『壹』 土地產權制度特性
土地產權制度是土地管理制度的基礎和依據。我國土地產權制度與土地管理制度和土地管理實踐中出現的問題存在著密切的關系，甚至是決定性的原因。從解決土地管理的根本問題出發，就必須從產權問題入手，拋開意識形態的羈絆，研究在現階段，在工業化和城鎮化過程中，採取既能提高效率又能實現公平的土地產權制度，繼而解決土地管理過程中存在的種種問題。
一、現行土地制度存在的深層次矛盾與問題
根據《中華人民共和國憲法》，我國實行的是社會主義土地公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市土地歸國家所有即全民所有，農村土地歸農村集體經濟組織所有。和人口分為城市人和農村人一樣，土地也分為城市土地和農村土地，因此，理論上將此稱為二元結構。這種二元結構在管理實踐中出現了很多令人費解而又在現有制度框架中難以解決的問題。
（一）現行農村土地集體所有制的制度缺陷
農村土地集體所有制起源於20世紀50年代的人民公社制度。人民公社成立後，我國徹底摒棄了延續幾千年的土地私有制度，實行勞動群眾集體所有制。生產資料歸集體所有；集體經濟組織的成員共同勞動；勞動成果共同分配是集體經濟的三大特徵。勞動決定成果的分配，而生產資料不再作為分配的要素，集體成員脫離集體經濟組織，不再參與集體活動，其權益相應消失。從集體所有制的特徵來看，有點像國際上流行的合作制組織。上世紀80年代人民公社解體之後，除極少數農村如江蘇省的華西村、河南省的南街村等仍保留集體經濟組織之外，其他絕大多數都分田到戶了。人民公社是政社合一的機構，解體後公社一級機構搖身一變成為鄉級人民政府，生產犬隊改為村民自治組織，生產隊改為民小組。生產資料或集體財產分配給集體成員，土地由農戶承包經營口很多地方已難以找到集體經濟的影子，國或只留下集體經濟組織的外殼。對已經不存在的事物或只留下一個外殼的東西仍作為法律主體，尤其是歷次憲法修改過程中法律制訂者都視而不見，對此只能表示深深的遺憾。但由此引發的種種問題和後果難以想像。
憲法規定農村土地歸集體所有，由於已不存在集體經濟組織，因此從性質上已轉化為集體成員共同所有，即由公有制轉化為「共有制」。後者和前者的重大區別在於集體成員只對某項財產共同享有所有權，而不需共同勞動，共同分配。就如居住在一幢高層建築上的城市居民對電梯等公共設施享有其有權一樣。共有權不需要人格化代表，只需要成員多數人的意志表示即可。這種「土地共有制」，在全世界已很少存在，據說，美國印第安部落仍實行這種制度，但已由美國聯邦政府替印第安人託管。
農村集體土地既歸鄉（鎮）所有，也歸村和村民小組所有，在土地被徵用或被征購過程中，對土地補償費的分割使這三級都成為受益者，而承包土地的農民雖失去了所耕作的土地，但因不是所有者，因此，並不是法定的談判對象，因此沒有多少話語權，只能得到些許補償費。除非一個村莊更多的人失去土地，且利益受到嚴重損害，才會上訪或聚眾鬧事，多數情況下，理性的選擇是被動接受。省縣兩級政府從經濟發展考慮，往往選擇「睜一隻眼閉一隻眼」而不予深究。所帶來的直接後果是作為集體土地的所有者或所有者代表更願意土地被大量徵用或征購，這和國家所推行的最嚴格的土地政策大相徑庭。因此這項政策的實施效果從長期來看是值得懷疑的。利益受到損害的農民的上訪是獲取土地佔用信息的主要渠道，但政府並不提倡，因此中央政府很難得到土地利用的真實信息，只能被動接受土地被大量佔用的事實和結果。
綜上所述，土地集體所有的制度已沒有存在的價值，繼續存在下去，有百害而無一利。我們認為已到對其進行根本性改革的時候。
（二）二元土地制度形成的深層次矛盾
根據《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》，城市市區的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。這就形成了二元土地所有制度。在二元土地所有制度的基礎上又形成了二元土地管理制度。這種二元土地制度造成了許多難以解決的問題和矛盾。
1.低補償高出讓，地方政府成為損害農民利益的始作俑者
根據《土地管理法》，國有土地須繳納土地出讓金取得土地使用權後，才能使用土地。而使用集體土地，須辦理土地徵用手續，並進行補償，將農用地轉為非農用地後，才能使用土地。而鄉鎮企業和小城鎮建設則不需辦理土地轉用手續。由於有此差別，很多地方政府便打起了農地的主意，假借辦開發區和工業園區，把大量農地轉化為城市建設用地，通過「低補償」、「高出讓」，積累建設資金，建起了「超豪華」城市，還美其名曰「經營城市」。「弱勢」的農民在「強大」的政府面前只能默默承受。不能承受的農民或採取上訪或聚眾鬧事造成社會不穩定。
2.城鄉二元土地市場正在形成 考試大論壇
農用地轉用手續繁瑣，而鄉鎮建設和鄉鎮企業用地手續就簡單得多，在各地政府大力發展民營經濟的形勢下，很多土地轉用甚至不需要辦理任何手續。在東部沿海地區，農民在自己的耕地上建起了住宅和工廠，城鎮規模也不斷擴大，在加速經濟發展的同時，對土地的佔用也令人觸目驚心。在城市郊區，很多建設項目採取和鄉村合資的方式即通過土地入股獲得建設用地，而不再通過土地轉用的形式。隨著城市的擴大，在城市內部也將出現二元土地市場。城市土地使用權有法定的年限，而農村宅基地和建設用地卻未規定使用年限，所以城裡有很多人到農村去建設別墅或休閑場所。 來源：www.examda.com
3.城市土地國有化將受到嚴峻挑戰
城市土地由國家所有，一般指現有的被民政部批准確定的600多座城市和一部分縣城，很多建制鎮使用的多是集體土地。這些建制鎮的規模不斷擴大，如浙江省溫州市下屬的龍崗鎮、鰲江鎮，江蘇省的同里鎮、周庄鎮等，其規模已相當於中小城市，城鎮建設用地屬於集體性質，要不要辦理土地轉用手續？使用城市土地的單位和個人，要不要繳納土地出讓金？遍布全國各個城市的城中村問題之所以難以解決，就是因為牽涉到土地「變性」問題。土地不變性，政府難以進行基礎設施投資，而要變性，誰來支付土地補償費？土地變性後，誰來支付土地出讓金？城市中集體土地變性，成為一個誰也解不開的結。而打這個結的人就是我們自己，因為土地本無性，是我們給強加上去的。
4.土地粗放利用的問題越來越嚴重
土地二元制度的不合理性決定了其不可持續性，也註定了其必然改變的結果。很多人尤其是投資者和企業家不僅把土地當作生產資料，也把其當成投資的工具，在興辦實業時，盡可能多地佔用土地。農民宅基地的佔用也是越大越好，有的一戶佔用幾份宅基地。這是他們最理性的選擇。
二、土地私有化思潮辨析 採集者退散
世界上有三種土地所有制度：國有制、私有制和集體所有制。集體所有制有很多弊端，故改革之聲不絕於耳。有人主張國有化，另有一些人雖然沒有公開自己的觀點，但主張私有化的大有人在，甚至存在一種私有化思潮。很多人認為，這個問題很復雜，可以存而不論，但此問題又是土地管理制度的前提，是繞不開躲不過的問題。不理清楚這一問題，土地管理制度便找不到方向和基礎。
（一）資本主義國家土地私有化的教訓
目前世界多數國家實行的都是土地私有制，中國幾千年的封建社會實行的也是私有制（是沒有得到法律保障的土地制度）。按照西方經濟學理論，私有產權的邊界清晰，權益得到國家法律的有效保護，可有效防止外部性所帶來的效率損失，故私有制的效率高於公有制。
資本主義國家無一例外實行的是土地私有制度。多數資本主義國家經濟比較發達，但不能得出這樣的結論：即因為其實行土地私有制，才導致今天如此發達。應該看到實行土地私有制的國家有很多還非常貧窮。因此，也不能認為只要實行了土地私有制，經濟就會發達起來。相反，實行土地私有制的國家，在工業化、城市化過程中有許多教訓。
上世紀60至80年代，日本的工業化、城市化過程加快，對土地產生了巨大需求。但持有土地的農民不願意轉讓手中的土地，政府和工商業者不得不出高價購買，由此提高了政府和企業的投資成本。國家基礎設施建設付出了高昂的代價，如在道路建設中，用地費占總投資的比重曾達到90%。農民通過轉讓土地獲得了巨大收益，並用於購買房產和企業的股票，推動了房地產市場和股票市場的上揚，形成了巨大的經濟泡沫。在房地產市場和股票市場不斷上揚的同時，企業的成本也在節節上升，國際競爭力下降。上世紀80年代後期，日本經濟泡沫破裂，許多銀行和企業破產倒閉，導致日本經濟不景氣長達十幾年時間。 來源：www.examda.com
韓國也實行土地私有制。在工業化和城鎮化過程中，土地問題成為一大制約因素。其首要問題是土地的集中。根據韓國土地公概念研究委員會1989年發表的研究報告，前5%的大土地所有者擁有的土地，佔全國個人所有土地的 65.2%。韓國土地所有制構成是：私有地為66.1%，國有地為24.3%，法人所有地為4.1%，其他5.5%。土地問題還集中表現在1960年以後持續的周期性土地投機和不斷升高的地價上。在地價急速上升的狀況下，個人和企業的很多資金都投入到不動產投機中，形成了地價持續上升的惡性循環，從而使韓國的土地問題日益嚴重。地價上升、土地集中、不動產投機構成惡性循環的三個環節，並使土地問題引發出諸多社會政治問題。第一，土地價格的上漲直接引起住宅價格的上漲，使普通公民的住宅購買力日益減弱。在大城市居民中，無私人住宅或土地而租房的家庭數達到總數的70%。第二，地價上升增加了道路、供電等基礎設施建設的用地補償費，增加了建設成本，阻礙了基礎設施建設的進度。在道路建設中，用地費所佔比重的平均值由1979年的6% 上升到1987年的35%，甚至達到55.4%以上。第三，土地集中把地價持續上升所帶來的利潤以大量的非勞動所得的形態集中在大土地所有者手中。非農民的農村土地所有問題成了阻礙農村經濟自立發展的最大制約因素。針對土地方面存在的突出問題，上世紀80年代末期，韓國提出了「土地公概念」理論，出台了一系列限制土地所有權的法律，如：《有關宅基地所有上限的法律》、《國土利用管理法》、《城市規劃法》、《土地區劃整理事業法》等等，對土地私有權進行直接限制和間接限制。 來源：考試大
（二）中國實行土地私有化將帶來的後果
總結歷史的經驗，「耕者有其田」是容易做到的，但「耕者保其田」是難以做到的。因為兼並者在虎視眈眈，時刻准備將農民的土地收歸囊中。建國初期，實行合作制的初衷就是防止土地兼並，防止農民的土地得而復失，事實上，當時已有土地兼並的苗頭。
實行土地承包制後，土地轉讓仍然受到嚴格限制，尤其是不允許村民以外的人購買土地。如實行土地私有制，自由轉讓或曰自由買賣當屬應有之義。城市中一批完成資本原始積累的人正在到處尋找投資機會，他們不會看不到土地種植雖然價值不高，但一旦改變用途，其增長潛力將是「無限」的。農村的土地將是他們下一輪投資的「富礦」。中國農民雖然有「戀土」情結，但種糧比較效益低，進城打工的吸引力遠遠大於耕種土地的拉力，一旦投資者給出合適的價格，他們會毫不猶豫地將土地轉讓出去。為了治療疾病，子女求學，進城創業等原因也會迫使他們出賣土地。在沒有解決社會保障之前，失地農民一旦不能順利在城市就業，勢將淪落為流民，這是我們所不願意看到的。 來源：考試大
毫無疑問，在我國目前的生產力水平下，一旦恢復土地私有和自由買賣勢必會造成土地的大量兼並。盡管兼並和集中是土地規模經營的基礎，但是，落後的農村生產力狀況以及大量廉價農村勞動力的存在，會使勞動力對資本進行大量替代，從而土地集中經營成本可能會高於分散經營的成本。土地兼並的結果不是大農場的出現，而是佃農的出現。土地所有者收取地租，並寄希望於土地價值的自然增值。另一方面，即便能形成一部分土地的適度規模經營，但將有大量的農業勞動力被擠出。從土地上脫離出來的農民，由於自身技能和其他外在因素的影響，不可能在短期內全部被非農產業吸納，加之農村社會保障制度的缺失，將會造成眾多失地又失業的農民流離失所、無計維生，從而引發社會混亂。如此一來，非但不能解決三農問題，反而會使問題進一步惡化。
我國正處在工業化和城鎮化的過程中，無論採取何種土地管理方式，佔用土地進行工業和城市建設都是不可避免的。如果實行土地私有制，在土地需求不斷擴大的情況下，持有土地的農民會和日本的農民一樣對土地待價而沽。對土地的投機也會乘勢而起，使真正的土地需求者難以購得土地。工業化和城鎮化的成本將加倍上升，不僅會延誤工業化和城鎮化的進程，我國實現現代化的目標也將成為泡影。
三、化土地二元產權制度為一元產權制度
（一）土地國有化是土地產權制度改革的必然 來源：考試大的美女編輯們
從最新頒布的《中華人民共和國土地承包法》來看，農村集體的權利已剝奪殆盡。農村集體除按照《土地承包法》將土地如數承包給集體組織成員以外，看不到集體所有權的任何權能。法律本身也出現了矛盾。城市土地屬於國家所有，農村土地屬於集體所有。但城市和農村並沒有天然的界限，尤其是城市郊區的農村很多已經變為城市。隨著城市化速度的加快，今天的農村在不久的將來可能變為城市。鄉鎮企業的興起，農民們在集體的土地上建起了工廠和公寓，就地實現了城市化。全國有19000多個建制鎮，已經或正在成為城市或城市的一部分，但他們用於城鎮建設的土地基本上都屬於集體土地，如果不轉化為國有土地，將明顯違反憲法。如果轉化為國有土地，由誰來支付這筆數額巨大的「變性」資金？不僅如此，「城中村」的集體土地如何「變性」為國有土地？現實一再使神聖的法律陷入困境。在浙江溫州等地，廣東南海、順德、東莞等地，凡是私營企業發達的地方，集體出租土地現象就較為普遍。因此，土地制度並軌勢在必行。土地制度並軌的方向理所當然是國有化而不是集體化，更不是私有化。因此，我們建議：改革土地二元所有制度為一元所有制度，即廢除土地集體所有制，代之以土地國有制。在此基礎上，根據土地用途，確定土地使用權等不同土地權能，在合適的時機修改憲法，並相應修改有關法律。
（二）土地使用權長期化 來源：考試大
土地使用權是土地產權的一種權能。產權是在既定的生產關系內部，由所有制實現形式所決定並反映生產關系，以財產所有權為基礎形成的，反映不同經濟主體對一定財產的不同方面、不同內容的權利及相應義務的法律形式。使用權是所有權派生的，是受到所有權制約的一種權利。但使用權也是一種物權，是受到保護的民事權利。 來源：考試大的美女編輯們
當國家掌握了土地所有權以後，就可以通過法律或授權政府將土地使用權直接授予承包土地的農戶。農戶在國家法律規定范圍內，具有使用、經營等權利，即可以轉讓、租賃、抵押和繼承。既不受村委會的非法干預，也不受縣鄉政府的非法干預。農民的土地使用權就可以得到有效保護，同時，農業用地尤其是基本農田才能夠有效保護。當農民需要改變土地用途時，必須得到政府的許可，當農民進行土地轉讓而又不符合國家對農地轉讓的條件時，村委會和鄉縣政府就可以依法進行干預。無論是公共利益或是一般城市建設用地，都應按照土地使用權交易市場的價格標准對農民進行補償，村委會或鄉縣政府無權對農民轉讓土地的資金進行分割，但對因轉讓土地而失去土地的農民應強制繳納各種社會保障資金，將其納入城市社會保障體系。 來源：考試大的美女編輯們
在集體土地統一並軌為國有土地時，並將土地使用權授予農民時，國家不需支付也不應向農民收取任何費用；以往的土地收益，仍然誰使用、誰出租，為誰所有。國家在道路交通設施、水利等建設、城市規劃改造、國防用地等等特別情況下，保留對所有土地佔有權、使用權和處置權的強制收回權力。但對收回的土地要根據土地使用權交易市場價格給予補償。來源：考試大的美女編輯們
取得耕地使用權的農戶如舉家遷往城市和城鎮（戶口已遷入城市或在城市有住房、有固定工作，已建立社會保障基金賬戶者）可允許土地使用權轉讓，也可不轉讓土地使用權，但不得將土地撂荒（土地一年以上元人耕種）。國家對撂荒土地將無償收回並對其拍賣。 www.Examda.CoM考試就到考試大
舉家去城市務工或家中無勞動力的農戶，可允許將土地出租，租賃期限和租金由租賃雙方確定；出租方若需自行耕種，承租方應予同意。
土地使用權應允許繼承。全傢俱已亡故的農戶可由指定繼承人繼承，沒有指定的可由法定繼承人繼承。繼承人不願繼承的可由國家收回並拍賣。
家庭分裂允許通過協商對土地使用權進行分割，土地管理部門應重新核發土地使用權證書。夫婦離婚如一方放棄耕種可將土地使用權折價。如雙方難以達成協議，可訴諸法律。
土地使用權可設定抵押，但以不影響抵押者基本生活為前提。
宅基地和耕地一樣由土地管理部門核發使用權證書，享有和耕地同樣的權利，但有遵守城市規劃、城鎮規劃和新農村規劃的義務。
（三）土地產權制度並軌的重大意義
土地產權制度並軌，即農村土地國有化，賦予農戶土地使用權，同時也取消城市土地使用權的期限，對正在處於工業化和城鎮化過程中的我國來說，具有革命性的意義。
1.土地國有化是我國實行社會主義制度的重要特徵，是實現「耕者有其田」的基礎和條件
歷朝歷代的統治者都以「均田」作為施政綱領，但都有始無終，因其不代表廣大農民的利益，且沒有抑制土地兼並的手段。中國共產黨代表最大多數人民的利益，實現共同富裕是經濟發展的目標，不允許損害農民利益的現象發生。國家掌握了土地所有權，就能從根本上抑制對土地的兼並和壟斷，制約個人或利益集團利用土地牟取暴利的情況發生。國家通過所有權可對土地利用、土地市場、土地收益進行掌控，使之成為促進經濟社會發展的載體和手段。
2.土地使用權長期化可為建立完善的社會主義市場經濟體制奠定基礎
土地具有天然性和不可轉移性，因此，它不是一般的商品。但土地具有排他性和有用性，因此，又具有商品的特性。為了有效地利用土地，使其優化合理地配置，按照市場原則，通過市場交易決定土地利用，較之於通過行政手段進行配置，實踐證明是更為正確的選擇。賦予利用者長期使用權，便使根據價值規律進行流轉成為可能，有利於提高土地的利用效率，使單位土地有更大的產出。由於通過土地使用權對利用者的權益給予法律上的有效保護，可以鼓勵利用者增加對土地的投入，從而改善土地的質量和環境。 考試大論壇
中國在計劃經濟時期，土地通過行政手段配置。一旦項目獲得批准，就可以通過無償劃撥方式取得土地。一方面，雖具有降低投資成本繼而降低產品成本的作用，但土地價值卻沒有在產品價值中得到體現。另一方面，由於土地無償取得，土地佔用最大化便成為理性的選擇，土地的粗放利用便不可避免。土地不可思轉讓或只允許無償轉讓，使大量土地佔而不用，造成極大浪費，城市土地國有制演變成單位所有制。改革開放後，雖允許土地使用權有償轉讓，但由於法律設定了最長70年的期限，致使土地的未來收益與成本的不確定性增加，不同程度地抑制了土地的流轉和使用權價格的形成。實行土地使用權永久化，可消除未來土地成本的不確定性，土地市場就能夠很快形成，其使用權價格將趨向合理化。 來源：考試大
3. 賦予農戶長期土地使用權將對農民利益起到 根本保護作用
農戶取得長期土地使用權不僅使用地農民的用地權受到法律的保護，使農民吃了一顆定心丸，也使土地使用權成為農戶既可以使用衛轉讓，又可以繼承和抵押的資產，並可有效地制約地方政府和村級組織及村幹部濫用權力。土地管理部門和地方政府只能依法對土地利用行使監督的權力，而不再有配置的權力。地方政府及村級組織再無資格參與對土地收益的分割，土地被徵用後的補償也將全額歸農民所有
『貳』 什麼是土地產權理論
土地產權理論指的是地產權商品化及土地產權配置市場化理論。
回1、土地產權理論普遍答性，也就是說，要使產權有效發揮作用，必須使資產普遍有其所有者，否則哪一領域有限 資源缺少所有者，哪一領域就必然無序且無效;
2、土地產權理論獨占性，在大多數情況下，產權越是獨占和完整，資源配置越有效，只有當交易費用極高，使得獨占性排斥了產權的轉移時，產權的獨占性才會降低資源配置的效率;
3、土地產權理論可轉移性，即產權必須可自由地交易，否則資源配置難以奏效。由此可見，產權是一種排他性的權利，而且這種權利必須是平等交易的法權，而非特權。它是規定人們行為相互關系的一種游戲規則，是社會經濟有效運行的基礎。因此，在正交易費用的世界裡，產權明晰有利於交易費用的節約，以及給交易雙方一種收益的預期，提高資源配置的效率。
『叄』 1、試述土地產權政策的作用 2、簡述土地政策制定的原則
按照新頒布的《物權法》一百四十九條規定：「住宅建設用地使用權期限屆滿的，自回動續期。」 《城市房答地產管理法》第二十一條規定：「土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批准。經批准予以續期的，應當重新簽訂合同，並交付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。」 《中華人民共和國城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例》明確規定，居住用地土地使用權出讓的最高年限是70年。70年的土地使用權期滿後，土地收歸國有，而地上建築物仍屬業主所有。如果再次申請土地使用權，則應該根據當時的地價水平，補交土地出讓金。《北京市國有建設用地供應辦法(試行)》中提及了房屋產權70年後怎麼辦的問題。《辦法》第二十五條規定:土地有償使用期限屆滿，土地使用者需繼續使用土地的，應當至遲於有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請，未申請或者申請未獲批準的，期滿後的土地使用權由政府無償收回。
『肆』 土地的權屬性質有哪些
我國的土地性質有兩種：
一種是國有入地，另一種是農民集體所有的土地。
國有土版地使用權是指國權有土地的使用人依法利用入地並取得收益的權利，國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等，有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出資、抵押和繼承。
農民集體土地使用權則是指農民集體土地的使用人依法利用入地並取得收益的權利。
根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，土地性質分五類:
商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。
在我國，土地使用權的主體廣泛，國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。
『伍』 試述土地產權政策的作用
最有效使用原則是指土地利用以該地的效用最大化為前提。就是指土地的利用方式是最專佳的。在土屬地評估中，是以待估宗地的最有效使用為前提的原則下進行做價的。比如，一塊用途為商業的待估宗地，容積為1.5，但實際利用容積率只有0.8，評估該宗地的土地價格時要以1.5來評估。
『陸』 簡述什麼叫土地產權
土來地產權是指有關土地自財產的一切權利的總和。一般用「權利束」加以描述，土地產權包括一系列各具特色的權利，它們可以分散擁有，當聚合在一起時代表一個「權利束」，包括土地所有權及與其相聯系的和相對獨立的各種權利，如土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權、地役權等。
我國土地產權總體上可以分為：土地所有權、土地用益物權和土地他項權利三大類。其中土地他項權利包括土地抵押權、土地承租權、土地租賃權、土地繼承權、地役權等多項權利。
『柒』 土地產權種類及其特性
沉陷地產權界定應遵循經濟效率原則、保護原則、有效激勵與約束原則、制度效益最大原則、一物一權原則、公示和公信原則、物權法定原則、物權取得的先佔原則等。
土地產權的基本特徵是排他性，但並不是所有形式的土地產權都具有完全的排他性，根據土地產權的排他程度，可以區分為共有產權、私有產權、國有產權等形式。不同形式的土地產權，在一定的條件下，具有不同的效率。
5.4.3.1 共有土地產權
指在共同體內的每一位成員都有權分享共同體土地財產的權利。在共有土地產權下，由於共同體內部每一成員都有權平均分享共同體具有的土地權利，如果對他使用共有土地權利的監察和談判成本不為零，他在最大化地追求個人價值時，由此產生的成本就有可能部分讓共同體內的其他成員承擔；同樣一個共同權利的土地所有權，也不能排斥其他共同體成員分享他的努力和果實。由於所有成員要達到一個最優行動的談判成本非常高，因而，共有土地產權導致了很大的外部性。由於成本的外部性，就會造成土地的過度利用，結果是動植物存量的減少和土地豐度的降低。即使達成協議，還必須考慮監督成本問題。協議達成後，任何人都沒有在共有的土地上勞動的私有權利，每個人都擁有同樣的勞動或利用公共土地資源的權利，只是在時間和程度上受到一定限制。但是由誰來監督每個人在公地上勞動的時間以及對公地的利用程度呢，在一個共有土地產權制度下，沒有任何一個人願意承擔這部分監督成本。這也是導致共有土地產權低效率的原因。
我國農村以村或鄉鎮等為產權的格局，阻礙了區域農田景觀格局的協調統一，知識致使產權邊界處農田廊道空白、斷裂或錯位，影響了各種流的通常和景觀安全，如山東省兗州市農田就暴露出此問題。
5.4.3.2 國有土地產權
在國有產權制度下，土地權利是由國家的代理人來行使的。這些代理人作為土地權利的使行者，對土地權利的使用與轉讓，以及最後成果的分配都不具有充分的權能，就使他對其他社會成員監督的激勵減低，而國家要對這些代理人進行充分監督的費用卻極其高昂。此外行使國家權力的實體追求其政治利益而偏離利潤最大化動機，因而選擇代理人的時候，也具有從政治利益而非從經濟利益考慮的傾向，所以，國有土地產權也有很強的外部性，其經濟績效也不很理想。
國有土地產權的低效率的原因有：一是土地產權主體不明，國家只是一個虛擬主體，缺乏激勵。二是國有土地產權的實施成本和監督成本都過高，以至於難以實施和難以監督。
事實上，國有土地產權的效率問題是一個很復雜的問題，不能簡單而論。任何一個社會都存在著共同利益，在一個以私有制土地產權為主體的社會里，能夠代表全體國民利益的只有國家。在個體利益與國民整體利益發生沖突的情況下，只有國家才能從整個國民利益出發決定自己的行為。所以，在任何制度下，保持一定比例的國有經濟都是必要的。
在河北省中捷友誼農場的農田景觀格局中便反映出國有產權對景觀格局的配置狀況，使整個景觀克服了私有土地產權、共有土地產權的局限性，農田景觀協調配套。
5.4.3.3 私有土地產權
私有土地產權就是將土地資源的使用與轉讓以及收入的享用權界定給特定的人，他可以將這些權利同其他具有類似權利的土地相交換，也可以通過契約將這些土地權利轉讓給其他人，他對這些土地權利的使用一般不受限制。私有者在做出一項行為決策時，會考慮未來的收益和成本傾向，並選擇他認為能使他的私有權利的現期價值最大化的方式，來做出使用土地資源的安排；而且為獲取收益所產生的成本也只能由他個人來承擔，具有充分的內部性，從而產生了更有效地利用土地資源的激勵。私有產權具有排斥他人的權利，將收益與成本內化，降低社會成本與外部性，從而能刺激所有者更有效地利用土地資源。
但是私有產權存在著規模經濟方面的限制。任何一個私有經濟都不可能很大，如我國解放前和實行家庭聯產承包責任制後，農田經營規模變小，經營分散，對農田景觀安全格局形成危害。所以馬克思對股份制高度贊揚，認為它是對私有制的一種揚棄，是一種進步。對於整個私有土地產權，也應該採取這種科學的態度。
所以，應該提高土地產權的社會性，適當限制私有土地產權、共有土地產權的排他性，對各類產權進行合理分割與組合。
『捌』 土地性質為康養用地，建成後產權可以分割銷售嗎
所謂康養用地，是一種新鮮事物，指的是土地用途規劃在養老設施建設，醫療設施保障的土地。
國家對康養用地的使用和監督是出台了不少具體的政策的，相關職能部門都有出台具體的實用指導意見，對於康養用地的土地使用權以及相關的建設開發，都做出了詳細的規定。
一，國土資源部：《養老服務設施用地指導意見》
明確加強養老服務設施用地監管，建設用地使用權不得分割轉讓和轉租，不得改變規劃土地用途。對於農村養老設施，規定農村集體經濟組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養老服務設施等。
二，民政部、國土資源部等四部門聯合印發的《關於推進城鎮養老服務設施建設工作的通知》
各地國土資源等部門要加強對居家和社區養老服務設施項目規劃、用地、建設和竣工驗收等環節的監督。用於城鎮養老服務設施建設的用地、用房，不得挪作他用。非經法定程序，不得改變養老服務設施建設的用途。嚴禁養老服務設施建設用地、用房改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產開發等。
三，在國辦轉發衛生計生委、民政部、國土資源部等部門《關於推進醫療衛生與養老服務相結合的意見》
明確對營利性醫養結合機構，應當以租賃、出讓等有償方式保障用地，養老機構設置醫療機構，可將在項目中配套建設醫療服務設施相關要求作為土地出讓條件，並明確不得分割轉讓。依法需招標拍賣掛牌出讓土地的，應當採取招標拍賣掛牌出讓方式。
所以，對於康養用地的設施建成之後，產權是不可以分割銷售的。
『玖』 關於土地產權
宅基地是國家給抄農民的福襲利，宅基地說通俗就是一塊土地上畫個圈圈、圈內的土地是宅基地，使用人持有宅基地使用證（是使用證，不是所有，土地屬於國家）。上面建造的房子屬於宅基地建房，房子的所有人有產權。小產權是鄉鎮利用鄉鎮內土地造的房子，您買小產權房買的只是有房子的使用權。宅基地是一塊地，不是建築。宅基地建房是農民在政府分配的土地上根據規劃建造的合法房屋。小產權是鄉鎮政府在鄉鎮內土地造的房子，嚴格地說來沒有產權（因為沒有人批准建房），所以從頭到尾就是非法的。