如何規避房地產風險

⑴ 房地產開發與經營風險規避與控制方法主要有哪些

您好，房地產項目風險迴避是指房地產開發商通過對房地產項目風險的識別和衡量,發現某項房地產項目活動可能帶來風險損失時,事先就避開風險源或改變行為方式,主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的項目活動,以消除風險隱患。就風險的一般意義而言,風險迴避是處理房地產項目風險最強有力、最徹底的手段,是一種完全自足型的風險管理技術,即有效的迴避措施可以在房地產項目風險事件發生之前完全消除其給開發商造成某種損失的可能,而不再需要實施其他風險管理措施,但這些措施只能起到減少損失的發生概率或減輕損失的嚴重程度,或在損失發生後予以一定補償的作用。

風險迴避雖然能有效地消除風險源,避免可能產生的潛在損失或不確定性,但其在房地產實際開發運作中的應用也具有很大的局限性:

1.風險迴避只有在開發商對風險事件的存在與發生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義,而一般開發商不可能對房地產項目中所有的風險都能進行准確識別和衡量。

2.由於風險迴避措施通常與放棄某項開發活動相聯系,這雖然使開發商遭受損失的可能性降為零,但同時也使其失去獲得相關收益的可能性。

3.避免某種房地產項目風險不可能實現或採用風險迴避措施在經濟上是不合理的。房地產項目中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險,如社會經濟發展的周期性、氣候異常等都是難以迴避的。

4.房地產項目風險無處不在,有時避開了某一種風險卻又可能導致另外一種或幾種新的風險,不同的開發方案具有不同的風險產生,避不勝避。

雖然房地產項目風險迴避具有上述種種局限性,從某種意義上講是一種消極的房地產項目風險管理措施,不宜大量採用,但其在以下兩種情況仍不失為一種防範與處理房地產項目風險的恰當方式,可使開發商受損的可能性為零:第一,某種特定房地產項目風險發生的概率和所導致的損失程度十分大且不能被轉移或分散。第二,應用其他風險處理方法不能處理或成本超過其產生的效益。另外,在實施風險迴避時,房地產開發商最好在開發項目的決策階段就做出是否運用風險迴避管理措施的決策,同時,還必須首先確定需要迴避的風險范圍,盡可能准確進行風險識別與衡量,並將其與其他風險處理方法進行優劣比較,這是運用房地產項目風險迴避措施的前提。在實際的房地產項目活動中,開發商常用的風險迴避措施有:一是放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動;二是改變房地產項目開發活動的性質、地點或工作方法。

二、損失控制

損失控制是一種主動、積極的風險對策。損失控制包括:減少損失發生的機會,即損失預防;降低損失的嚴重性,即遏制損失加劇兩方面的工作。

1.預防損失。風險預防是指在風險發生前,為了消除或減少可能引致損失的各項風險因素所採取的各種措施,以降低風險損失發生的概率為目的。在房地產開發的各個階段,風險預防有廣泛應用。(1)投資決策階段。在投資決策階段,房地產開發商預防風險的任務:首先是准確把握國家和地區經濟的發展趨勢,制定適合自身特點的開發策略,合理評價和選擇開發投資方案,從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險;其次,要樹立風險意識,建立風險管理組織,高度重視開發企業內部風險管理,強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習,加強風險損失資料的搜集整理和分析。第三,要健全風險預警系統,防範風險的關鍵是預先行動,即主動控制,項目進入實施階段時間越長,控制風險的成本就越高。(2)前期工作階段。在前期工作階段,為了預防風險,開發商應注意以下幾個方面:第一,積極與地方政府、各管理部門、金融機構等相關單位搞好關系,爭取獲得他們對開發項目的理解、支持和幫助;第二,到當地規劃、國土、電力、市政、城市檔案、文物等有關部門,了解地塊的自然條件及地下埋藏物情況;第三,妥善處理征地、拆遷和安置補償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。第四,增強合同意識,認真簽訂土地出讓合同、勘察規劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。(3)項目建設階段。在項目建設階段,風險預防的主要措施有:第一,採用系統的項目管理方法。第二,向施工方人員灌輸安全意識,做好現場容易出現危險事故的預案工作。第三,及時協調、處理設計、監理、施工、材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾。第四,合理布置施工現場。第五,盡快完成開發項目,縮短建設周期,這也是一些小開發商慣用規避風險的措施。(4)租售管理階段。在租售管理階段,為預防風險,開發商應做好如下幾點:房地產租售合同應由房地產專業人士起草,並經律師或法律工作者審查, 做到合同條款明確、詳盡、合法。定期檢查房地產狀況,發現和消除現有房地產存在的各種隱患。定期組織建築物及附屬設備維修,將隱患消滅在萌芽之中。

2.減少損失。減少損失是在風險事件發生時或發生後,採取的各種降低損失程度,或縮小損失發生范圍的措施,以縮小風險的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義,一是風險發生時的損失最小化;二是風險發生後的挽救措施。在房地產開發中,可採用一系列特殊的手段將開發中的風險損失降低到最低程度。准確的預警預報;制定詳盡而周密的風險應急計劃;建立後備措施;保護現場,收集證據。

三、風險自留

風險自留是指當房地產項目中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時,房地產開發商採取較現實的態度,在不影響其大局利益的前提下,自身將這種風險承擔下來,並承擔風險所致的損失。風險自留是一種重要的財務型風險處理手段,其實質是在風險發生並造成一定損失後,房地產開發商通過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失,即在損失後為其提供財務保障。風險自留還是處理殘余風險的一種技術手段,在某些情況下也是唯一的風險對策。風險自留分為兩大類:一是消極的或非計劃性的風險自留。二是積極的或計劃性的風險自留。由於非計劃的風險自留是消極的被動承擔,對房地產開發商來說屬無奈之舉,本文不做詳細的研究,重點分析和研究房地產項目中的計劃性風險自留。在房地產項目過程中,計劃性風險自留的具體措施主要有風險損失攤入成本、自我保險和借款補償風險損失三種。

需要注意的是,借款補償風險損失的風險處理方法本身亦具有較大的風險。實際上,當風險事件發生後,房地產企業的資產價值減少、經營狀況不穩定、信譽度降低,從而使企業處於不利的借款地位。同時,此時企業對現金的需求又十分急迫,其所能得到的貸款條件必然常常是十分苛刻的,而一個損失發生前就信譽不佳的房地產開發商,此時可能根本就借不到一分錢,這樣可能會使得風險程度加劇。顯然,房地產開發商在運用借款補償風險損失的方法時應三思而後行,最好盡可能在風險事件發生前與金融機構簽訂一項應急貸款協議,確保風險事件發生後企業可按事先商定的融資條件獲得必要的資金,以及時應付不時之需。

四、風險轉移

風險轉移是房地產投資項目風險管理中非常重要而且廣泛應用的一項對策,分為非保險轉移和財務轉移兩種形式。根據風險管理的基本理論,投資項目的風險應由有關各方分擔,而風險分擔的原則是:任何一種風險都應由最適合承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。符合這一原則的風險轉移是合理的, 可以取得雙贏或多贏的結果。否則,風險轉移就可能付出較高的代價。

1.非保險轉移。房地產項目風險非保險轉移是指房地產開發商在房地產開發過程中,有意識地採取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔, 從而達到降低其自身項目風險發生概率和損失程度的目的。房地產項目風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現:一是轉移會引起項目風險及損失的某項開發活動; 二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險,但與風險控制不同的是,它不是通過放棄、中止項目活動或採取積極預防和抑制措施直接調節風險因素來達到消除、降低風險損失概率和損失程度的目的,而是允許風險繼續存在,但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度。當然,房地產項目風險轉移必須通過正當、合法的手段,而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外,房地產項目風險的轉移雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動,但卻不能因此將項目風險本身消除或從總量上減少。

2.財務轉移。風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險轉移。非保險財務轉移是指單位或個人通過經濟合同,將損失或與損失有關的財務後果(財產損失、人員傷亡等)轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式。其實質是通過風險的財務轉移,使轉讓人得到外來資金,以補償風險事故發生後所造成的損失。大部分財務型非保險轉移都是通過合同中的某些條款來實現的。如在建築活動承包中,建築所有人可以通過合同將他對公眾在建築物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建築承包商。保險轉移通常直接稱為保險。通過購買保險,投資項目業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任(因他人過失而承擔的責任)和賠償責任(因本人過失或不可抗力所造成損失的賠償責任)轉移給保險公司,從而使自己免受風險損失。需要說明的是,保險並不能轉移投資項目的所有風險,一方面是因為存在不可保風險,另一方面則是因為有些風險不宜保險。因此,應將保險轉移與風險迴避、損失控制和風險自留結合起來運用。對於不可保風險,必須採取損失控制措施。即使對於可保風險,也應當採取一定的損失控制措施,這有利於改變風險性質，達到降低風險的目的。
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⑵ 怎樣規避房地產風險

簡單的是參考周邊樓盤平均㎡租金X你購房的面積得出的月租金參考價，在用購房總版價除以月租金價權格得到比值，比值在300以內屬於推薦購買的優質房源；300以上400以下，可以購買，500以上不推薦購買，租比買劃算；
復雜的就參考城市規范發展情況，人均收入情況，未來人均購房面積情況等綜合情況進行分析了，個人覺得你寫這玩意還是按復雜的來；

⑶ 房地產投資中有哪些風險如何防範

(1)市場競爭風險。是指由於房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由於開發者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。銷售風險是市場競爭能力的主要風險。

(2)購買力風險。是指由於物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。

(3)流動性和變現性風險。首先，由於房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由於房地產價值量大、佔用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，即房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。

(4)利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產實際價值的影響，如果採用高利率折現會影響房地產的凈現值收益。二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。

(5)經營性風險。是指由於經營上
的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。產生經營性風險主要有3種情況：一是由於投資者得不到准確充分的市場信息而可能導致經營決策的失
誤；二是由於投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規劃條例及稅負規定等不甚了解造成的投資或交易失敗；三是因企業管理水平低、效益差而引起的未能
在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以至使其空置率過高，經營費用增加，利潤低於期望值等。

(6)財務風險。是指由於房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款；二是投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。

(7)社會風險。是指由於國家的政治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩定經濟發展處於高潮時期時，房地產價格上漲；當各種政治風波出現和經濟處於衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。

(8)自然風險。是指由於人們對自然力失去控制或自然本身發生異常變化，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發生，就必然會對房地產業造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

⑷ 房地產開發風險有哪些如何防範

你好，房地產投資風險房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國回際風險等，而答這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。規避風險：在開發之前就應該做好市場預算：建築預算，當地的市場價格預算等。
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⑸ 房產抵押風險如何防範 規避風險需要注意什麼

1、稅收風險。
由於目前房價波動等因素，在拍賣時，如不能提供抵押物購入時的原始發票，增值稅將按照拍賣價格計征，這樣納稅金額將進一步提高，風險增大。就上述測算看，稅收占房產增值額的50%左右，增值額越大，稅收越高，實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少，而60%左右的抵押率仍具有一定的風險。
2、抵押物風險。
抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。
從目前看，抵押物權利瑕疵風險主要指由於土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性，以及因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。
抵押物價值下跌風險主要指由於房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落後等原因導致價值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。
抵押物處置風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。
3、變現風險。
房地產是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬於不動產。因此，投資於房地產項目中的資金流動性差，變現性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
4、社會和政策性風險。
任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關政策的影響。
5、經濟性風險。
目前，房地產市場還是一種不充分的市場，其特徵就是缺乏信息，許多房地產的交易和定價是悄悄進行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規劃、稅費等規定。另外，房地產商品不同於一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風格、建築標准等都相同的建築，只要建設位置不同，其價值就有很大差異。
6、損失風險。
抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司，然而在保單中規定的保險公司的責任並不是包羅萬象，因此有時也存在著風險。
二、如何防範房地產抵押的風險？
1、全面把握房地產貸款評估的重點
抵押評估時，不僅僅局限在抵押物的價值評估上，還要重視企業的資信、項目合法性、經營收入、抵押物的變現能力、項目收益等方面內容的評估。
2、建立房地產抵押市場信息預警預報制度
房地產抵押市場信息，是房地產市場信息的一部分，是房地產市場發展的需要，它與國家產業政策、擔保立法、保險等業務信息密切相關，通過與權威房地產評估機構合作等形式，建立和完善房地產抵押市場信息預警預報制度，是實現經濟繁榮和規避抵押風險的要求所在。
3、實現房地產融資貸款評估專業化
在房地產評估中，不僅需要全面了解抵押權人在抵押人的資信狀況、還貸能力等情況，還要求客觀評定抵押物價值，對市場預測等方面有正確的判斷。

⑹ 如何防範房地產交易中的風險

一、確認房屋業主身份。
一般情況下，買房人都是要求業主提供房產證原件來核對業主身份。但是房產證非常容易造假。確認房屋業主身份最為妥當的方式，就是親自到房管局查詢房屋登記信息。該登記信息記錄有業主姓名和身份證號碼、房屋抵押狀況以及房屋所有權性質等。如果情況緊急，無法到房管局核對業主身份，應當要求房產中介書面確認房產證真實合法，以防範中介詐騙買受人。
二、簽訂房屋買賣合同注意要點。
1、支付購房款。
在申請辦理房屋過戶登記之前，房屋買賣可以辦理預告登記。在預告登記期間，業主沒有經過買受人同意的，不能處理房屋，防止業主侵害買受人合法權益。因此，買受人支付購房款，可以分為以下幾個階段支付，以防止交易風險：(1)簽訂購房意向書後，買受人支付定金，雙方共同申請辦理房屋買賣的預告登記。若買受人拒絕簽訂房屋買賣合同，業主可以不退還定金;若業主拒絕簽訂房屋買賣合同，應雙倍返還定金。(2)簽訂房屋買賣合同後，買受人辦理轉按揭手續或者支付部分購房款。(3)申請辦理過戶登記之後，買受人支付大部分購房款。(4)買受人領取房產證之後，支付剩餘房款，但是應當留少部分尾款待全部清理完畢附屬權利之後支付，防止原業主拒絕配合清理附屬權利。
2、稅費的約定。
一般情況下，業主都會把所有的交易過戶稅費轉嫁給買受人，買受人可以要求在合同中列明應當繳納的稅費清單和金額，沒有列明的部分由業主承擔，防止業主和中介聯合欺騙買受人。
3、按揭的約定。
正常情況下，中介都會說買受人可以辦理按揭貸款，買受人也是基於能夠辦理按揭貸款才購買房屋。因此，買受人可以要求在合同中約定，如果買受人非因自己的重大過失或者過錯，導致無法辦理按揭貸款的，雙方可以解除合同，相互不承擔違約責任，業主退還已付房款，已經支出的費用各自承擔一半，以防止買受人由於無法辦理按揭貸款而承擔違約責任。
4、房屋附屬權利的約定。
(2)水電、煤氣、有線電視、寬頻等費用：房屋買賣合同應當約定業主承擔房屋交接當日之前的水電、煤氣、有線電視和寬頻等費用，業主應當結清費用。
(3)登記在房屋內的戶口：如果有戶口住所地在房屋，房屋買賣合同應當約定業主限期遷出戶口，否則應當承擔違約賠償責任。
5、房屋周邊環境的約定。
買受人可能很大程度上是基於房屋的周邊環境優越才購買房屋，因此可以在房屋買賣合同中明確房屋周邊環境，表明買受人是基於環境優越而購買房屋，防止業主隱瞞內情拒不如實告知買受人，而侵害買受人的合法權益。
6、業主的承諾。
由於業主最為了解房屋的狀況，因此買受人可以在合同中約定，業主承諾沒有隱瞞任何對買受人不利的事實，並且明確列明某些事實(如鬼宅)，防止買受人的權益受到侵害。
房產中介提供的二手房買賣合同版本，往往偏袒業主一方。因此，建議買受人盡量不要直接使用房產中介提供的合同版本。若情況緊急而不得不使用房產中介提供合同版本，也應當另外簽署補充協議，以保護買受人的合法權益。

⑺ 房地產開發與銷售過程中如何有效的風險規避!請盡可能詳細說明!謝謝

房地產項目市場研究涉及房地產項目開發的各個環節，是開發策劃、投資策劃、發展策劃、營銷策劃以及全程營銷服務的有力支撐點，力求在發現問題和解決問題的過程中確保項目能夠完全被市場接受。
一、常規研究內容主要有：

（1）競爭環境研究

通過對區域市場產品供求總量及其結構分析、典型競爭企業/樓盤營銷策略研究、片區同類項目普查、需求變化趨勢預測等供應、需求、產品、策略的調查，以及研究宏觀人口、收入、行業、政策等數據，從而對當前整體市場狀況進行描述，對未來行業趨勢進行定性預測，對具體項目影響進行分析評估，協助已進行項目制訂開發決策。

（2）細分市場選擇和目標市場需求研究

主要通過對潛在客戶的品牌和產品認知、使用、決策、購買、影響因素、個人和家庭社會經濟文化特徵等方面的調查研究，進行市場細分和選擇目標市場，同時描述目標市場特徵和規模。尺度的細分市場選擇和目標市場需求研究服務，可以為項目市場定位、產品設計、營銷策略提供全面准確的決策信息，是建築設計和營銷策略賴以成功的基石。

（3）產品研究

產品質量和功能設計在銷售促進中的影響權重在70%以上，不動產產品本身綜合質素的好壞決定著銷售業績，如何針對居住行為和心理需求以及特定目標消費群的特殊需求，設計開發產品功能及環境、文化等屬性，既是房地產市場營銷要求解決的問題，也是建築學、人類學、社會學等學科研究的課題。沒有科學全面的產品研究結論，就不可能設計開發出滿足消費者需求的住宅產品，更談不上創造住宅建築精品，產品研究向來是尺度房地產市場研究的重中之重。

（4）商圈研究和商業物業定位研究

商圈研究主要為商業物業的定位和營銷策略服務，是各類百貨公司、主題商場、專業市場、連鎖商業、零售店選址和選擇經營品種、規模的重要依據，研究內容主要有各渡倘

⑻ 樓市該如何防範化解市場風險

信貸資金借通道抄為房地襲產企業融資、消費貸變「首付貸」變相流入樓市……盡管近年來我國採取了不少房地產調控政策，但仍有不少資金通過各種手段流向房地產市場，提高了杠桿率，加大了市場風險。

房地產市場的健康穩定發展，還有賴於良好的市場環境。機構違法違規操作勢必會擾亂正常的市場秩序。住建部明確，要加大房地產市場秩序規范整頓力度，始終保持高壓嚴查態勢，嚴厲打擊房地產企業和中介機構違法違規行為。

⑼ 但是在現在的房地產行業的市場環境下風險太大了，有沒有什麼方法可以規避風險呢

兄弟，現在哪個行業沒有風險啊？市場不好的時候好多行業都扛不住，所以你想創業就勇版敢去做。如權果你怕風險太大的話，科威國際不動產可以，它是歷史最悠久的房屋中介牌之一。這個公司目前在全球的48個國家與地區，擁有4600多家門店，被世界權威專業雜志評為全球年度房產中介特許經營第一名，提供包括房產買賣、租賃、收購、轉讓和物業管理等一系列。拿它的授權應該會比拿其他的品牌授權好一點，不僅有完善的幫扶體系，而且現在正在大力發展蘇州地區的加盟事業，對於新創業者有很多的扶持政策，你如果有條件可以嘗試去蘇州那邊發展看看。