如何投資地產

『壹』 如何投資房產 投資房地產的方法

• 資金鏈儲備

  房地產屬於高總價的投資行為，隨便一套房產都是以萬為單位計算的，這就要求投資者手中有足夠的資金儲備，可支配資金要在100萬左右，因為一旦投入進去不是短時間可以獲取收益的，需要一個好價格在拋售，還要維持自己的日常生活。

  

• 4

  組團投資

  建立起自己的小圈子，進行資源共享；有時候一個人的能力確實是有限的，更何況房地產又是需要投資很多資金，需要最靈通的消息，所以維系好自己的圈子很重要。

『貳』 現在投資房地產項目前景怎麼樣

隨著樓市調控步抄伐進一步趨嚴，國內大部分城市的房地產市場開始降溫。多數熱點城市房價呈現連續好幾個月的陰跌的狀態中。
參考前瞻產業研究院分析師觀點，國內房地產市場在2018年整體不會有什麼大的起色。一線城市將會步入「量價齊跌」的調整模式，二三線城市上漲受到遏制後，很可能成交量大幅萎縮，也會步入僵持期，投資風險不斷上升。2018年樓市調控還會持續、去杠桿力度還會加強，指望熱點城市房價重新向上已經沒有可能。

『叄』 如何選擇合適的房產投資模式

投資房地產市場的方式很多。大體可分為實物投資和金融投資。金融投資主要是指房地產投資券、房地產證券和住房貸款抵押貸款證券等。通常我們所說的房地產投資主要是指實物投資，同房地產開發商不同。房地產商的投資行為是一種職業，基本上資金都比較巨大，不是一般投資者能問津的。房產實物投資也有不同的模式，各有優劣。

1.直接投資購置住房

用現金或分期付款的方式直接從房產主或房地產開發商那裡購買房屋，並適當裝修、裝飾後出售或出租，以獲取利潤。多數投資者選擇這種方式進行投資的原因是：

（1）由於是獨自投資，因此決策自由度比較大，投資者可以針對市場的變化情況採取緊急措施，比較靈活，不會出現因意見分歧而延誤決策時機，造成巨大損失。

（2）如果決策正確，且項目獲利頗豐，投資者可以獨享利潤。

（3）可以充分及時地利用政府對購、售住房的政策性優惠。例如，減免各項稅收、貸款利率下調等，獲得較好收益。

風險與利益是共存的，這種投資方式也有缺陷：

（1）一旦出現失誤，所有的損失都由投資者個人承擔。

（2）如果變賣房屋的收入不足以償付其債務，有可能危及其他投資工具的安全。

（3）積壓大量資金，住房的特性決定了這種投資方式的流動性風險要高於其他投資方式，投資者很難再有多餘的資金去進行其他投資。

2.以租代購

房地產開發商將暫時沒有售出的商品房出租，並與租戶簽訂購租合同。如果租戶在合同約定的期限內購買該房，即可享受以出租時約定的房價購買，所付租金可充抵部分購房款。待交足余額後，即可獲得該房的所有權。這種方式最大的優勢在於可以以租金沖抵部分購房款。對現今眾多沒有能力買房只能租房居住的人們而言，只要想在將來購房，這是一條很好的可供選擇的方式。對很多普通老百姓來說，購房是生活中的一件大事，但商品房市場的不成熟、不規范，住房質量問題、售後服務問題等頻頻發生，甚至在房屋出售過程中出現「缺斤少兩」的現象，這些都增加了直接購置房屋的風險。而「以租代購」是先租後買，因此有意購買者可在租期內先入住，通過對房屋的建築質量、物業管理水平、周邊環境、交通是否方便、開發商信譽等進行全面的考察，感到滿意後再購買，避免了花錢找麻煩、投資受損失。但這種方式的租金一般都高於同等條件下的二手舊房，因此對在一定時期內不準備購房的人來說就不是一個很好的選擇。

3.以租養貸

一般分期付款購房只需先付全部房款的20%～30%，其餘房款通過銀行貸款解決，投資者可將所購房屋出租，以租金償還貸款。這樣，直到將貸款還清並收回首付款後，投資者幾乎不費分文地擁有了房屋。這種方式一般適合於手中有一定數額的資金，但以後的收入不是十分穩定的投資者。

4.買賣樓花

「樓花」是被人稱為香港「土地爺」的霍英東發明的，屬於引進名詞。一般情況下，房地產開發商在預售房屋前，是將未建成的住房大樓分套出售給投資者。在樓盤剛開始動工時，投資者只需要根據開發商制定的價格支付房款的10%；待到樓房建成一半時，再支付10%；到樓房建成時，交納剩下的80%。這種投資的好處在於，資金成本低，首期付款只為樓價的10%；其次是利潤高，樓價只要上漲10%，與所付的首期款相比，資本報酬就高達100%。但其缺點是風險大，主要是來自市場方面的風險。通常從購買樓花到建成要有2～3年的時間，誰也不能預料這期間房地產市場會發生什麼樣的變化。一旦市場走向與預測的方向完全相反或房市不景氣，投資者手中的樓花就很難售出，甚至會遭受很大的損失，另外就是來自房地產開發商方面的風險。由於只是預售，投資時不可能看到實實在在的房子，購房者所看到的只是一片整理好的空地，一些印刷精美的圖片文字，一些宣傳品、說明書等，因此最終交付使用的房屋是否與宣傳一致，這就難說了。

『肆』 請問一個房地產的項目如何才能吸引別的投資者來投資如何投資謝謝

你好！
你要先給自己的項目做個詳細的介紹和計劃書，這樣容易吸引別人的眼球。不過你還是到51資金項目網去做個廣告這樣會效率點。
如有疑問，請追問。

『伍』 如何投資房產

資房地產遵循五大步驟
●加入一個房地產投資俱樂部或者協會之類的組織；
●真正確定你想要得到的是什麼；
●決定何種投資方案最有效；
●獲得相關知識和技巧，使自己的策略奏效；
●多出價。

『陸』 投資房地產有什麼風險

1、市場競爭風險。是指由於房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。

2、購買力風險。是指由於物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。

3、流動性和變現性風險。由於房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益。

4、利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。

5、財務風險。是指由於房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。

(6)如何投資地產擴展閱讀：

房地產收益方式：

1、投資分散策略

房地產投資分散是通過開發結構的分散,達到減少風險的目的,一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區域分散是將房地產投資分散到不同區域,從而避免某一特定地區經濟不景氣投資的影響,達到降低風險的目的。

2、投資組合以及保險保險

對於房地產投資者來說購買保險是十分必要的,它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對於減輕或彌補房地產投資者的損失,實現資金循環運動,保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義,尤其對於嗇房地產投資者的信譽,促進房地產經營活動的發展具有積極作用。

房地產保險業務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委託保險。房地產投資者在購買保險時應當分考慮造反房地產投資者所需要的保險險種,確定適當的保險金額,合理劃分風險單位和釐定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。

『柒』 房地產項目投資如何分析

房地產項目可行性研究的步驟和內容

可行性研究的步驟。

（1）組織准備。進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。其中，項目研究班子的成員包括了解房地產市場的專家、熟悉房地產開發的工程技術人員、熟悉城市規劃及管理的專家，並由熟悉房地產市場、工程技術、經濟管理和經營、善於協調工作的專業人員來主持。

（2）現場調查與資料收集。現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查，如居民人數、戶數及結構現狀調查，市政基礎設施狀況調查，非具名戶生產經營狀況調查等。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。

（3）開發方案的設計、評價和選擇。這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。

（4） 詳細研究。採用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。

（5） 編寫研究報告書。可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。

房地產可行性研究的內容。

按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：

1）項目概況。項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。

2）市場分析和需求預測。在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。

3）規劃方案的優選。在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最後方案，並對其進行詳細描述，包括選定方案的建築物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。

4）開發進度安排。對開發進步進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進行。大型開發項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發，這就需要對各期開發的內容同時作出統籌安排。

5）項目投資估算。項目投資估算即對開發項目所涉及的成本費用進行分析估計。房地產開發項目涉及的成本費用主要有土地費用、期間費用及各種稅費等，估算的精度要求布告，但應充分注意各項費用在不同建設期的變化情況，力爭與未來事實相符。

6）資金的籌集方案和籌資成本估算。根據項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，並對籌資成本進行計算和分析。房地產項目投資額巨大，開發商必須在投資前作好資金的安排，並通過不用方式籌措資金，保證項目的正常運行。

7）財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，藉以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。

8）風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。

9）國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數，分析計算項目對國民經濟的凈貢獻，並評價項目的經濟合理性。它是項目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據之一。因此，在房地產項目開發過程中，要綜合考慮項目對社區、城市環境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環境效益評價。

財務評價和國民經濟評價都屬於項目的經濟評價，但兩者的評價角度不同。財務評價側重於項目本身的獲利能力，國民經濟評價側重於項目對於國民經濟的貢獻，即按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察分析項目的效益和費用，從而評價項目的經濟合理性。所以國民經濟評價又叫費用效益分析。

10）結論。運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。

『捌』 個人如何進行房地產投資

很多人都有一筆閑錢，存在銀行里利息太低，炒股又擔心風險太大，那麼投資房產也是一個不錯的選擇，既可收取租金，又可期望升值變現。那麼，個人如何進行房地產投資呢？

貸款買房適逢最佳時機

一名消費者算了這樣一筆賬，假如將自己所有的資金全部投入買房，那麼，一年的資金收益率等於零；若購房申請20萬元5年期按揭貸款，自己的20萬元則可投資股市，若用於認購新股，既無風險，每年又可獲利10％以上，這樣不僅買了住房，還獲利4％左右。這名購房者以其理財的技巧，顯示了貸款買房的實惠。

投資購房，銀行提供按揭，且貸款利率再一次降低。如今，各銀行都紛紛推出了住房消費信貸業務，還推出了營業房地產按揭業務，百姓貸款購房已十分方便。百姓如果自有資金不夠，則可借機向銀行貸一部分資金。

投資出租物業正當其時

筆者一大學同學結婚後單位暫時未給分房，他每年租房的花費就有近萬元。去年底，他通過銀行按揭購買了一套兩室一廳的房子。他給筆者算了一筆賬：他和太太月收入加起來有5000餘元，買新房後每月按揭還款1500元，問題不大。而且房改後，他要麼能搭上末班車從單位分到一套房，要麼可以用雙方單位的購房補貼，再通過公積金貸款重新購買一套房子，然後把第二套房子出租給別人，這樣每月至少有500元租金入賬，還款壓力無疑有所減輕。目前，他除較早地住上新房，改善了生活質量外，還擁有了兩處不動產，一處供自己使用，一處當作投資工具，可自由支配。

投資房產的想法在一般人看來肯定是有些超前了。眾所周知，以買賣形式進行房產交易，存在著較大的風險性：一是低買高賣的時機難以把握；二是交易成本高，且缺乏靈活的變現能力。但買房用於出租，以收租獲取投資回報則靈活得多。而且業內人士亦認為，買房除滿足自己居住需求外，用於租賃投資將成為一種發展方向，這也是住房市場化的必然結果。

物業的投資價值主要決定於該物業的服務質量、租金回報和地理位置。而在內地一些城市，物業服務的質量是租房者關注的重點。

由於投資者很少是建築業專家，因此，很難對物業的內在質量進行評估和判斷。所以，考察發展商的實力和開發物業以前的業績，就成為最直接，也是最有效的辦法。

投資住宅要有長遠眼光

與商業用房相比，投資住宅一般比較安全，只要區位不是特別偏遠，升值會比較穩定。需要注意的是，你要設法了解城市的規劃，選擇那些規劃規模較大，各項基礎設施完善，正處在開發之中的項目進行投資，因為這類項目一旦開發建成之後，房產的價格肯定會比你購買時的價格高出很多。

有不少購房者，在選擇商品房時，以選擇郊區或新區的住宅為目標，他們的精明同樣令人佩服。購買同樣面積一套市中心住宅，其價格相當於購買郊區（或新區）住宅加上轎車，且居住環境、增值潛力等均要比購買市中心住宅優越。

投資房產需要有長遠的眼光。商品房買賣是各類商品買賣中動用資金最大、各種制約因素最多的一種交易活動，因此，在交易過程中，不但要詳知各種程序和操作方法，而且要講究策略。

（以上回答發布於2016-12-06，當前相關購房政策請以實際為准）

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『玖』 要如何投資房地產私募基金

房地產私募基金（或稱：房地產股權投資基金）對所選定項目進行投資決專策時，要充分考慮屬退出方式，以及如果不能按時退出，將採取何種措施保障資金能夠安全收回。基金管理公司將根據項目的特點設計出安全的退出方式，並報投資決策委員會通過後執行。房地產私募基金退出方式一般包括以下五種：
（1）在資本市場出售股票：這種方式針對基金對擬上市房地產公司的投資。
（2）房地產投資項目清算：以股東身份參與投資某房地產項目，項目建成銷售後，基金根據投資比例收回投資成本並分配利潤。
（3）原股東承諾回購：基金在投資之初即和原股東簽訂協議，確定回購方式（譬如回購時間和回購價格），這是基金退出項目常見的一種形式。
（4）企業間兼並收購：在有收購意向的第三方和被投資企業股東協商一致的情況下，基金實現退出。
（5）通過以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如, 在約定期限內能夠上市，則通過資本市場退出；期限內不能上市，則由原股東按照每年約定回報對基金所持有的股權進行回購。