷缺乏訴求點和打動人心的創意，從而也就難以激活商業地產投資人的購買慾望。這種延滯直接影響商業地產的投入與產出的最優安排。
❸ 2019年在日本買房怎麼能避免投資風險
每月都能獲得穩定的房租收入，可以說是房產投資的最大魅力。在這里，無回論是二手或新建，如果選擇不答當都是有風險的。這里有3個注意點可以參考。
1. 選擇有租賃需求的地區
在租賃需求高的地區，住戶自然會聚集，空室風險可以有效得到降低。
2. 根據當地行情設定房租
即使是租賃需求高的地區，如果設定的房租比周邊行情高，潛在入住者的數量就會減少。因此，與當地房租行情相配的設定是有必要的。
3. 選擇利用租金保證會社
如果想要在空室期間也能有穩定的房租收入，很多房東會選擇利用租金保證會社。將物件交給租金保證會社來打理，每個月會返給房東一定的收入。這確實可以為投資者省去不必要的麻煩，只是這樣到手的收入會比行情要略低一些。
❹ 投資房地產能避免通貨膨脹嗎
黃金屬於戰略儲備物資，有一句話就說的很好，萬世黃金，從古到金，黃金就是硬通貨，即便到現在紙幣的出現，只要你持有黃金，整個世界都是認可的。所以穩健的話，可以試試長期投資下黃金。
❺ 如何防止房地產的泡沫化
中國房地產市場已經持續了幾年的高速增長，並且在大部分大中城市已經出現了泡
沫。我們也已經隱約感受到房地產業對國民經濟的強勢帶動效應的背後潛藏著巨大的經
濟隱患。隨著泡沫的不斷擴大，會通過關聯產業的傳導機制推動供給，導致全國性的經
濟過熱，如果控制不當，最終後果必將是經濟的長期緊縮或停滯。鄰國日本就是一例，
自1991年房地產泡沫破滅後至今，日本一直在衰退的泥潭中掙扎。
因此，建議政府和產業部門應該加強宏觀調控與管理，積極引導消費者和投資者，
建立均衡的房地產市場提供良好的微、宏觀環境，避免類似的問題在中國發生。可以從
以下幾個方面入手：一是規范土地市場出讓行為，完善土地管理制度。地方政府行為必
須由中央控制，房價問題里有行政原因，有地方政府的責任，有一些不是市場行為，所
以必須採取行政手段，發現政府違規行為必須追究責任，嚴厲懲治。另外，雖然我國建
立了土地儲備制度，意在加強政府宏觀調控，優化土地資源配置，但是由於地方政府更
重視財政收入，與中央政府的目標不一致，在地價高漲的情況下，地方政府行為發生了
變異，土地儲備制度失效。中央應對地方加強控制，充分發揮政府的調控職能，完善土
地管理制度；二是防範房地產融資行為。從需求角度講，繼續提高房地產貸款利率，大
幅增加投機購房者的成本，引導消費者轉變市場預期，培育消費者的理性購房行為；加
大公積金覆蓋面，提高公積金貸款額度，將有利於真實購房需求的發展和房地產價格的
穩定。從供給角度講，嚴格控制房地產開發投資的信貸規模，借貸之前要對房地產開發
企業進行嚴格審批，降低銀行信貸風險的同時，也穩定了房地產市場；三是政府引導改
變房地產市場的供給結構，適當減少高檔次房地產開發投資行為，加大中低檔房地產的
開發。以滿足消費者的真實消費需求，同時遏制投機者對高檔房地產的炒房行為。
還需要說明的是，由於我國住房市場化的時間較短，缺乏系統的統計數據，本文的
實證檢驗結果可能存在一定的誤差，具體原因主要有：（1）我國房地產市場還不夠完善，
獲取的數據有可能沒有反映城市房地產市場的真實情況。在查找房地產市場價格和租金數據時，所有統計資料都沒有統計當今租賃市場的商品住房租金價格，因此只能以住房
綜合租金代替商品住房租金。而住房綜合租金中還要包括公有住房租金和廉租房租金
明顯不符合經濟市場化的要求，也導致理論價格計算結果和現實有一定差距；（2）對於
缺失數據的推算也會影響計算的精度。由於統計口徑的調整，2003年5月至12月的數
據全部缺失，只能以消費價格指數進行推算，這在一定程度上也影響了結果的准確性
（3）中國價格信息網提供的數據是抽樣調查得到的，可能並不代表市場的整體情況；（4
實證檢驗採用月度數據，從所獲得的數據看，一年之中各月的價格和租金的變化不大
有些城市甚至幾年的價格和租金都沒有變化，比如廣州市住房綜合租金數據長達四年沒
有變化，不符和現實情況，也會使檢驗結果出現偏差。因此，建議政府和產業部門應盡
快完善數據統計和信息發布制度，為房地產市場的相關分析和預警提供便利條件。
❻ 澳洲購置房產注意事項 警惕這些避免投資失誤
盡管澳洲房產投資已經不再是只有富人才會做的事情，越來越多的普通家庭也開始意識到澳洲房產投資是一種長期有效使資產保值增值的方法。但是購買房產畢竟是一個重大的決定，投資者需要考慮到各方面的因素。
投資澳大利亞房產，投資者需要考慮的因素很多，有的人鑒於當前的經濟狀況，希望購入價位比較適中的房產，有人則著眼於未來的升值空間，不吝於花費較多費用投資有潛力的澳洲房產。那麼，買家在澳洲買房選房的時候，是應該考慮價值更多還是價格更多？
隨著澳洲買房價格的上漲，一些熱門城市CBD的兩房價格已經突破百萬大關，很多好區域的房價也是水漲船高。
一般的普通人購買澳洲房產，目光是放在當前，專注於購買區域現在的生活水平，居住出行是否便利；
而有眼光的人澳洲買房，目光卻是放在未來，通過各種渠道了解到那個區域的區域規劃，知道這地塊以後會變成什麼樣，了解透了它的前景，看清這個樓盤的價值所在，知道它會有多大的增值潛力。
房屋所在區域價值＞房產類型＞個人喜好
簡單而言，澳洲買房有個公式可以參考，即：房屋所在區域價值＞房產類型＞個人喜好。房屋所在區域的價值的優先順序大於房產的類型大於個人喜好。房屋的價值是由所在的區域決定的。
區域的屬性將會決定你所購房屋的增長幅度，這就是為什麼悉尼平均房產增值10%，有的地區能漲16%以上，而有的地區只漲了2%。
而怎樣的地理位置是好位置呢？
1.教育地產毋庸置疑是好房子，在名校附近的教育地產無論在哪個國家都是非常搶手的。
2.有政府區域規劃支持的地區也是非常有漲價空間的地理位置。
3.臨水或擁有獨特景觀的房子房價也是非常貴的，因為佔有不可替代的地理位置。
4.好的地理位置不僅要生活便利，治安管理也需要非常好的。
以上是澳洲房產投資需要考慮的因素。
（以上回答發布於2015-12-07，當前相關購房政策請以實際為准）
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❼ 請問海外房產投資可能會遇到哪些風險呢
在海外購房，必然和在國內有所不同，從風險劃分來看，可能會遇到以下幾種風險：
1、法律風險：海外投資房產可能觸犯法律
國外的法律規定與中國並不相同但到了國外就有可能觸犯了法律的底線把房子出租出去，如果沒有及時按租客要求完善房內設施，就違反了美國的法律。還有一些國家法律規定，把房子出租後不能隨意上漲租金。各國相關政策不同例如在泰國只能購買公寓；在新加坡組屋是新加坡政府專門給當地年輕人建造的房子，房價比市場價格大約低70%。
風險規避、市場規則以及購房政策等內容，建議聘請專業機構、律師來進行把關，防止出現意想不到的風險。
2、政治風險：國家關系將影響房產的價值
兩國關系如何，該國政策穩定程度等都是需要考慮到的問題。如果海外置業的投資者只是聽信代理公司的一面之詞，覺得前景一片大好，可能會產生沖動下的投資，這是海外置業的大忌。
風險規避：選擇海外置業應充分考察一個國家的國情，選擇那些綜合實力強、社會問題少、法制健全和透明的國家。國家的整體發展定性了房產的保值和增值，法制的健全保證了投資者的資金安全，同時貨幣也能相對穩定。
3、匯率風險：房產可能變向貶值
因為房產貸款期限都較長，在這么長的時間內，匯率一定是有升有降的。盡管投資者的算盤打得精，但海外房產並不是穩賺不賠的買賣，匯率的起伏成為決定房屋價值的一項重要砝碼，有時甚至會讓房產變相貶值。人民幣升值難免導致匯率「吃掉」房產收益，購買海外房產更多的是資產和匯率的轉移。
風險規避：海外的房地產市場發展具有自己的周期海外市場上一般房價變化較為平穩，還未遭遇過類似中國市場的暴漲；房價保持平穩增長，例如英國十年左右房價才會翻一倍從操作層面來看，投資者在人民幣升值的時候買入，貶值的時候賣出換回人民幣，這樣收益是增加的。
4、
海外購房和國內購房不同，除購買時需要一次性支付較高稅費外，有些項目每年還有不低的物業費和房產稅，有的國家轉讓稅費更是高得驚人。
據某海外房產中介機構負責人稱：一般來說，在海外買一套房產，要付給中介2萬元至3萬元看房保證金、3.3萬元差旅費、看樓誠意金2.5萬元至5萬元(若一家大小前往，則可高達10萬元)值得注意的是「無中生有」
風險規避：建議在購買之前，花足夠的時間去了解海外房產市場並對自己的財務情況做出評估
5、語言風險：信息不對稱導致上當受騙
在海外買房還會遇到一個尷尬的問題，就是語言溝通不暢。雖然海外置業的買賣雙方、中介都會簽訂合同，但即使是中文合同，普通人也未必會看清楚每個詞、每一句的意思，更何況如果是外語，特別是一些小語種。因此不排除一些海外人士利用這個弱點，進行誤導甚至詐騙。
風險規避：前往國外看房產時，最好把翻譯帶上。翻譯可以幫助確定房子是否屬於中介代理的房地產商、確認標的房產是否已經被售賣，從而降低被欺騙的可能。
海外置業者需要了解海外市場的供應量、交易量、價格及租金趨勢以及房產的地段、周圍配套情況等。同時需要了解適用於該市場的各類政策及法律，包括當前利率、未來的利率變化以及購買二手住宅的折舊成本。最好是可以邀請一些專業投資理財專家、信譽好的中介機構或房產投資的專業人士，幫助您考量房產的各項情況，切勿盲目投資。
❽ 泰國房產投資如何規避其中陷阱
投資海外房產，來不管是泰國還是自其他國家，主要考慮安全性、可靠性、穩定性。泰國的投資環境很安全，就要看項目的可靠性了。最好是自己去考察一下。在泰國現在有很多項目都是包租的，所以投資的穩定有一定的保障，還有就是房地產市場的穩定性，泰國的房地產泡沫在08年金融危機的時候就已經擠破了，現在房地產市場處在一個比較穩定的階段。再加上現在泰國處在經濟發展的上升階段，所以現在投資泰國的房產只要找對項目都是可行的。
❾ 房地產開發與經營風險規避與控制方法主要有哪些
您好，房地產項目風險迴避是指房地產開發商通過對房地產項目風險的識別和衡量,發現某項房地產項目活動可能帶來風險損失時,事先就避開風險源或改變行為方式,主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的項目活動,以消除風險隱患。就風險的一般意義而言,風險迴避是處理房地產項目風險最強有力、最徹底的手段,是一種完全自足型的風險管理技術,即有效的迴避措施可以在房地產項目風險事件發生之前完全消除其給開發商造成某種損失的可能,而不再需要實施其他風險管理措施,但這些措施只能起到減少損失的發生概率或減輕損失的嚴重程度,或在損失發生後予以一定補償的作用。
風險迴避雖然能有效地消除風險源,避免可能產生的潛在損失或不確定性,但其在房地產實際開發運作中的應用也具有很大的局限性:
1.風險迴避只有在開發商對風險事件的存在與發生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義,而一般開發商不可能對房地產項目中所有的風險都能進行准確識別和衡量。
2.由於風險迴避措施通常與放棄某項開發活動相聯系,這雖然使開發商遭受損失的可能性降為零,但同時也使其失去獲得相關收益的可能性。
3.避免某種房地產項目風險不可能實現或採用風險迴避措施在經濟上是不合理的。房地產項目中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險,如社會經濟發展的周期性、氣候異常等都是難以迴避的。
4.房地產項目風險無處不在,有時避開了某一種風險卻又可能導致另外一種或幾種新的風險,不同的開發方案具有不同的風險產生,避不勝避。
雖然房地產項目風險迴避具有上述種種局限性,從某種意義上講是一種消極的房地產項目風險管理措施,不宜大量採用,但其在以下兩種情況仍不失為一種防範與處理房地產項目風險的恰當方式,可使開發商受損的可能性為零:第一,某種特定房地產項目風險發生的概率和所導致的損失程度十分大且不能被轉移或分散。第二,應用其他風險處理方法不能處理或成本超過其產生的效益。另外,在實施風險迴避時,房地產開發商最好在開發項目的決策階段就做出是否運用風險迴避管理措施的決策,同時,還必須首先確定需要迴避的風險范圍,盡可能准確進行風險識別與衡量,並將其與其他風險處理方法進行優劣比較,這是運用房地產項目風險迴避措施的前提。在實際的房地產項目活動中,開發商常用的風險迴避措施有:一是放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動;二是改變房地產項目開發活動的性質、地點或工作方法。
二、損失控制
損失控制是一種主動、積極的風險對策。損失控制包括:減少損失發生的機會,即損失預防;降低損失的嚴重性,即遏制損失加劇兩方面的工作。
1.預防損失。風險預防是指在風險發生前,為了消除或減少可能引致損失的各項風險因素所採取的各種措施,以降低風險損失發生的概率為目的。在房地產開發的各個階段,風險預防有廣泛應用。(1)投資決策階段。在投資決策階段,房地產開發商預防風險的任務:首先是准確把握國家和地區經濟的發展趨勢,制定適合自身特點的開發策略,合理評價和選擇開發投資方案,從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險;其次,要樹立風險意識,建立風險管理組織,高度重視開發企業內部風險管理,強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習,加強風險損失資料的搜集整理和分析。第三,要健全風險預警系統,防範風險的關鍵是預先行動,即主動控制,項目進入實施階段時間越長,控制風險的成本就越高。(2)前期工作階段。在前期工作階段,為了預防風險,開發商應注意以下幾個方面:第一,積極與地方政府、各管理部門、金融機構等相關單位搞好關系,爭取獲得他們對開發項目的理解、支持和幫助;第二,到當地規劃、國土、電力、市政、城市檔案、文物等有關部門,了解地塊的自然條件及地下埋藏物情況;第三,妥善處理征地、拆遷和安置補償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。第四,增強合同意識,認真簽訂土地出讓合同、勘察規劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。(3)項目建設階段。在項目建設階段,風險預防的主要措施有:第一,採用系統的項目管理方法。第二,向施工方人員灌輸安全意識,做好現場容易出現危險事故的預案工作。第三,及時協調、處理設計、監理、施工、材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾。第四,合理布置施工現場。第五,盡快完成開發項目,縮短建設周期,這也是一些小開發商慣用規避風險的措施。(4)租售管理階段。在租售管理階段,為預防風險,開發商應做好如下幾點:房地產租售合同應由房地產專業人士起草,並經律師或法律工作者審查, 做到合同條款明確、詳盡、合法。定期檢查房地產狀況,發現和消除現有房地產存在的各種隱患。定期組織建築物及附屬設備維修,將隱患消滅在萌芽之中。
2.減少損失。減少損失是在風險事件發生時或發生後,採取的各種降低損失程度,或縮小損失發生范圍的措施,以縮小風險的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義,一是風險發生時的損失最小化;二是風險發生後的挽救措施。在房地產開發中,可採用一系列特殊的手段將開發中的風險損失降低到最低程度。准確的預警預報;制定詳盡而周密的風險應急計劃;建立後備措施;保護現場,收集證據。
三、風險自留
風險自留是指當房地產項目中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時,房地產開發商採取較現實的態度,在不影響其大局利益的前提下,自身將這種風險承擔下來,並承擔風險所致的損失。風險自留是一種重要的財務型風險處理手段,其實質是在風險發生並造成一定損失後,房地產開發商通過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失,即在損失後為其提供財務保障。風險自留還是處理殘余風險的一種技術手段,在某些情況下也是唯一的風險對策。風險自留分為兩大類:一是消極的或非計劃性的風險自留。二是積極的或計劃性的風險自留。由於非計劃的風險自留是消極的被動承擔,對房地產開發商來說屬無奈之舉,本文不做詳細的研究,重點分析和研究房地產項目中的計劃性風險自留。在房地產項目過程中,計劃性風險自留的具體措施主要有風險損失攤入成本、自我保險和借款補償風險損失三種。
需要注意的是,借款補償風險損失的風險處理方法本身亦具有較大的風險。實際上,當風險事件發生後,房地產企業的資產價值減少、經營狀況不穩定、信譽度降低,從而使企業處於不利的借款地位。同時,此時企業對現金的需求又十分急迫,其所能得到的貸款條件必然常常是十分苛刻的,而一個損失發生前就信譽不佳的房地產開發商,此時可能根本就借不到一分錢,這樣可能會使得風險程度加劇。顯然,房地產開發商在運用借款補償風險損失的方法時應三思而後行,最好盡可能在風險事件發生前與金融機構簽訂一項應急貸款協議,確保風險事件發生後企業可按事先商定的融資條件獲得必要的資金,以及時應付不時之需。
四、風險轉移
風險轉移是房地產投資項目風險管理中非常重要而且廣泛應用的一項對策,分為非保險轉移和財務轉移兩種形式。根據風險管理的基本理論,投資項目的風險應由有關各方分擔,而風險分擔的原則是:任何一種風險都應由最適合承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。符合這一原則的風險轉移是合理的, 可以取得雙贏或多贏的結果。否則,風險轉移就可能付出較高的代價。
1.非保險轉移。房地產項目風險非保險轉移是指房地產開發商在房地產開發過程中,有意識地採取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔, 從而達到降低其自身項目風險發生概率和損失程度的目的。房地產項目風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現:一是轉移會引起項目風險及損失的某項開發活動; 二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險,但與風險控制不同的是,它不是通過放棄、中止項目活動或採取積極預防和抑制措施直接調節風險因素來達到消除、降低風險損失概率和損失程度的目的,而是允許風險繼續存在,但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度。當然,房地產項目風險轉移必須通過正當、合法的手段,而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外,房地產項目風險的轉移雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動,但卻不能因此將項目風險本身消除或從總量上減少。
2.財務轉移。風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險轉移。非保險財務轉移是指單位或個人通過經濟合同,將損失或與損失有關的財務後果(財產損失、人員傷亡等)轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式。其實質是通過風險的財務轉移,使轉讓人得到外來資金,以補償風險事故發生後所造成的損失。大部分財務型非保險轉移都是通過合同中的某些條款來實現的。如在建築活動承包中,建築所有人可以通過合同將他對公眾在建築物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建築承包商。保險轉移通常直接稱為保險。通過購買保險,投資項目業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任(因他人過失而承擔的責任)和賠償責任(因本人過失或不可抗力所造成損失的賠償責任)轉移給保險公司,從而使自己免受風險損失。需要說明的是,保險並不能轉移投資項目的所有風險,一方面是因為存在不可保風險,另一方面則是因為有些風險不宜保險。因此,應將保險轉移與風險迴避、損失控制和風險自留結合起來運用。對於不可保風險,必須採取損失控制措施。即使對於可保風險,也應當採取一定的損失控制措施,這有利於改變風險性質，達到降低風險的目的。
望採納