房地產經紀調查指什麼

A. 房地產中介的調查

調查內容
房地產市場調查， 就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測驗。由於土地和房屋位置的固定性（不動產），房地產市場調查也烙有很深的地域特徵。我們對房地產市場的切入，也習慣依據地域形態，由單個樓盤到區域市場。再由區域市場到宏觀環境，然後再從宏觀環境回復到單個樓盤、區域市場。不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。
市場調查有廣義和狹義之分。其中，廣義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營銷活動中所有階段加以研究。房地產市場調查的主要內容有： 1.政治法律環境調查
（1） 國家、省、城市有關房地產開發經營的方針政策。如房改政策、開發區政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產業發展政策、稅收政策等。
（2） 有關房地產開發經營的法律規定。
（3） 有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。
2.經濟環境調查
（1） 國家、地區或城市的經濟特性，
（2） 包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。
（3） 項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。
（4） 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。
（5） 國民經濟產業結構和主導產業。
（6） 居民收入水平、消費結構和消費水平。
（7） 項目地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況、對外貿易和外商投資的發展情況。
（8） 與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。
3.社區環境調查
社區環境直接影響著房地產產品的價格，這是房地產商品特有的屬性。優良的社區環境，對發揮房地產商品的效能，提高其使用價值和經濟效益具有重要作用。社區環境調查內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。 1. 消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。
2. 房地產市場需求影響因素調查。如國家關於國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變 化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。
3. 需求動機調查。如消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。
4. 購買行為調查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。
（概述圖片 ）

B. 分析92年和03-07年我國房地產經濟的過熱現象及異同

國家為抑制房價的猛漲勢頭，特別是針對個別大城市房價的「天漲」，先後採取了幾種控制性措施和打擊炒房的政策。這些政策實施以來，我國房地產的情況又怎樣呢？

上海的房價在一系列調控措施和限制性規定之下，從2004年末的高價格下降了15——30%左右。商品樓的出售量也明顯下降。但市區以內的房價依然在每平米萬元左右。
北京房價因為擴大了經濟適用型住房的建設，再加又是首都。對比上海去年房價的風漲可算是相對穩定的了。但北京房價特點是長期穩定地居高不下，他的平均房價也在每平米8000元左右。
全國其他大，中城市的房價，從去年到現在，都不同程度地上漲了。上漲的幅度應在10——20%之間。有些地區要更多些，比如沈陽。（因地理位置，交通，經濟，商業，教育等條件而定）
我國長三角地區各城市市區房價一般在5000——7000之間。

當然，限制房價上漲的措施收到了一定成效，特別在上海。但我們也應看到上海房價的特殊性。它的房價在我國冒高也反映當地政府和有關部門在調控方面的遲鈍和乏力。因此，上海房價泡沫的擠壓也是應該和必要的。即使到現在，它的價格也未必完全返回到所謂「理性的回歸」！程度！
上海與長三角其他城市一樣，有相當多的外來購房。銀行又因為房貸利潤的可觀，貸款中的附加好處等，不加控制地大量借貸，還有炒房者們的推波助瀾，地產商人的投機欺騙，地方政府為從中獲益等等原因，都使得它的房價在我國成為天價。
目前，就我國的情況看，就普遍意義來看，房價不僅不可能降反而會持續上漲。因為地價在漲，地產入市門檻在漲，成本，無論建築成本還是所謂「公關」成本都在上升，國家在經濟上，在經濟增長上對房地產的過度依賴上，都不可能使令它的價格有絲毫下降，因為這牽連著眾多的利益。

現在我國的房價已經遠遠背離了它的價值，價格中的附加值高得出奇。許多無形的社會因素佔去了成本的大部。僅就商品的運行規律而言，十多年間房價大幅度持續上升而從未下降，這本身就違背了商品經濟的價值運行規律。房價如果是在正常的市場環境中運行，價格怎麼可能只漲而不降呢？
自然，房地產業是國家的經濟支柱之一。許多行業與之關聯，許多部門從中受益，
諸多原因也不允許房價下降。這些就造成我國房價收入比要遠遠超過國際水平6倍之多，上海，北京，深圳達到10倍。這種冒高的房價與我國國民收入形成了鮮明的反差。政府和銀行出於自己的利益，在房地產開發上，在樓房建築上缺乏完整科學的制度，無度借貸，毫不追討，也使得房地產商們哄抬房價的伎倆得以實現。

對房產而言，國人是在用幾十年的積蓄來完成一生的夙願。所以，對房屋的需求始終是上升的，供給不會與需求持平。又因為我國經濟回報率，商務回報率低下（原因多種），這使得固定資產投資中的相當大一部分都投在了房地產業。社會閑散資金也因為要保值而大量轉移到房產中來。許多行業又都在分享這快肥肉，他們也在本行業相關產品上大做文章，輪番地漲價，不斷促使房地產成本上揚。成本與房價的上漲，形成一股交互力量，互相促進，造成惡性循環，使房價上漲的幅度超出了常規。

目前，國內新建房產的閑置率少則20%，多的達60%。有許多小區的配套設施均不符合要求，也沒能履行合同，但都在匆匆上市。業務職能部門要求不嚴，銀行不追討貸款，國家對閑置房產缺乏有效監管措施，也都使得房地產商樂於好大喜功，多多益善，而且不怕賣不出去，反而形成越是晚賣的獲利就越大。房價的不斷升級給老百姓也造成心理恐慌，他們怕越往後價格上漲越大，形成了爭相搶購惟恐不及的局面。
眼下，國內對個別地區房價的抑制也是暫時的和有限的。這在實際上是通過抑制社會需求總量及限制炒房特殊措施發揮了作用。但人民對住房的需求是客觀存在的。隨著時間的積累，這種需求不僅不會減弱反而會上升。因此，不解決供應總量不足的問題是不可能從根子解決問題的。在城市房產建設中，應嚴格規定商品房，經濟住房和解困房的科學比例，保證對普通居民住房的供應量，限制開發商一味追求高額利潤的做法。不如此，就不能照顧平民為生活而購買基本住房的正當需求。

以往，國家對房地產開發商所做的任何規定和限制，尤其是可能降低其利潤的政策，他們都成功地，有效地轉嫁到消費者頭上。今天，在樓房中普及大面積住房，幾乎都是100平以上，而且實際使用價值明顯下降許多。這種房子既降低成本又增加效益，是雙向收益。建築質量和建築程序都在不斷降低和縮減，賣「毛房」的越來越多。

國內的房地產業，經濟學界應該對我國房地產的成本，價格，價值，年收入房價比，以及利潤等情況，進行專門的，深入地研究，對地產商哄抬房價所引用的「比較房價」進行分析和揭露。難道我國房價還要趕上歐美才算正常嗎？我國居民，尤其普通居民的收入怎麼可能與人家相比呢？如此明顯，荒謬的論據居然被他們拿來作無限漲價的理由？國家的物價部門不知道都是替誰幹活的？如果房地產業不規范，不合理運營，我國社會和經濟秩序都將嚴重受損，一個和諧穩定的社會將離我們遠去。

C. 你的中介費都買了些啥買房中介有哪些義務

隨著市場越來越走向一個存量房的時代，對很多第一次購房就打算買二手房的人來說，買房中介顯得尤為重要。

但是大家也知道，市場上從來不缺乏購房者與中介的糾紛，掏了大筆的中介費，最後得到的服務離自己期待的相差太遠也是常有的事。

那麼對於房產中介而言，哪些是他們應該提供的服務？你的中介費到底買到了一些什麼？

義務一：權籍調查

向房地產交易中心調查、征詢所交易房屋權利的來源、現狀、有無抵押、有無權利限制等，做好書面記錄；調查、征詢涉及權利人的處分要求和條件；核實處分資格、權利人和相關人的身份及權利等。

義務二：房屋使用狀況調查

收集、調查、征詢房屋座落環境、使用年限、有否隱瞞缺陷、房屋內的頂、牆、地、門、窗及設備等是否需要檢測或修復，設備轉讓價格及有關費用的結清情況等；向物業管理單位查詢有無租賃、違章搭建、相鄰關系侵權，以及維修基金的繳納和使用情況等。

義務三：市場行情調查

收集、調查、征詢買賣價格的行情比較、稅費結算、房屋戶型比較、買賣雙方的心理價格比較、有關政策變動的影響等；進行各種形式的信息發布活動等。

義務四：確定成交意向，訂立交易合同

陪同雙方當事人實地踏勘房屋、設備、環境；約定洽談時間、溝通買賣雙方的成交意向；出示和認定權籍資料、確定當事人身份等；為成交雙方選擇合同文本，進行簽約指導、見證，如實告知成交雙方買賣合同的約定條款和注意事項、履行方式、支付房款的方式等。

義務五：辦理產權過戶

雙方當事人過戶手續資料收集、報告、確認、確權時間約定，代收代付應由客戶支付的稅、費，完成所有交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續。

這里要注意，多數房產中介提供的居間合同中都約定委託人應當在簽訂正式買賣合同之日支付房屋中介費，但有時簽訂了正式合同後由於一方違約或者其它原因並不繼續履行下去，因此中介並不會完成以上第四項服務內容，在這種情況下，中介不僅不能索要報酬而且應當退還部分中介費，而且委託人也不能要求賠償。

最後我們來回顧一下《房地產經紀管理辦法》中所規定的房產中介的七大義務：

1、房地產經紀人要過「國考」。

房地產經紀人實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，由國務院住房和城鄉建設主管部門、人力資源和社會保障主管部門共同組織實施，原則上每年舉行一次。

房地產經紀人協理實行全國統一大綱，由各省、自治區、直轄市人民政府建設(房地產)主管部門、人力資源和社會保障主管部門命題並組織考試的制度，每年的考試次數根據行業發展需要確定。

2、個人不得辦理房地產經紀業務。

《規定》第14條指出，房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用。第23條還規定，房地產經紀人員以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用的，由主管部門責令限期改正，記入信用檔案;對房地產經紀人員處以1萬元罰款;對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款。

3、必須公示相關信息。

《辦法》第15條規定，房地產經紀機構及其分支機構應當在其經營場所醒目位置公示下列內容：(一)營業執照和備案證明文件;(二)服務項目、內容、標准;(三)業務流程;(四)收費項目、依據、標准;(五)交易資金監管方式;(六)信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話;(七)政府主管部門或者行業組織制定的房地產經紀服務合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示範文本;(八)法律、法規、規章規定的其他事項。

4、必須履行告知義務。

（以上回答發布於2017-03-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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D. 上海開基房地產經紀有限公司怎麼樣

簡介：上海開基房地產經紀有限公司成立於2009年12月01日，主要經營范圍為房地產版經紀，市場信息權咨詢與調查（不得從事社會調查、社會調研、民意調查、民意測驗）等。
法定代表人：伍注意
成立時間：2009-12-01
注冊資本：900萬人民幣
工商注冊號：310112000938647
企業類型：有限責任公司（自然人投資或控股）
公司地址：上海市松江區梅家浜路800弄35號1號樓501室

E. 北京25家房地產中介機構為何會被立案調查

據北京住建委官方微信公眾號「安居北京」消息，北京我愛我家房地產經紀有限公司、北京麥田房產經紀有限公司、北京鏈家置地房地產經紀有限公司、北京中原房地產經紀有限公司等25家企業涉嫌違規發布附帶違法建設的房屋等違規房源信息，違規從事禁止交易房屋經紀業務，北京住房城鄉建設委已分別對上述企業啟動立案調查程序。

此前有媒體報道北京市部分房地產中介機構以贈自建房、陽光房等違法建設為噱頭，在二手房交易平台違規發布房源信息，違規代理附帶違法建設房屋問題。因此，北京住房城鄉建設委針對安居客、房天下、貝殼網等主流房產發布平台進行了全網檢查。

(5)房地產經紀調查指什麼擴展閱讀

北京住建委將持續加大互聯網違規房源信息整治力度：

北京住房城鄉建設委強調，各房地產經紀機構應加強內部管理，依法依規開展各項業務，不得為禁止交易的房屋提供經紀服務。

此外，北京住房城鄉建設委執法部門表示將保持執法高壓態勢，持續加大互聯網違規房源信息整治力度，發現一起查處一起，大力肅清互聯網房源信息發布環境。

F. 房產經紀服務包括哪些內容

、 行情調查

收集、調查、征詢買賣價格的行情;房屋戶型比較;買賣雙方的心理價格比較;有關政策變動的影響;進行各種形式的信息發布活動等。

2、 使用狀況調查

收集、調查、征詢房屋座落的環境、使用年限、是否隱瞞缺陷;房屋內的頂、牆、地、門、窗及設備等是否需要檢測或修復;設備轉讓價格及有關費用是否結清;向物業管理單位查詢有無租賃、違章搭建、相鄰關系侵權，以及維修基金的繳納和使用情況等。

3、 權籍調查

向房地產交易調查、征詢所交易房屋權利的來源、現狀、有無抵押、有無權利限制等，做好書面記錄;調查、征詢涉及權利人的處分要求和條件;核實處分資格、權利人和相關人的身份及權利等。

中介

4、 確定成交意向

中介公司有義務陪同雙方當事人實地踏勘房屋、設備、環境;約定洽談時間、確定買賣雙方的成交意向;出示和認定權籍資料、確定當事人身份;選擇合同文本，進行簽約指導、見證;如實告知成交雙方買賣合同的約定條款和注意事項、履行方式、支付房款的方式等。

5、 辦理產權過戶

雙方當事人過戶手續資料收集、報告、確認、確權時間約定，代收代付應由客戶支付的稅、費，完成交易過戶、戶口遷移、房屋入住手續。

在我國房地產市場飛速發展的十幾年間，做為房地產服務行業的中介公司也已經十分普及，房地產中介公司通過自身掌握的資源，為買賣雙方搭建交易通道，並在交易過程中為客戶提供必要的服務，由於對業務流程比較熟悉，可有效節約交易雙方的時間，提高工作效率。中介公司通過提供服務收取一定的傭金，同時也達成了自己獲益的目標

G. 房地產經濟人的業務范圍

一、房地產市場與房地產市場營銷
掌握房地產市場營銷活動。
熟悉房地產市場的分類。
了解房地產市場營銷的概念。
二、房地產市場調查
掌握房地產市場調查的一般內容和不同營銷階段市場調查的要點。
熟悉房地產市場調查與一般耐用消費品市場調查的區別，房地產市場調查的方法和程序。
了解房地產市場調查的概念、重要性和特點。
三、房地產項目定位
掌握房地產項目定位的概念和內容、房地產市場細分的方法和依據。
熟悉房地產項目定位的市場分析法、項目SWOT分析方法、建築策劃方法。
了解房地產項目定位的特殊性和基本過程。
四、房地產項目定價
掌握房地產項目市場比較定價法中價目表制定的步驟和價目表調整方法。
熟悉房地產定價原則，成本定價法、市場競爭定價法和未來收益定價法。
了解房地產價格的影響因素，價格策略。
五、房地產項目市場推廣
掌握項目推廣中的賣點挖掘，推廣主題的提煉，推廣計劃的制定。
熟悉項目推廣中廣告策劃的內容、活動推廣的類型和步驟，樓盤品牌戰略的內容構成。
了解市場推廣的概念，推廣控制的內容和程序，廣告心理研究。
六、房地產銷售
掌握房地產銷售資料、銷售人員、銷售現場的准備和銷售工作流程。
熟悉房地產銷售階段的劃分，銷售管理，銷售實施各階段的策略。
了解房地產銷售的法律規定、促銷方式。
七、房地產居間業務操作要領
掌握相關房地產政策法規與房地產交易操作程序、手續及相關稅費。
熟悉從業城市的規劃建設、環境配套、房地產市場動態，居間、代理的房地產等方面的基本情況，房地產交易信息的收集處理與利用，居間業務的有關技巧。
了解房地產廣告的設計、製作和發布。
八、房地產轉讓居間業務操作
掌握房地產轉讓居間業務操作主要流程，房地產委託手續，房地產交易手續，交易洽談，按揭申請所需資料，按揭還款的計算，房地產交易稅費的計算等方面的基本技能。
熟悉銷售推廣，按揭的基本條件和程序。
了解按揭的涵義與特徵。
九、房屋租賃及其他居間業務
掌握房屋租賃居間業務操作流程，房屋租賃委託，租賃合同、租賃登記和房屋租賃稅費的計算等方面的基本技能。
熟悉房地產租賃推廣。
了解房屋理財，地產交易，房地產項目居間房屋置換、代辦事務業務。
十、房地產居間業務中的投資顧問
掌握房地產租賃經營投資分析。
熟悉房地產買賣投資分析。
了解房地產居間業務涉及的房地產投資范圍

H. 北京25家房地產中介機構被立案調查是怎麼回事

10月19日，北京市住建委通報，25家企業涉嫌違規發布附帶違法建設的房屋等違規房源信息，違規從事禁止交易房屋經紀業務，市住房城鄉建設委已分別對相關企業啟動立案調查程序。

涉及企業包括北京我愛我家房地產經紀有限公司、北京麥田房產經紀有限公司、北京鏈家置地房地產經紀有限公司、北京中原房地產經紀有限公司等。

通報稱，個別中介玩文字游戲誘導購房人購買違建房屋。執法部門將發現一起查處一起，大力肅清互聯網房源信息發布環境。

(8)房地產經紀調查指什麼擴展閱讀

房產中介亂象多的原因

1、行業准入門檻低

房產中介行業是一種勞動密集型的服務行業，其服務水平的高低直接由其員工所提高的服務直接體現。但由於房產中介的市場准入門檻低，必然決定了其從業人員的進入該行業的門檻也不高。所以，進入房產中介行業的工作人員素質參差不齊。

2、同行業間競爭激烈

在房地產市場深度調控、租賃時代到來以及互聯網的沖擊之下,中介行業的競爭也越來越激烈，中原地產創始人、中原集團主席施永青表示，新增房屋未來會減少，開發商生意會減少，大的開發商通過兼並，市場佔比可能還會增加，對於一手房地產中介代理來說，行業競爭會比以前激烈。

3、市場監管體系有待完善

現行規范房屋中介行為的法律文件主要包括住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、人力資源和社會保障部於2011年共同發布的《房地產經紀管理辦法》、住房和城鄉建設部2010年發布的《商品房租賃管理辦法》等，雖然這些文件對房屋中介市場不規范行為起到了一定的約束作用，但多屬於部門規章，執行效力有限。