A. 私人投資房地產有保障嗎
「個人房產投資」是個好聽的說法，另一個說法是「炒房」。投資也好、投機也好、炒也好，界限本不清晰，過多討論則顯得無聊。
雖然目前本人手中沒有一套房產通過二手房及租賃市場完成交易，但是浸淫在房地產這個圈子裡，多看一些，多想一些，也會形成自己的一些理解。今天說出來，做個匯報與交流，因為想的淺薄，所以文字也淺顯，道理少、錯誤多，意在拋磚，難免貽笑大方。
本文所指房產僅為住宅，對於商鋪及寫字樓投資的理解並不屬本文討論的范疇。
為什麼要進行個人房產投資
在目前深圳乃至全國房地產形勢穩步上升的大環境下，沒有進行個人房產投資意味著你自動放棄了從房價上漲的市場中分得一杯羹的機會。只要房產的年回報率高於定期存款利率和通貨膨脹率，以自有資金購房就是實現資金保值增值的正確之選；只要房產的年回報率高於房貸利率，從銀行盡可能的融資就不失為一種理性的投資行為。可以這么說：不買房、即損失，是一種逆水行舟、逆勢而為的做法。
另外，我主張年輕人應該持有適度節儉的消費觀念。打過即時戰略游戲的人都知道，游戲初期100個單位的「礦」或者「食物」如何分配？是先出「兵」還是先修「地堡」，對於游戲最終的勝負有著至關重要的影響。合理使用的玩家到了游戲中後期往往擁有使不完的資源，花十萬八萬的「礦」，造百八十個「兵」，連眼皮都不用眨一下；而用錯初期資源的玩家則一直被壓制，始終處在捉襟見肘的財務困境之中，最後被淘汰出局。同理，假設20歲時你擁有5萬元，那麼吃大餐、泡酒吧、穿名牌、戴珠寶，用了也就用了；但如果你能找到一個年回報率為10％的投資渠道，那麼當你50歲時，你將擁有87萬的資產！換句話說，20歲時，你每多消費5萬元，就意味著50歲時你的戶頭上少了87萬元！當然，年輕人該享受的時候也要享受、該放浪形骸的時候就要放浪形骸，「人不風流枉少年」、「有花堪折直需折」，青春不應該蒼白單調，只是消費應該與你的收入、身份、地位相符合，不可過於奢侈超前。因為，當你買了一款時尚手機、一個CD的包包、一瓶Chanel香水時，你擁有的，不過是一款手機、一個包包或一瓶香水，而你損失的，很有可能是未來的一輛車、一套豪宅甚至是一艘遊艇！
房產與其他投資工具的聯系與區別
房產與股票、債券、外匯、基金、期權、期貨、保險、黃金、珠寶、藝術品一樣，僅僅是眾多投資工具中的一種。
《窮爸爸，富爸爸》一書中曾經這樣簡單的定義資產與負債：能夠帶來保值或增值的即是資產；反之則是負債。因此，購買資產即為投資；反之則屬於消費。個人房產投資的實質即是通過購買房產，實現資金的保值與增值。從某種意義上說，一宗房產，到底是屬於投資還是消費，應該算作資產還是負債，有時僅僅取決於購買者的意識。但是即使是完全出於自住目的而購房的客戶，至少也希望自己的房產能夠保值，而將房產作為投資工具的人，則看中房產所帶來的長期租賃收益或短期升值差價。
房產保值，即以不動產的方式，將資本「固化」，用來規避通貨膨脹、利率、匯率、經濟周期等各種風險；房產租賃收入，相當於股票每年的股息或分紅；而房產升值差價，則相當於股票的價差。
房產投資和其他投資一樣，是受政治、社會發展、財政政策、資本政策、利率、匯率、銀行准備率、經濟發展模式、周期、城市發展策略、對外貿易等多種因素綜合影響的復雜游戲。例如，俗話說「亂世買黃金，盛世興收藏」，說的就是投資方式與社會穩定之間的關系，因為社會動盪容易造成貨幣貶值，不如黃金的安全性高；而藝術品雖然流動性差，但生逢盛世、世人好奢侈，卻容易賣個好價錢。同樣，如果經濟大蕭條、社會動盪或者爆發戰爭，與其擁有幾套房子，可能還不如擁有兩袋土豆來的實在；只有社會穩定、經濟繁榮，人們才會產生租房、買房、換房、二房（此二房非彼二房，但道理相通）的需求。同志們，我們生活在好時代啊，感謝毛主席！感謝共產黨！
另一方面，房產投資與其他投資是一個相互作用、相互影響的系統，不可割裂、孤立的考慮。比如，前一段時間，上海房地產泡沫論甚囂塵上，論據之一是大量的國際資本入市。國際資本之所以願意承擔兩次換匯的成本而進入中國，是與美元近幾年利率偏低、人民幣採取盯緊美元的固定匯率制度等因素密切相關的。因此，當人民幣改為盯緊一攬子貨幣並採用浮動匯率政策後（其實仍然是骯臟浮動），國際資本開始套現外逃，上海房市應聲萎靡。再比如，廣大國民置國家一系列宏觀調控政策於不顧，房產投資熱情持續旺盛，是與股票市場多年來亂七八糟的情況關聯甚密的，其關系好比一個蹺蹺板的兩端。當存款利息持續偏低，甚至低於通貨膨脹率的時候，老百姓將手中的錢繼續存在銀行，無疑是一種謹慎有餘、智商不足的行為，龐大的民間資本在焦急的尋找出路。而股票市場連年低落、黑幕不斷，投資其中好比猴子撈月，搞不好自己都賠進去，社會上又缺乏其他的投資渠道，此時，房產作為投資工具，其相對低風險、高回報、技術含量與進入門檻低的優勢便浮出水面，成為了大量游資情有獨鍾的選擇。因此可以大膽的預言，除非出現新的優質的投資工具，否則股市一天不振興，廣大國民對於個人房產投資的「依戀」便一天不會消褪。
在課堂上，老師會告訴我們，房產與其他投資工具的不同在於各自之間安全性、流動性與收益性的差別。股票、期權、期貨、外匯的風險高，但流動性好、收益大；債券、基金、保險風險較低、流動性一般，但收益穩定；黃金風險低、流動性好、收益較低；珠寶、藝術品收益大，但風險高、流動性極差；而房產投資風險適中、流動性稍低，但收益較好。另外，各種投資工具在投資周期、交易成本、技術門檻等方面也有顯著的差別。
但我認為，對普通百姓來說，房產投資的最大特點在於：購房按揭貸款。購房按揭貸款所帶來的財務杠桿效應，是別的投資工具所無法比擬的優勢。舉例來說，假如你投資10萬元，便只能買面值10萬元的股票，即使升值10％，那麼你也只能收益1萬元；但如果你將這10萬元用來購房，按揭2成，便能貸款40萬元，從而使自己的總投資變為50萬元，假設房價升值8％（深圳市2005年1-3季度，商品住宅均價同比上漲12.18％），那麼你的收益將達到4萬元，這時你的自有資金回報率是多少呢？4萬÷10萬＝40％！（上述舉例為方便起見，忽略交易成本）。
40％啊，同志們！
目前銀行活期存款利率是多少？區區0.72％！一年定期存款利率是2.25％，五年定期存款利率也不過3.6％，而且上述利率還要扣除20％的利息稅；李嘉誠、索羅斯旗下的資產每年平均增值約10％；深圳近年來的GDP增長率在20％左右，全國的情況能超過9％已經樂不可支了；美國則在3-4％之間徘徊；而日本能達到2％就謝天謝地了！（當然，他們的基數大）。早在初中的政治課本中，偉大的革命導師馬克思就告訴我們：「一旦有適當的利潤，資本就大膽起來。如果有10%的利潤，它就保證到處被使用；有20%的利潤，它就活躍起來；有50%的利潤，它就鋌而走險；為了100%的利潤，它就敢踐踏一切人間法律；有300%的利潤，它就敢犯任何罪行，甚至冒絞首的危險。」我們不是資本家，但你敢說面對40％的利潤你能不心動？我國的購房按揭制度，無意中使得房產投資契合了投資游戲中最重要的一條規則，即「用別人的錢賺錢」，這是個人房產投資最誘人、最奇妙與最核心的秘密！
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對個人房產投資的幾點理解（中）
個人房產投資的贏利模式
以在深圳地區購買一套面積為75平米、總價50萬元的一手兩房為例，假設按揭兩成10萬元，貸款40萬元，貸款年限30年，等額本息還款，貸款利息不變，房價按每年8％的速度上漲，從購房到入伙需要8個月，從入伙到出證需要7個月，裝修期3個月，二手房交易期為1個月，管理費為2元/平米/月，不考慮房產折舊。
其投資後三年內（實際為40個月。根據深圳市相關政策，自取得房產證兩年後交易的二手房可免收營業稅。本例房產自購買之日起3年後，尚欠3個月方符合上述規定，為規避營業稅，本例房產待滿足上述規定後交易，並預留1個月的交易期）現金流及贏利情況分析如下表所示：
項目 現金流 備注
計算公式及收費標准 金額（元）
首期款（含定金） 樓款*20％ -100000
房產證契稅 樓款*1.5％ -7500
房產證印花稅 樓款*0.03％ -150
房產證登記費 50/宗 -50
房產證貼花 5/宗 -5
物業管理費 2元/平米/月 -4800 入伙後起收，共36-8+3+1=32個月。
裝修家私費（簡單）300元/平米 -22500
月供還款利息 貸款年利率為5.508％ -70029.2 每月還款2273.16元，從辦妥銀行按 揭手續後1個月開始還款，
共36-1+3+1=39個月，月供總額88653.24元，其中還本
18624.04 元，利息70029.2元。
二手房交易中介費 成交價*1.5％
（不足5000元按5000元計） -7500 中介公司現行標准。
財務借款手續費 借款額*1.3％ -4957.89 二手房成交前需先還清銀行貸款余額，贖回房產，解除按揭
合同（本例中40個月後貸款余額為381375.96元）。該筆資
金可向財務公司申請短期借款，需交納手續費，通常由中介公
司負責手續辦理。
二手房交易營業稅 成交價*5.05％ 0 已規避。
二手房交易增值稅 增值部分*20％ 0 可與買家協商，以購房原價成交，即買入價＝售出價，可規避增值稅。
總成本 -217492.09
租金收入 1500元/月 40500 入伙裝修後出租，考慮2個月空置期，共36-8-3+3+1-2=27個月。
出租中介費 一個月租金/筆 -3000 按出租2次計算。
還清銀行貸款余額 -381375.96
成交價 房價每年上漲8％ 641106 500000*（1.08）3 =629856元，裝修與家私按折舊50％計算，即11250元。
裝修、家私折舊殘值
總收益 297230.04
凈收益 總收益-總成本 79737.95
自有資金回報率（總） 凈收益/總成本 36.7％
自有資金回報率（年均）凈收益/總成本/3 12.2％ 為簡便，按3年計，取算數平均。
初投資金回報率（總） 凈收益/首期款 79.7％
初投資金回報率（年均）凈收益/首期款/3 26.6％ 為簡便，按3年計，取算數平均。
由於總成本中的多數資金並非購房當天支付，而是在40個月中陸續投入，或在交易當日即時支付。若嚴格計算，實際佔用的自有資金總量應先扣除交易當日即時支付的資金量，再將40個月中陸續投入的資金按相應的銀行利率貼現至購房當日水平，最後加上購房當日初次投入的資金量。因此，真實的年均資金回報率應介於12.2-26.6％之間。
出於保守原則，上述分析將某些費用高估了，而在實際操作中，某些費用還可以得到不同程度的減免。另外，通過計算可以看出，深圳市房價的漲幅每增加1個點，由於財務杠桿效應，其為投資者帶來的收益將是好幾個點；同理，在購房時，每多申請1個點的折扣，便能創造好幾個點的收益，千萬別小看這1個點，它很可能最終決定了你投資的利潤空間。
值得注意的是，上例中假設的許多條件都是變數，應根據個人的情況和市場的變化做出不同的判斷和選擇。比如選擇一手房還是二手房、面積大小、總價、按揭成數、貸款年限、是否裝修、是否出租、是否滿房產證兩年後出手、持有時間長短等，變數的不同可以演化出多種投資方式，但贏利預期可套用上表的模式進行演算，萬變不離其宗。
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對個人房產投資的幾點理解（下）
投資周期、投資回報率與投資收益的平衡
個人房產投資時，應重點關注投資周期、投資回報率和投資收益三個指標。一般來說，很難做到三者的兼顧，應有所側重，不同的追求決定了不同的投資方式。
對於我這樣一個積蓄不多，但開銷不大、還款能力較強，近期沒有重大開支的年輕人來說，個人以為應傾其所有進行投資，選擇投資周期短、快速交易、滾動交易的投資模式。具體來說，就是購入一手房、小戶型、盡量貸款、盡量放長還款年限、不要裝修、不等房產證滿兩年即出手。原因如下：
1、 投資忌諱將所有的雞蛋放在一個籃子里，投資應多元化，將風險指數不同的投資工具進行搭配，從而降低資金風險。比如，將三分之一的資金用於高風險的股票，三分之一的資金用於中等風險的房產，最後的三分之一用於低風險的國債。但是由於我國的房地產產業正處於擴張期，而年輕人的事業也處在上升期，對於未來的預期看好，近期生活負擔較輕，因此如果想快速積累資本，就應看準目標全力出擊，趁市場繁榮時收益最大化；
2、 由於年輕人的積蓄有限，投資本金微薄，註定了投資收益的絕對值不可能豐厚，夢想一次投資便一勞永逸是不現實的。因此投資周期一定要短、現金流動一定要快、勿以利小而不為，哪怕每年只有5個點的收益。若干年後，原始資本的累積也將十分客觀。如果一套房產等房產證滿兩年後，也就是購房三年後出手可以賺7萬（規避了5.05％的營業稅）；而一旦辦妥房產證，也就是購房約一年半後出手只能賺3萬，也情願選擇後者，盡管前者的收益絕對值更高，但同時市場風險也大，而後者可以迅速收回本金，根據市場變化選擇下一宗房產，快速滾動投資，三年時間可以投資兩次、收益兩次。更重要的是，早一天獲得3萬元的收益，意味著早一天獲得貸款12萬元的能力，盡可能多、盡可能快的利用銀行的錢擴大自己投資本金的基數，「用別人的錢賺錢」；
3、 貸款多、還款年限長的缺點是還款利息高，房產增值的相當一部分利潤被銀行吃了，但是為了用有限的本金撬動更多的初始投入資金，這是不得不做出的犧牲。不要心疼，無非是少賺一點，但是可以賺的快一點，長遠來看更合算。即使有多餘的資金，也應該再購買一套房產，因為同樣一筆錢，存在銀行不過一年收益1.8％，打進房款不過一年節省5.508％，而投資房產則可獲得更多的收益，所以寧可首付兩成購買兩套房產，也不要首付五成購買一套房產。而且，對於決心短期內出手的投資者來說，貸款15年還是30年，其還款利息的差別，在頭三、五年內並不是很大；
4、 一手房升值潛力大。首先，新盤往往採用低價入市的價格策略，購房瞬間已實現了部分升值；其次，開盤時能獲得額外的優惠折扣，對於房型、朝向、樓層、景觀等質素也有比較大的選擇空間；最後，對於分期開發的小區來說，在目前繁榮的市場情況下，首期推出的房子幾乎肯定是可以升值的，因此一手房的升值幅度很可能超過該片區房價的平均上漲水平；而二手房除非擁有良好的物業管理服務和新的規劃、交通等方面的利好刺激，否則很難獲得大幅度的升值空間；
5、 不要裝修的原因在於：雖然未經裝修的房子幾乎不可能有人租用，但是考慮到購房至入伙之間的間隔、裝修期以及空置期，實際可用於出租的時間大打折扣，與至少2、3萬的裝修投入相比，增加的收益並不明顯；其次，由於中國人的傳統文化心理，一般不大願意住在別人居住過的房子里；最後，裝修過的房子雖然能提高二手房的成交價，但是由於出租期間損耗嚴重，造成折舊較大，而且裝修與家私的風格款式往往不能獲得購買者的認同，既縮小了買家范圍，又未必能以此為由提高成交價格，討價還價的項目越多，越增加了交易的時間和難度。
對於中年人來說，生活中承擔了更多的壓力和責任，自有住房的月供、汽車、子女教育、醫療、老人……都是壓在肩膀上的重擔。雖然收入較高較穩定，但開銷也大，手中的積蓄也不敢傾囊而出，以備不時之需。在這種情況下，個人房產投資就不要過於追求短期回報了，而應該長期投資，追求風險低、收益穩定的投資方式。例如一個35-40歲的中年家庭，夫婦兩人月收入按1.2萬計，存款按55萬元計，建議可購買3套一房或公寓小戶型。假設每套小戶型為40平米，單價9000元，總價36萬元，三套共108萬元。首付四成約40萬元（加上裝修家私費用每套1.5萬元共4.5萬元，尚有約10萬元存款備用），貸款68萬，還款年限為15年，月供總額約5560元，月租收入約每套1200元共3600元，實際每月支出1960元（約占家庭月收入的16％，應屬相當安全的比例），則15年後，即夫婦兩人50-55歲時，不僅完全擁有3套房產（3套房產已增值，資產總值應超過108萬元），而且每月可獲得至少4500元的穩定租金收入（15年後租金按1500元/月計），安度晚年不成問題。
而對於60歲以上的老年人來說，由於退休，每月收入已經不多，但應該擁有一定的積蓄。此時，是停止投資，動用積蓄周遊列國享受人生；還是繼續投資，為後代積累財富，完全取決於個人選擇。但至少可將正在居住的面積較大的房產出售或出租，轉而購買一套較小面積的住宅，因為子女均已獨立成家各自生活，家庭結構簡化，加上每年有相當長的時間用於旅遊、走親串友、探訪子女，已成為「空巢家庭」，繼續居住於一套大面積的住宅，實在是沒有必要。
個人房產投資的幾點建議
成熟區域宜長線投資；成長性區域宜短線炒作。比如羅湖，房價已經漲到較高的水平，近年來波動不大，升值空間有限，但人氣旺、配套發達、商業興旺、交通便捷，租賃市場價格穩定、客源豐富，可考慮長期投資；而龍華則屬於成長性區域，城市規劃合理、交通利好不斷、房地產市場亦處於快速上升階段，投資房產的升值預期有保障。
謹慎選擇高度依賴於一、兩個企業的區域，沒有什麼比失業更能影響房地產價格的了。坂田區域的房地產市場，至少有一半是華為、富士康等幾個IT企業支撐的。估計在可預見的未來三、五年內，這幾個巨型企業還不會玩完，但如果有志於該區域房產的長線投資，那麼就有必要將它們的命運與投資的風險聯系起來了。
中高檔住宅的風險最低；豪宅的收益最大。地球上體型最大的動物，不是一頓能吃掉一隻羊的虎，而是一口能吞下成千上萬只蝦的鯨。同樣，生產汽水、洗發水、電腦軟體的可口可樂、寶潔和微軟公司，能夠笑傲於世界500強的前列。而在我國，富人多、窮人多、中產階級最多，盯住這部分人群，選擇面積偏小、總價適中的房產進行投資，可保證銷路、降低風險，不失為自有資金有限的投資者最明智做法，因為有錢人不會輕易購買二手房，他們不是首次置業，在時間上也等得起。對於本錢雄厚的投資者來說，不妨投資豪宅，因為豪宅已不再是滿足生活基本需求的必需品了，而是帶有炫耀意味的奢侈品，用電影《大腕》中的台詞說：「願意花2000美金買房子的人，根本不在乎再多花2000美金」。他們看中的房產必須擁有獨特的氣質、稀缺的資源以及市場中無與倫比的地位，至於價格，「不就是幾千萬嘛，老子有的是錢！」，所以投資豪宅更容易獲取暴利。
投資非豪宅住宅應選擇總價偏低、實用第一的房產。由於非豪宅二手房的買家資金有限、急於入住，而且市場上可供選擇的住宅單位相對較少，因此對於房產的樓層、朝向、景觀、噪音、贈送面積、戶型創新等要素相對不敏感，最看中的是戶型的功能和是否方正實用。所以，在投資非豪宅住宅時，盡量選擇總價偏低的房產，樓層可以低一點、朝向可以差一點、景觀可以少一點，噪音、污染、高壓線，只要不損害健康，有一點也可以忍受，完全沒有必要為了那些雙層高露台、大面積入戶花園等「中看不中用」的贈送面積而多掏好幾萬塊錢。
在「好盤」中買一套一般的住宅，不要在「爛盤」中買一套優質的住宅。「人往高處走」，社會大眾對於片區及小區的評價，關繫到業主的「面子」問題，「怎麼說我也是住在××小區」，人們為了住進口碑好的社區，情願房子小一點，位置差一點。「孟母三遷」為的就是擇鄰而居，誰不想挨著名人、富人、文人、官人住呢？而一個白領又怎麼會願意和一堆民工住在同一個小區呢？
以上言論為個人觀點，僅供參考，一切後果與作者無關。
投資有風險，入市需謹慎！
B. 房地產開發項目融資居間人的利益怎樣保證！求前輩詳細指點
首先恭喜你 即將邁入百萬富翁俱樂部 一個好的地產項目其居間利潤是客觀的 作為融資專居間人 我有幾大原則與屬君分享
1 要全面衡量你這個項目中間所涉及的人員 定下來核心人物有幾個 以便分點 能找到投資商 相信你也會分配好的 不用我多說了 一般來講 你 項目方（如果不是直接和老總聯系的算上） 資金方 提供項目的人 單純的提供項目給點就行 自己把握其他的 最好均衡 但第一次 建議年少拿點 拿出你利潤的20%分別分給 項目方 和資金方 以便以後單子更多 資金來源更廣
2 簽訂融資居間合同 這個具體要咨詢律師 既然做這個行業 就要有這方面的朋友
3房地產老闆和礦主都是地頭蛇 如果想跳你 基本上就很費事了 所以你要准備非正常收債的准備
4可以簽訂一份股權質押對等協議 比如你的好處費有200W 叫對方開具一份具有法律效應的股權質押合約 也就是說 這份合約融資成功以後生效 他如果不給你錢 你有權利控股 這個要法律公正
5有評估費的 前期收取任何費用的投資商基本上是騙子望小心
6房地產融資的主要模式有 民間資本 信託 基金 其他的方式很少有成的
C. 個人如何進行房地產投資
很多人都有一筆閑錢，存在銀行里利息太低，炒股又擔心風險太大，那麼投資房產也是一個不錯的選擇，既可收取租金，又可期望升值變現。那麼，個人如何進行房地產投資呢？
貸款買房適逢最佳時機
一名消費者算了這樣一筆賬，假如將自己所有的資金全部投入買房，那麼，一年的資金收益率等於零；若購房申請20萬元5年期按揭貸款，自己的20萬元則可投資股市，若用於認購新股，既無風險，每年又可獲利10％以上，這樣不僅買了住房，還獲利4％左右。這名購房者以其理財的技巧，顯示了貸款買房的實惠。
投資購房，銀行提供按揭，且貸款利率再一次降低。如今，各銀行都紛紛推出了住房消費信貸業務，還推出了營業房地產按揭業務，百姓貸款購房已十分方便。百姓如果自有資金不夠，則可借機向銀行貸一部分資金。
投資出租物業正當其時
筆者一大學同學結婚後單位暫時未給分房，他每年租房的花費就有近萬元。去年底，他通過銀行按揭購買了一套兩室一廳的房子。他給筆者算了一筆賬：他和太太月收入加起來有5000餘元，買新房後每月按揭還款1500元，問題不大。而且房改後，他要麼能搭上末班車從單位分到一套房，要麼可以用雙方單位的購房補貼，再通過公積金貸款重新購買一套房子，然後把第二套房子出租給別人，這樣每月至少有500元租金入賬，還款壓力無疑有所減輕。目前，他除較早地住上新房，改善了生活質量外，還擁有了兩處不動產，一處供自己使用，一處當作投資工具，可自由支配。
投資房產的想法在一般人看來肯定是有些超前了。眾所周知，以買賣形式進行房產交易，存在著較大的風險性：一是低買高賣的時機難以把握；二是交易成本高，且缺乏靈活的變現能力。但買房用於出租，以收租獲取投資回報則靈活得多。而且業內人士亦認為，買房除滿足自己居住需求外，用於租賃投資將成為一種發展方向，這也是住房市場化的必然結果。
物業的投資價值主要決定於該物業的服務質量、租金回報和地理位置。而在內地一些城市，物業服務的質量是租房者關注的重點。
由於投資者很少是建築業專家，因此，很難對物業的內在質量進行評估和判斷。所以，考察發展商的實力和開發物業以前的業績，就成為最直接，也是最有效的辦法。
投資住宅要有長遠眼光
與商業用房相比，投資住宅一般比較安全，只要區位不是特別偏遠，升值會比較穩定。需要注意的是，你要設法了解城市的規劃，選擇那些規劃規模較大，各項基礎設施完善，正處在開發之中的項目進行投資，因為這類項目一旦開發建成之後，房產的價格肯定會比你購買時的價格高出很多。
有不少購房者，在選擇商品房時，以選擇郊區或新區的住宅為目標，他們的精明同樣令人佩服。購買同樣面積一套市中心住宅，其價格相當於購買郊區（或新區）住宅加上轎車，且居住環境、增值潛力等均要比購買市中心住宅優越。
投資房產需要有長遠的眼光。商品房買賣是各類商品買賣中動用資金最大、各種制約因素最多的一種交易活動，因此，在交易過程中，不但要詳知各種程序和操作方法，而且要講究策略。
（以上回答發布於2016-12-06，當前相關購房政策請以實際為准）
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D. 房地產合作開發投資資金受法律保護嗎
肯定受保護啦
房地產開發過程中所涉及的各類合同注意事項
房地產開發過程所經常涉及的合同主要有以下幾類：1土地使用權出讓（轉讓）合同；2建築工程承包合同；3合作開發房地產合同；4房屋拆遷安置補償合同；5房地產項目轉讓合同；6建設用工程物資采購合同；7房地產銷售代理合同、8商品房（預）銷售合同。
一、所有合同的簽訂都應該注意的問題
1主體是否合法、是否具有相應的主體資格。具體應該包括；對方師父具有相應的資質、師父具有履約能力、信譽狀況等。
2合同內容不得有違反國家的禁止性規定、這就要求法務人員對國家的相關法律法規有詳細的了解。
3合同條款要否完備、明確。合同條款中應對合同的標的、數量、質量、款項、履約期限、履約方式、交付地點等都應該加以約定，且約定應盡可能的清晰、明確、完整、覺不能含混不清或者模凌兩可。
4對有可能出現的違約情況要加以考慮，規定相應的違約責任（包括合同的解除）。對我方可能出現的違約要規定相對較輕的違約責任：對對方條款的審查、恰恰相反。
5應約定正義管轄權條款。盡量將約定由我方所在的人名法院管轄。不能達成一致的。則應約定雙方所在地人民法院都有管轄權。
6明確合同的簽訂地。盡量將合同簽訂地約定在我方所在地或作為最後一方簽字，以取得我方公安機關對涉嫌犯罪案件的管轄權。
7對方的簽約人人是預備相應的許可權，即是否是企業的法定代表人或者由企業授權的經辦人。應該要求簽約人出事相應的證明文件，並仔細核查證明文件。
8簽章應包括對方單位的公章一級授權代表的簽字，如果對方公章為法人的分支機構公章或內設機構，還應要求其提供所屬法人機構的授權書。對人為自然人的，簽章應由本人簽字並按手印。所有的印章和簽字有應清晰完整。
9合同落款處應有簽訂的具體時間。簽約人簽字時也應該留下具體的時間。
10盡量爭取對方提供合同擔保。如約定了擔保條款，還應注意擔保條款是否可以得到落實；如由擔保人提供擔保的，應審查擔保人是否有擔保資格和擔保能力。如提供擔保財產的，應審查擔保財產是否可以抵押，並盡量辦理抵押登記（部分財產必須辦理登記）
11合同附件應與主合同相一致。
12合同訂立之後如要變更、應採取書面形式。
二、房地產合同應注意的問題
(一)土地使用權出讓(轉染)合同
1審查出讓方的資質。如果出讓方為行政機關、應注意只有市、縣人民政府土地管理部門才有權出讓土地，其他以各類開發區管理委員會等名義出讓土地的無效，如果出讓方為民事主體，應注意審查出讓方是否擁有該土地的使用權和使用期限。
2審查出讓土地是否有瑕疵，主要要審查一下幾個方面、（該土地使用是否可以出讓，是否辦妥農轉用，土地徵用手續）2該土地上的房地產是否被抵押，（如轉讓人在地上舍友抵押權，在轉讓時主債務未受清償，因設定咿呀權而發生的權利義務關系則隨之轉讓給受讓人）3與土地使用權和地上物有關的稅，費出讓是否繳清。4在該土地上建造工程工程款是否已經付清（債隨地走）5該土地上的建築物一級該土地是否出租給第三人。
3在合同中應該明確完備的載明轉讓土地的位置，面積、原出讓合同設定的用途，是否已進行基礎設施和公用設施的建設，以及建築物之佔地與建築面積，用途等，其他與轉讓價金的確定有關聯的地上定著物如水渠、路橋和附著物如樹、竹、花卉、園林等均可在合同中一一寫明。
4應注意出讓土地的價格不得低於當地政府按照國家規定確定的最低價否則合同無效、
5在轉讓合同中應對轉讓等級的時間加以約定，並明確合同各方有提交登記資料、幾級配合等級的義務。
6應對出讓方式加以明確規定。
7應盡量規定價金的支付與轉讓登記同時進行
（建築工程承包合同）
1審查承包方的資質。除應審查承包方的資質情況，施工能力、社會信譽、財務情況外，還應該審查承包方是否具備法人資格。因為這涉及到工程事故組人的分擔等問題。同時和應注意承包方的二級公司和工程處不能對外簽訂合同。
2合同中應對下列問題進行明確的規定，雙方一般責任，施工組織涉及和工期，質量與檢驗、合同價款及支付方式、材料供應、設計變更、竣工於結算等。
3下列問題的規定一起應重視1明確規定合同價款及其計算方式2保修期的長短、同時應規定支付工程款時留一部分作為保修款，至保修期滿後在支付。工程交付的標准。4材料設備供應的具體內容、品種、規格、數量、單價、質量等級、提供的時間和弟弟昂應該具體且明確。同時應約定供應承擔的具體責任。還應約定供應材料和設備的結算方法
4應對是否允許分包進行規定，如允許。則應盡量規定承包方分包的，分包方須通過發包方的審核、同時禁止分包單位在分包
5應對工程的質量等級進行明確規定
6應規定、施工方在竣工後應該在交房同時提交施工技術資料，否則，應承擔違約責任。像發包方交納工程總價款的百分之五的違約金，以免承包方在竣工後不按時把施工過程中的一些技術資料交給發包方，致使發包方不能申請房屋產權證書、造成損失。
（合作開發房地產合同）
1前期審查應著重審查一下幾個方面內容
1合作方的資質、信譽等、2以土地使用權合作方的土地使用性質3合作方是否取得了項目開發所需的審批文件
2合同條款中應注意一下幾個方面的內容
1應明確合作方式，是成立項目公司進行開發，還是不成立項目公司進行開發，如不成立項目公司，是各方聯名開發，還是有一方或數方隱名參與開發。如成立項目公司，不論是否中外合資，合作經企業。均需對其公司的組織形式，主要機構如股東會董事會，經營管理人員及其運作機制進行約定。
2成立項目公司合作開發的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任
3以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估
4以籌建處或其他名義合作開發的，須使之成為能獨立承擔權利義務的其他經濟組織，並明確合作籌建各方的權利義務
5合作開發一方以土地使用權作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質的變更登記手續，並明確有關費用的承擔方式和責任人
6一個地塊上合作開發設計幾個性質不同的項目，應分別立項，分別進行審批並辦理不同的證照。
7合作開發各方的投資回報的方式嗎，應按是否以開發項目的房屋為標的分別規定權利義務，投資回報約定分房的，應明確房屋分配的具體方法，投資回報約定分配利潤的，應約定利潤的計算以及分配方式。
8在當事人訂立的合作開發合同中，只有合作各方共享利潤，共擔風險、才能認定為合法有效的合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為。
9合作開發合同應約定建築面積增加時的政府批准手續和加面積成本，增加分擔及面積分配方式、
10合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法
11應付項目的工程進行明確的規定
12應對合作各方在合作中的責任進行明確的規定
（房屋拆遷安置補償合同）
1審查拆遷房屋是否符合安置補償條件。違章建築不受法律保護，不能享受拆遷補償安置待遇。
2審查簽約人是否為拆遷房屋的所有人，是否具備相應的民事能力。
2合同條款中明確規定一下幾個方面的內容
1被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權取得方式，房屋產權證號碼，房屋的結構，面積，地點，層次，朝向，年限及被拆遷人家庭的結構等。有附屬用房、地下室、附著物的都應列明。同時對房屋內用水、用電、供氣、同學和其他需要列明的重要設施需動遷的也要在基本情況中註明。
2唄拆遷房屋的評估情況。不管是貨幣補償還是產權調換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應請具備資質的評估機構對被拆遷房屋區位、用途、結構、成新、層次、建築面積等基本因素結合行業規定進行評估的情況
3拆遷補償安置方式。要根據被拆遷人的意願確定拆遷補償安置方式，非被拆遷人的真實意思表示的，法律不能認可，如果是實行產權調換的，還應該根據實際情況表明安置用房建築面積，地點、層次、戶型結構、朝向、交付時間等。
4拆遷期限、過度方式，過度用房地點、面積。搬遷補助費、拆遷補償費用支付辦法等、違約責任。拆遷人與被拆遷人就房屋拆遷期限、周轉房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責任及爭議解決辦法。
（房地產項目轉讓合同）
1前期工作
如果我方為出讓方，應審查一下內容
1辦理項目土地使用權為劃撥取得的，應辦理土地使用權出讓手續
2辦理項目土地使用權的變更登記手續
3辦理房地產開發項目轉讓的備案手續，具體向房地產開發主管部門辦理
4辦理建設工程規劃許可證及建設工程施工許可證的更名手續，具體向規劃管理部門和建設管理部門辦理，
5辦理其他根據有關政府部門要求需要辦理更名或備案的手續如果我方為受讓方、應審查一下內容
1、轉讓方是否已經取得項目所在地塊的建設用地批准證書或房地產權證。
2、轉讓方是否斥候建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證
3、項目土地使用權為出讓取得的，房屋建設應達到開發投資額的百分之二十五以上
4、轉讓人是否是項目所有人
2合同中所應注意的事項
1轉讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規劃批文等
2項目轉讓應符合開發不同階段的政府有關允許轉讓的條件
3已成立項目公司已公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產項目應按公司法有關規定辦理工商變更登記手續，同時辦理房地產轉讓的變更登記手續
4成立項目公司的轉讓方的債權債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序
5未成立項目公司已合作各方的投資權益內部轉讓全部或部分房地產項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更理想和土地使用的批准手續，轉讓給合作各方以外當事人的，須獲得院合作方及受讓方的一致同意。
6轉讓的項目如尚未辦理土地出讓手續或雖已辦理了出讓手續轉讓時尚未付清出讓的承擔方式
7項目轉讓時，項目未按時出讓合同約定的期限和條件進行開發，轉讓合同應約定補辦政府主管部門認可手續及具體責任人
8項目轉讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉讓合同約定的土地使用年限應做相應扣除
9房地產項目轉讓前已實行預售的，應約定轉讓雙方通知預購業主，並明確因此引起相應的責任的處理方法。
10以轉讓項目公司股權方式轉讓的應約定，項目公司概況，股權轉讓比例，價格，支付方式，現有資產的認定，需出示原公司股東會決議並辦理工商變更登記手續等
（六）建設工程物資采購合同
1審查對方資質
2雖然采購合同可以採用口頭形式，但在實踐中必須盡量採取書面形式以免以後發生爭議
3合同條款注意事項
1、注意合同你的格式、在采購合同中、大多是提供方提供的格式合同，合同的條款都是固定的，這對供方比較有利，如果我們作為需方來簽訂此類格式合同，要注意對方提供的合同中有沒有免除或限制供方責任的條款，如果有，一定要要求其說明清楚，盡量遵循公平原則協商確定雙方的權利與義務，以免發生被動局面
2、對於采購物資的品牌、型號、等級、單價、數量等都要詳細明確的規定，在標注產品的數量。
3、應對交貨期限、交貨方式、交貨地點加以明確規定。盡量規定由銷售方送貨，將運輸過程中的風向留給供貨方。
4、應規定定金條款、待貨物交付後再付全款
5明確違約責任。對采購物資的品牌、型號、等級、交貨地點、交貨期限、交貨方式的變動造成的違約責任予以明確的規定
（七）房地產銷售代理合同
1前期審查、除了審查對方的信譽外、還應注意、我國商品房銷售管理辦法中的規定
2在合同條款中，應注意一下幾方面。
1、明確委託銷售房產的位置、類型、面積
2、應對房地產銷售代理方式予以明確規定，寫明是一般的代理，獨家代理還是包銷。
3明確代理銷售的期限以及銷售任務，既要寫明在多長時間內銷售多少數額的房產
4對代理銷售方在銷售期間所產生費用的負擔應明確規定
5應明確規定傭金的支付方式和時間
6除在代理合同里設獎勵條款外還應該設定懲罰條款，使代理商更加明確自己的責任。
7應明確規定代理銷售方的廣告宣傳必須真實，我方有權對代理銷售方的廣告進行審查，並具體規定違反發布廣告應承擔的責任
（商品房預售合同）
1前期審查應著重審查購買方的支付能力，對於某些特殊單位還應審查其是否具有購房資格，同時我方應取得國有土地使用證和預售商品房許可證，以免預售合同被宣布無效
2在合同條款中應注意以下方面
1、應詳細規定預售房的位置、土地使用年限、
2、規定預售房的面積時，應詳細說明建築面積、土地面積、基地分攤、公用分攤等、同時應規定相應的誤差。
3、應該考慮我方的實際履行能力規定房產交付時間。同時應規定延遲交付的免責事由。
4、規定預售房的價款應說明每平方米的單價、同時規定價款的支付方式以及支付時間、還應規定購買方如逾期未能支付價款後利益的計算方式以及超過一定期限後的我方有權出售該房產。
5應要求購買方支付一定的定金、並規定違約定金的處理方式。
6應規定產權轉移的時間以及方式
7應規定購買方購買後房產的使用性質以及相關義務
8應規定購買方在未取得房產產權前不得將房產抵押、轉讓、否則後果自負
9房屋質量容易產生糾紛、因此對質量情況、保質期、附屬設備保質期加以規定
10應對房產的附隨設施的使用進行規定
E. 房地產投資決策要注意什麼問題
近年來，房地產已經成為中國國民經濟新的增長點。作為國民經濟的支柱產業，房地產在國家經濟發展中具有舉足輕重的作用。由於中國房地產投資市場的復雜性和特殊性，房地產投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產企業對未來的投資前景看不清狀況、消費者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產金融風險擔憂等諸多困惑。因此，分析影響房地產投資決策的要素顯得尤為重要。
一、房地產投資決策概述
房地產投資決策是指在房地產開發投資活動中，房地產開發商對擬建房地產投資項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同的房地產投資方案進行比較選擇，並做出判斷和決定的過程。[1]由於房地產本身具有的物理和經濟特徵，房地產投資也表現出區別於其他項目投資的固有特性。首先，房地產業是資金密集型行業，項目投資數額巨大，對金融倚賴性高。另外，房地產市場的結構性問題較突出，投資者一般不願將資金投入到那些難以更換用途的物業，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質方便，更能吸引投資者注意；其次由於房地產可作為抵押擔保，並且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機構的支持。由於房地產業在社會經濟生活中的重要性，各國政府對房地產市場投資都十分關注，常常將對房地產市場和房地產調控作為調節經濟的一個重要方面，房地產投資額也因而受到政府政策的影響；最後，房地產的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產投資長期受未來宏觀經濟、社會、政治、法律法規，以及自然、環境等多方面因素變化所產生的不利影響，風險因素多，風險水平相對較高。因此，正確合理的房地產投資決策對投資開發商意義重大。
房地產開發投資決策的成功不僅取決於決策者個人的素質、知識和能力，並與認識和掌握決策的理論知識、基本內容和類型、應用科學決策的理論方法有著密切關系。房地產投資決策可按以下四個步驟進行：第一，提出房地產投資決策的目標―要求解決什麼問題；第二，制定房地產投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產投資項目做經濟評價、社會評價和環境評價，進行投資方案的比較，最後確定出最佳的房地產投資方案；第四，採取合理的步驟，按照科學的方法執行和檢驗最佳的房地產投資方案。①投資策略是實現正確投資決策的先決條件，按照投資策略進行項目決策是科學決策的基本要求。
影響房地產投資決策的因素多而復雜，對其中重要的因素系統分析很有必要，這對投資主體的科學合理決策及獲得巨大收益具有深遠意義。現歸納出影響房地產投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。
二、房地產投資決策要素分析
（一）時機的決策分析
投資時機總是存在於投資主體的外部環境中，與投資主體、投資目標和投資形式的特定性緊密關聯，也與特定的投資類型相聯系。房地產投資時機分析的基本模式一般有以下四種：
環境因素分析模式：房地產投資時機是房地產環境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結合在一起形成的，其中的經濟、社會和政策因素的變化構成了投資時機的實質內涵。在具體分析商業房產投資時機時，可針對特定的商業房產羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。
壽命周期分析模式：房地產投資時機與房地產壽命周期息息相關，在房地產壽命周期的不同階段，對不同的物業和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。在商業房產開發投資經營的全過程中，會經歷商業用地選擇、商業房產建設、商業房產租售、商業房產管理及商業房產退化等階段，商業房產投資者可根據自己的投資目標和實力來選擇不同階段的投資機會。
開發價值分析模式：房地產類型的多樣性及投資者實力和開發能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發類型與開發項目是房地產投資獲利的關鍵。商業房產的價值包含了相當部分的無法量化的服務價值與無形收益，對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。
產業發展分析模式：產業發展與變化規律是一般性把握商業房產投資時機的基本點。把握不同產業轉換發展的有利時機來進行相關物業開發，將會有巨大的收益回報。不同類型商業房產的需求常隨不同商業部門的興衰而定，城市產業演進可能在不同時期帶來不同商業經濟活動的繁榮，把握產業演進變化的規律性，有助於正確選擇投資時機。
（二）區位的決策分析
房地產地段的選擇對房地產投資的成敗有著至關重要的作用。房地產具有增長性很大程度上取決於區位土地的增值，區位理論是投資地段選擇的理論基礎，而在具體的決策分析中可採用以下一些方法：
因素分析法。具體分析影響房地產區位價值的各種自然因素、經濟因素、社會因素和行政因素，在對不同地段的因素比較中把握優勢地段的形成、發展和變化規律。明確能提升特定地域商業房產價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預測這些因素的改變把握優勢地段的形成與轉變。
假設開發法。運用假設開發法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算，在不同物業估價值中選擇能為企業帶來最大投資價值的地塊。正確預測特定地段的最佳利用方向，在綜合分析投資企業的內外環境的基礎上，把握那些能為投資者帶來最大收益的地段
竟價地租曲線法。以商業用地的竟價地租曲線為基礎，在正確判別自身實力的情況下，確定對開發主體來說最為有利的商業房產投資地段。對商業用地收益的正確判別依賴於投資者對城市經濟活動規律性和城市土地價值演進規律的正確把握。
威爾遜購物模式法。在商業經濟活動高度發達的城市，可藉助於威爾遜購物模式來進行商業優勢地段的選擇。在特定商業房產和競爭性房產相互爭奪消費者的過程中，消費群體的大小在很大程度上決定了商業房產的理想規模大小，從而也就為特定商業房產的區位選擇[2]確定了標准。
（三）開發內容的決策分析
在選擇房地產作為投資對象之前，投資方向的正確把握要求確定最適宜的投資類型。按物業類型把房地產分為商業房地產、工業用房和住宅房地產。不同用途的房地產投資的投資成本、投資風險和利潤獲取都是不同的。在房地產的不同物業類型中進行選擇需把握以下要點：選擇一塊土地，是作商業用途還是工業用途，此時可藉助於土地竟價模型來進行。即城市不同區位上，把一特定地塊用於商業房產開發還是工業房產開發，凈收益是不同的。商業凈收益大於工業凈收益，表示是進行商業房產開發的較理想地段。只有在商業利用價值超過同一區位的工業利用價值之時，選擇此地作商業房產開發才是合理的。當然，如果在商業店鋪、寫字樓或旅館酒店的物業類型中進行選擇，同樣的方法也是適用的。若已選定了一宗特定地塊，還可運用假設開發法的原理來對其不同的用途進行選擇，這種方法的基本公式為：
工業宗地價=預期工業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤
商業宗地價=預期商業房產售價-預期開發費用-正常開發利潤
若商業宗地價大於工業宗地價，則可認為選擇該地塊是合理的。
（四）規模的決策分析
商業房產的最佳規模應綜合考慮企業、地域與產品特性等多方面因素。企業在進行商業房地產投資時，不僅要考慮物業因素，還要考慮企業資本狀況、市場地位、經營能力等多方面綜合因素，努力尋求企業資源的合理配置。如對於那些有主導產品生產的企業，其物業投資的最優規模要結合產品價值與物業價值來考慮。而對於完全面向市場的商業房產，不論是寫字樓還是商業店鋪，其開發投資規模還要考量該類型物業的市場存量。在具體實施時可考慮使用：剩餘面積=可供面積-成交面積這個公式粗略估算出當前市場的供求狀況，並對主要的競爭對手（或潛在對手）的實力進行嚴密分析，在此基礎上，才能最終確定商業房產的最優規模。
鑒於現行我國房地產市場的特殊狀況，房地產投資者愈發難以確定投資規模。房地產市場供求失衡的矛盾很普遍，因此，房地產投資者應根據市場信息和狀況嚴格控制開發規模，以保證市場的供求平衡。一方面，開發商在具體的房產投資規模決策時，從房地產開發費用出發，運用盈虧平衡分析方法，即使投資項目的收入和支出達到平衡時的最低生產水平和銷售水平，確保投資項目產生最優的經濟效益；另一方面，房地產投資商應以市場為導向，正確預測出市場需求量。必要時，運用經濟控制方法論，建立房地產開發規模優化數學模型，以便為房產開發商和政府管理部門制定決策提供理論參考。[3]
（五）質量的控制決策
商業房產的投資質量包括其本身質量和管理服務質量兩方面。從投資者的角度來看，房地產投資質量的基本內涵就是商業房產租約對雙方權利義務的規定，主要包括：租賃期限、租金修訂期、租約修訂條件和對租戶責任的說明；也包括影響投資者收入的物業本身的物理性能，如區位、樓齡、時尚程度、施工質量、樓宇規模與內部布局的合理性等。但租戶對房地產的質量卻與投資者有著截然不同的理解。
表1 房地產投資者和用戶的質量觀點比較
因此，對房地產投資者而言，房地產質量目標的確定應綜合考慮用戶要求的量、價格以及建設成本和利潤，從而達到用戶願意購買、投資者對回報滿意的雙層次質量水平。
三、房地產投資決策建議
(一)做好房地產開發企業的市場定位
房地產開發企業的投資戰略必須以企業的總體經營戰略為基礎，來研究企業的市場定位。房地產開發企業的市場定位是以了解和分析消費者的需求心理為核心和出發點，設定自己獨特的與競爭者有著顯著差別的特徵，以引起消費者認同。准確的房地產開發企業的市場定位，必須做好企業的分析、發掘和培育企業的核心能力及目標市場的定位。通過分析企業在價值創造環節中的優勢並相應確定企業的核心能力，使之形成一套行之有效的制度和體系，使核心能力得以維繼發揚。總之，通過企業的分析，發現和培育企業的核心能力，發掘一個目標市場，就構成了企業的角色定位。房地產開發企業的角色定位最終要清晰准確地表明企業的產品范圍、市場消費群、地理范圍等因素。
(二)做好房地產項目可行性研究
房地產項目的可行性研究是指項目建成前，對擬建項目有關的社會、經濟、技術等方面進行調查研究，對可能的方案進行技術經濟分析和比較論證，對項目建成後的經濟效益進行預測和評價。在此基礎上，對擬建項目的技術先進性和實用性、經濟合理性和有效性，以及建設的必要性和可行性進行全面分析、系統論證、多方案比較和綜合評價，由此得出如何投資的結論性建議，為項目投資決策提供科學依據。充分的市場分析和調研是做好房地產項目可行性研究的先決條件。[4]
(三)做好房地產項目投資風險管理
房地產業是典型的高風險行業，為了減少房地產投資的風險損失，當務之急是加強和完善房地產投資風險管理。明智的投資者不會因有風險而採取無風險經營的保守做法，而是學會管理風險獲取足夠的風險利潤。風險管理日益受到房地產開發商的重視，可以採取如下策略：風險迴避，即選擇相對風險小的投資項目或放棄那些相對風險較大的投資項目。這是一種較為保守的處理房地產投資風險的辦法，能夠將風險控制在較低水平內。但這種策略通常會降低獲取高額利潤的機會；投資組合，房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的項目選擇、搭配投資各種類型的房地產，以降低投資風險的房地產投資策略。
參考文獻：
[1]李江宏.房地產投資策略及其決策.市場論壇[J],2008
[2]洪開榮.房地產經濟學[M],武漢大學出版社,2006
[3]曾力勇.不確定條件下房地產企業投資決策模型研究[D].湖南大學,2006
[4]王建偉.房地產企業持續經營投資決策研究[D].同濟大學,2005
F. 個人如何投資房地產
先確實你想入在什麼地區投資。如果你沒有經驗就找幾個有經驗的地產經紀聊聊向他專們請教一些基本屬知識。然後叫他們帶你看一些樓盤。口在路邊多發問就可以學到很多東西。每個經紀都有自己獨特的見解和經驗。你向每個人學一點就增加很多知識了。不要急於成交要全面考慮問題。
G. 房地產投資中有哪些風險如何防範
(1)市場競爭風險。是指由於房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由於開發者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。銷售風險是市場競爭能力的主要風險。
(2)購買力風險。是指由於物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。
(3)流動性和變現性風險。首先，由於房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由於房地產價值量大、佔用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，即房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。
(4)利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產實際價值的影響，如果採用高利率折現會影響房地產的凈現值收益。二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。
(5)經營性風險。是指由於經營上
的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。產生經營性風險主要有3種情況：一是由於投資者得不到准確充分的市場信息而可能導致經營決策的失
誤；二是由於投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規劃條例及稅負規定等不甚了解造成的投資或交易失敗；三是因企業管理水平低、效益差而引起的未能
在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以至使其空置率過高，經營費用增加，利潤低於期望值等。
(6)財務風險。是指由於房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款；二是投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。
(7)社會風險。是指由於國家的政治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩定經濟發展處於高潮時期時，房地產價格上漲；當各種政治風波出現和經濟處於衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。
(8)自然風險。是指由於人們對自然力失去控制或自然本身發生異常變化，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發生，就必然會對房地產業造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。
H. 如何合理的避稅:1.個人工資;2.個人股票投資;3.個人房地產投資
保險是一種合理、合法的避稅手段，任何的保險都是不用上稅的，哪怕後期作為遺產也回是不答用上遺產稅的。所以你可以考慮購買一些投資性的保險，這樣不但不用上稅還會讓你的資金增值，但是保險避稅的缺點就是收益期太長了，你一旦投入進去，短期是取不出錢的