1. 房地產企業應如何進行設計管理
【摘
要】文來章結合筆者以往的項源目管理經驗，根據房地產企業設計管理的特點，探討房地產企業在各個階段設計管理中的一些具體思路，以及在設計全過程中加強管理的主要技術措施，供相關人士進行探討與參考。【關鍵詞】房地產企業；設計管理；思路1
房地產企業設計管理的重點內容房地產開發建設項目設計過程可分為方案設計階段和施工圖設計階段這兩個階段的最終產品分別是方案報建文本和施工圖藍圖。（剩餘0字）
2. 如何規范房地產開發與管理
發廣告收入
3. 淺談如何做好房地產公司的管理工作
當前，隨著國家宏觀調控力度的不斷加強，房地產企業的發展形勢空前嚴峻。在這種形勢下，地產公司的管理已經成為影響企業效益的重要因素，企業的管理方式和手段直接決定了其未來的走向。通過近期公司組織的培訓學習以及平時的個人思考，我想就關於怎樣提高地產企業的管理素質與管理水平，提幾點自己的粗淺想法：一、要想達到一個好的管理效果，提升自己的管理素質與團隊的管理水平，首先就是對自己的本職工作的熟練掌握，這不僅體現在日常的部門工作本身，更體現在與部門工作相關的業務的學習中。以我為例，作為一個剛畢業不久的大學生，接觸營銷工作的時間並不長，雖然之前接觸過營銷的理論，但是能夠運用在現實實際中的少之又少。現實的工作更加要求我能夠根據當地的實際情況來安排現實的工作內容。然而現實里的東西操作起來會跟理論相差很遠。但是，任何現實的活動缺乏了理論的支撐與引導都是不會實現長久成功的，所以我個人認為，雖然理論知識在某個階段看似與現實聯系不夠緊密，發揮作用不夠明顯，但決不能因此忽視理論知識的學習，只有依靠扎實全面的理論功底，才能將工作做久、做牢、做強。以前在學校的時候是先學理論，然後通過案例的學習，把理論結合到現實實踐中來，而現在則是在工作的過程中，從實踐中去尋找有用的理論來作為自己的指導，這樣尋求出來的理論才會是經久不衰，且為實踐所檢驗的，極具教育指導意義的理論。就目前來說，有關於營銷手段的應用環境及優劣勢分析，營銷策劃的合理性與有效性，消費者行為與心理的分析，市場需求與供給的預測分析，市場宏觀環境與政府政策對房地產市場、購房者的影響等等，都需要我們去進一步地學習。要言之，一是要熟練掌握本職工作的方法與流程，二是要進一步學習更加高效的知識和理論來為自己的工作保駕護航，提高工作效率，提升工作效果。二、團隊精神的培養與溝通協調能力的提高是一個公司保持年輕活力、快速高效運行的必備條件。團隊精神體現在公司的所有員工都能夠朝著一個明確的目標去努力去奮斗，能夠為了這個目標去奉獻出自己的時間、精力與智慧。當這個目標達成的時候，員工會感覺到自己的人生目標也得到了實現，自己的人生價值也得到了證明。因此，必須讓員工真正能夠融入到企業的工作中來，以主人翁的態度去做好每一件事情，過好每一天。這樣，大家就有了共同的可以預見的清晰明確的目標，那麼所有人都會朝著這個目標去努力，大家工作就會更加有動力，辦起事情來也會更加有效率。團隊精神與共同目標不僅僅局限於我們房地產公司內部，它更多地應體現在與房地產公司相關的各個合作方，從總包、分包，到廣告媒體等等，我們都應該與這些利益相關方建立一個共同的目標，大家都為了這個目標去努力，實現共贏。如何尋求到這個共同的目標並實現它很需要我們的智慧。溝通協調能力體現在公司對內對外兩個方面。對內，能夠有效的與公司各個層面的工作實現快速准確的對接，這樣，公司的治理水平無疑會上升一個台階。對外，能夠與利益相關方順暢地進行溝通交流，使合作完美進行，那麼公司就會快速盈利。這兩個方面關繫到公司自身運行的效率以及公司的盈利能力。團隊精神的培養有賴於公司合理而又明確的目標制定，溝通協調能力則有賴於員工在工作過程中自覺的培養與提高。三、規范操作，標准化流程的建立。我們房地產公司剛剛起步，各種工作都處在探索的階段，但我相信成功是可以復制的，一個盈利的項目必然要依靠良好的管理，而這種管理是可以復制到其他項目中去的。雖然各個地方的政策法規不同，但是在統一的體制下，很多東西都是相通的。所以目前標准化流程的建立會對我們今後的發展產生不可估量的促進作用。我們通過標准化操作來積累經驗，從而建立起一套行之有效的管理體系，以後當我們有新的項目的時候，就可以拿來就用，省時省力。這個標准化流程需要一個從上而下的貫徹體系，上要有人有部門來牽頭促進，下要要遵守規范，嚴格執行。這樣，通過熟練的標准化的操作技巧簡化掉操作過程，提升了工作效率。四、一定要保證每天的學習時間。現在這個信息時代，每天的信息撲面而來，關於房地產的政策法規也是一天一個樣，一定要保證自己對這些信息的敏感度，要不斷提高自己應對變化的能力，否則就會被市場迅速淘汰掉。以上便是自己的幾點拙見，對於剛走出校門踏入社會的我來說，自己的一些想法可能還遠不夠成熟，希望在實踐中能夠快速吸取他人的長處，及早成長，為公司貢獻越來越多的力量。
4. 剛成立的房地產公司應該怎樣建立管理制度
一、公司全體員工必須遵守公司章程，遵守公司的各項規章制度和決定。
二、公司倡導樹立「一盤棋」思想，禁止任何部門、個人做有損公司利益、形象、聲譽或破壞公司發展的事情。
三、公司通過發揮全體員工的積極性、創造性和提高全體員工的技術、管理、經營水平，不斷完善公司的經營、管理體系，實行多種形式的責任制，不斷壯大公司實力和提高經濟效益。
四、公司提倡全體員工刻苦學習科學技術和文化知識，為員工提供學習、深造的條件和機會，努力提高員工的整體素質和水平，造就一支思想新、作風硬、業務強、技術精的員工隊伍。
五、公司鼓勵員工積極參與公司的決策和管理，鼓勵員工發揮才智，提出合理化建議。
六、公司實行「崗薪制」的分配製度，為員工提供收入和福利保證，並隨著經濟效益的提高逐步提高員工各方面待遇；公司為員工提供平等的競爭環境和晉升機會；公司推行崗位責任制，實行考勤、考核制度，評先樹優，對做出貢獻者予以表彰、獎勵。
七、公司提倡求真務實的工作作風，提高工作效率；提倡厲行節約，反對鋪張浪費；倡導員工團結互助，同舟共濟，發揚集體合作和集體創造精神，增強團體的凝聚力和向心力。
八、員工必須維護公司紀律，對任何違反公司章程和各項規章制度的行為，都要予以追究。
員工守則
一、 遵紀守法，忠於職守，愛崗敬業。
二、 維護公司聲譽，保護公司利益。
三、 服從領導，關心下屬，團結互助。
四、 愛護公物，勤儉節約，杜絕浪費。
五、不斷學習，提高水平，精通業務。
六、積極進取，勇於開拓，求實創新。
財務管理制度
為加強財務管理，根據國家有關法律、法規及建設局財務制度，結合公司具體情況，制定本制度。
一、財務管理工作必須在加強宏觀控制和微觀搞活的基礎上，嚴格執行財經紀律，以提高經濟效益、壯大企業經濟實力為宗旨，財務管理工作要貫徹「勤儉辦企業」的方針，勤儉節約、精打細算、在企業經營中制止鋪張浪費和一切不必要的開支，降低消耗，增加積累。
財務機構與會計人員
二、公司設財務部，財務部主任協助總經理管理好財務會計工作。
三、出納員不得兼管、會計檔案保管和債權債務帳目的登記工作。
四、財會人員都要認真執行崗位責任制，各司其職，互相配合，如實反映和嚴格監督各項經濟活動。記帳、算帳、報帳必須做到手續完備、內容真實、數字准確、帳目清楚、日清月結、近期報帳。
五、財務人員在辦理會計事務中，必須堅持原則，照章辦事。對於違反財經紀律和財務制度的事項，必須拒絕付款、拒絕報銷或拒絕執行，並及時向總經理報告。
六、財會人員力求穩定，不隨便調動。財務人員調動工作或因故離職，必須與接替人員辦理交接手續，沒有辦清交接手續的，不得離職，亦不得中斷會計工作。移交交接包括移交人經管的會計憑證、報表、帳目、款項、公章、實物及未了事項等。移交交接必須由建設局財務科監交。
會計核算原則及科目
七、公司嚴格執行《中華人民共和國會計法》、《會計人員職權條例》、《會計人員工作規則》等法律法規關於會計核算一般原則、會計憑證和帳簿、內部審計和財產清查、成本清查等事項的規定。
八、記帳方法採用借貸記帳法。記帳原則採用權責發生制，以人民幣為記帳本位幣。
九、一切會計憑證、帳簿、報表中各種文字記錄用中文記載，數目字用阿拉伯數字記載。記載、書寫必須使用鋼筆，不得用鉛筆及圓珠筆書寫。
十、公司以單價2000元以上、使用年限一年以上的資產為固定資產，分為五大類：
1、房屋及其他
價2000元以上、使用年限一年以上的資產為固定資產，分為五大類：
1、房屋及其他建築物；
2、機器設備；
3、電子設備（如微機、復印機、傳真機等）；
4、運輸工具；
5、其他設備。
十一、各類固定資產折舊年限為：
1、房屋及建築物35年；
2、機器設備10年；
3、電子設備、運輸工具5年；
4、其他設備5年。
固定資產以不計留殘值提取折舊。固定資產提完折舊後仍可繼續使用的，不再計提折舊；提前報廢的固定資產要補提足折舊。
十二、購入的固定資產，以進價加運輸、裝卸、包裝、保險等費用作為原則。需安裝的固定資產，還應包括安裝費用。作為投資的固定資產應以投資協議約定的價格為原價。
十三、固定資產必須由財務部合同辦公室每年盤點一次，對盤盈、盤虧、報廢及固定資產的計價，必須嚴格審查，按規定經批准後，於年度決算時處理完畢。
1、盤盈的固定資產，以重置完全價值作為原價，按新舊的程度估算累計折舊入帳，原價累計折舊後的差額轉入公積金。
2、盤虧的固定資產，應沖減原價和累計折舊，原價減累計折舊後的差額作營業外支出處理。
3、報廢的固定資產的變價收入（減除清理費用後的凈額）與固定資產凈值的差額，其收益轉入公積金，其損失作營業外支出處理。
4、公司對固定資產的購入、出售、清理、報廢都要辦理會計手續，並設置固定資產明細帳進行核算。
資金、現金、費用管理
十四、財務部要加強對資產、資金、現金及費用開支的管理，防止損失，杜絕浪費，良好運用，提高效益。
十五、銀行帳戶必須遵守銀行的規定開設和使用。銀行帳戶只供本單位經營業務收支結算使用，嚴禁借帳戶供外單位或個人使用，嚴禁為外單位或個人代收代支、轉帳套現。
十六、銀行帳戶的帳號必須保密，非因業務需要不準外泄。
十七、銀行帳戶印鑒的使用實行分管並用制，即財務章由出納保管，法人代表和會計私章由會計保管，不準由一人統一保管使用。印鑒保管人臨時出差由其委託他人代管。
十八、銀行帳戶往來應逐筆登記入帳，不準多筆匯總高收，也不準以收抵支記帳。按月與銀行對帳單核對，未達收支，應作出調節逐筆調節平衡。
十九、根據已獲批准簽訂的合同付款，不得改變支付方式和用途；非經收款單位書面正式委託並經總經理批准，不準改變收款單位（人）。
二十、庫存現金不得超過限額，不得以白條抵作現金。現金收支做到日清月結，確保庫存現金的帳面餘款與實際庫存額相符，銀行存款餘款與銀行對帳單相符，現金、銀行日記帳數額分別與現金、銀行存款總帳數額相符。
二十一、因公出差、經總經理批准借支公款，應在回單位後七天內交清，不得拖欠。非因公事並經總經理批准，任何人不得借支公款。
二十二、嚴格現金收支管理，除一般零星日常支出外，其餘投資、工程支出都必須通過銀行辦理轉帳結算，不得直接兌付現金。
二十三、領用空白支票必須註明限額、日期、用途及使用期限、並報總經理報批。所有空白支票及作廢支票均必須存放保險櫃內，嚴禁空白支票在使用前先蓋上印章。
二十四、正常的辦公費用開支，必須有正式發票，印章齊全，經手人、部門負責人簽名，經總經理批准後方可報銷付款。
二十五、未經董事會批准，嚴禁為外單位（含合資、合作企業）或個人擔保貸款。
二十六、嚴格資金使用審批手續。會計人員對一切審批手續不完備的資金使用事項，都有權且必須拒絕辦理。否則按違章論處並對該資金的損失負連帶賠償責任。
辦公用具、用品購置與管理
二十七、所有辦公用具、用品的購置統一由辦公室造計劃、報經領導批准後方可購置。
二十八、所有用具必須統一由辦公室專人管理。辦理登記領用手續、辦公櫃、桌、椅要編號，經常檢查核對。
二十九、個人領用的辦公用品、用具要妥善保管，不得隨意丟棄和外借，工作調動時，必須辦理移交手續，如有遺失，照價賠償。
其它事項
三十、按照上級主管部門的要求，及時報送財務會計報表和其它財務資料。
三十一、積極參與建設資金的籌措工作，通過籌集資金的活動，盡量使資金結構趨於合理，以期達到最優化。
三十二、配合公司業務部門對項目工程的竣工、財務決算進行監督管理。
合同管理制度
為加強合同管理，避免失誤，提高經濟效益，根據《合同法》及其他有關法規的規定，結合公司的實際情況，制訂本制度。
一、公司對外簽訂的各類合同一律適用本制度。
二、合同管理是企業管理的一項重要內容，搞好合同管理，對於公司經濟活動的開展和經濟利益的取得，都有積極的意義。各級領導幹部、法人委託人以
三十三、自覺接受上級主管、財政、稅務等部門的檢查指導，並按其要求不斷完善制度、改進工作。
及其他有關人員，都必須嚴格遵守、切實執行本制度。各有關部門必須互相配合，共同努力，搞好公司以「重合同、守信譽」為核心的合同管理工作。
合同的簽訂
三、合同談判須由總經理或副總經理與相關部門負責人共同參加，不得一個人直接與對方談判合同。
四、簽訂合同必須遵守國家的法律、政策及有關規定。對外簽訂合同，除法定代表人外，必須是持有法人委託書的法人委託人，法人委託人必須對本企業負責。
五、簽約人在簽訂合同之前，必須認真了解對方當事人的情況。
六、簽訂合同必須貫徹「平等互利、協商一致、等價有償」的原則和「價廉物美、擇優簽約」的原則。
七、合同除即時清結者外，一律採用書面格式，並必須採用統一合同文本。
八、合同對各方當事人權利、義務的規定必須明確、具體，文字表達要清楚、准確。
合同內容應注意的主要問題是：
1、部首部分，要注意寫明雙方的全稱、簽約時間和簽約地點；
2、正文部分：建設合同的內容包括工程范圍、建設工期，中間交工工程的開工和竣工時間，工程質量、工程造價、技術資料交付期間、材料和設備供應責任，撥款和結算、竣工驗收、質量保修范圍和質量保證期、雙方相互協作等條款；產品合同應註明產品名稱、技術標准和質量、數量、包裝、運輸方式及運費負擔、交貨期限、地點及驗收方法、價格、違約責任等；
3、結尾部分：注意雙方都必須使用合同專用章，原則上不使用公章，嚴禁使用財務章或業務章，註明合同有效期限。
九、簽訂合同：除合同履行地在我方所在地外，簽約時應力爭協議合同由我方所在市人民法院管轄。
十、任何人對外簽訂合同，都必須以維護本公司合法權益和提高經濟效益為宗旨，決不允許在簽訂合同時假公濟私、損公肥私、謀取私利，違者依法嚴懲。
5. 房地產企業如何進行異地開發項目的管理
1. 管控方式選擇的目的和內容
房地產開發企業屬於高地域性的行業，對於「多項目」 、「跨區域」開發項目的管理是一個成長型開發企業必然面臨的管理問題。項目管理理論精闢地指出「項目管理的精髓，一是系統思考，二是受控」 。 房地產開發企業面臨著大量項目管理問題，在保證項目管理實施主體對項目全面管理和系統思考（整體性、最優性、關聯性、實踐性）的基礎上，在房地產企業內部實施高度有效的內部控制就顯得尤為重要。
現代房地產企業內部控制的方式主要有：目標控制、授權控制、不相容職務分離控制、文件記錄控制、資產與記錄保護控制、獨立稽核控制等幾個方面。從房地產開發項目價值鏈形成過程看，房地產開發企業又應從市場調查、產品研發及建築策劃、規劃設計、工程施工、材料采購、銷售及售後服務等環節實施控制，以實現開發利潤最大化。
2.管控方式的選擇和方法
1）合理劃分和配置職能職權，強化各級職能專業化管理力度。
①為了有利於跨地域開發項目的管理控制，必然形成合理劃分職能職權的分級管理方式。建議在決策職能的縱向分配上，經營決策權集中在總公司或集團的最高層
②強化各級職能部門專業化管理的力度
A進一步強化《管理標准》中各職能部門的管理職責的執行力度，提升總公司各職能部門管理人員對項目部和項目公司各級管理人員的指導管控力度。
B為公司各職能部門配置必要的專業人員，並由總公司對口職能部門組織崗前培訓，崗中檢查、考核，保證「合格」上崗，「健康」在崗。
C加強總公司對泗洪公司項目管理工作的定期例行檢查和不定期抽查的頻率，隨時指導工作，發現問題，解決問題，加強過程式控制制力度
3.投資以及資金管理方式
房地產開發屬於資金密集型企業，一般房地產項目的資金來源主要有三個方面。即：自有資金，銀行貸款，預收款投入。為了減少項目啟動資金，盡快實現銷售資金再投入，保證現金流的良性循環以及投資款的專款專用，實現預期開發利潤，控制投資突破的風險，建議在投資以及資金管理上，實施項目資金預算（計劃）控制方式。具體方法為：
①依據開發項目審批後的方案編制開發項目投資估算。
②為了保證資金預算（計劃）的細化和過程式控制制，按照估算>概算>預算>結算的要求。分階段對投資控制基礎數據進行細化和調整。避免突破投資預算（計劃）的風險
③投資估算及預算（計劃），由總公司財務部負責編制和調整，成本部配合
4.營銷費用及銷售收款管理
①營銷費用控制方式：營銷費用控制方式建議按照總公司投資計劃指標 和項目營銷費用構成（銷售人員工資、獎金、提成、福利、差旅、銷售機構折舊費、維修費、物料消耗費、廣告、宣傳費、代銷、銷售服務、預售許可等費）分
類設置，分項控制指標，按計劃實施。
②營銷收款控制方式：
銷售與回款是決定開發企業經營長期績效的一個主要業務領域，它直接決定影響企業資金效率和利潤水平。特別是異地項目，為了實現銷售和收款的有效管理，避免銷售和財務兩張皮，達成銷售和回款管理上的一致性。建議進一步完善銷售和收款流程，根據業務流程及成熟房地產開發企業的做法 ，在六個核心業務方面加強控制和完善。具體管控分工，由營銷部組織實施，財務部監督、指導落實。
5.項目成本控制方式
進行一項房地產開發都會經歷以下步驟：投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權、項目營銷策劃、規劃設計與方案報批、施工與竣工驗收、出租出售經營與物業管理。
6. 如何管理房地產公司
我們以山東淄博市為例子，來說明房地產公司應該怎麼管理。房地產公司管理建議
一、要搶抓機遇去庫存
去年底召開的中央經濟會議將商品房「去庫存」列為2016年的重要任務。春節前後，中央各部委又密集出台了一系列降首付、減契稅等促進商品房消費的政策措施。從我市情況看，近期商品房銷售也在加速回暖，全市開發企業必須牢牢把握住這難得的機遇，在市場大勢上升期把握好節奏，踩准點，抓緊消化過量庫存。如果項目本身位置較好、品質較高、配套齊全，銷售可以考慮適當緩一緩、提點價，尋求利益的最大化都是可以的;而如果項目位置一般、品質一般、配套一般，項目本身有一定缺陷的，絕不能捂盤惜售，必須借勢開展形式多樣的促銷活動，確保在市場飽和前基本清盤;如果項目位置遠離主城區、配套不完善，更要加大促銷力度，抓緊回籠資金。這種房子，在前兩年基本處於停盤狀態。現如今機會來了，必須以不賠錢就是掙錢的理念，趕緊出手，逃出泥潭。此番救市，這些房屋進入最後一次出手機會的時間窗口，如果硬犟著等高價，一旦錯過時機，再後悔就來不及了。兩三年之後，隨著宏觀經濟企穩回升，政策將回歸常態，房地產市場將真正進入市場調節狀態。即使房地產市場再出現下行波動，也不會再有如此大規模的救市行動，已沒有這樣的救市機會窗口了。
二、要堅持合法規范經營
近兩年，受房地產市場銷售持續低迷、庫存積壓嚴重、企業資金鏈較為緊張等因素影響，房地產開發經營違法違規現象有明顯抬頭的跡象。突出表現在，一是個別項目在土地、規劃、開發、施工等手續不齊全的情況下就違法開工建設;二是個別項目不嚴格按審批的規劃進行建設，任意修改、隨意變更，導致規劃驗收和竣工綜合驗收備案難以通過;三是未取得預售許可證以認購、團購、定金、借款、預付款等名義提前收取房款的行為普遍存在，潛在的風險較大。個別項目還存在一房多賣的嚴重違法行為;四是有的項目配套設施建設緩慢，不能與主體建築不能同步達到交付使用條件;五是有的項目以四方驗收作為交房條件，甚至不驗收、不備案就隨意交房;六是有的項目對開發建設進度把控不嚴，一旦遇到拆遷障礙或資金不能及時到位等問題，就會造成工期延誤，項目難以及時竣工，繼而引發延期交房的問題;七是有的銷售合同約定的違約賠償標准過高、交房時間過緊、辦理房屋產權時間偏短，極易引發索賠糾紛。等等。因企業開發經營不規范引發的糾紛和投訴上訪事件呈明顯增加趨勢，僅2015年，市開發辦就協調處理投訴上訪案件565件，同比增長122%，部分項目還影響了社會和諧穩定。
為進一步規范房地產市場秩序，2015年市住建局聯合國土、城管執法、房管等部門，對全市房地產市場秩序進行了專項整治，並對山東通乾房地產發展有限公司等9家存在不良開發經營行為的開發企業，給予全市通報批評、信用評價扣分、資質降級、限制開發等處理。去年底，市住建局牽頭起草了《關於進一步加強全市房地產市場監管工作的通知》(淄建發〔2015〕92號)，下一步將在加強開發項目建設過程監督、加強商品房銷售管理、加大違法違規行為查處力度、加強信息公開等方面加強市場監管。
今天在座的都是我市開發經營行為較為規范的骨幹開發企業，也要引以為戒，切實加強行業自律，依法開發、誠信經營，共同維護良好市場秩序和行業發展環境。
三、要加強市場規律研究
經過十多年的高速發展，全市商品房供應已從絕對短缺過渡到相對過剩階段，市場運行正在從高速增長期向平穩發展期過渡。即使今後2-3年會出現一個高峰期，但也不會持久，終究要回到平穩發展期。新常態對開發企業提出了新的、更高的要求。今後做房地產開發，在決策層面上，企業必須將更多精力放在研究城市發展規律、人口流動趨勢以及房地產發展規律上，不盲目擴張、貪大求快，堅持有質量、有效益、風險可控的發展;在具體操作上，必須通過把握市場節奏、細分客戶群體、優化項目定位、提升建設品質、加強成本管控等措施，努力為市場提供性價比更高，更符合需求的產品。要更加註重產品質量和品質的提升，注重節地、節能、節水、節材和環境保護，注重發展綠色建築和低碳社區，減少環境污染。
淄博市屬典型的組團式、分散型布局城市，各區縣差別較大，除中心城區可劃入房地產三線城市外，其他區縣均可劃入四線城市行列。從當前情況看，三四線城市商品房主流消費群體，一是現有居民對住房的改善性需求以及子女婚房需求。但經過前幾年的集中改善性換房，這一群體數量在迅速減少;二是城鎮化率相對較低，今後一段時間仍會有大量農村居民向城區聚集;三是現在農村男多女少，小夥子找對象難成為普遍現房，在城區買套商品住房逐漸成為標配，這部分需求將逐漸成為三四線商品房消費的主力;四是由於城鄉教育資源不平衡，到城區上學讀書逐漸成為必然，自然帶來對商品房的需求。以上需求，決定著至少在未來10年內，商品房消費仍將是城鄉居民的消費「熱點」，房地產開發發展潛力仍然很大，前景廣闊。
但是，三四城市也有明顯的弱點，一是城區規模小，常住人口數量少，聚集能力一般;二是商品房消費以本地居民為主，外來人口有限，購置商品房的目的多為自住和改善，純投資性需求較少;三是現在有一個趨勢，就是越來越多優質人口(比如大學畢業生)和資源在向一二線城市聚集，對三四線城市存在明顯抽血效應。三四線城市雖然人口也在增加，但長期看，成長空間有限。因此，開發企業在購置土地、規劃設計以及價格定位等方面一定要慎之又慎。總體而言，區縣城核心區、與主城區緊鄰的預留規劃區還可以考慮;而遠離主城區的新區、旅遊度假區、山景房、湖景房等最好不介入。
7. 房地產公司印章管理辦法有哪些
（1）房地產公司遇到印章管理的難點痛點有哪些：
1、【印章多】 公司印章種類和數量較多，包含公章、法人章、合同章、財務章等，
2、【私自用印】 未經審批私自用印，或先用印後走審批等不規范用印情況發生。
3、【用印無法監管】 線上OA審批後，線下以印管員監督為主，容易產生偷換文件。
4、【項目公司用印繁瑣】項目公司印章由總部保管，造成項目公司申請用印時間長，拉延業務的開展。
5、【項目公司會簽用印】 項目公司涉及多方利益，需要多方同意後方可用印。
6、【分支機構用印難管控】項目公司印章自行保管下，總部難以掌握分支機構的蓋章文件及內容。
7、【印章外帶較多】 印章外帶拍地、售樓、工商等機構用印時，需專人陪同，耗費人力也難以滿足業務需求。
（2）智能印章機如何便利管理房地產公司印章呢？
1. 完整的印章備案：實時掌握項目公司印章種類、數量、狀態、用印統計分析等；
2. 層級授權審批：通過層級的授權審批，適當下給予用印審批許可權，有效監督和管控分支機構；
3. 自助式蓋章：集中在文印室蓋章，用印人員通過授權自助啟動印章設備，進行解鎖蓋章；
4. 外帶安全：用印人員外帶印章設備，用印時間、地點、蓋章文件實時上傳數據，總部可遠程實時監控管理，無需行政人員陪同。
5. 項目公司會簽蓋章：項目公司涉及合作方審批蓋章時，通過系統功能通知對方，雙方審批通過後，即可使用印章設備蓋章，會簽雙方即時看到用印文件並存檔。
6. 防控風險：實現線上審批+線下用印無縫實時對接，通過閉環式的用印管理，有效防止偷蓋印章。
希望被你採納對你有幫助哦~
8. 房地產公司異地項目公司的管理應該如何規范操作
房地產企業異地項目公司的授權管理
作者：馮哲
2007-8-30 17:20:11
管理者一般認為，在培養下屬方面，與其手把手去教，倒不如「授權」，也就是擴大下屬的許可權，讓他們憑自身的能力去解決問題。的確，要想使下屬潛藏的能力得到釋放，與其頻繁地下達指令，倒不如相信他們潛在的能力、發揮他們的主觀能動性產生的效果好。每個人都希望按照自己的意志，而不是他人的意志行事，這兩種情況產生的結果是截然不同的。
說起來容易做起來難，在房地產行業中，每一個經營動作的背後都意味著巨額的投資，授權有可能意味著這些投資有去無回。投資的最後損失應該由誰來埋單呢？企業管理者在授權問題上，往往非常慎重。有些企業雖然發展速度很快，年銷售收入達到數十億人民幣，在異地有數個項目同時開發，但內部管理體系還是非常集權的，有的可能變通為授權於自己最熟悉、最知根知底的親信，有的乾脆用自己的七大姑、八大姨等親戚來「執掌朝政」。現在所要研究的問題是，授權的對象是誰？該授多少？如何授予？
我們先來聽一下管理前輩和大師的聲音：
IBM新上任的CEO山姆．帕爾米薩諾指出：「依靠組織結構以及經營者的指示，最大限度地發揮IBM的實力是不太可能的（IBM在全世界共有20多萬名員工）。這就要求我們必須在支持每一個員工通過正確的方法做出正確判斷的同時，把權力交給他們。」
杜魯克指出：沒有能力為自己培養領導階層的機構是沒有生命力的；組織生存和正常運作要求它能夠在最高領導之下培養一批獨當一面的領導者；組織既不可能自動生產足夠多的領導者，也不可能自動生產經驗豐富而又稱職的領導者；解決的方法包括兩方面：使領導者在盡可能低的職位上享有盡可能多的獨立領導權，以及建立一套評價其表現的客觀標准。
仔細品味上述觀點，我們不難得出一個結論：企業的最終成功和領導團隊的批量產生，是在授權的環境中實現的，或者說，一個沒有實現授權的企業，在管理上是一個不成熟的企業。
授權的對象是權力，那權力是什麼？有標准嗎？能管理嗎？在這我先不直接對權力進行定義，我相信每一個人都有各自的理解，都會給出自己的定義，我想從另一個相關的角度——責任，給出一個對權力的解釋：責任中心。大家都知道，管理學有一個基本的原則：權、責一起授予，即權責對等原則。在企業管理實踐中，單獨分析權力是沒有意義的，將權責連起來分析，其結果才具有對實踐的指導意義。再者，管理會計體系對責任中心給出了科學的、詳細的定義，同時會計核算體系又能夠對其進行精確的計量，這些成熟的企業管理信息系統，恰恰給出了我們對權力實施管理的依據和基礎。可以按各種不同的緯度對權力進行定義，但我認為，最好是以責任中心為綱，對權力進行系統的分析和管理。
在房地產企業中，最牽扯管理層精力的事情之一是對異地項目公司的管理。俗話說，距離增加美感，但距離也增加了管理的難度。目前國內企業的管理，「人制」的基礎往往大於「法制」的基礎，個體獲取外界信息的難度隨著距離的增加而增大，在企業內部信息系統不健全的情況下，對異地企業的管理著實讓老闆犯愁。正略鈞策從責任中心和業務許可權匹配的角度，對房地產企業異地項目公司的定位進行了統計分類，基本有以下五類：
若按典型的三級管理體系分析，城市公司定位一般集中在3、4和5，4的比例較大；項目公司一般為1和2，2 的比例較大。為什麼會出現上述定位分布的離散度？現在我們來分析一下，項目公司定位的後面是對業務的授權，業務授權的背後是對人的授權，影響對人員授權的原因是什麼？授權能夠在制度和體制范圍內實施管理嗎？
在深入進行分析之前，先列舉一下在授權方面一些企業的做法，了解其背後的影響因素是什麼。
1、 異地公司團隊人員不整齊，能力參差不齊，對於一些影響項目成功與否的關鍵環節，例如：策劃、設計等，拿到公司總部來完成，或是就近集中於某一城市，由其對輻射范圍內的項目實施統一管理和支持。
2、 當引進職業經理後，由於在某幾個問題上的認知與高層達成高度的一致，致使對其授予充分的權力，但在日後的經營過程中，問題頻出，其在管理層心中的地位是「與日遞減」，出於降低業務風險的考慮，管理層開始收權，最終的結果是職業經理人滿腹怨言地離去。
3、 在企業實踐中，管理層授予權力的標準是員工的忠誠度，信任是唯一的基礎，企業中關鍵崗位和主要管理層常常是老闆的同學、戰友和親屬。
4、 建立異地項目公司之後，責權配置不平衡，經常是責任大於權力，例如責任要求項目公司控制項目成本，但實際的權力只是控制施工階段費用的支出，材料采購全部由總部包辦，策劃和設計更是沒有能力和機會介入，當項目公司成立和項目人員到位時，施工圖紙、工程預算、主材供應商都已全部確定完畢。
5、 對項目公司的授權沒有定數，今年許可權下放了，明年有可能就收走了。例如在策劃定位階段，由於異地的風土人情、自然環境、市場購買能力、歷史形成的消費習慣和大眾鑒賞標准等因素，項目策劃定位盡量由當地項目公司為主制定，這可能會在前幾個項目過程中交學費，但從長遠來看，用當地的人做當地的事情不失為一個比較好的解決辦法。但實際是，當地市場中很難尋覓合格的中介機構，當地的市場還沒有培養出高素質的策劃人員，公司只能從總部抽調精兵強將進入新的市場，人員解決了，但管理歸屬問題會在內部長期搖擺。工作中成績卓著時，總部信任度增強，對方案的審批次數和程度會有所降低，審批流程也大為簡化；當項目出現問題時，今後的工作總部基本全面介入，處處審批，時時把關。
6、 美國霍頓（Horton）認識到，必須設定明確的目標，只有每一個分公司達到目標，整個公司才有可能成功。分公司必須和總公司一起設定目標，給分公司提供必要的資源、服務和支持，成功才有可能達成。具體如何執行？完全是由分公司決定，「因為房地產業始終是一個地域性的行業，總部不可能了解所有地區市場的特性，必須有了解當地市場的人來執行。我們分散建築活動以賦予我們的地方公司負責人更多的經營自主權。我們相信各地的總經理熟悉各地的情況，能更好地決策。」 通過已有的分支機構來管理新拓展的市場，此舉使霍頓避免了管理費用的增加。在少有大開發商敢冒險進入的小型「衛星市場」中，霍頓相信他們將發現和把握未來的商機。
7、 萬科現有的管理平台形成於2000年，強調的是專業化總部。但萬科預計在2006年以後的3年後其三大業務區域的各自規模都將與現在的集團規模差不多，鑒於這一增長態勢，萬科將管理架構調整為「戰略總部、專業區域、一線執行」，將專業總部的職能放到各個區域，由單獨成立的區域管理總部代表總部，就近行使包括項目、規劃設計、工程、銷售、市場定位甚至部分項目融資等方面許可權，總部則將繼續把握信息、人事、財務和資金安排，以支撐未來的健康發展，獲得比目前更為有利的行業地位。
8、 ......
正略鈞策通過對以往咨詢項目的分析和內部自主研究，提出影響授權的三方面因素：
1、 職業經理人體系：城市公司、項目公司負責人或開發團隊的職業能力水平；
2、 管理標准體系：對異地公司業務過程的管理標准和授權尺度；
3、 經營管理報表體系：對異地公司業務過程信息的實時掌握。
上述三個方面也可以理解為對象、標准和過程反饋，這三者構成了一個簡單的管理循環，可以實施過程中的調整和持續的優化。
其一，作為授權對象的各級職業經理人，有時會碰到以下三個問題：
1. 「權力擴大了，你能夠給客戶提供怎樣的價值？」
2. 「你自身具備使用新權力的能力和技能嗎？」
3. 「能力和技能不足，無法熟練運用新的權力時，你該怎麼辦？」
對職業經理人職業能力的評估是授權管理的基礎。
其二，授權尺度的界定，需要最高管理層從戰略和業務模式層面進行分析確定。例如，一個全國發展的開發商，基本都會建立三級管理體系（總部－城市－項目），當介入房地產金融領域時，還會增加到四級管理體系（總部－區域－城市－項目）。對於區域公司和城市公司的管理定位，基本就決定了對其的授權尺度。在前文提到的項目公司五種定位中，越高級別的責任中心，所需的許可權授予也越多。開發商城市公司責任中心定位級別越高，對於企業的快速發展越有利。
其三，在授權管理過程中，需要經常進行調整，這就是通常所說的管理藝術所在，在沒有經營管理報表體系支持下，就真要憑借最高管理層的管理直覺和管理藝術水平了！此時，總部中層管理人員是無法介入其中的。當企業組織體系比較龐大，異地公司眾多，僅依靠少數幾個決策者實施對授權的管理，經常會顧此失彼。如果能夠建立起一個內部報表體系，對企業業務過程信息進行實時報告和分析，對於管理基礎完善，業務和管理能力強的業務單元授予較多的權力，而對於相反的較差的單位，則由總部牽頭制定改進或調整計劃，努力使其實現公司為其制定的目標水平，最終達到企業管理的標准化、一體化。只有這時，授權管理才會進入制度化的軌道。
（作者系北京正略鈞策企業管理咨詢有限公司合夥人，任何發表、轉載須先得到許可，聯系方式：010－58671818-291/376）