如何混入融資房地產

① 房地產項目開發，怎麼融資

從銀行融資現在很難了，而且現在的資金很緊張，房地產又是很敏感的領域。從內信託的角度老說，你容可以用在建的項目，土地，如果是上市公司的話還可以用上市公司的股票作抵押或者質押。四證之前的項目用股權融資，資金配比一般一比一，信託是固定回報，對合作項目公司實行財務監管，經營權歸開發公司。如果項目已經動工，如二期或者三期項目，信託可以用項目公司凈資產一半做價，可使項目公司提前變現，信託實施固定收益，變現的資金只有知情權，不設監管。信託的地產融資大抵就是以上三種
融媽媽為您解答

② 房地產企業如何融資

1、開發貸融資（最常見的，最容易的）：即獲取土地、取得四證後向銀行申請開版發貸融資，利率通常較權低，略高於現行貸款利率20%；但開發貸往往監管較嚴，數量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融資：原則上與開發貸不能同時獲取，但現在基本可操作；
3、企業債券融資：這種融資通常適用於上市公司，尤其在香港及國外較為常見，利息極低，企業信譽度越高，成本越低，是企業的首選，但需控制負債率；
4、股權融資：企業間的股權合作，資金方的股權投資，向股東募集資金，定向募集，公開募集（增發等）。現在用的比較多的假股增債，即基金公司以股權方式介入，但不參與管理，約定未來某一節點以約定的利息回購股份。
5、其他方式：理財方式，其實通過第三方募集資金，類似於抵押貸款
……

③ 如何解決目前國內房地產融資存在的問題

在當今世界，無論是西方還是東方，經濟運行無論是市場唱主角還是政府唱主角，都帶有混合經濟的色彩。純粹的市場經濟或純粹的計劃經濟都是不現實的。大多數國家都是以市場經濟為主，在市場失靈時，政府對經濟進行一定的干預，使經濟運行回到原來的均衡區域。房地產無論是作為消費品還是投資品，都在國民經濟中佔有重要地位。各國政府都會在不同程度上對房地產市場進行宏觀調控。干預程度則依市場發育程度的不同而有所不同。像美國這樣自由市場經濟運行得較好的國家，政府對市場干預較少。而像新加坡這些新興市場國家，在市場剛起步階段，政府做了大量建設性的工作，待市場較為成熟後政府逐漸淡出，將大部分任務交給市場完成。
我國的房地產市場是在政府決定進行住房制度改革，停止福利化分房，實施住房的商品化、貨幣化、社會化後才開始起步。房地產業在我國還是一個新興產業，但它在國民經濟中的地位日益重要，正在成為我國經濟發展的新的支柱產業。但由於起步晚，加之發展不完善，我國的房地產市場呈現出較為明顯的起伏性波動和其他一些較為典型的初級市場特徵，如投機氣氛較重，市場運行機制不規范，有關法律不健全。在這種情況下，政府通常會採取一些經濟、法律、行政的措施對經濟進行干預，以提高經濟運行的效率。政府在推出一項政策前，首先應該明確，基於我國當前房地產市場的實際情況，我國政府對房地產市場進行宏觀調控的目標應是為了保持市場的均衡發展，為市場的健康有序發展提供良好的外部環境，而不是一些媒體所宣傳的提高住房需求，拉動國民經濟的增長。經濟學上對政府政策進行評價，很重要的一點是看該項政策能否有效地提高經濟效率和經濟運行質量。本文擬對我國政府當前若干房地產宏觀調控政策從經濟效率的角度來進行經濟學分析，來權衡其利弊得失，並在此基礎上給出相關政策建議。

一、 房地產產業政策分析
產業政策是指示產業發展方向、規劃產業發展目標、調節各個產業之間的相互關系及其結構產業化的措施和手段的總和，是整個經濟政策體系中一個重要的組成部分。其主要內容有：產業結構政策、產業組織政策、產業促進和限制政策等。產業政策對社會經濟資源的配置具有特定的導向功能，在現代經濟增長過程中起著市場機制難以替代的制衡和穩定作用。政府在實施產業政策時，其取向是產業發展目標的體現。而各產業發展的基本目標是在一系列約束條件下生成的。現階段，我國房地產市場所表現出來的初級市場特徵決定了房地產產業政策目標在於完善房地產市場，充分發揮房地產業的支柱產業功能。這需要政府採取恰當的產業組織政策。產業組織政策包括產業競爭和反壟斷政策、產業聯合和集團政策等。在生產要素投入量既定的條件下，合理有效地組織這些生產要素，是提高資源配置效率的基本途徑。同樣，房地產的發展，不僅要制定合理的總量政策和結構政策，也需要有合理的組織政策。
由於房地產具有投資規模大，投資回收期長以及隨之而產生的投資風險巨大等特點，使得房地產業的發展要求走規模經濟的道路。作為資金密集型產業，房地產業的規模經濟效應較其它行業更為明顯。規模小，開發商的單位成本居高不下，在廣告策劃、營銷推廣、環境改造，配套設施、物業管理等方面規模較大的公司也佔有明顯優勢。另外，規模大，尤其是具有較強現金實力的開發商在選擇項目最佳開發時間上也具有主動權。這在客觀上要求造就一些規模較大、實力較強的房地產企業，這要通過房地產業內部適度的資本集中來實現。房地產業內部適度的資本集中，能有效地節約房地產開發和經營成本，資本的適度集中還有利於節約房地產市場的交易費用，這是通過企業間的合並、兼並等經濟機制來實現的。由此可見，通過房地產企業的資本集中，可以優化房地產市場組織，提高市場運行效率，並優化房地產企業的規模結構。
我國當前房地產市場的實際情況與規模經濟的要求相去甚遠。以上海市為例，目前上海證券交易所上市的房地產公司僅有9家（上海本地8家），入選上證30指數的房地產股僅陸家嘴一家。這8家房地產公司在整個上海房地產業中的規模，市場佔有率，業績等多項指標大多平平，在1999年上海房地產企業銷售面積，金額100強中也難見上市公司的蹤影。而香港聯交所房地產上市公司達100多家，恆生股指33個樣本股中，地產或以地產為主業的公司近一半。這十幾家大地產商的開發量、市場佔有率等主要指標要佔到整個香港地產市場的九成，其中長江實業、新鴻基、恆基兆業、新世界四大超級地產商更成為財富的象徵。滬港兩地房地產上市公司無論是數量還是質量都相距甚遠，其原因自然與兩地市場發育程度、微觀主體的競爭實力有關，但兩地政府對房地產業產業政策的不同取向也是造成上述現象的重要原因之一。在中國大陸各種媒體上，乃至政府正式文件上，經常有報導宣稱政府決定把住宅產業培育成支柱產業和新的經濟增長點。但在具體實施政策時，有關方面採取了凍結房地產公司上市的做法。當初之所以採取凍結上市的做法，管理層是出於對房地產泡沫的擔憂。的確，到1992的年，房地產開發數量、開發投資額、開工面積等均創歷史最高水平，這遠遠超過發當時我國的經濟發展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。許多地方的炒樓、炒土地風較為嚴重，致使市場運行出現混亂無序的局面。鑒於此，政府果斷地採取了緊縮供給的宏觀調控政策，控制住了房地產市場嚴重失衡的局面。而亞洲金融危機以來，許多專家學者都或多或少地把金融危機的原因歸於房地產泡沫的破裂。這使得中國政府在解開房地產企業上市禁令上更為謹慎。然而，東南亞金融危機的深刻誘因是經濟結構的老化與調整的滯後，是知識儲備的貧乏，是全要素增長率的落後。房地產泡沫只是這種危機的表象之一。因此，管理層大可不必因為擔心房地產泡沫而阻止房地產企業上市。況且，股市除了籌集資金的作用外，還具有優化資源配置的功能。在較為健全的股市上，資金會從業績差的企業流向業績好的企業，從而實現資源的優化配置。股市本身的進入與退出制度也在客觀上對股市的安全直到了一定的保護作用。管理層目前應做的是放棄保護政策，不再ST 、PT下去了，讓中國股市真正成為企業的試金石。如美國股市最近的振盪，有人指出這是股市正在擠除泡沫，使高科技股票定價更符合其實際價值的表現。
我國房地產企業除了擴大規模，向規模經濟要效益外，提高資產素質，向管理要效益也是從微觀上培養一個健全的市場所必需的。政府在宏觀層面上的制度創新，尤其是金融制度創新在這方面是大有作為的。當前，房地產證券化是一個可取的方向。房地產證券化可以促使房地產經營專業化，導致資源的合理配置。房地產經營管理的要求很高，尤其是在房地產市場發育的初級階段，更需專家經營。證券化的優點之一，在於它促使了房地產所有權與經營權的分開，這就為其專業化經營提供前提條件。我國的房地產主體行為很不規范，真正具有實力、精於管理的房地產公司並不多，"房地產熱"引致的市場虛假繁榮誘使大批不具備條件的企業紛紛涉足房地產，其結果勢必導致資源特別是管理資源的巨大浪費，而藉助證券化，房地產交專家經營，業主借證券化工具獲得應有的收益，投資者亦可分享房地產資源的優化組合，使房地產市場主體行為從混沌走向有序。

二、 房地產稅費分析
根據中房指數的統計，目前在我國城鎮商品房價格構成中，土地費用及稅費佔39％，建安成本佔51％，其他費用佔10％。在房地產利潤率已普遍降至10%左右的情況下，稅費負擔過重就成了房價居高不下的主要原因之一。稅費不僅關繫到房價的高低，其本質上是一種價格，有些稅收，如所得稅等直接稅也就成為市場經濟均衡運行的潤滑劑。

<一> 房地產稅費總量分析
稅，是政府憑借其行政權力強制獲得的收入。而各種各樣的費用更是名目繁多。這些費用的徵收部門有三個層次。一是擁有立法、執法、司法權，執行廣泛的社會管理職能的政府，包括中央和各級地方政府、各委辦部機關、公檢法等；第二層：一些負責提供公共品或准公共品的事業單位，如環保、衛生、教育等。它們的收入由政府撥付，同時政府又賦予它們在本部門負責的事業范圍內執法監督的權力，如衛生檢查等；第三層，一些享有自然壟斷或行政壟斷地位，擁有一定強制力的國企，如電力、自來水、煤氣公司、政府辦的有行政壟斷權中介機構。這些名目繁多的稅費給房價下降造成了很大的剛性。清理稅費，理順房價的呼聲日見高漲。但有人擔憂清理稅費會減少政府部門收入。
從稅的角度來看，短期里，降低稅率會減少政府部門的收入。但從中期來看，如果減少房地產稅收負擔能使房價下降足夠的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此時部分因房價過高難以銷售的空置商品房實現銷售，政府就可以收到本來稅基被各種規費侵蝕的營業稅、土地增值稅、城建稅、企業所得稅、契稅等，完全可以抵消各種雜費的減少。將稅收與稅率的關系用坐標圖表示出來， 從圖上可以看出，稅率並不是越高越好，稅率只有達到一定最優點，才能使稅收達到最大。從長期來看，據世界銀行測算，房地產投資對相關產業的系數效應為2倍。當住房消費啟動後，每億元住房投資會帶來相關產業的GDP增長2億元，經濟發展，稅基擴大，政府的收入呈現出良性的增長循環。
從費的角度來看，清理各種規費能減少對經濟的扭曲作用，使各種規費給經濟帶來的間接成本減少到最小，提高經濟效率，促進公平，這將有利於經濟良好穩定的發展。各種費用給企業事業的間接成本遠大於本身。名目多、部門多、環節多的規費，意味著企業至少要跑遍20幾個部門、收集40幾個公章才能獲得或維持其合法地位。盡管有些規費本身數額並不大，但企業為遵循這些規定卻耗費大量的人力和物力。房地產業屬於資金密集型產業，並且國內大多數開發商的資金是通過銀行貸款間接融資而來，資金的時間成本十分可觀。除此之外，在房產市場日益成熟的今天，房產市場上開始不斷推出各種流行房型設計。這使得市場先機對開發商來至關重要，資金的時間價值在此有了更深一層的含義。各種規費的存在降低了經濟運行的效率，提高經濟運行成本。稅收取之於民，用之於民。而各種規費則成為各政府部門自己的收入，並進而有可能成為腐敗的重要原因。因此清理規費對提高經濟運行效率而言有著更重要的意義。

<二> 部分規費分析
從公共品的理論來看，政府部門提供公共品時，靠稅收來籌集資金；提供私人品時，應按市場規律收取價款，而提供混合產品時，則應考慮依靠稅收或收費補償成本，哪一個效率高。在目前的房地產業中，有些看似應由政府部門提供的產品從經濟學的角度來分析應交給市場來運作效率更高。
如政府代行市場職能收取的建築工程質量檢驗費，雖然說由政府出面監督工程質量可以保護消費者利益，但其中卻有一個極大的弊端：當質監站通過了一項工程，意味著政府對工程質量的認可，如果以後工程出了毛病，政府是否替房產商承擔賠償的責任呢？如果政府承擔責任，則政府容易混淆作為經濟運行的管理者和市場主體中的一方的角色；如果政府不承擔賠償責任，政府官員就完全沒有了把好質量關的約束機制。如果這項服務交給市場的中介機構來做。中介機構、房產商、購房者之間是平等關系，追求利潤最大化的中介機構會因擔心招致賠償而嚴格控制房產質量，這無疑是一種效率的改進。
工程質量檢驗費是政府行為應轉為市場行為的例子。而對水、煤、電增客費這三類傳統的自然壟斷產業來說，這些收費在經濟學上也不符合效率的原則。自然壟斷產業固定成本所佔的比重很大，變動成本的比重小，平均成本曲線向下傾斜。如果不對自然壟斷企業進行政府管制，它們就會進行壟斷生產，導致低效率；如果把這類企業分割成幾個小企業，又會導致成本上升，規模不經濟。這是政府經營不以盈利為目的自然壟斷產業的理論基礎。政府可以採取邊際成本定價，也可以採取平均成本定價。無論採用哪種定價，公用事業部門，都可以從價格和補貼中完全彌補成本。現在房產商交納了增容費，最後由消費者承擔，建設了管道、纜線輸送網，但卻是公用事業部門從水電費、煤氣費和補貼收回了成本，這等於消費者支付了雙重費用，公用事業部門獲得了超額利潤。這背離了誰得益誰投資的市場法則。從提高社會效率的角度出發，這些增容費應由公用事業部門而非房產商來承擔。如果公用事業部門資金困難，可由房產商負責建造水電、煤氣的輸送網的成本，建築成本不能分攤到房價中，待以後公用事業部門收到水電、煤氣費了，再向房產公司支付輸送網的使用費。

三 、經濟適用房的經濟學分析
經濟適用房作為現階段的國家住房建設政策，旨在通過某種傾斜，如用地劃撥、稅費減免等優惠措施，來達到擴大住房供給，調節房地產投資結構和啟動市場有效需求的目的。它是基於我國目前特殊的房地產市場和住房發展市場發展階段的一種政策選擇。但是，對於經濟適用房制度的運行機制，與當前地產市場的關系、現行政策規定可能產生的市場反應、經濟適用房政策的適用范圍以及經濟適用房制度的可持續發展等問題，尚有待從理論上進行再探索。
經濟適用房政策作為一項政策，本意是通過政府補貼來提高中低收入購房者的住房有效需求。但付諸實施後卻暴露出諸多問題：第一，補貼利益的流失與對完全商品房供給的"擠出效應"。目前，有些經濟適用房把銷售目標定位在中等收入家庭中偏高的那一部分人，甚至以吸引開私家車的一族來爭相購買為榮。如果在地段、質量、功能、環境或者舒適性等一方面標准上，這類住房在各方面均能滿足中等偏高收入家庭的需要，高收入階層也會想方設法擠入經濟適用房的消費群，從而使所流失的財政補貼效益最終轉化為生產者剩餘和少數中等偏高和高收入階層的消費者剩餘。而那些真正應該享受到補貼的，居住困難的中等偏低收入階層反而被排斥在受益范圍之外。經濟適用房提高標准後，其消費群與完全商品房的消費群產生一定的擠出效應。第二，助長了市場不公平競爭和違規操作。作為具有政策傾斜性的經濟適用房，實際上享受了特定階段的政策性資源。如果經濟適用房的操作缺乏必要的監督機制，從而形成"黑箱運行"，一些地方和部門為了獲得經濟適用房的有關政策優惠，受利益驅動，有可能會打著經濟適用房的旗號爭項目、爭計劃、爭土地、貸款，這就容易誘發政企間交易和尋租行為的發生。第三，提高政策的調控成本，降低政府調節市場的效率。為了使政策優惠能按預期的設想轉移到中低收入階層身上，就需要控制經濟適用房的受益面，避免不該享受財政補貼的階層也從中"沾光"。這就需要將政策調控的重點引向鑒別居民家庭收入層次，監督經濟適用房的流通和分配這些繁瑣而又無效的工作上，偏離了其主要職能。
用經濟學上的博奕論來分析，經濟適用房作為一項政策，涉及的利益方有政府部門、開發企業、消費者三方。在這三者中，有關政府部門擁有用地劃撥、稅費減免等權力。目前，政策優惠對眾多開發商來說是稀缺資源，是眾多開發商爭奪的對象。而在開發商以各種方式掙得政府政策優惠後，出於自身利益考慮有可能進行違規操作。由於政府對經濟適用房價格進行管制，按照建房《1998》154號文，經濟適用房住房價格除成本、稅金外，其開發利潤不得超過3％。而理性的開發商是不會願意從事這種回報率低於同期市場利率的投資項目。而在現實生活中，開發商卻對此趨之若鶩。一個合理的解釋是，開發商虛列成本以降低利潤，使其符合規定標准，而作為主管行政部門對此卻無能為力，甚至可能與開發商合謀使虛列的成本合法化，人為拉高經濟適用房利潤與售價，使價格管制名存實亡。政府部門為了達到經濟適用房的政策意圖，需要付出一定的監督費用，以對合格的開發商做出鑒別。而對購房者來說，雖然經濟適用房面向的對象是中低收入者，但具體操作過程中並沒有制定有效的收入調查措施。一部分高收入者也加入了購買經濟適用房的行列，甚至有些人將經濟適用房上市套利後再次購買經濟適用房進行投機。有關利益三方的相互博奕使得經濟適用房政策在操作過程中背離了原來的政策意圖。
由於經濟適用房是向住房供給者提供補貼，補貼的結果是在同等投資支出的前提下增加市場供給量，從而導致均衡價格的下降和住房需求的相應增加。為了使補貼的效益盡可能傳遞給政策所指向的收入階層。只有在消費者犧牲其他消費品需求的前提下，才能實現。如果政府直接補貼給消費者，則能更好地滿足消費者的綜合消費偏好。所謂消費者的綜合消費偏好，是指消費者根據自己的需要和偏好做出的消費選擇。用無差異曲線說明如圖：
用發補貼的方法會給消費者帶來更高的效用，而發補貼給供給者，則可能供給者供給的住房不是消費者所需要的或最重要的，這時消費者就難以得到最大的滿足了。在圖中，MN線代表其他消費品（x）和住房（y）的價格一定時，發了一筆現金所形成的預算線，如發補貼給者，該消費者可得到y1的其他消費品和y1的住房，所獲效用為u1,如發現金讓消費者根據偏好自由選購，消費者會買x2的其他消費品和y2的住房，所獲效用為u2, u2>u1。

④ 關於如何學習及融入房地產融資職位的提問

這是專業的金融知識

⑤ 房地產企業如何提升融資能力

1、制定房地產企業金融戰略。
我們認為，沒有戰略的企業是沒有靈魂的企業，而沒有金融的戰略同樣是不具競爭力的戰略。所以，房地產企業要把企業金融戰略作為企業發展的核心戰略，通過系統、全面的規劃，制定金融建設目標以及團隊建設、資源建設、資本戰略、實施保障等具體內容。

2、打造專職的、有戰斗能力的金融團隊。
要打破「金融人才就是金融機構出來的人才」的誤區，確定適應企業需求的金融人才解決方案，強化企業金融運作部門的獨立性、專業性和執行力，在處理好與企業財務部門關系的同時，努力提高金融隊伍的整體能力。

3、建立和維護好各種金融資源。
要把金融資源的建立和維護當做一件長期、系統的工作，儲備和整合多種融資資源、融資渠道，並將其適時用於不同階段的融資工作。具體而言，債權融資資源的建立更多靠技巧，維護則靠信用；而股權融資資源建立的核心是誠意和讓利。

4、打造企業信用體系，助力融資成功。
企業不怕失去機會、市場、利潤，但就怕失去信用，而建立企業真正的信用體系，是需要從小處做起，做到處處講信用，事事守信用。通過不計成本地維護信譽和長期的誠信積累，打造良好的信用形象。

5、搭建自身金融平台，掌控融投主動權。
企業抓「輸血」資源的同時，還要完善自身「造血」能力。以房地產基金為例，其資金使用成本遠高於銀行融資，這就就催生了房企自身金融平台的快速發展，如保利、金地、萬通、復地等知名地產商，早就有了自己的地產基金。由於省掉了基金管理費用，所以，使用企業自己的基金平台獲取社會資本將遠低於使用其他地產基金的成本。

⑥ 哪裡可以查房地產企業是怎麼進行融資的啊

新視角論壇是由搜狐網、焦點房地產網主辦的大型地產年度峰會，自2005年舉辦以來，至今已經成功舉辦了三屆，每屆都吸引了很多經濟學家、房地產專家、全國重量級地產企業參與。由於規格高、陣容強，關注行業深度問題，「中國地產新視角論壇」被業界認為是由媒體主辦的最高規格的地產論壇之一。2008年3月18日，「中國地產新視角」落地天津，我們將會用全新的視角看待處於快速發展通道中的天津，用最權威的聲音來解讀天津在打造未來經濟增長第三極中的機遇與挑戰。

█ 以下為實錄

【翟山鷹】：我同意張博士說的話，有幾點我可能和張博士有小小的分歧。第一，大家靠外資是救不了企業的，外資的錢實際上進不來。從07年到08年，在國內的房地產開發項目，ST已經有四家做成功了。雖然已經成功了，但我認為房地產融資已經到了迫在眉睫的事情。有一家在帳面凈資產是15億，帳面資金是32萬元，大家能想得到嗎？融資的手段都想盡了。我給大家出的第一個方式就是自己救自己，思路就是現金流的問題，我覺得房地產企業和其他行業有不同點也有共同點，但是有一點是一樣的就是要不停創新，自己救自己來自於我自己接觸的一些公司，房地產公司有很大一部分資金用來拿地，土地拿過來還要開發、銷售。問題出現了，終端沒有人買，好，我低價銷售，我拿地成本這么高，我低價銷售成本找誰要呢。況且就算低價銷售你也未必賣得動，如果市場變得惡性降價的時候，你降我也降，這怎麼辦？

自己救自己的方式很多，大家知不知道，有一種茶花，單株茶花可以在國際市場拍賣到上百萬美元的，但是茶花在當地是很便宜的。有人買了幾千株茶花，他的圈地方式很有意思，在當地圈了七八百畝地，全部種上茶花，簽訂20年到50年不等的租用合同。種上茶花以後，面臨一個問題，茶花不具備產業化升值效應，但是種植本錢很低，而且單株是有評估價格的。如果你要徵用土地，要拆遷，拆遷費就是天價，擱在這我不拆，別人想拆我掙了。我什麼時候有錢了我自己做這個東西，別人想拆拆不了。還有像很多大的公司，擠上游的錢的錢，和下游的建築公司成立項目公司，所有的地都是由項目公司運作，項目公司運作，建築公司掏所有的錢，往往運作完了，大家拆帳分帳。所以我談到要自己救自己，和資本市場對接，和資本市場對接就是上市。上市有兩種方式，一個是辛苦上市IPO，還有就是買殼，這對於房地產商來說他們付出的代價都是極其巨大的，比如說很簡單，沒有上市的房地產商，如果有人來買你這個房子，讓你有一個億的利潤你就敢賣；但是如果是上市的開發商，給你一個億的利潤你就要考慮考慮你敢不敢賣，為什麼不敢買，因為很簡單，你的利潤是否帶動股市估價的增長，如果有人在你不知道的情況下以很低的價格在股市上囤積你的股票，那麼他給你一個億買你的房子，你的股市按照市盈率高速增長，然後通過拋售獲得比買你房子高得多的利潤，然後用比買房低一半的價格傾銷你的房產，這個故事在市場上很容易發生。所以房地產商要進入資產市場，就要完全轉變思想，這個很痛苦，但是這個思想不轉變就別想進去。

中國風險投資專家委員會委員翟山鷹

回來再說上市，上市和資本市場對接，無外乎有兩個，一個是國內上市，一個海外上市。中國上市兩個條件，一個是IPO，一個是買殼。中國證監會對中國房地產企業IPO上市是什麼狀態，就是這個閘建好了，所有上市公司都放在這，實在扛不住了拉閘放一點，然後再把閘封死。沒有政策說你不能上市，但是你要看清這個趨勢，所以如果你不是花了大價錢，大成本已經做好了在閘門口等著呢，能不能上市就是一個巨大的問號。你們有沒有想過上市企業成本多高，律師評估、審計、公關費要花多少錢，還有時間成本、人力成本，這些都是天文數字，所以准備工作會給你帶來巨大的精神壓力。那麼最快的方式，像我們做SP

科苑，SP公司，這種公司很大的作用是干什麼呢？就是買殼，買殼就是拿著現有的上市公司，經營狀態不好的，把自己公司裝進去，變相上市，進行融資。買殼是可以進行融資的，一個房地產公司在買殼的過程中可以融資5億到10億，所以在中國，買殼是房地產企業首選的融資方式。那麼條件也很硬性，要有15個億的凈資產，而且基本上喜歡的都是商業地產、工業地產，住宅地產都不用想了，為什麼？15億凈資產的標准，國內很小的殼裝進去，你要想掙錢，最後通過一些手段來看，15億凈資產是一個底線，達到這種標準的房地產商不是特別多。像紫微在西安是第一大房地產，凈資產也才15個億。為什麼我談到的第二個是商業地產、工業地產，住宅地產起步就很難，因為任何公司，不管是IPO上市，或者是買殼，有一個硬體條件永遠也繞不過去，那就是「每股收益」，也就是說每股平均下來盈利是多少。如果每股低兩種上市方式都不可能通過。一般買殼的公司要求條件至少稅後第一年收益是4毛或5毛以上，我說15億凈資產是5億股，如果是5毛錢利潤也是2.5個億的凈利潤。你們想想一個公司的上市，你的大量的像比如財務的計算方式，你收到的錢，還有壞賬、准備金等等，我要造成上市以後在你帳面有現金的情況下，你公布出去審計結果達不到那個標准，達不到標准你的股票價格就會一跌到底。

如果不夠這個標准在中國這個路徑是很難走得通的。你要做IPO項目找中國最牛最強的財務公司幫你做案子，找最好券商團隊，現在券商魚龍混雜，一份上市材料兩個保薦人簽字才能實施。我們說成熟的券商是兩個保薦人兩年簽三單，保薦人資格年薪市場最低是120萬。所以大量券商囤積保薦人，但是很多保薦人他們只是考過證書，沒有實際操盤經驗去練手，如果你要是找的是練手的，你就話可很多錢什麼都得不到。好，找到券商之後，如果找到你的項目以後，要去證監會，這叫和發行審核委員會去做預溝通，把所有環節都搞定了，回過頭來才能確定項目能做不能做。這些過程都是很多房地產公司不可想像的。這要和殼公司協調，現在股市凈殼太難找了。有的是拖欠幾十億的負債，還有3000多人的工人等著你。所以國內房地產公司除非實力特別強大的，我個人不建議你在國內做IPO和買殼。

如果是海外上市。新月房地產在2007年主板上市。整個歷時過程是36個月，三年的時間，當年准備的很早，新月在稅後利潤500萬的時候就開始准備在美國股市上市。我知道國內房地產公司在美國上市道路是暢通的，但是時間是很長的。如果上市順利的話，有可能在六個月後得到第一筆私募資金。美國主上市只能在主板，紐約、納斯達克或者是美國證券市場，千萬不要去其他的市場上市，沒有盈利能力，只會把公司拖死。像陝西桃花源房地產公司，他在陝西拿的最好的一塊地，布置怎麼被人家蒙騙了，結果他就把拿的最好的一塊地壓在了OTC上市公司的下面，現在他想從OTC撤出來，如果要在美國主板退市會有幾個辦法，但是如果是OTC，對不起我們找不到讓一隻股票退市的辦法。退不了市，資產只能壓在什麼資產都沒有的市場上。為什麼我提到中國就提到美國，因為全球只有兩個股市是由散民組成的，只有在由散民組成的股市裡上市你才可能拿到大量的資金。

除此以外的一個市場就是香港，在香港不要做買殼，也做不了，你只能做IPO，六個月，因為買殼根據香港法令，要走新股上市。為什麼提到香港這個地方，它是一個兩極很怪異的地方。現在香港有很多海外的人要到香港投資。我就要問一問你們通過什麼途徑把錢投資進來呢？我的背景在中國也算最大的投資銀行，我都不知道這個資金怎麼進來，我也接觸了很多老闆，他們有他們的用途和用意，如果你們了解碧桂園就知道，他有三個億的資產進入不了中國，但是都已經上市了。那麼海外的資金怎麼進入中國呢，還有地下錢庄，地下錢庄是很不規范的，會出現很多問題，讓你出現難以解決的問題。在香港上市可以考慮，很多公司在香港上市之後是一路下跌，跌的頭都不回，那為什麼我還要推香港，因為在上市前，你在做私募的時候會有很多持有美元的國際機構和公司給你投資；你一旦上了市以後，更多是香港的機構投資者會對你的股票價格進行操控，他們認為中國房地產公司是預計過高的。所以說也許上市以後股價會下跌，但是你不用擔心，你上市之前該融的資已經拿到了，香港是個現實的考慮。

提到香港也好，提到美國也好，出現一個問題，兩個字就是紅籌。中國公司去海外上市只有兩個：一個是H股，一個是紅籌構架。紅籌在2006年10號文以前很容易走，在2006年出了10號文以後就變得很艱辛。所有做紅籌的都是2006年10月份以前和2007年10月份以後搭的紅籌構架，搭好了紅籌構架才可以做海外上市的工作。所有都做好了，最快的在香港也要6個月。為什麼不建議去其他國家上市呢，新加坡就不用提了。

我剛才說了創新，一個真正成熟的同行是能為房地產融資提供大量創新思路和經驗的，比如說我在遼寧、沈陽、鄭州都提供過這樣的思路，房地產企業用錢是有規律的，每三四個月是一個周期，有用錢的高峰，四月份用錢一月份就在攢錢。此外房地產公司能利用的模式，叫有限合夥人企業，這個模式能夠組建類似基金的結構，如果這個結構管理風險控制制度變得很好的話，就是金融體系，那麼這個機構就可以和各種信託機構進行對接，放大的窗口很簡單，途徑也很簡單，我在做這個實驗，我個人認為是成熟的。這很像當年的大家攢起來的機構，一些金融機構可以起到風險控制委員會的作用，可以利用用現實的公示模式控制項目風險。作為我個人，對房地產企業預見是這種情況，雖然中國目前還有人沒有房子住，但是如果長遠看，五年、十年以後，遠期還是很好的發展趨勢，我的話覺得房地產還是有很紅火的階段，只要政府不征奢侈稅，謝謝大家！（編輯：李娜）

⑦ 房地產融資工作怎麼樣啊

1、首先看你是在房地產公司做融資專員，還是在中介服務公司，房地產融資細分很多行業。如內果做融資專員，容說實話主要是跟銀行打交道，學不到多少東西，因為現在房地產公司內部的融資水平確實不高，當然大的地產公司除外。
2、如果再融資中介做，那麼跟對人是關鍵，能夠學到很多東西，職業前景還是很廣的。我就是做房地產投融資的律師，希望建議對你有幫助。

⑧ 萬科是如何進行房地產融資的

一般情況是銀行的授信，據我了解以前萬科在沒有任何抵押的情況下，在深圳的幾家銀行內最多可以貸容給他25個億。不過最近房地產受到銀行資金緊縮的影響，估計沒有那麼多了，不過三五個億應該還是沒有問題的。再就是以正在開發的項目用地做抵押向銀行貸款，有這筆貸款在加上施工單位的墊資，一般的項目開發基本沒有什麼問題了。實在不行，萬科還是上市公司，可以在股票上弄點，不過一般不會這么做。因為他還可以向控股公司華潤集團借點嘛！

⑨ 房地產開發商融資的途徑和方式

一、上市融資 房地產企業通過上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒有固定的還款期限，因此，對於一些規模較大的開發項目，尤其是商業地產開發具有很大的優勢。一些急於擴充規模和資金的有發展潛力的大中型企業還可以考慮買（借）殼上市進行融資。

二、海外基金 目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式—一是申請中國政府特別批准運作地產項目或是購買不良資產；二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。海外基金與國內房地產企業合作的特點是集中度非常高，海外資金在中國房地產進行投資，大都選擇大型的房地產企業，對企業的信譽、規模和實力要求比較高。但是，有實力的開發商相對其他企業來說有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信託等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產的影響力還十分有限。

三、聯合開發 聯合開發是房地產開發商和經營商以合作方式對房地產項目進行開發的一種方式。聯合開發能夠有效降低投資風險，實現商業地產開發、商業網點建設的可持續發展。大多數開發商抱著賣完房子就走的經營思想，不可能對商業地產項目進行完善規劃和長期運營，因此，容易出現開發商在時銷售火爆，但他們走了以後商業城和商業街日漸蕭條的現象。開發商和經營商的合作開發可以實現房地產開發期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。

四、並購 在國家宏觀調控政策影響下，房地產市場將出現兩種反差較大的情況：一方面，一些手中有土地資源而缺少開發資金成本的中小房地產企業因籌錢無門使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進入市場進行開發才能保證其土地不被收回；另一方面，一些資金實力雄厚的大型房地產企業苦於手中無地而使項目擱淺，因此，不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。

五、房地產投資信託（REITS） 2003年底，中國第一隻商業房地產投資信託計劃「法國歐尚天津第一店資金信託計劃」在北京推出，代表著中國房地產信託基金（REITS）的雛形。但它並未上市交易，投資的房地產缺乏多樣性，不參與房地產的開發過程等問題使我國市場以往的 REITS產品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。REITS的風險收益特徵是，股本金低，具有較高的流動性；其次，收益平穩、波動性小，市場回報高，可享受稅收優惠，股東收益高；同時，REITS實行專業化團隊管理，有效降低了風險。

六、房地產債券融資 發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用該種融資方式。

七、夾層融資 夾層融資是一種介乎股權與債權之間的信託產品，在房地產領域，夾層融資常指不屬於抵押貸款的其他次級債或優先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產融資市場，夾層融資作為房地產信託的一個變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開銀監會212號文件規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須「四證」齊全，自有資金超過35%，同時具備二級以上開發資質的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決「四證」齊全之前燃眉之急的融資問題。

八、房地產信託融資 防火牆是信託產品本身所具有的法律和制度優勢。信託財產既不是信託公司的資產，也不是信託公司的負債，即使信託公司破產，信託財產也不受清算影響，實現了風險的隔離。另外，信託在供給方式上十分靈活，可以針對房地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的信託產品。信託融資的主要缺陷，一是融資規模小；二是流動性差，由於受「一法兩規」的嚴格限制，遠遠無法滿足投資者日益增長的轉讓需求；三是對私募的限制，即規定資金信託計劃不超過200份，相當於提高了投資者的門檻。

九、項目融資 項目融資是指項目的承辦人（即股東）為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，並以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物。

十、開發商貼息委託貸款 開發商貼息委託貸款是指由房地產開發商提供資金，委託商業銀行向購買其商品房者發放委託貸款，並由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種「賣方信貸」。開發商貼息委託貸款採用對購房消費者提供貼息的方式，有利於住宅房地產開發商在房產銷售階段的資金回籠，可以避免房地產開發企業在暫時銷售不暢的情況下發生債務和財務危機，可以為部分有實力的房地產公司解決融資瓶頸問題。

十一、短期融資券 短期融資券指企業依照法定程序發行，約定在3、6或9個月內還本付息，用以解決企業臨時性、季節性短期資金需求的有價證券。短期融資券所具有的利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點，無疑給目前資金短缺的中國房地產業提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產企業沒有法律上的約束，但就目前的情況來看，由於短期融資券的發行實行承銷制，承銷商從自身利益考慮，必然優先考慮資質好、發行規模大的企業。

十二、融資租賃 根據《合同法》的規定，房地產融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋後，由出租人向房地產銷售一方購買該房屋，並交給承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地產證券化 房地產證券化就是把流動性較低、非證券形態的房地產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，從而使得投資者與投資對象之間的關系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價證券形式。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處於房地產證券化推行的初級階段進行中的住房抵押貸款證券化是其現實切入點。

拓展資料：

從狹義上講，融資（financing）即是一個企業的資金籌集的行為與過程，也就是說公司根據自身的生產經營狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經營發展的需要，通過科學的預測和決策，採用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權人去籌集資金，組織資金的供應，以保證公司正常生產需要，經營管理活動需要的理財行為。

從廣義上講，融資也叫金融，就是貨幣資金的融通，當事人通過各種方式到金融市場上籌措或貸放資金的行為。《新帕爾格雷夫經濟學大辭典》對融資的解釋是：融資是指為支付超過現金的購貨款而採取的貨幣交易手段，或為取得資產而集資所採取的貨幣手段。

⑩ 如何從房產融資中掙脫出來

把負擔拋掉，這樣就可以解脫了。