日本如何應對房地產泡沫

『壹』 日本的房地產泡沫教訓適合中國嗎

不適合，原因如下：

1、國家不同，
日本是一億人口的小國
中國是14億人口的大國，中專國有足夠的人口支屬持房地產市場

2、城市化進程不同
日本在1970年就已經完成70%的城市化，到了90年顯然更高。
中國到2016年，城市化也不過50%左右。未來，中國至少還有20%的城市化率，也就是還有2.8億，接近3億的等待進入城市的人口。如果按照2個人組成家庭，也需要1.4億套房子。

3、政斧不同
日本是一個弱勢政斧，政斧要聽財團的
中國政斧那真是說一不二

4、泡沫不同
日本當年就是泡沫
而中國今天房子則是剛需，現在中國單身人士，都以億來計算，如果都結婚，那麼房子的需求量是巨大的，如果都不結婚，那麼房子需求量自然要翻倍。

5、地區不同
中國一共只有4個一線城市，加上副省級和計劃單列市，一共不到20個，就20個城市，而中國每年畢業大學生為700萬。你可想而知房價會漲到什麼程度。

『貳』 日本房地產泡沫破滅的模式會不會在中國出現

日本經濟衰落可不光是房產泡沫那個簡單。
我們國家房產已經有泡沫了雖然國家一直捂回著答不讓房價過度上漲 但是國家他也有捂累的那一天，現在的政策也不過是治標不治本的方法罷了，再不出台釜底抽薪的政策，泡沫破碎也只是時間問題。 我們現在和當初日本很像很像

『叄』 日本或美國金融危機後如何應對房地產泡沫 採取了哪些措施急！！！

美國之所以能基本避免住宅價格如同股市一樣大起大落,原因是有一套抑制房地產泡沫瘋狂增大的機制,其中的重要手段之一就是住房貸款利率。
美國的貸款利率幾乎是每天都在變動,尤其是美國長期國債收益率的變化,勢必影響到固定貸款利率。而長期國債的走勢,與美聯儲短期利率和金融界對長期經濟發展趨勢的評估等多種因素密切相連,尤其是一旦美國的央行利率發生變化,貸款利率馬上跟著調整,這就為中央銀行提供了一個非常有利和靈敏的杠桿,藉以調控房地產價格走勢。
其次,美國的炒房代價很高,這就將一般人拒絕在炒房圈之外,大大縮小了炒房人群,壓低了房地產泡沫的破壞力。美國人賣房,手續非常復雜,一般要有代理,而買賣各方的代理,一旦成交要從各自的客戶手上收走相當於房價3%左右的手續費。以獨棟樓接近於全國均價20萬美元計算,買賣雙方成交後,要向中間代理支出1．2萬美元左右的手續費,這還不算買方貸款要支付的2000美元上下的手續費,以及過戶前檢查房屋、房產注冊、房價評估等繁多的小額收費。一般而論,當一棟中等價格的獨棟樓最後過戶到買方手上,買方要支付的各種明暗費用高達1萬美元上下。如此高的費用,嚴重製約了大多數人炒房。因此,如果大多數美國人都能炒房,房價的起伏波浪將非常巨大。
第三,房屋本身的維持費用相當昂貴。擁有房地產就得年年上稅,一般稅率在1%到1．5%之間,中產階層的住宅費用一般每年都要在4000美元上下。除此之外,房子還要上保險,因一旦房屋失火或被水淹等,保險公司就要賠款,從而,銀行可照常收回自己的貸款,因此,要貸款買房,給房子上保險就成為了放貸銀行的第一要求。一般房子每年的保險費也將近1000美元。
第四,美國政府的稅收政策只對房屋擁有者的第一套住宅傾斜,如貸款利息可以抵稅等。如果是非自住房屋,則在貸款利率、出租上稅等多方面,都將無法享受第一住房的優惠,從而大幅度增加了投資性住宅買賣和維持的費用,明顯降低了房地產投機的吸引力。
第五,房子出售後的盈利,自用住宅可享受50萬美元的盈利免稅,但非自用住宅出售時的盈利就得作為收入納稅。
第六,美國關於住宅業的統計非常及時、詳細,每個月新開工多少套樓房、不同地區中間房價的月變化指數、房價上升和收入上升對比,以及房價上升和租房費用上升對比指數等等,每天都可在政府及相關網站上查到,且比較准確,這不但給政府決策部門提供了政策調控的重要依據,也增加了民眾買房的信息量和透明度,有效地降低了商家炒作或壟斷的成分。
日本是亞洲率先進入發達國家行列的國度，房地產企業的發展和房地產市場的培育已日趨理性和規范。目前在被人稱為亞洲金融中心的東京市中心，相當於上海靜安寺的中心區域內，買一套新建的40層高的公寓單元，兩間朝南，帶停車位的房子，實用面積90平方米(建築面積達120平方米)，價格不過4000多萬日元，合人民幣360萬元，即建築面積算每平方米3萬元人民幣，而日本白領收入相當於上海的五倍，可見上海靜安寺的房價之高。

然而，日本房地產市場發展到今天這樣的情況也是經過幾輪發展和調整後逐漸形成的。日本最大一次房地產泡沫發生在20世紀80年代，當時日本的房地產上漲速度飛快，很多投機者利用迅速上揚的股票的賬面利潤投資房地產，導致房價飆升。最終，由於日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時，樓市的泡沫也同時被擠破。隨著投資者大量拋售股票以填補土地市場的損失，或者拋售房產以彌補股市損失，促使日本的股市和樓市價格在短期內直線下降，跌至低谷。直到21世紀日本的股市和房市才得以恢復，進入新一輪增長周期。

日本房地產泡沫的破滅給世人很多警示，其一是市場經濟環境下政府如何做好對房地產市場的風險預測和調控；其二是房地產更多的是用於解決人們的居住和生活的產品，而不應過分看重它的投資回報；其三是避免受高漲的房地產市場的誘惑和吸引，動用高利和高額貸款來購買或投資房地產。另一方面也說明，投資者應該用唯物主義的觀念去看待事物，必須對一切財產泡沫背後的神話持懷疑或否定的態度，那個神話就是價格會永遠不斷上漲。日本政府在吸取教訓和重塑房地產業的過程中，推出了三大符合市場發展規律的改革措施：一是通過增加國債來投入建設代價昂貴的公共配套項目，恢復房地產及其他經濟部門的活力和提高房地產的附加價值；二是放寬限制，為了刺激經濟，日本開始放鬆對金融行業的諸多限制，幫助投資者建立房產投資信託，主要用於設立商業地產投資的互助基金；三是政府調整了建築標准以便於開發商的房地產項目開發，比如高度限制，並縮短了建築方案的審批時間，鼓勵節能建材的大量使用。實踐證明，這些改革措施的實施為日本的房地產市場注入了資金，增強了活力，減少了再開發的難度，降低了市民進入房地產的門檻，使日本的房地產業邁入了新一輪的可持續發展周期。

『肆』 日本房地產泡沫破滅後什麼能保值

日本房產出現泡沫後,當地人都是購買美金來保值。

1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了「廣場協議」，決定同意美元貶值。為刺激日本經濟的發展，日本中央銀行採取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。

美元貶值(大量增發美元)後，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，於是紛紛拿出銀行的積蓄進行投機。

到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當於整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的總地價。一般工薪階層即使花費畢生儲蓄也無力在大城市買下一套住宅，能買得起住宅的只有億萬富翁和極少數大公司的高管。

1991年後，隨著國際資本獲利後撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

從後果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。

人們常稱這次房地產泡沫是「二戰後日本的又一次戰敗」，把20世紀90年代視為日本「失去的十年」

(4)日本如何應對房地產泡沫擴展閱讀

房地產泡沫的破滅往往伴隨著經濟蕭條，股價下跌，企業財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業發行的大量可轉換公司債權在長期內不能轉為股權，從而給企業帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業承受了巨大的資產評估損失和被迫出售土地及股票的銷售損失。

企業收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發投資水平，又減少了企業在設備上的投資。生產的不景氣又導致僱傭環境的惡化和居民實際收入的下降。

企業倒閉意味著大量的失業員工，即使沒有倒閉的企業，由於收益的下降也要不斷裁減人員。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產貶值。由於經濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分，以防不測。個人消費的萎縮又使生產消費品的產業部門陷入困境。

『伍』 日本是如何應對房地產泡沫經濟的

日本在上世紀80年代後期到90年代初期經歷了房地產泡沫破裂的過程，給經濟帶來不小的沖擊。日本房產尤其是首府東京的房產在泡沫產生和恢復的過程中有沒有值得我們借鑒的地方呢？
以東京為中心的日本首都圈在建設過程中，在一開始就提前預判，以產業分散布局和便捷的交通等方式有效防止了房價集中上漲。雖然在上世紀80年代因綜合原因不可避免地產生了巨大房地產泡沫，但在政府及時有效的控制下，房價非正常飆升得到了抑制。
分散城市功能，避免人口過分集中
分散城市功能，避免大量人口向某一或某些核心、次核心城市聚集，從而控制房價集中上漲。在東京都市內，由於新宿、池袋等次中心地區的建設，東京都原有核心城區的人口和住房壓力得到分散，避免了房價集中上漲。而在東京城市圈內，政府對橫濱、川崎、八王子等15個衛星城進行了不同的城市功能規劃，各個衛星城因具備一定獨立的產業和經濟基礎而避免人口過度集中，當地民眾可以就近擇業和定居，並不會特別嚮往核心或次核心城市，有效緩解因人口集聚而產生的房價地價壓力。
交通便捷，為購房者提供更多選擇
便捷的交通分散了人們的居住地，從而間接對特定地區房價產生抑製作用。目前，東京都市圈內擁有近萬公里的軌道交通，其中郊區鐵路2000多公里。與此同時，在各條鐵路沿線站點，大量的停車場建設保證了人們出行的便利。現在，東京平均軌道交通網密度達到約每平方公里300米，在東京都內的23區更達到每平方公里1010米。便捷的交通讓民眾對居住地的選擇不再單一，大量工薪族在交通保障下有積極性購買遠郊有升值潛力的廉價房，間接對核心、次核心城市房價起到抑製作用。
面對泡沫，政府及時有效地管控
在面對房地產泡沫時，政府及時有效的管控措施尤為重要。20世紀80年代中後期，日本房價在日元大幅度升值和政府寬松貨幣政策刺激下大幅上漲。短短幾年內，東京地價市值上漲至相當於整個美國的地價，房地產泡沫到了一觸即破的危險境地。在這種背景下，日本大藏省(該省主管財政、金融和稅收，至2000年取消)於1990年3月27日發布「金融機構不動產融資總量限制」的通知，開始對房地產融資進行限制。這一被稱為日本房地產泡沫破滅「引火擎」的管制措施對抑制房價上漲產生了顯著效果。自此以後，日本各大銀行開始大幅度減少發放有關房地產的貸款規模，提高貸款利率，並開始徵收地價稅。1991年以後，日本三大都市圈的地價開始明顯下降，目前日本的住宅價格還不到泡沫時期的一半。

『陸』 日本房地產泡沫期間會採取限購措施嗎

不會
資本市場是金融寡頭們推高泡沫，然後金融寡頭抽身套現避險，金融寡頭們講支撐市場的資本抽走，於是泡沫破裂，然後寡頭們抄底入市再來一輪。

『柒』 日本地產泡沫是如何消除的

日本至今都還沒有走出20餘年前那場房地產泡沫的陰影。今天我們在此做一個總結以期真實地還原當年的那段瘋狂。雖然中國目前不可能發生那樣的情況，但人類的貪婪所導致的「市場的均衡是短暫的」這一點是一致的。 日本房地產泡沫的特徵：2007年底，六大城市土地價格僅相當於1991年高點的27.7%。絕對價格也只相當於25年前，也即1982年的水平； 三、房地產泡沫期間的調控政策 在泡沫期間，日本政府主要從土地政策和貨幣政策兩個方向進行調控。土地政策調控不僅沒有效果，反而助長了房價的上漲。貨幣政策中的利率政策和不動產貸款總量控制政策效果顯著。1、土地政策 日本政府1987年開始意識到房地產泡沫的問題，開始有意識的通過土地政策來抑制土地價格上漲。如下圖所示：到1991年為止，主要出台了六個方面的政策。這些政策總體是非常失敗的。 2、貨幣政策 貨幣政策包括調整利息和控制貸款兩個方面：提高利息：在日本房地產泡沫期間的大部分時間里，銀行基準利率都維持在2.5%的超低水平，直到1989年5月，日本銀行開始加息。此後的15個月內，日本銀行連續5次加息，將基準利率提高到6%； 控制貸款：在加息的同時，1990年3月大藏省推出了不動產貸款總量控制政策，即規定銀行對不動產貸款時，增長率不能超過其貸款總量增長率。 四、房地產泡沫的破滅 從表面上來看，在直接融資縮減的情況下，貨幣政策突然剛性收縮，企業破產猛然增加，導致內外融資環境惡化，導致土地的有效需求減少；而企業破產增加，企業前期購買土地量的72%左右被迫出售而重回市場，導致有效需求與有效供給發生扭轉，不斷減少的貨幣去追逐猛然增加的土地，土地價格因而下降。金融加速器的逆作用加劇了土地價格下降。這是房地產泡沫破滅的直接原因。更深層次來看，與前兩次價格暴漲不同，1986-1991年的這輪價格暴漲缺乏住宅基本需求的支撐：土地價格的上漲離不開居民的基本住宅需求，這取決於人口數量、人口年齡結構和人口的區域結構。但是到1992年，這些因素已無法支撐高漲的土地價格。1、直接原因：有效需求與有效供給關系發生逆轉 （1）初始原因：內外融資環境極度惡化，企業在1991年的土地購買量縮減64% 股市下滑，1990年後，直接融資額按50%的速度縮減； 不動產貸款總量限制政策導致銀行貸款同比縮減85%，由9.5萬億日元降至1.4萬億日元； 1991年，破產企業增加，破產企業負債總額增長5.7倍，由1.2萬億日元升至8萬億日元； 外部融資（新增不動產貸款+直接融資）與倒閉企業負債總額的差額由1989年的35.2萬億日元，下降到1991年的0.8萬億日元，到1992年變成了-1.6萬億日元。企業所面臨的惡劣的內外融資環境不言而喻。控制貸款政策效果非常顯著，房地產貸款增長率由1989年的30.3%，突然下降到1990年底的3.5%，成為了房地產泡沫破滅的誘導因素之一。 由於內外融資環境極度惡化，企業購買土地的能力和積極性顯著下降：1990年日本非金融法人企業購買了12.43萬億日元的土地，但1991年的土地購買額僅4.46萬億日元，同比縮減64%。企業購買量占居民土地出售量的比重由70%下降到45%。（2）決定性因素：被作為資產保有而囤積的土地在短期內進入市場 企業由土地的凈買入方轉變為土地的凈賣出方，成為了捅破房地產泡沫的決定性因素。股票和土地的擔保價值隨著兩者的價格下降而下降。這導致企業凈值下降，企業被迫提前償還貸款； 企業被迫出讓股票，土地等資產以避免破產，與此同時大量的破產企業之前所抵押的土地，被銀行強制性變現。而金融加速器機制加速了這一進程； 前期被企業大量囤積的土地被迫投放市場。如下圖所示：從1993年企業由土地的凈買入方變成了凈賣出方，到1998年，日本企業將佔1985-1992年購入土地額的55%，購入土地面積的72%。 五、房地產泡沫破滅後日本政府採取的政策 1、泡沫的代價 房地產泡沫和股市泡沫破滅，日本付出了慘重的代價。根據瑞穗證券的數據統計，1992-2004年：日本企業和銀行處理泡沫經濟的成本約208萬億日元，年均處理成本佔GDP的比重高達3.5%。日本的實質年均GDP增長率不足0.3%； 日本法人企業經常利潤累計374.4萬億日元，特別損益-特別利潤累計111.3萬億日元，扣除有關稅收後凈利潤70萬億日元，年均5.4萬億日元，年均銷售凈利潤僅率0.4%； 日本銀行累計利潤86.4萬億日元，壞賬處理損失累計額96.4萬億日元，凈損失10萬億日元。 2、泡沫破滅後日本政府採取的外匯政策 如下圖所示，泡沫破滅之後，日元繼續升值，1995年4月底達到最高點84.3日元兌1美元。與之相對應的是，日元計價的出口額同比下降。日本經濟增長幾乎停滯。1995年，日美之間簽訂了反廣場協議，允許日本政府幹預日元匯率。此後日元加速貶值，日本出口（日元計價）逐漸恢復，對於扭轉日本經濟衰退起到了一定的作用。 六、日本房地產泡沫的啟示 1、中國房地產不會發生日本式的泡沫 中國房地產不會發生日本式的泡沫，二者最主要的區別就是「城市化進程」。85年，日本房地產價格開始上漲的時候，其城市化率已經達到了76.7%，城市化進程已經接近尾聲；而目前中國的城市化率僅為45%，城市化進程正在處於加速階段。（詳請請參閱2008年7月18日的《中國當代房地產研究專題之一—城市化、人口流動與房價》）在城市化進程中，城市房價，尤其是核心城市房價總體會快速上漲。這正是日本當年「土地神話」的原因。因此，當年日本在城市化進程尾聲的房價大幅上漲是極其不正常的，其泡沫的破滅只是時間的問題。截止到2006年，上海、北京、廣州、深圳的房價漲幅總體並沒有顯著超越35個重點城市的平均漲幅。從城市化規律來看，這主要是因為中國城市化率還未突破50%，城市化總人口的流動還主要是以從農村進入大城市為主，人口流動從小城市進入大城市為主的階段（城市化率突破50%）還沒到來，因而城市間房價漲幅差異不是十分顯著。 我們認為，中國城市化總體每年還將繼續快速提高；農村進入城市為主導階段即將結束，未來人口流動將依次進入以小城市進入大城市為主導階段、以大城市郊區化為主導階段和以都市圈為主導階段；按照城市化的國際規律，我們認為未來三大經濟圈的核心城市，尤其是這些核心城市郊區的房價相對會有更大的潛力。因此中國城市的房價總體是處於上漲過程中的，緊縮性政策導致的房價回調只能是短期的。2、本幣升值並不一定導致房地產價格上漲 在很多人的理解里，日本當年的房地產價格的上漲和日元升值有著緊密的關聯。這種想法是不正確的。從國際比較來看，85年「廣場協議」後，主要發達國家的貨幣均對美元升值，1988年與1985年相比，主要貨幣的升值幅度分別為：德國馬克70.5%，法國法郎50.8%，義大利里拉46.7%，英國英鎊37.2%，加拿大元近11%。比較來看，日元的升值幅度最大，達86.1%。而這些國家並沒有發生像日本那樣嚴重的泡沫經濟。這說明，「廣場協議」與日本的泡沫經濟並無必然聯系。可以說，日本泡沫經濟形成的根源在其內部。就中國來看，現在人民幣依然在而且還會繼續升值，而股票和房地產卻早已下跌。因此，本幣升值並不一定導致房地產價格上漲。本幣升值也只是為房地產價格的上漲提供了充裕資金的可能，房地產價格的最終上漲還需要市場一致預期上漲這一重要條件。所謂的「升值不止，行情不斷」更是表面的片面之言。3、市場的均衡是短暫的頂 點 財 經 人是理性的，更是貪婪的。當市場的均衡一旦被打破，若沒有有效的調控措施，市場會加速上漲或下跌：日本當年，人們形成了土地上漲的預期，市場的參與者都在瘋狂地追逐著土地：銀行的行為扭曲了；企業的行為扭曲了；值得一提的是，普通民眾的行為也發生了極大的扭曲：當年股票市場和房地產市場上漲，日本民眾為了逐利，不惜壓縮消費甚至節衣縮食以將資金投入股票市場和房地產市場。壓縮消費的一個結果就是：86年日本的CPI居然還出現了負數； 日本當年泡沫捅破之後，市場的參與者也都在瘋狂了拋售土地，引致了市場巨幅的慘重下跌。「前事不忘，後事之師」，中國目前的房地產市場雖然不會發生日本當年那樣的情況，但就市場的均衡而言，確有幾分神似：前年和去年上半年，市場的參與者忽然都一致看好房地產市場的長期前景，居民在囤房，地產公司在囤地。市場的均衡被打破，房價猛烈上漲； 而今，在緊縮性的貨幣政策下，市場的參與者都預期房價要調整，開發商在降價，居民在觀望。市場的均衡同樣被打破。房價已經在開始下降。但市場預期房價還將不斷下降。而政府認為還需要繼續宏觀調控，還沒出手。

『捌』 日本房地產泡沫是怎麼回事

日元長期升值，銀行大量房貸推高了房價和地價，最後因銀行收不回貸款而造成泡沫破裂。