❶ 房地產項目自有資金如何確認，自有資金不足30%如何辦理開發貸款
房地產項目自有資金如何確認，自有資金不足30%那以股東個人名義借款再投入公司 就可以的。銀行貸款的流程：
一、建立信貸關系。
要申請銀行貸款，首先要申請建立信貸關系時企業須提交《建立信貸關系申請書》一式兩份。銀行在接到企業提交的申請書後，要指派信貸員進行調查。調查內容主要包括：
①企業經營的合法性。企業是否具有法人資格必需的有關條件。對具有法人資格的企業應檢查營業執照批準的營業范圍與實際經營范圍是否相符。
②企業經營的獨立性。企業是否實行獨立經濟核算，單獨計算盈虧，有獨立的財務計劃、會計報表。
③企業及其生產的主要產品是否屬於國家產業政策發展序列。
④企業經營的效益性。企業會計決算是否准確，符合有關規定;財務成果的現狀及趨勢。
⑤企業資金使用的合理性。企業流動資金、固定資金是否分口管理;流動資金佔用水平及結構是否合理，有無被擠占、挪用。
⑥新建擴建企業。擴大能力部分所需流動資金30%是否已籌足。如暫時不足，是否已制定在短期內補足的計劃。
信貸員對上述情況調查了解後，要寫出書面報告，並簽署是否建立信貸關系的意見，提交科(股)長、行長(主任)逐級審查批准。經行長(主任)同意與企業建立信貸關系後，銀企雙方應簽訂《建立信貸關系契約》
二、提出貸款申請。
已建立信貸關系的企業，可根據其生產經營過程中合理的流動資金所需來申請銀行貸款。〔以工業生產企業為例〕申請貸款時必須提交《工業生產企業流動資金借款申請書》。銀行依據國家產業政策、信貸政策及有關制度，並結合上級行批準的信貸規模計劃和信貸資金來源對企業借款申請進行認真審查。
三、貸款審查.
貸款審查的主要內容有：
① 貸款的直接用途。符合工業企業流動資金貸款支持范圍的直接用途有：<1>合理進貨支付貨款;<2>承付應付票據;<3>經銀行批準的預付貨款;<4>各專項貸款按規定的用途使用;<5>其他符合規定的用途。
②企業經營狀況。主要包括物資購、耗、存及產品供、產、銷狀況，流動資金佔用水平及結構狀況;信譽狀況;經濟效益狀況等。
③企業挖潛計劃、流動資金周轉加速計劃、流動資金補充計劃的執行情況。
④企業發展前景。主要指企業所屬行業的發展前景，企業發展方向，上要產品結構、壽命周期和新產品開發能力，主要領導人實際工作能力，經營決策水平及開拓、創新能力。
⑤企業負債能力。主要指企業自有流動資金實有額及流動資產負債狀況，一般可用自有流動資金佔全部流動資金比例和企業流動資產負債率兩項指標分析。
四、簽定借款合同.
借款合同是貸款人將一定數量的貨幣交付給借款人按約定的用途使用，借款人到期還本付息的協議，是一種經濟合同。借款合同有自己的特徵，合同標的是貨幣，貸款方一般是國家銀行或其它金融組織，貸款利息由國家規定，當事人不能隨意商定。當事人雙方依法就借款合同的主要條款經過協商，達成協議。由借款方提出申請，經貸款方審查認可後，即可簽定借款合同。
借款合同應具備下列條款：
①借款種類;②借款用途;③借款金額;④借款利率;⑤借款期限;⑤還款資金來源及還款方式;⑦保證條款;⑧違約責任;⑨當事人雙方商定的其它條款。
借款合同必須由當事人雙方的代表或憑法定代表授權證明的經辦人簽章，並加蓋公章。
五、發放銀行貸款.
企業申請貸款經審查批准後，應由銀企雙方根據貸款種類簽定相關種類的借款合同。簽定合同時應注意項目填寫准確，文字清楚工整，不能塗改;借、貸、保三方公章及法人代表簽章齊全無誤。借款方立借據。借款借據是書面借款憑證，可與借款合同同時簽定，也可在合同規定的額度和有效時間內，一次或分次訂立。銀行經辦人員應認真審查核對借款申請書的各項內容是否無誤，是否與借款合同相符。借款申請書審查無誤後，填制放款放出通知單，由信貨員，科(股)長」兩簽」或行長(主任)」三簽」 送銀行會計部門辦理貸款撥入借款方帳戶的手續。借款申請書及放款放出通知單經會計部門入帳後，最後一聯返回信貸部門作為登記貸款台帳憑證。
❷ 房地產項目開發貸款為什麼不怎麼受銀行歡迎！
因為風險高啊。
房地產開發行業是一個綜合性很強的行業，就算不做房地產，看新聞、聽廣播也知道有這證那證的吧～～如果證照不齊，將來房子不讓賣，企業就沒法回收資金，自然沒法還銀行錢。或者整個開發過程超預算，出現資金斷鏈，這可是致命性的，像各地都有許多「著名」的爛尾樓，到時銀行又該怎麼辦？
未來市場的不確定性也是銀行考量風險的重要因素，開發一個地產項目怎麼也得一年半載吧？明年的房地產行業走向誰又能說得准？
再說，銀行貸款需要擔保和抵押，房地產企業能用來抵押的只有土地，而且咱們國家土地國有，也就是說房地產企業還只有土地的使用權，這個使用權還是事先規定好的，比如是住宅用地還是商業用地之類的，不能挪作他用。銀行不是房地產開發公司，一旦房地產公司不能還款，銀行要這些土地使用權幹嘛？怎麼回收資金？
最後，銀行每年的貸款總量是受人民銀行控制的，關於各種行業的貸款總額度人民銀行年初都有預算，然後再層層下放到商業銀行，如果國家不支持這個行業，額度有限，就算商業銀行想放貸款也放不出去～～～
❸ 請問這個銀行對房地產開發商項目貸款的條件是從哪裡查到的是什麼時候的政策規定
網上查不到，只能去銀行問。我們就是去銀行辦理開發項目貸款時，才知道這項規定的。
❹ 如何進行房地產項目風險管理
從銀行的角度來說，最重要的就是第一還款來源，項目要能產生足夠的現金流來覆蓋貸款，且現金流必須用於償還貸款。
具體一點說。
1、借款人（開發商）或借款人股東必須要有房地產開發資質，123級可以接受，4級和暫定資質就算了。
2、房地產項目要合法合規，符合國家政策及銀行制訂的房地產相關政策。各種手續齊全完備。
3、四證齊全，自有資金比例符合監管機構，貸款銀行的要求。（這點很關鍵）以售為主的房地產項目自由資金一般要求達到35％，以租為主的項目，包括寫字樓、賣場一類的項目要提高自有資金比例（40％～50％）防止完工風險和信用風險。
4、房地產項目要能產生經濟效益，成本預算，預計銷售收入要能匹配。就是說要有利可圖。但也要考慮周邊房地產項目的價格、銷售情況等因素綜合考慮。
5、要求擔保，一般是以申請貸款的房地產項目做抵押擔保，並且由借款人辦理以貸款銀行為第一受益人的保險。還可以要求借款人，借款人股東，借款人關聯方等利益相關方提供保證擔保，必要時可以要求借款人法人、自然人股東提供個人聯帶責任擔保。房地產開發項目一般不提供信用放款。
6、貸款形式上，一般以中長期固定資產貸款的形式發放，根據項目進展情況合理安排還款期，貸款期限一般不超過3年。人民銀行文件規定不能對房地產開發企業提供周轉性質的流動資金貸款。對到期貸款不能辦理借新還舊和還舊借新。如果出現到期不能歸還的情況可以辦理展期和債務重組。
7、貸款發放一般不能一次性全部放款，而是根據工程進度分批發放。
8、貸款封閉管理，一般配合按揭業務，辦理還款專戶，所有回款進入還款專戶優先用於償還貸款。還款階段很關鍵，需要經辦人員密切關注項目銷售情況和回款情況，防止借款人將銷售收入挪用，挪用的情況在分期建設滾動開發的房地產項目中經常發生。而一旦發生將嚴重影響貸款的歸還。
9、抵押物釋放一般採用還一套解一套的方式。不能一次性全部釋放抵押物。
10、對建築施工企業的授信也要注意，只能提供用於購買設備的貸款。而對於以購買原材料為目的的貸款一般不能辦理。因為建築施工企業購買原料實質為墊款。
以上隨便寫寫，只是一個框架，具體工作中還有很多地方需要注意。
❺ 給銀行的房地產項目可行性分析怎麼寫
項目背景
A州農工商總公司下屬的新城房地產開發公司由於資金不足，不能及時啟動本項目。恰逢整個地區的企業改制，有意轉讓本項目，這是能得到這個項目的重要的外在因素。新橋鎮為了能改善居民的生活質量和提高本地區的房地產整體水平，所以希望找到能開發高品質住宅的開發商。而某省特別是B市的房地產開發公司不論是資金實力，還是開發水平在全國來說可謂是首屈一指的。這是能轉讓到並開發的內在因素。根據A州的城市總體規劃發展以及新區新橋鎮片區控制性規劃要求，該片區將是新區乃至整個A州重要的住宅區。本公司經過對A州全面認真的市場調研，對項目區位環境進行反復的分析比較，根據A州目前的房地產現狀與發展趨勢，只要做出能滿足A州市城市居民新的住房要求和高品質，同時定位準確，完全不用擔心項目的銷售，而且有豐厚的利潤。
該項目已經取得了土地使用權證和項目規劃許可證，各項目談判工作已相繼展開。
項目概況
該地塊位於A州新區何山路和塔園路交叉口。緊接A州科技學院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有新山大橋與古城區相連。項目佔地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建築面積為16萬平方米，小高層和多層相結合，沿街底層為商業配套用房（約佔5%）。具有一定的開發規模，並能為品牌的延續提供保障，給公司帶來良好的社會效益和經濟效益。
本項目的建設資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預售房款解決。
A市介紹
A位於長江三角洲中部、某省東南部，東經l19°55'--121°20'，北緯30°47'--32°02'之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依長江，面積8488.42平方公里，佔全省面積的8.27％。市區392.3平方公里，其中建成區68平方公里，古城區14.2平方公里。所屬六縣市面積為：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。2001年，A州市完成國內生產總值1760億元，經濟總量在三角洲位居第二，列全國第六，人均GDP按現行匯率折算超過3600美元，顯示出強勁的增長勢頭。整個市的人口580.53萬，城區人口為80萬。新區的經濟發展保持良好的發展勢頭，全年實現工業銷售產值400億，同比增長17%；完成國內生產總值160億，同比增長14.2%；實現財政收入20.5億。正在啟動二期開發。
A市住宅市場分析
02年以前A市住宅市場分析
在這之前，A市住宅水平一直維持在工業園區2300元/m2，古城區2500元/ m2，而新區住宅價格也一直在2000元/ m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點
①土地價格是一個首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應的長期規劃。開發商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。這導致了土地成本在整個項目中只佔很小的一部分。
②整個A市的住宅以零星分散建設為多，不注重整個小區環境、園林、文化方面的建設。使一大批想改變住房質量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。
③居民居住觀念沒有改變。大多數A州人認為，過了運河就覺得離開了城市，到了郊區。而且也一直認為A州新區是一個工業區，不適宜居住。同時，新橋鎮一直以來治安、環境都不好，在一定程度上限制了該區域的房價。
④消費觀念也限制了整個A州市的房價。許多A州居民留戀於「小橋、流水、人家」，只要有地方住，能吃飽，不會用剩餘的錢去改善居住環境和投資於房產。
⑤這段時間里，雖然有出現過許多有利於住宅發展的政策（比如貨幣化分房的實施），但一直沒能使A州房地產更上一個台階。
09年以來A市住宅市場分析
09年是A州房價飛漲的一年。08年10月份，A州市土地全面實行招投標。這對於A州整個房地產市場是一個重要的轉折點，從至，開發商取得土地的唯一途徑就是市場招投標，土地市場更趨於公平。與此同時，政府出台了一系列的相關政策。
①A州強化「強市富民」意識，努力使全市經濟繼續在高平台、低波動中運行，09年全市經濟繼續走強。同時，改變全市居民的消費觀念。
②規范房地產開發，改善投資環境，使房地產開發逐步走上規模化、集約化經營。把房地產開發作為城市新的經濟增長點，大力發展城鎮建設。
③在市區范圍內，加快土地供應制度的改革，停止新批量土地的開發項目，對存量土地開發項目採取限制的態度，使開發總量得到控制。同時，積極引導開發企業參與園區、新區的開發建設。
④加強城市建設步伐，動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。
A州新區住宅市場具體分析
A州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發商已經聞風相繼提高樓盤價格。據A州市建設局市場調查統計：A州市今年房價總體上漲14.8%。
❻ 房地產項目資本金證明怎麼出具啊我們是新開的一家房地產公司，請各位高手幫幫忙
具體每個地方的格式有差異：
一般格式如下：
資金證明
XX房地產有限公司在內XXXX銀行容XX支行的賬號為xxxx，在20xx年x月xx日存有xxxx元。
特此證明。
xxx銀行xx支行
20xx年xx月xx日
需要銀行蓋章
具體格式可以問當地建設部門
❼ 銀行如何查詢企業貸款客戶名下是否有房地產公司
您好，以下回抄復僅供參考襲。對新客戶和增量信貸業務原則上指派 2 名或 2 名以上客戶經理參與調查。客戶經理對《中華人民共和國商業銀行法》規定的關系人的信貸業務調查應予以 迴避。 2、在信貸調查過程中，應當以實地調查為主，間接調查為輔，必要時可通 過外部徵信機構或聘請相關專家協助工作，但應當採取必要措施確信其工作的合 3 理性。 3、客戶經理應熟知我行的信貸政策，風險控制要求，熟悉信貸調查職責和 盡職要求。具備相關財務、會計、法律等知識，對所調查客戶經營業務所處的行 業應有足夠的了解，能夠勝任所執行的信貸調查工作。 4、對發現的重大問題不能故意隱瞞或有重大疏漏，誤導審查和審批，更不 能幫助客戶偽造條件騙取銀行信用。 5、一般信貸業務調查原則上不超過 10 個工作日，項目貸款調查（含評估） 原則上不超過 20 個工作日；借新還舊貸款應在貸款到期前一個月上報至有權審批行。
❽ 如何確認房產開發商已經獲得銀行按揭支持麻煩告訴我
開發商按揭貸款主要操作流程(一)首先確定合作的按揭銀行。房地產項目在對外銷售之前,一般由開發商跟銀行簽訂按揭合作協議,約定某銀行對開發商的房地產項目的購房人提供按揭貸款,其中包括貸款的額度、最高年限和成數以及開發商的保證責任(一般保證或連帶保證)等。(二)進行商品房銷售活動。開發商在取得項目的預售許可證後或者取得大產權證對社會公開銷售,與購房人簽訂《商品房預售合同》或者《商品房買賣合同》,並約定採用按揭的付款方式。(三)購房人辦理按揭貸款手續。購房人按照申請的貸款成數支付首付款,剩餘購房款由購房人向銀行申請按揭貸款,同時由購房人以所購房屋向銀行提供抵押擔保,銀行經審批購房人提供文件資料後放款,並直接將貸款匯入開發商賬戶。同時購房人還應辦理所購房屋在貸款期限內的財產保險以及公證、律師見證等手續。(四)開發商承擔保證責任。在銀行貸款到達開發商賬戶後,按揭的手續基本完成,購房人的付款義務也履行完畢。但開發商除了履行《商品房買賣合同》約定的交房義務外,還要在銀行放貸至購房人所購房屋辦理抵押登記期間,為購房人承擔一般的或連帶保證擔保責任,甚至有些銀行還要求開發商在貸款期間提供全程的連帶保證責任。銀行為規避貸款風險,每筆貸款發放時,都會扣除一定比例(一般為貸款額的10%)資金存入開發商在銀行開立的保證金賬戶。
❾ 房地產項目開發貸款要求資本金比例不低於35%，請問現在銀行實際能貸總投資多少比例
土地貸款抵押率一般不超過評估金額的70%。
是按照土地評估機構評估報告載明的評估價值為依據，不是土地總投入。
SZ00V
❿ 銀行如何確認房地產開發貸款中開發企業資本金到位情況
銀行來確認房地產開發貸款中開發企業資本金到位情況，主要通過查詢銀行存款賬戶版余額和查看會計權賬本、憑證。
銀行對房地產開發貸款審查要點：
房地產開發企業借款人主體資格的法律審查。
對房地產項目資料的法律審查。
對房地產貸款項目運做是否規范進行審查。
對房地產開發項目實質是否合法進行審查。