Ⅰ 房地產開發的利潤率計算好像無論怎麼樣算，稅前利潤率為30%,就已經很精打細算了，但是一向都說房地
成本要你出？貸款！
出售要你管？代理
你只要有套路，就等著收錢。這不是暴利什麼是？
Ⅱ 房產中介是否如我們想像的那樣收入很高
最近《安家》熱播，演繹了房產中介工作的各種心酸苦辣，雖然導演編劇竭力還原現實中房產中介的工作狀態，但電視劇畢竟是電視劇，要給觀眾呈現美好的景象，然而現實中，房產中介的工作遠比電視劇中的勞累辛苦得多。 現實中普通房產中介的收入遠沒有電視上表現的那麼多（極個別TOP SALES除外）。除在北上廣這種超一線城市以外，國內其他城市的房價遠沒有電視上看到的那麼高，目前一線城市成都、武漢、南京、重慶等城市的房價一般在1.5-3萬/平左右。比如說一套2居室的房子，建面大約90平米，套內大約70-75平米，我們取房價中間值2.25萬元/平米，二手房交易是按建築面積計算，那就是2.25*90=202.5萬元。就按200萬元計算。中介收費一般是房款的2%，加上貸款和各種稅費，就按2.5%計算吧，那就是200*2.5%=5萬元。 一般人看這50000元一定會覺得很高，但房產中介工作人員實際拿到的並沒有那麼多。因為所有的中介費要全部交回公司，由公司根據客戶交（貸）款進度和工作人員實際工作情況發放，而且並不是100%全部發放給工作人員，房產中介公司為了維持經營，一般會拿走中介費50-80%（每個公司規定不一樣，管理費的比例也不一樣），員工只能得中介費的20-50%。 遇到公司厚道，它可能會抽50%的管理費，那員工就可以提成50000*50%=25000，大家一定會想：這也不錯啊，一個月提成也有25000，加上底薪（扣掉個人所得稅和五險一金）至少也有26000-27000吧。 錯！ 如果你運氣好能力強，每月至少開一單，那基本能拿到這個數。但一般員工根本就拿不到那麼多。為什麼呢？ 因為很多房產中介公司規定，員工的底薪不是無責底薪而是有責底薪。每月必須要開單才能拿到底薪，否則就沒有底薪。那就有人要說了：如果不開單，那就是白乾，你（公司）不給我發工資，那我走就是。中介公司為了防止人員流動過快，就實行了有責底薪制，即：你不開單時沒關系，我仍然按照說好的底薪發給你，這算公司借給你的（工資），一旦開單後，就要把之前沒開單的底薪全部扣回來，扣除之後有剩餘的再發給你。 比方說，招聘時告訴員工底薪為4000月（稅前），如果該員工連續4月不開單，公司仍會照4000准給員工發工資，該員工在第5月賣了上述說的2居室，應該提成25000，那第五個月應得提成就是25000-4000*4=9000元。加上5月份的底薪（扣除稅費和五險一金後），拿到手的大約11000-12000左右。 這是按100%回款率計算的，如果客戶是貸款或分期付款，那提成的金額也要按照回款率計算，這樣算下來，到手的錢也不過7-8K左右。 有的朋友就要說7-8K/月也不錯啊。我想告訴你的是：這是理想狀態！很多中介不可能每月能開一單。 為什麼呢？ 作為二手房的房產中介，你不可能全市所有二手房都要做，你只能做你那門店周邊樓盤的二手房。 打個比方，你所在的門店周邊大大小小一共有30個樓盤。那你只能做這30個樓盤的生意。不能跨區做。就像《安家》里徐姑姑給老嚴夫婦找鋪面一樣，他推薦老嚴夫婦到其他區去做生意，就要把客戶轉給其他區門店的工作人員。當然，你可以和其他區門店工作人員協商好：客戶是我的，房屋你給客戶找，成交後我倆按比例提成。 有的朋友就會說，房似錦怎麼可以跨區給林茂根找房子呢？那是因為她做的是老洋房生意，老洋房是一個不普遍、少量的特例房子，當然如果你有時間有能力，你也可以跨區做這種特殊的生意。 話回前提。你現在周圍只有30個樓盤，就只能做這30個樓盤的生意。但30個樓盤的房子不是全部能交易，而是有業主要出售，才能交易。比方說，一個樓盤同時段大約有10戶要出售，那30個樓盤就是300個房源。不要以為300個房源很多，生意一定好。房源多就意味著這里的房子好賣，競爭壓力也大，說不定周圍大大小小的房產中介門店有20-30個之多。 你想想，平均每個門店10-15套房源，每個門店一般都有5-20人（門店大小不同，工作人員人數就不同），按平均法則分到每個人頭上又有多少套呢？而且不是每個月都能保持平均每個樓盤出10套房源的（這只是理想狀態）。如果這300套房源里有一部分是獨家房源，不是公共盤，那這20、30家門店的工作人員每人分到的房源就更少了。更何況房產中介這行不是吃大鍋飯不是平均主義，真的是一步一腳印努力，爭先恐後與別人競爭、搶出來的業績。 如果能開發出獨家房源（業主只授權給你一家門店銷售他的房子），那就是極好的！肉爛了在鍋里，不管怎麼賣付出多少努力辛苦，總是能賺到中介費的。
Ⅲ 房地產預期收益為什麼是所得稅前利潤與普通企業有什麼區別
房地產開發企業實行按照預計毛利率預繳企業所得稅，按照工程項目的屬性不同，回預繳的毛利答率不同。
分兩塊計算：
1。已經銷售的：（銷售的收入-成本費用）*25%
2。預售的：（預售收入*預計毛利率-費用、稅金）*25%
請參考國稅發(2009)31號文
Ⅳ 房地產企業所得稅按預售收入預繳所得稅，如在以後結轉部分銷售收入結出利潤如何做到稅前彌補以前年度虧損
經過稅務部門審定的五年內虧損額可以用於稅前彌補本年利潤，你直接按未彌補虧損抵減後余額申報就可以，稅務部門會審核的，通過就沒事了。