房地產獨立操盤經驗如何反應實力

㈠ 房地產操盤手是什麼意思

所謂的地產操來盤手，形象地源說，就是一個房地產項目的管家，他是對房地產項目從獲得土地到開發建設以及銷售經營全過程進行把控的職業經理人，這個角色對於整個房地產行業而言是非常重要的。

每個房地產項目的運作，幕後都有一個神秘人物，這個人物不是房地產老闆，而是房地產老闆找來為項目「當家」的人，從股市中偷來了「操盤手」稱呼，由於這個稱呼既形象又貼切，現在「房地產操盤手」這個稱呼也漸漸習慣並流傳開來。

事實上，房地產業發展初期相當多「操盤手」就是老闆本人，隨著企業不斷發展，賦予老闆的指揮與協調職能越來越多，元帥與將軍的職能就開始剝離，「操盤手」由此在元帥的指揮下帶兵打戰，逐步承擔起企業戰略下游的諸多工作。

房地產操盤手主要分成兩大類，第一類即房地產開發商直接聘請的職業經理人；第二類就是「外腦」，這個類型比較多，有銷售代理公司、策劃咨詢公司、特聘專家等，這類操盤手不是指團隊，而是指這個團隊的核心人物或當家人物。

㈡ 什麼是房地產獨立操盤經驗

獨立抄操盤經驗即在項目運行過程中，全程由自己總管、總控、或協調、或帶領團隊責任上述工作所得經驗。

1、房地產項目，通常也叫樓盤項目，系因每個項目為了直觀而製作的模型（也叫沙盤），後大家簡單叫樓盤。

2、操盤，即對整個項目的開發、經營、管理等，進行全程的工作，一般是由房地產總經理或項目總經理負責的。

3、做房地產銷售工作的，也有將銷售的全套內容獨立出來專業，由專業的經理人或代理公司負責，也叫操盤。

(2)房地產獨立操盤經驗如何反應實力擴展閱讀：

操盤應具備的知識與能力

1.掌握房地產開發與管理的基本理論和方法；

2.掌握房地產開發與管理的基本技能；

3.熟悉土木工程技術知識；

4.熟悉房地產開發與管理的方針、政策和法規；

5.了解國內外房地產的發展動態；

6.具有運用計算機輔助解決管理問題的能力。

㈢ 房地產項目操盤十忌－房地產操盤手

房地產項目操盤十忌－房地產操盤手

一忌：前期准備不夠，把握市場不準

房地產開發同其他專生產企業屬一樣，在新產品投產之前必須經過認真的市場調研、營銷策劃後，才能投產，否則必然找不到市場空白點，滯銷情況在所難免。簡而言之——能及時把握動、靜態市場和客戶需求，那就佔有決勝千里的必要條件。

二忌：照貓畫虎的項目定位和推廣主題

眾所周知，模仿和跟風很流行，近幾年來我發現房地產行業更具此特點。比如北京東部某區的項目，幾乎沒有一個不是把客戶鎖定在國貿CBD白領階層的，是否有人想到國貿CBD白領有多大購買力，能否消耗掉每年200萬平方米的開發量？實際上客戶統計資料表明，白領只佔CBD成交客戶的5％～8％；在推廣主題上，更是幾乎都與白領有關。再比如輕軌概念，更是大篇幅地大抄特抄，我們是否想過既然大家共有的優勢還能是優勢嗎？還有必要去宣傳嗎？為客戶省點廣告費、降點房價，豈不樂哉？

㈣ 求教商業地產操盤流程！！

每個地方的做法不一樣，你可以登陸當地的規劃、建設部門的網站找到相關流程和要求。

從開發、建設、經營、管理的程序上講，房地產開發一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期准備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。
第一章： 項目決策階段
◆房地產項目可行性研究階段
房地產開發項目經董事會批准初步立項後，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究。
1、可行性研究的內容
可行性研究的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟、社會和環境效益。
可行性研究的主要內容有：(1)項目概況；(2)開發項目用地的現場調查及動遷安置；(3)市場分析和建設規模的確定； (4)規劃設計影響和環境保護;(5)資源供給及資本運作方案；(6)環境影響和環境保護；(7)項目開發模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發建設節點計劃；(9)項目經濟及社會效益分析；(10)結論及建議。
2、可行性研究小組成員知識組成：經濟師、市場分析專家、房地產專家、建築工程專家、財會師及律師。
3、可行性研究的工作階段
1）投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，並對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。
投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。
2）初步可行性研究，亦稱「預可行性研究」。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。
3）詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目 投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性後作出投資與否決策的關鍵步驟。
4）項目的評估和決策，按照國家有關規定，對於大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經有權審批單位委託有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。 依法必須進行招標的工程建設項目中，按照工程建設項目審批管理規定，凡應報送項目審批部門審批的，必須在報送的項目可行性研究報告中增加有關招標的內容：建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動的具體招標范圍（全部或者部分招標）；建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動擬採用的招標組織形式（委託招標或者自行招標）；擬自行招標的，還應按照《工程建設項目自行招標試行辦法》（國家發展計劃委員會令第5號）規定報送書面材料；建設項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動擬採用的招標方式（公開招標或者邀請招標）；國家發展計劃委員會確定的國家重點項目和省、自治區、直轄市人民政府確定的地方重點項目，擬採用邀請招標的，應對採用邀請招標的理由作出說明；

4、可行性研究步驟
可行性研究按5個步驟進行：(1)項目公司接受委託或集團公司董事會立項；(2)調查研究；(3)方案選擇與優化； (4)財務評價和經濟評價；(5)編制可行性研究報告。
5、集團公司董事會通過，批准正式立項，項目進入前期開發階段。
第二章：前期准備階段
一、 獲取土地使用權。
開發商獲取土地使用權的主要方式
1） 通過行政劃撥方式取得；
2） 舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；
3） 轉讓取得；
4） 出讓方式取得（招標、拍賣、協議出讓三種方式）；
5） 聯合開發並報有關主管部門立項、審批後取得；
6） 通過司法裁決取得；
7） 通過兼並、收購等股權重組方式取得。
開發商獲取土地使用權的程序
土地使用權有償出讓的方式
出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什麼形式或程序將國有土地使用權讓與土地使用者。
按照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協議、招標、拍賣。
協議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的願望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。
招標出讓是指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。
拍賣又稱競投，有些地方也叫「拍讓」。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按「價高者得」的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。
依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，建設用地凡屬於營利性的商品房開發、旅遊、商業、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，並取得《成交確認書》，然後簽訂《國有土地使用權出讓合同》。開發商取得《國有土地使用權出讓合同》後，到建管處辦理建築方案報建手續，至地籍處辦理土地證登記手續。屬協議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料：
1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文；
2）開發商營業執照或組織機構代碼證，房地產開發資質；
3）屬新增建設用地的，應提供《建設用地批准書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。
4）1：2000地形圖2份；
5）加蓋了「權屬已審核」的宗地圖、地籍圖各3份
6）地上附著物權屬證明；
7）土地登記申請書；
8）土地登記法人代表證明和身份證明；
9）土地登記委託書。
土地主管部門
（1）土地使用權出讓
房地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補辦出讓手續的審核和報批工作，遠郊區、縣房地局負責辦理不足10畝土地使用權出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的審核和報批工作。
（2）土地使用權劃撥
房地局負責辦理10畝以上（含10畝）的城鎮建設用地的劃撥手續。
區、縣房地局負責辦理10畝以下的城鎮建設用地的劃撥手續。
（3）徵用土地
(徵用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核後報國務院批准。
徵用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批准。
徵用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區（縣）人民政府批准。
（4）地價評估
市房地局負責城近郊區、縣土地出讓和轉讓劃撥土地需補辦出讓手續的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作
招標受讓土地使用權申請程序
(1) 用地者見到招標公告後到指定地點索取招標文件。
(2) 用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，並到出讓地塊實地勘察，搜集資料。
(3) 用地者進行投資分析。
(4) 到指定地點辦理投資登記，提交企業工商營業執照、法人資格證明、銀行資信證明，並按規定繳納投標保證金。
(5) 用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。
(6) 收到中標通知書後，由企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，並按合同的規定支付總地價款的一定比例作為定金。
(7) 按合同的約定支付餘款。付清40%地價款後向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價後向市或區、縣房地局申請正式國有土地使用證。
拍賣受讓土地使用權申請程序
(1) 用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。
(2) 用地者到市或區、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，並到出讓地塊實地勘察，搜集資料。
(3) 用地者進行投資分析。
(4) 到指定地點辦理競投登記，提交企業工商執照、法人資格證明、銀行資信證明，並按規定繳納競投保證金。
(5) 用地者到指定地點領取競叫牌。
(6) 用地者在規定時間、指定地點到拍賣現場參加競投。
(7) 企業法定代表人或授權代表人與市或區、縣房地局簽訂土地使用權出讓合同，並按規定支付總地價款的一定比例作為定金。
(8) 按合同的約定支付餘款。付清40%地價款後向市或區、縣房地局申領臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區、縣房地局申領正式國有土地使用證。
屬經營性開發用地的，開發商通過招標、掛牌、競買或協議出讓程序取得《成交確認書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續，進行土地登記，取得《國有土地使用權證》。
二、 征地拆遷，申辦並取得《房屋拆遷許可證》。
城市房屋拆遷是對城市規劃區內國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應經濟、社會發展需要的部分進行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。
1、拆遷方式：
1） 政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權所涉及拆遷
2） 拆遷人自行拆遷：這是大型房地產公司常用模式，但要申請拆遷許可證。
3） 拆遷人委託拆遷：適用開發商缺乏拆遷經驗時委託專門從事房屋拆遷工作的單位進行。
2、拆遷的主要內容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結構的調整，如居住區、商業區、車站、生活服務設施等公共建築的建設和改造；(3)環境治理，如擴展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設項目進行的，是城市建設的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環節，處於建設項目的前期工作階段。
3、申辦拆遷許可證應提交以下申報資料：
1） 填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；
2） 建設項目批准文件；
3） 建設用地規劃許可證；
4） 國有土地使用權批准文件（建設用地批准書或劃撥決定書）
5） 拆遷代辦單位和評估機構資料。
6） 拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內房屋面積、戶數、性質、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產權清晰的安置用房證明；拆遷補償資金來源及預算資金額度。）
7） 有關金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。
根據《武漢市城市房屋拆遷管理實施辦法》的規定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發房屋拆遷許可證。開發商取得《房屋拆遷許可證》後，即可組織拆遷，並與拆遷人簽訂安置補償協議。安置補償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢後，申請拆遷驗收，取得《房屋拆遷驗收合格證》。
三、 規劃設計
建設工程規劃管理的主要內容有：建築管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發建設工程規劃許可證。 在已開發使用的城鎮國有土地范圍，項目規劃申報的基本步驟是：(1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發商要向規劃局申報規劃要點，規劃管理部門應在要點通知書中對批復時的參考依據；(2)在項目建議書批復後，開發商應向規劃局申報項目選址、定點，即向申請單位下發選址規劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細的意見，並須同時下達規劃設計條件；(3)規劃設計條件，是項目選址後，由建設單位申請，規劃部門下達的委託設計機構進行規劃方案設計的依據性文件。開發商在完成方案設計後，須向規劃部門提出審定申請；(4)通過審定的設計方案，是編制初步設計或施工圖的依據，也是取得建設用地規劃許可證的必備條件；(5)開發商依據審定的設計方案通知書和可行性研究報告批復，並在規劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關用地及拆遷安置的意見後，應向規劃局申領建設用地規劃許可證，該證是取得土地使用權的必備文件；(6)申領建設工程規劃許可證，是在項目列入年度正式計劃後，申請辦理開工手續之前，需進行的驗證工程建設符合規劃要求的最後法定程序，該證申辦開工的必備文件。進行營利性的房地產開發，必須取得國有土地使用權才能進行。根據《城市房地產管理法》的有關規定，房地產開發用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權的法律憑證是國有土地使用權證：通過劃撥取得土地使用權的臨時證件是建設用地批准書或劃撥決定書。
1、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》。並取得《建設項目選址意見書》的附件：規劃設計（土地使用）條件
1）建設項目選址申請
城市規劃行政主管部門根據全市經濟社會發展策略、城市總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃等各級規劃，按照國家《城市規劃法》、《建設項目選址規劃管理辦法》等，考慮建設項目的要求，在規定期限內提出規劃方面的初審意見和選址意見。此後，由城市規劃行政主管部門會同土地管理部門並徵求項目所涉及到的有關部門的意見，對初審意見及其選址提出復審意見，對於同意的項目報政府審批後，在規定的審批期限內核發項目選址意見書。
建設項目選址意見書的主要內容應包括：建設項目的基本情況和建設項目規劃選址的主要依據。
2）申辦建設用地規劃
城市建設用地規劃管理的基本是依據城市規劃確定的不同地段的土地使用性質和總體布局，決定建設工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設項目功能和使用要求的前提下，如何經濟、合理地使用土地。城市規劃行政主管部門對城市用地進行統一的規劃管理，實行嚴格的規劃控制是實施城市規劃的基本保證。
3）委託設計單位設計，送審設計方案。
申報規劃要點。
規劃要點是計劃立項或建設工程可行性研究的規劃基本依據。計劃部門可以要求開發單位初始規劃部門對於開發項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復。當建設單位完成計劃報批手續之後，應到規劃部門申報選址定點，以獲取選址規劃意見通知書申報選址定點。辦理上述「一書一證」時，需提交以下申報資料：
1） 建設用地申請；
2） 房地產開發單位營業執照和資質證書；
3） 土地使用證或土地權屬證明；
4） 1：2000地形圖。
開發商取得《建設項目選址意見書》及《建設用地規劃許可證》後，即可同步到a\建管處辦理規劃方案報建手續，取得《建設工程規劃許可證》；b\到耕保處辦理土地徵用、轉用手續，取得《建設用地批准書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續，簽訂《國有土地使用權出讓合同》或取得《建設用地劃撥決定書》。C\到地籍處辦理《國有土地使用權證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；
2、 持規劃方案和建築方案圖紙到建管處申請建築方案報建，取得建築核位紅線圖和施工圖。建築方案報建分兩階段。
1）規劃方案審批階段，取得《規劃建築方案批准意見書》。在此階段需要提供的資料為：
a\1：2000地形圖1份；
b\1：500地形圖1份（附道路紅線及光碟）；
c\建設項目規劃建築方案圖紙1套及光碟（大型項目需提供2-3個不同設計單位的規劃方案及光碟）；
d\「一書一證」及其附件（規劃設計使用條件和規劃用地范圍線）。
2）施工圖核准階段，取得建築核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：
a\土地證復印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；
b\公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環衛、燃氣、園林、等部門審查意見或回執；
c\施工圖3份及光碟。
3、 申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建築核位紅線圖。紅線定位包括建築紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗線。紅線定位工作完成後，當建築物施工至正負零或市政管線埋設溝槽覆土前，建設單位應申請紅線驗線。辦理紅線定位時應提交以下資料原件：
1） 建築紅線：審批手續齊全的紅線圖、建築施工圖，以及建築紅線放線通知單。
2） 建築試放紅線：紅線圖、建築總平面圖或建築施工圖、試放紅線通知單。
3） 市政紅線：審批手續齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。
4） 若所放紅線與規劃道路或其它預留規劃控制范圍相關，建設單位還須到市規劃院提取道路坐標及其它相關數據。
4、 申辦《建設工程規劃許可通知書》，辦理完畢後憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規劃許可證》。持建築紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費。申報《建設工程規劃許可通知書》應提交以下資料：
1） 國有土地使用權證；
2） 城市基礎設施配套費收據；
3） 人防費收據；
4） 《建設工程規劃許可通知書》申請表；
5） 投資許可證
6） 經放線的《紅線定位冊》正本
5、 申辦《建設工程規劃許可證》。申辦完畢後開發商持《建設工程規劃許可證》至建管部門辦理建設工程正負零以上部分相關施工手續；建設工程竣工後3個月內，開發商持竣工圖申辦《建設工程規劃驗收合格證》。
《建設工程規劃許可證》時提交以下資料：
1）《建設工程規劃許可通知書》
2）經正負零驗線、蓋章的《紅線定位冊》副本；
3）經正負零驗線、蓋章的《核位紅線圖》；
4）垃圾處理費聯系單。
《建設工程規劃許可證》出現變更事由時，提交以下資料辦理：
1） 變更申請；
2） 工商部門更名通知、變更後的工商執照；
3） 開發商資質證明；
4） 土地變更批復；
5） 變更後的土地使用證；
6） （土地批租費、使用費）收據；
7） 原建設工程規劃許可證；
8） 建築紅線圖；
9） 抵押權人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；
10） 法院裁決項目還應提交判決書。
四、 建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察、設計、監理、施工隊伍。
項目報建總流程：
實 施 單 位 流 程 內 容 承 辦 單 位

建 設 單 位
建設項目報建登記
武漢市建設工程交易中心各有關管理機構

建 設 單 位
審核「一費制」收費認定費、核發繳款通知
各有關管理機構武漢市建設工程交易中心

招 標 申 請 人
建設單位招標申請
招標投標監督管理機構
招 標 申 請 人

對招標申請人資格審查
招標投標監督管理機構

招標人編制與備案招標文件
招標投標監督管理機構

發布招標公告
武漢市建設工程交易中心

投標申請人
投標申請人投標報名
武漢市建設工程交易中心

招標人投標申請人
招標人對投標人資格預審
武漢市建設工程交易中心

招標人
招標咨詢及答疑會
招標投標監督管理機構

投標人投標人
投標人編制與遞交投標文件
招標投標監督管理機構

招標人
組織評標委員會
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

招標人投標人
開 標
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

評標委員會、招標人
評 標
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

評標委員會、招標人
定 標
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心
招 標 人
核准招標投標情況報告
招標投標監督管理機構 各收費單位武漢市建設工程交易中心
招 標 人
中標公示，發出中標通知書
招標投標監督管理機構武漢市建設工程交易中心

招標人、中標單位
簽訂合同
合同備案管理機構武漢市建設工程交易中心

招標人、中標單位
領取施工許可證
武漢市建設工程交易中心

中標單位
施工管理
武漢市建設工程交易中心

依法必須進行招標的項目范圍和規模標准，按照湖北省人民政府的規定執行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建築面積達到1000m2 的建設工程新建、擴建和改建的建築的建設工程必須進行招標。工程建設項目必須在發包前,由建設單位或其委託代理機構到市交易中心進行報建。應當報建而未報建的工程項目，不得進行招投標。報建時須交驗工程建設項目以下文書:立項的批准文件、銀行出具該工程項目資信證明、經批準的建設用地證明和規劃審批文件等。 工程建設項目的報建內容主要包括:工程名稱、建設地點、投資規模、資金來源、當年投資額度、工程規模、擬開工與竣工日期、發包方式、工程籌建情況。
工程建設項目報建程序：
1) 建設單位或其委託的代理機構到市交易中心領取《工程建設項目報建表》。
2) 按報建表的內容如實填寫,蓋上項目法人公章後報送市交易中心。
3) 工程建設項目立項批文、資信證明、建設用地證明、.規劃審批文件、施工圖設計文件審查批准書連同報建表同時提交。
4) 屬於試樁建設工程項目,須辦理試樁登記手續。工程建設項目的投資和建設規模發生變化時,建設單位或其委託代理機構應及時到市交易中心進行補充登記o籌建負責人變更時,應辦理變更手續。
1、建設項目報建登記
凡在本市范圍內進行建設的，其建築面積達到1000m2 的建設工程或工程造價在50萬元以上的新建、擴建和改建的建築（構築物工程、市政工程及裝飾工程）應辦理工程項目的報建手續。
工作內容：
填報《武漢市建設工程項目報建表》需帶下列資料：
（一）建設項目批准文件；
（二）建設工程項目土地使用合法證明文件；
（三）施工圖設計文件審查批准書；
（四）資金證明（銀行出具的六聯單或審計報告）；
（五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。
報建信息管理：
1、建設工程交易中心核實報建資料，進行現場勘踏（7個工作
日內）；
2、在交易中心媒介上發布報建信息；
3、交易中心將報建信息轉至各有關管理機構。
2、審核"一費制"收費認定表、核發繳款通知
填報《武漢市建設工程"一費制"收費認定表》按下列程序辦理
（一）在報建台領取收費認定表（共兩份）；
（二）到各執收執罰單位辦事"窗口"辦理繳費認定手續；
（三）應繳費用從工程報建開始20日內憑武漢市建設工程交易中
心（咨詢台）開具的《武漢市行政事業性收費、基金繳款
通知書》到代理銀行專櫃辦理繳款手續。其它以中標價為
計算基數的繳費項目，在招投標監督管理機構對招標投標
情況書面報告核准前按上述程序辦理。
3、投標申請人投標報名
（一）投標申請人應是《中國武漢建設》網網員，並事先（7個
工作日以上）將下述資料內容報送武漢市建設工程交易
中心，經驗證核實後輸入資料庫，作為投標報名、評標
、定標的依據資料：
1、投標申請人的營業執照；
2、資質證書；
3、投標申請人信譽檔案資料；
4、項目經理有關資料；
5、業績及其它與投標活動有關的資料。
（二）網上投標報名。網址 www.CNWHJS.com
4、招標人根據工程需要對投標申請人資格預審
工作內容：
（一）招標人根據工程需要對投標申請人投標資格預審的，應
按已發布公告的內容和要求對投標申請人進行資格預審
（二）投標申請人到武漢市建設工程交易大廳商務中心領取資
預審通知書和購買資格預審格式文件；
（三）招標人採用對投標申請人資格預審的，凡預審合格者少
於7家的，應重新發布招標公告；預審合格者過多時，
又不便直接確定的，應在武漢市建設工程交易中心採用
隨機方式抽取不少於7家的投標申請人。
5、投標文件的編制、內容、遞交和接收
工作內容：
（一）招標文件編制
投標人應根據招標文件和招標工程圖紙以及工程技術規
范要求，結合踏勘施工現場和招標答疑會所了解的情況
，編制投標文件和工程預算。投標文件編制完成後應仔
細校核，按招標文件的規定列印、裝訂、密封和標志，
並滿足招標文件要求的份數。採用標準保密化評審技術
標的（暗標）嚴格按武建招辦字[2002]18號文件規定
執行。
（二）投標文件的內容
1、投標函；
2、施工組織設計或者施工方案；
3、投標報價；
4、招標文件要求提供的其他材料。
（三）投標文件的遞交和接收
1、投標文件的遞交
投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時間前
，將投標文件密封送達投標地點。在投標截止時限以
前，投標人可以對所遞交的投標文件進行補充、修改
或撤回，補充、修改的內容為投標文件的組成部分。
並須按招標文件的規定進行編制、密封和標志。
2、投標文件的接收
在投標截止時間前，招標人應做好投標文件的接收工
作。在接收中應注意核對投標文件是否按招標文件的
規定進行密封和標志，並做好接收時間的記錄，未按
時或提前送達的，招標人應當拒收。

6、組織評標委員會
工作內容：
（一）招標人於開標前（上午召開的評標會應提前18小時以上
，下午召開的評標會應提前4小時以上5小時以內）在招
投標監督管理機構的監督下，通過武漢市建設工程交易
中心計算機系統按規定隨機抽取評委（詳見武建交字
[2001]7號文），並提供以下資料：
1、《武漢市建設工程交易中心抽取評標評委申請表》；
2、代理銀行代收專櫃開具的以建設面積為計算基數的"一
費制"收費項目的繳款憑據。
（二）由武漢市建設工程交易中心指定專人通知評委參加評標；
（三）武漢市建設工程交易中心負責將已抽取評委的詳細資料及
通知結果列印密封（密封套破損無效），分別交由招標人
和招投標監督管理機構簽收保存。
7、開 標
工作內容 ：
（一）招標人介紹投標單位和招投標監督

㈤ 關於房地產操盤手冊的內容設置應該有哪些

你這個命題太大了，房地產行業的流程涵蓋的內容太多了，單是框架這裡面就能寫一大堆，不要專說舉例了！
建議你屬
1、例子可以去到網路文庫中去搜索一些如世聯地產的全程操盤手冊及房產相關的全程項目案例研究一下
2、你想炒房？現在操作有困難，除非一手房的開發商容許你有這個操作空間，否側一旦房地產交易中心備案，就要等幾年後才能轉手
給你找了幾個案例：
房地產手續：
gy177133

㈥ 房地產里的操盤是什麼意思

操盤是一個金融領域的專用術語，在股票、期貨、外匯等市場上都有出現這個概版念，是指具備嚴格的投資紀律和權科學的資金分配管理方案，有計劃有預謀地對目標品種進行技術性買進和賣出的（數額較大的）操作行為。
在臨盤實戰中，職業操盤手一般是通過盤口資金進出的表現方式和大盤環境，判斷目標投資品種的資金運行特徵、價格趨勢、發展目標及其資金主力的基本操盤思路，並做出相應的決策。操盤就是操盤手策劃並實施的惡意的商業競爭行為。表現在臨盤實戰中，職業操盤手必須能夠通過盤口資金進出的表現方式和大盤環境，准確地判斷目標投資品種的資金運行特徵、價格趨勢發展目標及其資金主力的基本操盤思路。並依據這一分析判斷，按計劃有預謀地果斷作出技術性買進和賣出的操盤決策。

㈦ 什麼叫房地產操盤手

所謂的地產操盤手，形象地說，就是一個房地產項目的管家，他是對房地產項目從內獲得土地到容開發建設以及銷售經營全過程進行把控的職業經理人，這個角色對於整個房地產行業而言是非常重要的。

每個房地產項目的運作，幕後都有一個神秘人物，這個人物不是房地產老闆，而是房地產老闆找來為項目「當家」的人，從股市中偷來了「操盤手」稱呼，由於這個稱呼既形象又貼切，現在「房地產操盤手」這個稱呼也漸漸習慣並流傳開來。

事實上，房地產業發展初期相當多「操盤手」就是老闆本人，隨著企業不斷發展，賦予老闆的指揮與協調職能越來越多，元帥與將軍的職能就開始剝離，「操盤手」由此在元帥的指揮下帶兵打戰，逐步承擔起企業戰略下游的諸多工作。

房地產操盤手主要分成兩大類，第一類即房地產開發商直接聘請的職業經理人；第二類就是「外腦」，這個類型比較多，有銷售代理公司、策劃咨詢公司、特聘專家等，這類操盤手不是指團隊，而是指這個團隊的核心人物或當家人物。

㈧ 房地產營銷總監面試時，對於某項目如何完整操盤的回答是什麼，主要有哪幾方面內容，交流交流經驗

1，項目背景介紹，重點在於體量，貨值，你的任務，團隊情況。標桿型，急難險回重項目重點說。
2，操盤答思路介紹，重點分析不同時期項目難點，你的策略打法，做過的都會說。如前期，蓄客期，強銷期等，難點不同，應對各異。展示你的能力和籌謀。

3，管理方式介紹，重點展示操盤過程中你的對策劃線，銷售線，渠道線，售後線統籌管理能力。招人，用人，培養人，出業績

4，成績展示，重點在於銷售業績，回款情況，團隊成長情況。功成身退你現在來挑戰更高崗位

㈨ 房地產如何操盤保障客戶增量及重大節點活動不被干老,如何保障開盤去化

房地產操盤保障開盤去化，就是因為資金量大。

㈩ 房地產操盤：是怎麼操盤是什麼意思麻煩專業人士或有經驗人士方方面面都說具體下，謝謝，好心好報。

負責整個項目的運作 一般是項目經理負責這事
房地產運作分好幾個階段 嚴格來說操盤就是從頭到尾都做過 從拿地開始到交樓這個過程
很考驗能力的