如何化解杭州房地產庫存

1. 杭州八部門如何聯合整治房地產市場

8月8日，從杭州市住保房管局了解到，該局近日聯合市場監管、公安、物價等部門下發了《關於開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》(下稱「《通知》」)，重點打擊投機炒房、虛假信息和虛假房源發布行為，治理房地產開發企業和中介企業違法違規行為，進一步整頓和規范房地產市場秩序，健全房地產市場監管機制。

6月26日，杭州市住保房管局發布消息，在杭州市住房限購區域范圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房(含商品住房和二手房)，進一步抑制投機炒房，支持自住購房需求。

2. 杭州樓市庫存量會觸底反彈嗎

據報道，隨著2017年的結束，2018年的開啟，一個樓市大年過去了,樓市庫存量是回否會觸底反彈引答發了社會的關注。

目前杭州主城區2018年將有100餘個新盤入市，特別是江干區，區域內包括牛田、彭埠、田園等多個板塊，入市新盤將超過20個。餘杭、蕭山2018年有望入市的新盤數量均超過20個。2017年剛剛撤市設區的臨安，土地成交火爆，2018年將有13個新盤入市。

杭州現有的庫存量在2018年將得到大量補充，而2018年新入市項目大多價格較高，成交量或因此下降，因而庫存量和去化周期觸底反彈幾乎是必然，但時間上，可能會出現在下半年。

3. 房地產庫存有多嚴重，消化庫存很難

其實庫存消化周期是非常不準確的，為什麼呢？因為靜態來說，庫存消化周期是版現在的權庫存量除以每月的平均銷售量，等於多少個月能把庫存消化完。但是，庫存不是靜態的，而是動態的，每個月都有新的房子竣工，也就是說每個月都有新的庫存增加量！

4. 房地產如何去庫存

去庫存不是一個獨立的問題，對於某個固定的樓盤，肯定賣一套少一套。現在的主要問回題是平衡答新增住房數量和賣出住房數量，一方面從長遠看人口流動趨勢，另一方面也要看貨幣寬松程度，對於前景還行的城市，去庫存很容易，單純控制新建住房速度就行了，但是對於衰退型城市，除了新房不好賣，還有大量二手房入市。

5. 杭州將如何保證土地市場供應

據統計，今年以來，臨安土地市場已成交14宗地塊，出讓面積約為50.8萬平方米，其中宅專地有9宗，截至屬目前，杭州市區今年已成交85宗地塊，其中涉宅用地有56宗。

專家表示，從《讀地手冊》上可以看到，今年杭州市區土地供應充足，共有近1.4萬畝總出讓量、約227宗可供出讓地塊在出讓之列，其中涉宅用地有138宗，多個市場熱門板塊均有新增供應。

與此同時，杭州還對供地結構進行了調整，繼續擴大普通住宅的供應比例，增加中低價位住宅用地的供應量，堅持「房子是用來住，不是用來炒的」的定位，保持房地產市場持續平穩健康發展。

文章來源：央廣網

6. 樓市政策嚴控之下 三四線城市如何去庫存

從十一開始，各地紛紛出台對樓市的調控措施，意在盡快遏制房價瘋漲的勢頭，在「雙限」的作用下房價得到了有效遏制。觀察者認為，樓市新政抑制住了一些過熱城市的發展勢頭，可以說效果顯著。資料表明，從北京發起「雙限」政策以來，目前全國已有22個城市出台了樓市限購、限貸政策。
此時距相關政策的出台已經過去一個半月，據中國指數研究院給出的報告稱，全國100個重點城市房價漲幅明顯放緩，上漲城市的數量已經減少，多數熱點城市房價漲幅有不同程度回落。在過去的10月份，從全國100個城市新建住宅價格環比漲跌程度來看，79個城市價格環比上漲，與9月相比減少2個，21個城市價格環比下跌，與9月相比增加3個。
雖然大部分城市的房價得到了控制，但也有個別城市的房價「頂風上漲」，例如杭州地區，雖然當地政府出台了嚴格的限制措施，但是杭州的房價依舊高位運行並呈上升趨勢。因此近日杭州市深夜出台樓市新政，對房價上漲加大控制力度。杭州市房管局日前發布通知稱，自11月10日起，杭州市進一步實施住房限購措施並上調公積金貸款首付比例。同時中國人民銀行杭州中心支行、浙江銀監局指導浙江省市場利率定價自律機制決議，進一步調整杭州部分區域差別化住房信貸政策，上調商業性住房貸款首付比例。另外，對擁有2套及以上住房的居民家庭暫停發放第三套及以上住房貸款，並加強對首付資金來源審核、加強對土地競買資金來源審查等。

有分析者表示，從成交量等數據來看，樓市新政遏制了一些過熱城市的發展勢頭，可以說效果顯著。如果目前部分熱點城市在前一階段的樓市調控政策作用下，仍無法取得明顯效果，還需要採取更為嚴厲的管控措施。盡管目前熱點城市的樓市的量價回落，但是像北上廣深這樣的特大城市恐怕很難用「雙限」政策來完全抑制樓市升溫，對此上海市已經率先開征房地產稅。
就在11月9日，一則由上海稅務部門發布的「繳稅通知」，這則通知里含有的「個人住房房產稅」的字樣引發了不少市場人士的恐慌，被認為是房產稅在上海「正式開征」了。有好事者對這一消息進行加工誇大稱，「這恐怕是房產稅正式落地的信號，適用稅率0.6%，房產稅的稅率已經敲定，預計將在全國鋪開」。不過據了解，其實這只是年底前的一則「催繳」通知書，上海房產稅試點已經實施了快6個年頭了。雖然這又是一次「烏龍」事件，但從該事件能看出，當前彌漫在樓市中杯弓蛇影式的恐慌。

現在不僅政策方面在控制樓市，從資金端來看，監管部門也在嚴控金融系統的資金流入。在央行加大對商業銀行發放住房消費大款的控制力度之後。上周，中國保監會下發了《關於開展不動產投資及基礎資產為不動產的金融產品投資自查有關事項的通知》，要求各類保險機構應當就不動產及基礎資產為不動產的金融產品投資情況開展自查。保監會摸底保險行業不動產投資現狀，是為了規范保險資金不動產投資行為，防範投資運作風險。
雖然目前樓市的「高燒」在各路舉措的「圍剿」直線，降溫的態勢已經表現出來，但是與熱點城市相比，三四線城市樓市的庫存壓力依然嚴峻，如何在既控制房價非理性上漲的情況下又促進樓市去庫存工作的開展。與「如火如荼」的熱點城市相比，三四線城市去庫存可謂」壓力山大「，從目前狀況來看，三四線城市存銷比仍高達30多個月，即這些城市現有的房子要賣完得30多個月。
面對巨量庫存，今年以來，中央和地方頻頻加施「葯量」，各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費、加快棚戶區改造和貨幣化補貼作為去庫存的發力點。但目前來看，市場反應與政策初衷之間出現了背離，本就是庫存「重災區」的三四線城市因為土地供應過剩、產業基礎薄弱等原因，去庫存壓力更是有增無減。而當前，調控力度加大的情況下，無疑會讓這些城市的去庫存難度進一步加大。

針對這一問題，發改委宏觀經濟研究院副院長陳東琪今天表示，中國房地產政策要強調穩，房地產調控應該採取結構性方式，用中長期策略應對短期問題，而不能全線打壓，以防止房地產行業可能的崩盤對宏觀經濟的影響。他認為，一二線城市房地產市場將繼續穩定，而三四線城市房地產則會隨著基礎設施改善、資本迴流以及多方政策支撐而有望走強。面對如此規模且有增無減的庫存，各地政府應有「持久戰」的准備，沒有一蹴而就的「葯方」，去庫存需長短結合，因城因時施策。

7. 化解房地產庫存對房價有什麼影響

1. 化解抄房地產庫存，指的是政府採用行政手段、財政手段、銀貸手段、稅收手段等綜合宏觀調控工具，去激發市場的活躍度，促進房產銷售。比如說：放開二胎政策、減免二手房交易稅收、降低房貸首付比例和利率下浮、放開城市限購政策等。

2. 化解房地產的庫存，就是擴大銷量，短期內房價因為庫存大不會上漲很快。等開發商庫存壓力小了，就會漲價，漲多了，政府又會宏觀調控，壓制買房需求，壓低房價。

3. 現在政府提出的化解房地產庫存，是從整個中國經濟出發，制定的政策，並不是片面的救開發商。
   

8. 如何盡快退出房地產去庫存政策呢

2015年以來，在房抄地產去庫存政策刺激下，房價輪番出現上漲，有效扭轉了2014年前後房價持續下跌的趨勢。但房地產市場的特點決定了房地產去庫存政策只能是短期的權宜之計，不宜長期使用，現在應該逐步退出。

應該採取嚴厲措施禁止金融機構或房地產開發商從事「首付貸」業務。對利用棚改政策變相向居民進行財政融資的行為也應該禁止。

9. 房產庫存形成的主要原因，房產該如何去庫存

房產庫存形抄成的主要原因：襲
在中國搞房地產，只要拿到土地，就可以從銀行中貸款搞基建，屬於典型的土地金融，一開始造出的房子都不夠賣，所以這時候償還銀行本息是沒有問題的，屬於對沖融資范疇，投資的項目所產生的回報完全覆蓋債務成本和利息，而且還有利潤掙。正是由於搞房地產掙錢很容易，後來，大量的企業湧入到房地產領域，這時，土地成本增加，房子越造越多，利潤率自然要下降，原先的對沖融資就可能要轉化為投機融資了，房地產商要進行債務展期，才能維持這個債務，因為房地產商借的是中短期的債務，但房子是一個長期的投資項目。如果發展到房地產商開始愁賣房子，發現半年、一年都賣不出去，出現大量庫存，這時候會出現什麼問題呢？這時候房地產商就會發現自己已經開始應付不了債務成本，甚至利息了，必須向第三方再借新債、甚至高利貸來償還舊債。

房產該如何去庫存：
一方面可以將一部分住房存量轉化為保障性住房。農民工進城以後居住條件往往很差，但與此同時有很多房子卻仍閑置，兩方面的需求和供給卻對不上，這就需要相關的政策將雙方銜接起來。

10. 房地產庫存去化周期過長 怎麼辦

官方的回答是這樣的：
將進一步促進房地產投資健康發展，因城施策加大調控力回度。對於高庫存城市，鼓勵答進一步加大去庫存力度，可採取先租後售、與政府共有產權等方式促進居民購房。同時，鼓勵品牌房地產開發企業收購現有地產項目，通過品牌注入、提高住房品質的方式消化庫存；完善教育、醫療、商業等配套服務設施，提高住房吸引力。
而在一二線等住房供應緊張的城市，發改委認為，要採取擴大新增供地、盤活存量土地等方式擴大土地供給，防範土地價格快速上漲。根據市場狀況，適時調整住房、辦公樓和商業營業用房土地供應比例，合理規劃住宅配建的商業設施面積。shqianyy