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旅遊地產為什麼賣不掉

發布時間：2021-01-12 22:53:10

❶ 旅遊地產的問題

事實上，一些房企的「躍進式」開發旅遊地產已不是新聞。較早涉足旅遊地產的萬達集團目前已開發多個旅遊度假項目，總規模已接近1700億元。董事長王健林日前表示，萬達未來將加大在文化和旅遊領域的投資，以儲存未來10年的競爭優勢，2020年萬達商業地產收入比重將降到50%以下，徹底實現轉型。

❷ 旅遊地產這個行業怎樣

1.我國旅遊地產發展概況
旅遊地產在我國還是一個比較新鮮的概念。其主要經營模式分時度假於20世紀90年代末期由一些房地產商引入我國，他們的目的是推銷他們手中滯銷的房產。旅遊業涉及這一領域首先開始於個別單體飯店加入國際交換網路。在1997年，杭州夢湖度假村，北京九華山莊，北京燕苑度假村是我國最早加入RCI的飯店。截止到2001年，我國加入 RCI的旅遊飯店有17家，其中北京、海南、雲南各三家，青島、無錫、杭州、珠海、天津、武漢、桂林、上海各一家。加入II的有三家，分別位於上海市清浦縣、廣州市和廣州市的番禺區。[6]
近年來亦有相當數量的旅遊飯店和旅遊集團開始運作旅遊地產產品，以不同的方式探索旅遊地產在中國的本土化經營。其中有：（1）借用分時度假的概念，開發出類似產品的單體企業，如以產權酒店為經營模式的北京快樂假日酒店。（2）單體加盟國際分時度假交換網路的經營企業，其經營模式與國際接軌，採用銷售20-40年每年一周的度假地住宿權的方式。(3)自主開發分時度假網路的企業，他們致力於將分時度假產品進行本土化的改革，設計出適合我國市場的新型運作模式，如華夏之旅和新旅網路度假公司。（4）集分時度假開發、銷售於一體的企業，如天倫度假公司。
同時，房地產業亦將旅遊地產當作解決滯銷房產的靈丹妙葯，將其作為投資開發的一個重要領域。據了解，國內日前涉足旅遊房地產的公司超過百家，包括首創、海航、中信、中旅等大型企業，也包括珠江地產、人鴻集團、萬科集團、萬達集團、萬通集團、青島匯泉旅業等大批房地產投資商、開發商、旅遊企業，各路開發商均看好未來中國的旅遊房地產市場。截止到2003年，我國北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地的旅遊地產項目已達到近百項，海南的博鰲城，深圳的華僑城等一大批旅遊地產項目得益於「假日經濟」與「會議經濟」。[8]
2.我國旅遊地產SWOT分析
SWOT分析是廣為應用的機會-風險分析方法，S指的是Strengths（優勢），W指的是Weaknesses(弱勢），O 指的是Opportunities（機遇），T 指的是Threat（威脅）。[9]在此將運用SWOT分析方法，分析我國旅遊地產業發展的環境，找出我國旅遊地產業本身的優勢和劣勢，發現並確定旅遊地產業的外部機遇和威脅，從而對我國旅遊地產的前景進行預測。
（1）Strengths(優勢)
旺盛的市場需求。世界旅遊組織秘書長佛朗切斯科•費蘭賈利對法國《費加羅報》發表談話說：今後20年內，中國將在世界旅遊市場發揮重要作用，到2020年將成為世界第一大旅遊大國。隨著我國經濟的飛速發展及國民消費觀念的日趨成熟，度假休閑旅遊將會漸漸取代觀光旅遊，成為大眾比較青睞的旅遊方式。我國在3-5年內，可望形成一定規模的度假旅遊市場，這一市場的形成與擴大將會給旅遊地產帶來旺盛的市場需求。
優越的市場供給。我國飯店業總體供大於求，由於增長速度過快，1998年以來，平均客房出租率不到60%。另一方面，全國商品房空置率高，據國家統計局統計，2004年11月末，全國商品房空置面積為9985萬平方米。[10]飯店業總體供大於求，全國商品房空置率高，當然並非好事，但卻為旅遊地產提供了良好的供給條件。同時，因為我國可投資領域少，可利用資金相對充足，對於像旅遊地產這樣有國際成功先例的投資新領域，在基礎條件成熟的情況下，不難吸引到積極尋求投資項目的資金，這勢必會帶來相當數量的供給。
（2）Weaknesses（劣勢）
概念的模糊不清。旅遊地產在我國剛剛起步，不管是開發商，還是消費者或多或少都存在著概念模糊不清的問題。眾多涉及該行業的開發商開發概念的模糊也導致旅遊地產理念的推行上出現偏差，使消費者逐漸對產品失去興趣。通過對國內的消費群體分析，為數眾多的消費者是出於投資的目的而購買旅遊地產產品，但是從市場長遠發展的角度，應強調其作為度假產品的本質含義。
進入門檻較高。開發旅遊地產的成本是很高的，首先在產品開發的選址、規劃、建設及度假資源的整合都需要投入大量的人力、財力、物力，而後起的管理和維護以及品牌的塑造都是一個長期的過程。較高的進入門檻讓很多有心發展旅遊地產的企業望而卻步，這對於產業的健康與可持續發展很不利。
（3）Opportunities（機遇）
中國經濟飛速發展，新的世紀開始，我國進入全面建設小康社會的新紀元，人民生活水平提高，我國經濟的持續快速發展為旅遊地產提供了更大的發展空間。
加入WTO後，中國旅遊業飛速發展，國家已把旅遊業作為新的增長點。旅遊地產作為房地產業與旅遊業相結合的產物，有著明顯的就業效應、增長效應、帶動效應和可持續效應。正因為如此，錢其琛副總理2001年1月8日在全國旅遊工作會議講話中體出了「中心城市可以積極探索分時度假等新的旅遊方式」，[11]這為旅遊地產的發展創造了良好的歷史性機會。
（4）Threats（威脅）
信譽的缺失導致市場形象風險。信譽支撐產業，而信譽的缺失則會帶來產業的凋零我國旅遊地產尚處於發展初期，制度建設步伐趕不上旅遊地產的發展速度，受利益驅動，一些商人的不良行為致使產業信譽遭受嚴重影響。
人力資源的缺失導致系統管理風險。旅遊地產作為一個綜合性的產業，其開發、經營和管理涉及到旅遊、房地產乃致金融、IT等許多不同的領域，對系統管理人員的整體素質要求較高，缺乏具備專門技能的管理人員會帶來管理上的風險。
3.我國旅遊地產存在問題及對策
現階段我國旅遊地產尚處於初級階段，還存在著以下一些主要問題：
近期度假需求不旺。旅遊地產供求是個復雜的系統，與城市的恩格爾系數,GDP水平等都有著密切的關系。2003年我國人均GDP超過1000美元大關，按照國際經驗，人均GDP超過1000美元正是一個國家旅遊需求膨脹的時期，但主要是觀光性質的需求;休閑需求急劇增長的門檻是人均GDP達到2000美元，那時候就將形成對休閑的多樣化需求和選擇;人均GDP達到3000美元，度假需求才會普遍產生。[12]現在，我國人均GDP剛剛超過1000美元大關(2004年為人均1268美元)，旅遊地產的機會才開始出現，部分先富起來的人才有慾望、有能力、有需求去消費休閑度假產品，但是先富起來的人畢竟只佔一小部分。同時，「帶薪休假制度」在國內畢竟剛剛起步，大多數人外出旅遊仍是依靠「五一」、「十一」等國家法定假日。我國現在仍以觀光旅遊需求為主，因而，旅遊地產這一主要用於滿足休閑度假旅遊的產品現階段會面臨需求不旺的風險。
制度的缺失。在我國，旅遊地產剛剛起步，缺乏專門的政策法規的引導與規范。缺少了這些規范，市場就會失序，一些地產商打著開發旅遊地產的旗號，實際上卻在進行著新一輪的圈地運動，國家相關部門組成的五部委聯合督查組在對地產行業進行的三輪督察中發現「以往的確存在房地產商利用旅遊規劃項目的名義，進行房地產開發的圈地現象」；一些經營者進行旅遊地產項目時，不管消費者今後的權益保障，甚至採取欺詐性銷售和非法集資等惡性的牟利手段。這些行為，擾亂了市場，既嚴重阻礙了旅遊地產市場的培育，也阻礙了一些有心發展旅遊地產的有實力的大企業進入，使得旅遊地產這一非常有前途的產業一度陷入困境。
國內度假網路不健全。國內旅遊地產商在開發旅遊地產產品時，大多忽視後續經營與管理。目前，任何一家開發商在實力上都無法建立一個健全的度假交換網路。我國度假村、旅遊飯店數量龐大，但由於開發商之間缺乏聯合，造成了度假市場的分離以及度假地選擇面狹窄的局面，從而大大降低了旅遊地產產品的吸引力。
如上所述，旅遊地產在快速發展的過程中面臨著諸多問題與挑戰，需要政府、相關的企業及從業者妥善應對，才能保證產業的健康與可持續發展。大體而言，可以從以下幾個方向加以努力：第一，進行消費引導，培育消費市場。加強休閑度假理念的正確宣傳與推廣，有實力的企業應著力打造品牌，以品牌效應促進旅遊地產理念的推廣，培育旅遊地產市場。第二，進行本土化改造。針對我國市場的客觀情況，進行合理的產品設計，如為適應國內市場的需求，可以考慮將分時度假的購買年限縮短，銷售價格也相應降低。第三，加強聯合，建立健全國內分時度假網路。通過度假網路的建設，提升產品的價值，充分顯示其可交換性的魅力，滿足消費者多樣性的需求。第四，完善法律法規，保護消費者權益。一方面，管理部門要制定相關的法規，以此約束經營者的行為，保護消費者的權益，當消費者權益受到侵害時做到有法可依；另一方面，行業內部亦可通過協商，建立規范的行業自律制度。在法律法規出台後建立行業資質認證體系，保證行業健康有序地發展。

結語
我認為，休閑是新千年全球經濟發展的第一引擎，到2015年，發達國家將進入「休閑時代」。未來20年，以旅遊、娛樂、運動等為基礎的休閑產業將會更快地進入各個產業中，休閑產業的發展，也為旅遊房地產業提供越來越大的發展空間，相信旅遊地產一定會有非常光明的前景！

❸ 旅遊房地產好不好做啊，是怎麼個工作方式的，競爭很厲害吧

旅遊地產策劃必須做的十項工作改革開放 30 年，人民生活水平快速提升，「吃喝玩樂」產業蓬勃發展，旅遊休閑娛樂已成為了人們必需的生活方式，從節假日各景區人頭潮湧就可以看出，旅遊休閑娛樂時代已經來臨。正因為如此，旅遊地產也成為了各地產商轉型的頭號選擇。
雖然旅遊地產項目不斷增多，但在中國做旅遊地產策劃的機構卻參差不齊，比較專業的有王志綱工作室、艾肯弘揚、綠維創景等，而大部分旅遊地產策劃機構都是偶爾做旅遊地產項目接觸或從規劃設計中轉變而來，在做旅遊地產策劃的時候並不能有效的從客戶的角度和營銷的角度去策劃。而我們的團隊則來自原王志綱工作室旅遊地產策劃精英和知名房地產企業，同時整合了珠三角遊客資源，匯聚旅遊、地產兩個行業的精英，能為地產商從意向拿地到銷售經營進行全鏈條服務，前期策劃、規劃設計、銷售運營全方位綜合考慮，規避定位不落地、銷售運營不理想的現狀。
我們認為做旅遊地產策劃像寫一首詩情畫意的山水詩一樣，要讓人看了後充滿嚮往和追求。要有數據、有圖片、有分析、有邏輯，層層推理，分析項目和市場的前世、今生和未來，來龍去脈了如指掌，不是擺各種宏觀數據、市場資料以及個案參考，要做到對市場一清二楚，對客戶和案例三分四列，七步成詩地挖掘和打造項目亮點，八面玲瓏的整合各種資源，最關鍵的是要對項目進行九章算術式的經濟測算，投入產出要算清，盡量做到十全十美。我們認為旅遊地產前期策劃應該分十大步驟，分別是：
第一、大勢把握。把握旅遊市場、地產市場的來龍去脈，包括旅遊地產政策、土地、金融、稅收、經濟發展情況等，這些都會影響項目未來的發展。
第二、市場細分。熟悉旅遊地產市場的供需、產品、客戶、價格、競爭、渠道、促銷及整個市場目前和未來的格局，對全國、全城、全區進行逐層分析。最關鍵的是目前區域內的旅遊市場情況，包括旅遊路線和路線特徵等。
第三、項目分析。對項目進行 SWOT 分析，挖掘項目和企業的資源，包括對企業操作能力的評估。項目資源包括項目的山水資源、文化資源，對沒有突出資源需要嫁接新資源。第四、理念創新。針對上面的市場情況和項目分析，進行一個有高度能落地的定位思路，思考一個關鍵的問題是：需要創建一個什麼樣的理念，讓項目一枝獨秀。第五、項目定位。從政府、客戶、競爭、項目、企業五個角度分析，我們叫五維定位分析法，得出一個能讓項目獨樹一幟且不空洞、能落地、貼切的定位主題。同時進行客戶定位、功能定位、市場形象定位等。其中客戶定位需要包括銷售型客戶和消費型客戶兩種。
第六、規劃布局：根據地形地貌給項目劃分板塊，同時根據用地性質和景觀情況布局產品，目的不是追求鳥瞰圖的美觀，而是在於追求景觀是否最大化利用、功能是否合理布局、動線是否利於銷售經營以及方便出行，以及讓利潤最大化以及是否能讓項目不斷回籠資金控制性的運轉、以及風水因素等等。第七、產品構建。在定位的基礎上構建旅遊地產的產品，旅遊地產產品的構建特別需要注重與地形地貌的結合，因地制宜才能打造出新奇特的產品，同時要注重可行性和是否植入與旅遊休閑相關產業。
旅遊產品是追求新奇特，還是原真美，地產產品要追求高大上還是平民化，都需要斟酌。特色的產品如海底餐廳、懸崖酒店、山地別墅等。從這幾年做旅遊地產項目的經驗看，最值得注意的是產品的打造一定要以客戶為導向，要為結合營銷來考慮，避免做出來的產品，尤其是地產類的產品最後賣不出去，目前市場上有很多這樣的案例，這里暫不明言。
第八、要素整合。整合項目需要突破的資源，比如養生資源、設計資源、客戶資源、資金等方面，為項目提供支撐和幫助的一切有利資源。
第九、經濟測算。根據政府給予的指標，沒有指標的項目則根據項目特點及產品情況推算項目的指標給政府報批。通過指標，計算投入產出情況，並根據經濟測算結果反推算項目的可行性和規劃布局以及項目產品的取捨，以及跟政府進行有效的溝通。
第十、開發建議。對項目整體的開發策略、開發節奏以及首期啟動進行建議，主要圍繞以最少的運作成本撬動整個項目，首期啟動則突出項目的的亮相亮點，要做到開門紅。以上是旅遊地產前期需要研究的工作，值得一提的是，目前很多旅遊地產項目在前期策劃的時候，往往只站在為前期定位而定位，為規劃設計而規劃，沒有以銷售經營為導向，忽略了客戶需求和旅行社需求，導致旅遊地產不像旅遊地產，走上了地產的道路。

❹ 近些年旅遊地產為什麼會興起

旅遊地產的出現是市場必然的選擇，也是相互促進的良性結構。一般旅遊項目的投資收益期版都超過15年，但可權持續回報時間可以達到50年以上。而旅遊地產2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。但旅遊地產以低成本為基礎，關鍵問題是必須有人氣。沒人去的地方什麼房子也很難賣。

旅遊地產的價值與旅客流量正相關，與客源地的交通正相關，和周邊風景價值正相關。

當前的旅遊投資商是以旅遊地產投資的收益來補充旅遊投資的長期性；而另一面，旅遊的人氣效應又有力的構成了旅遊地產的價值，形成可持續升值效應。而從投資的層面來說，因為旅遊地產的操作倚重於經營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產開發形態。需要操作團隊具有極高的專業性，並保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

旅遊地產的產生是長期持續回報與快速回報，持續現金流與短期銷售了結，低成本土地與高成本配套等相互聯結的合理趨勢。實際上，低成本的土地是與高門檻的旅遊開發相結合的，這裡面討巧的機會並不多。把人氣搞上去，就需要進行基礎設施、景點、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發，需要較大的投入。因此，旅遊與地產之間互補互助關系非常重要。

❺ 關於旅遊地產的幾個問題

1.旅遊地產就是用來出售的，只不過對應的客戶是以旅遊季節來居住的療養的專人。一般來說旅遊地產的戶型較屬小，但是景觀很好，位置優越，就像是酒店客房一樣，但是擁有自己的產權，用來租的話那就是酒店了，不是地產了。
2.要求就是位置好，有客戶需求，首先做好市場調研，估計風險，物業要求不大，小區配置不一定要很好，但是周邊的配套有完善。
如北戴河有很多旅遊地產，我也做過很多，只要客戶為北京天津的大客戶，戶型不大，環境好，很適合短期居住。旅遊地產是不可復制的東西，位置好就是好，沒了就沒了。所以還是很搶手的。

❻ 旅遊地產面臨哪些發展弊端和困境

旅遊地產主要依靠特色經營和銷售贏取市場，在現今大的環境之下運用好會殺出重圍異軍突起，比如分時銷售就可規避政策管控。

❼ 旅遊地產和一般房地產的區別是什麼

旅遊地產相對住宅地產來說，既有滿足休閑、度假旅遊的需求，又有居住版的需求。同時，旅遊權地產投資回報率更高，投資規模更大，投資周期更長。相對住宅地產，旅遊地產消費檔次更高，注重環境效益和經濟效益的平衡，傳統住宅地產消費檔次較近。另外，旅遊地產依託豐富的旅遊資源，而住宅小區局限於綠化環境，獨特行較弱。

❽ 賣旅遊地產好賣嗎

建議謹慎。目前旅遊地產行業要選擇好的旅遊項目才能進入。。

❾ 為什麼中介都推薦我買旅遊地產

很多樓盤號稱養老旅遊地產，但實際上，養老是養老，旅遊是旅遊，兩者不是一回事，所有旅遊目的地都不值得投資。