『壹』 《資產評估》影響房地產價格的社會因素包括哪些
影響房地產價格的因素通常可劃分為一般因素、區域因素和個別因素。
（一）一般因素
主要包括經濟因素（3）
社會因素（5）
行政因素（5）
和心理因素等。
（二）區域因素（06年單選）
1.商服繁華因素
這是指所在地區的商業、服務業繁華狀況及各級商業、服務業中心的位置關系。如果商服繁華度較高，該地區的房地產價格水平也會較高。
2.道路通達因素
這是指所在地區道路系統通暢程度，道路的級別（主幹道、次幹道、支路）越高，該地區的房地產價格水平也較高。
3.交通便捷因素
這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產價格水平也較高。
4.城市設施狀況因素
（1）基礎設施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設施。
（2）生活設施：主要包括學校、醫院、農貿市場、銀行、儲蓄所、郵局等設施。
（3）文化娛樂設施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設施。
5.環境狀況因素
（三）個別因素
1.土地的個別因素
（1）區位因素。
區位是影響地價的一個非常主要的因素。區位也叫宗地位置。區位有自然地理區位與社會經濟區位之別。當區位由劣變優時，地價會上升；相反，則地價下跌。
（2）面積因素、寬度因素、深度因素。
一般來說，宗地面積必須適宜，規模過大或過小都會影響土地效用的充分發揮，從而降低單位地價。
（3）形狀因素。
形狀不規則的土地，不便於利用，從而降低地價。一般認為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉號，三角形等不規則土地的地價也可能畸高。
（4）地力因素、地質因素、地勢因素、地形因素。
一般來說，土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。
（5）容積率因素。
容積率越大，地價越高；容積率越小，地價越低。容積率與地價的關系一般不呈線性關系。
（6）用途因素。
一般來說，對於同一般宗土地而言，商業用地、住宅用地、工業用地的地價是遞減的。
（7）土地使用年期因素。
在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。
『貳』 資產評估公司在房地產開發過程中主要評估房地產公司的哪些內容
關鍵是要看目的，然後才能選定評估范圍。
一般來說，首先是固定資產，比如房地產回、土地、在建工程答等。然後是非固定資產，比如公司所屬的汽車，電腦等財產。
最後還可能要做一些財務上的審計吧。
如果需要，還可能會有無形資產的評估，比如這個房地產公司的品牌價值等。
『叄』 資產評估公司對房產價值的評估依據是什麼
1、路線價格
土地使用權的價值與土地的位置有很大關系（街道情況：寬度深度）。對於同一塊，土地的價值具有相對穩定性。如果您知道土地的平均價格，請通過街道寬度和街道。通過深度調整確定評估對象的土地價值的方法是路線價格方法。
很明顯，可以先設置或選擇標准房屋，並根據實際情況採用適用的評估方法評估標准房屋市場價格，然後修改標准房屋市場價格以計算房屋的市場價值。被徵用。
對於住宅房屋，修正系數主要包括佔地面積比，方向和樓層;非住宅房屋根據目的分為商業，辦公和工業類型。修正系數主要包括建築面積比，樓層和街道條件。
2、基準地價
對於某一地塊的土地使用權價值的評估，可以參考同一水平和相同目的的現有基準地價，並調整一般因素，區域因素和個別因素，最後獲得評估土地使用權價值的方法。 。該方法具有一定的政策特徵。
3、剩餘
當房地產的總價已知或可以衡量時，因為房地產的總價格=土地使用權的價值+房產的價值，土地使用權的價值或土地使用權的價值財產的計量，扣除總價值後，可以獲得財產的價值或土地使用權。值。這種方法通常用於房屋或土地的個人估價。
4、收益
不同地區，不同用途和類型的房地產收益率也不同。根據要估算的房地產收入返還價值的方法是收入減少法。房地產價值=房地產純收入÷收入減少利率。
5、假設開發
對於未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測量正常開發後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投資，估算房地產價值的方法是獲得。
6、市場比較
提取市場上相同目的和其他類似條件的房地產價格案例（出售或評估，正常報價），與要估算的房地產條件相比較，對每個因素進行索引並通過准確的指數對比度調整得出一種評估房地產價值的方法。
該方法具有很強的實際意義和准確性。它通常在市場成熟，交易透明，比較案例易於查找時使用，估值結果更准確。
7、成本
（1）成本產品演算法，即計算獲得土地或實現土地開發的成本，不包括異常因素的價值，並在累計正常成本費用後取一定的資本利息和合理的投資利潤，A方法獲得土地使用權的價值。這種方法通常用於評估在正常程序下獲得的土地。
（2）重置成本法，是衡量現有房屋現行市場標准下房屋重建成本的一種方法，然後考慮基金的利益並計算一定的開發（或建設利潤）以獲得完整的房屋。重量。設定成本價格，然後根據實際情況和法律規范確定建築新穎度。兩者相乘以得出評估房屋價值的方法。
(3)房地產資產評估過程中有什麼問題擴展閱讀：
評估原則：
1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小於求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。
2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨於一致。
3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。
4、貢獻原則：它是收益法和剩餘法的基礎
5、合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建築或違章建築的收益為測算基礎。
6、估價時點的原則 ：估價時點又稱: 估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該日期的價格。
房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格。
估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為准。
參考資料來源：網路-房地產評估
『肆』 如何對房地產進行資產評估
房地產資產評估有好多種辦法，比如：現行市價法、重置成本法、收益現值內法等。容所以不是一下就可以講的明白的。
而且資產評估本身是一本課程，需要花一定的時間來學習的，而不是一個問題就可以解決的，不懂樓主是想速學還是真正的掌握。
如果樓主想要好好的學習下的話，我這有一份詳細的資料可以一起分享。要的話留個郵箱！當然不排除樓主是想要自己評估，那麼還是請專門的評估公司吧，他們會幫你做好的！
謝謝
『伍』 成本法在房地產估價中的優缺點及改進方法
(一)成本法的概念
成木法也稱重置成本法，是從待評估資產在評估基準日的復原重置成本或更新重置成本中扣減其各項價值損耗，確定資產價值的方法。其基本公式為：
現行市價(評佑價值)=重里成本一有形損耗一無形損耗=重I成本一有形損耗一功能性貶值一經濟性貶值
一．區別
市場法，也稱現行市價法或市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出（交易）的類似資產的異同，將類似資產的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。
成本法，是指在被評估資產現時重置成本的基礎上，扣減其各項損耗價值，從而確定被評估資產價值的方法。
收益法，是指通過估算被評估資產的未來預期收益並折算成現值，藉以確定被評估資產價值的一種方法。
比較：市場法的資料直接來源於市場，同時又為即將發生的資產業務估價，所以市場法的應用，與市場經濟體制的建立與發展，資產的市場化程度密切相關。運用市場法進行資產評估的資料具有時效性。而成本法的資料是歷史資料，受時間的限制不大。收益法則是通過估算未來預期收益來評估資產價值。
二．基本原理
市場法，是按所選參照物的現行市場價格，通過比較被評估資產與參照資產之間的差異並加以量化，以調整後的價格作為資產評估價值。
成本法：被評估資產評估值=重置成本–實體性貶值–功能性貶值–經濟性貶值
收益法，是通過預測被評估資產的未來收益並將其折現，以各年收益折現值之和作為資產的評估價值。
三．資產計價尺度
市場法，是以市場價格作為資產評估的計價尺度。
成本法，是以重置成本作為資產評估的計價尺度。
收益法，是以資產未來收益的折現值作為計價尺度。
四．前提條件
市場法：
1、需要有一個充分發育活躍的資產市場；
2、公開市場上存在在功能、面臨的市場條件上與被評估資產可比的資產及交易活動（參照物），且參照物成交時間與評估基準日時間間隔不長。參照物與被評估資產可比的指標、技術參數等資料是可以收集到的。
3、參照物的基本數量至少為3個，參照物成產成交價格必須真實，參照物成交價應是正常交易的結果，參照物與被評估資產之間大體可替代。
成本法：
1、被評估資產的實體特徵、內部結構及其功能必須與假設的重置全新資產具有可比性；
2、應當具備可利用的歷史資料。成本法的應用是建立在歷史資料的基礎上的，如復原重置成本的計算、成新率的計算等，要求這些歷史資料可以收集；
3、形成資產價值的各種損耗是必要的；
4、被評估資產必須是可以再生的或者是可以復制的。被評估資產能夠繼續使用並且在持續使用中為潛在所有者或控制者帶來經濟利益。
收益法：
1、被評估資產未來預期收益可以預測並可以用貨幣計量。要求被評估資產與其經營收益之間存在著較為穩定的比例關系。
2、資產的擁有者獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測並可以用貨幣計量。
3、被評估資產預期獲利年限可以預測。
五、適用范圍
市場法，只適用於以市場價值為基礎的資產評估業務。只要滿足市場法的3個前提條件就可以運用市場法。但下列情況不宜採用市場法：1）因資產具有特定用途或性質特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產，如專用機器設備，或無法重置的特殊設備都不宜採用市場法；2）對於大多數無形資產而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復性等特點，所以其交易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料，因此不宜採用市場法。
成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說，對於一切以資產重置、補償為目的的資產業務都適用。具體而言，除單項資產和特殊用途資產外，對於那些不易計算未來收益的特殊資產及難以取得市場參照物的資產評估業務都可用此法進行評估。
收益法，一般適用於企業整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產或者無法重置的特殊資產的評估活動，如企業整體參與的股份經營、中外合作、中外合資、兼並、重組、分立、合並均可以採用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產、無形資產也可以應用此法。
收益法，一般適用於企業整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產或者無法重置的特殊資產的評估活動，如企業整體參與的股份經營、中外合作、中外合資、兼並、重組、分立、合並均可以採用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產、無形資產也可以應用此法。
六．優缺點
市場法：
優點
1、原理簡單、易於理解和掌握。也是國際上公認的三大基本評估方法之一；
2、能夠客觀反映資產目前的市場情況，其評估的參數、指標直接從市場取得，評估值更能反映市場現實價格，更能反映市場價格變動趨勢；
3、評估結果易於被各方面接受和理解。
缺點
1、對市場環境要求較為嚴格，需要有公開活躍的市場作為基礎；
2、在進行影響因素比較、差異調整時，往往受評估人員主觀因素的影響較大，這在一定程度上影響其評估結果的准確性；
3、該法只適用於以資產價值為基礎的資產，不適用於專業機器設備和大部分無形資產，以及受地區、環境等嚴格限制的一些資產評估。
成本法：
優點
1、能比較充分地考慮到資產的各種損耗，評估結果更趨於公平合理；
2、使用范圍廣泛；它除了適合於單項資產和具有特定用途的專項資產評估外，對於那些不易計算資產未來收益、無法重置特殊資產及難以取得市場參照物的資產評估也可以使用此法。
缺點
1、計算復雜、工作量大；
2、各種貶值，尤其是經濟性貶值不易計算，難以把握，往往影響評估結果的准確性。
收益法：
優點
1、充分考慮了資產未來收益和貨幣時間價值，能真實准確地反映企業本金化的價值；
2、資產未來預期收益的折現過程與投資過程相吻合，因此此法得到的評估結論易為買賣雙方所接受。
缺點
1、使用收益法往往受很多條件的限制，所以它的使用范圍比較小，通常適用於企業整體資產和可預測未來收益的單項生產經營性資產的評估；
2、資產未來收益額及風險報酬率的預測難度較大，且易受主觀判斷和未來不可預見因素的影響。
『陸』 房地產評估和資產評估的差別
評估對象不同吧，一般房地產評估針對的是不動產，資產評估針對動產
『柒』 資產評估中房地產的評估方法有哪些
市場比較法。在評估房地產價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產和它周邊的房地產價格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那麼房價理應差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產作為定價的參照系。購 房者常常多看幾處住宅，然後「貨比三家」，在價格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格最便宜的，從中挑選出自己最中意的一個。這就是市場比較法所依據的替代原理。
市場比較法的優點是具有很強的現實性，適用范圍寬，簡單明了，易於採用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。採用市場比較法有三個必要條件：
第一，需要收集大量、正常的房地產交易數據。也就是說，要求房地產市場比較發達，有相當大的規模，有較長的歷史。如果在某個地區房地產交易量很少，缺乏可供比較的先例，那麼市場比較法可能出現較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經積累了幾萬個房地產交易數據，可是，一旦按照比較嚴格的標准進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那麼具有一定置信度的區間就很寬。假若置信區間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標准。
第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設：在房地產市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。
第三，採用市場比較法必須要求房價相對穩定。在市場比較法中，房地產商估計的房價取決於他們對市場走向的預期。如果房地產市場比較穩定，那麼房地產商會在當前房價的基礎上加上一定的通貨膨脹率設定房價。如果市場不穩定，房價暴漲暴跌，那麼採用市場比較法的困難就很大。在出現房地產泡沫的時期，採用市場比較法有可能高估房價，放大房地產泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。
收益還原法。按照房地產未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎是理性預期理論。首先估計房地產在各個時期將要取得的純收益，然後採用適當的還原利率將純收益折算到現在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環節上沒有異議，那麼收益還原法是最理想的房價估計法。收益還原法關注房地產的未來收益超過其成本。
使用收益還原法的第一個困難來自於如何選取合理的還原利率。對於不同的投資者來說，這個利率的選擇標准有所不同。對於購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。當期的利率好說，困難在於未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。
第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由於租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預期的純收益，由於純收益上升，房價自然也隨著上升。
事實上，人們的預期往往隨著外部環境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什麼房地產市場比較容易受到投機風氣的影響。
成本估價法。採用成本估價法看起來比較簡單，建造成本加上各項稅費和正常的利潤就是房價。成本估價法特別適用於房地產交易較少，無法採用市場比較法的情況，非盈利建築物由於很少有交易實例或者不能交易，也往往採用成本估價法。對於新建造的住宅來說，這個計算方法簡單明了，直接了當。可是，許多房地產商最不喜歡的就是這個成本估價法，因為被加數中有兩項見不得陽光，即開發商的利潤和行賄成本，如果說房價的構成很復雜，也主要是這個原因。
假設開發法。房地產商在決定是否開發一個項目之前，首先要估計出它的銷售價值，然後扣除正常的土地開發費用，勘察、設計費用，建築施工費用，銷售費用，資金成本（利息），稅金等，最後扣除地價，剩下來的就是房地產開發商預期的利潤。倘若這個利潤是房地產商認為能夠接受的，他們就會積極投入這個項目。否則，房地產商是無論如何也不會接手這個項目的。預先估計房價，然後再決定是否開發，這樣的房價估價法稱為假設開發法。假設開發法經常被用於房地產開發項目的可行性分析。
在開發商准備投資某個項目之前，他們必須要估算出來地價。有經驗的房地產開發商對於建築費用、銷售費用、資金成本、應繳納稅費等項成本早已心中有數。房價扣除開發成本之後就剩下兩大塊：地價和利潤。地價高了，利潤就降低。如果利潤低於某個水平，房地產商或者放棄這個項目，或者改變原來的設計預想，增加樓層，改變建築物用途，使得這個項目有利可圖。如果說房地產商有什麼商業秘密的話，最高的商業秘密就是他們可接受的利潤標准。有的房地產企業對外聲稱他們在某個項目中，特別是在經濟適用房項目中根本就沒有賺到錢，也就是說，利潤率等於零。倘若如此，這些房地產公司都應當被樹立為雷鋒式的企業。在房地產商對一個開發項目感興趣的時候，他們預期的利潤率絕對不會輕易示人。他們最終實現的利潤率究竟是多少，這正是我們需要認真研究的課題。
除了上述的房價評估方法之外，還有一些其他的估價辦法，例如購買年法、長期趨勢法、殘余估價法以及在成片開發的時候採用路線價估價法等等。盡管這些方法在估價的技術上有所增減，但是基本原理仍然沒有超出以上四個基本類型。
『捌』 請問房地產資產評估是做什麼的
房地來產評估機構應該是房源管局的下屬單位，專門對二手房按照國家房產評估的有關規定進行評估的，我認為這個工作很不錯，不要顧慮去培訓吧，培訓完可能就成了評估司了，現在找工作很難啊，選擇你可要給我加分啊、、、、、、
『玖』 資產評估,房地產評估和土地評估之間的區別是什麼急急急
房地產評估、土地評估和資產評估的共同點是，在評估程過程中，都必須遵循一定的規則、程序，它們之間所採用的程序大同小異；在確定評估基準日上相同，無論哪一種評估形式，評估基準日是必備設立的條件，是評估取價依據的時點上評估對象表現的價格。
房地產評估、土地評估和資產評估的區別：
房地產評估是指對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。
土地評估是指評估人員依據土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。
資產評估是指由專門機構和人員，依據國家規定和有關資料，根據特定的目的，遵循適用的原則和標准，按照法定的程序，運用科學的方法，對資產進行評定和估價的過程。
『拾』 關於資產評估，什麼情況下需要評估公司對房地產進行評估
房地產貸款或者短期資金拆借的時候，銀行或者借款人需要辦理房地產抵押的一般要進行抵版押評估。權不過該評估不是強制性的，只要是銀行或者借款人不要求可以不評估，房地產管理局並不強制評估。國有土地住宅房屋抵押、拆遷評估；國有土地非住宅房屋抵押、拆遷評估及各類項目抵押、拆遷評估測算；集體土地宅基地房屋抵押、拆遷評估；集體土地非住宅房屋抵押、拆遷評估；各類涉案房地產評估、價值測算；市場所需的其他房地產評估、策劃、咨詢、代理等服務領域