地產房是什麼意思

A. 房地產中的常說的2+1房，3+1房是什麼意思

房地產中的常說的2+1房是兩室一廳，3+1房是三室一廳。

作為一種客觀存在的物質形態，房地產是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利。房產是指建築在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。

地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由於其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。可以有三種存在形態：即土地、建築物、房地合一。

在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。

法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含於房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。

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地產交易形式

（1）一級市場。這是由國家壟斷經營的市場，它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。經營業務包括：徵用土地，辦理產權轉移手續；以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權；出租土地，定期收取地租等。

（2）二級市場。這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場。

外資進入房地產市場的主要渠道，包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房等方式。

房產交易形式

（1）房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。

（2）房屋租賃。

（3）房產互換。

（4）房產抵押。

B. 什麼是房地產銷控

銷控，即房產商保留房源，一般項目多少都會有一定比例，留至項目結束再賣。部分房產商宣稱已經賣光樓盤的銷控房，年關悄然低價入市，且價格低於市場價，眼疾手快者得。在一個樓盤的產品當中，由於位置、戶型等方面因素的不同，自然有優劣好壞之分，「銷控」通行的情況是優先出售戶型或者位置等條件不是很好的產品，而把好位置、好戶型的產品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售。從而規避了這些戶型無法銷售的風險，也有利於好的產品在後期賣出更高的價錢。

在整個樓盤營銷過程中，房地產開發商保留一定比例的房源，分時間段、分批根據市場變化情況，按一定比例推出上市銷售，甚至留至項目結束時再對外銷售，逐步消化房源，最終達成銷售計劃，是實現項目利潤最大化的捷徑。這樣可以有效地控制房源，而且後期的好房源面市時，正處於價格的上升期，還可以取得比較好的經濟效益。此即為銷售控制。

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銷控作用

銷控是實現項目利潤最大化的捷徑。房產與其他消費品不同，它的生產周期很長，市場需求變化後供給是不可調節的，只能以銷控來實現微調。一個項目開盤即一搶而空不是一件好事，只能說明定價偏低，開發商沒有得到最大的銷售收入，所以要控制好銷售節拍，在先導期、開盤期、強銷期、收盤期各安排合理的供給比例，每個期間內供應的銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例，實現均衡銷售。

如果一個項目的市場需求把握不準或是規劃設計不科學，那麼能夠挽救項目的就只能是營銷策劃和銷售控制了，房產關乎人的終極需求，影響的因素太多，市場需求把握不準的幾率很大，且建築結果是不可調整的，那樣銷售策劃和銷售控制就成了影響開發商生存的核心能力因素之一了。

C. 房地產說的四證齊全是什麼意思

意思：該房地產與取到了國有土地、建設用地規劃、建設工程規劃、建設工程施工的許可證。

房地產開發商在房地產市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，並且按照有關的規定在房地產管理部門辦理商品房銷售的各種手續。

商品房銷售必須具備的「五證」是指：

一、《國有土地使用證》

二、《建設用地規劃許可證》

三、《建設工程規劃許可證》

四、《建設工程施工許可證》

五、《商品房銷售(預售)許可證》

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商品房預售許可依下列程序辦理：

（一）受理。開發企業按本辦法第七條的規定提交有關材料，材料齊全的，房地產管理部門應當當場出具受理通知書；材料不齊的，應當當場或者5日內一次性書面告知需要補充的材料。

（二）審核。房地產管理部門對開發企業提供的有關材料是否符合法定條件進行審核。

開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責。

（三）許可。經審查，開發企業的申請符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出准予預售的行政許可書面決定，發送開發企業，並自作出決定之日起10日內向開發企業頒發、送達《商品房預售許可證》。

經審查，開發企業的申請不符合法定條件的，房地產管理部門應當在受理之日起10日內，依法作出不予許可的書面決定。書面決定應當說明理由，告知開發企業享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，並送達開發企業。

商品房預售許可決定書、不予商品房預售許可決定書應當加蓋房地產管理部門的行政許可專用印章，《商品房預售許可證》應當加蓋房地產管理部門的印章。

（四）公示。房地產管理部門作出的准予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。

D. 房地產「升籌」是什麼意思

房地產「升籌」是開發商的一種銷售手段。認籌後開發商為了更加確認購房者的購買意願而讓購房者加碼的一種方式。

買房前先是需要「認籌」。開發商在正式銷售房子之前，會推出一些所謂的買贈活動，購買折扣等優惠宣傳，讓打算購買房子的客戶先繳納一部分的「誠意金」，這樣等到房子正式開盤銷售的時候就可以享受到這些優惠活動，一般情況下認籌的客戶人數會多於銷售的房子數量。

從已「認籌」的消費者中「抽」出可以選房者。之後，被抽中的選房者在統一選房號統一交首期，統一簽署認購書或預售合同，挑中房號後，將與開發商簽訂「認購合同」。之後再是簽訂《預售合同》或者《房地產買賣合同》。

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買房認籌注意事項

一、「認籌」樓盤大多沒有預售許可證

搞「認籌」的樓盤幾乎都有一個共同特徵——沒有取得《預售許可證》。很多樓盤是在建設過程中就開始了認籌的，那個時候房子預售許可證估計還沒有辦下來呢。

二、故意控制房號、製造熱銷假象

不少開發商及代理商在「認籌」時，往往故意控制房屋銷售的數量。知情者打了一個比方，有些樓盤往往只放出1/3的房屋，這1/3的房屋銷售完了之後就對外聲稱「全部售罄」，從而故意製造樓盤熱銷的假象。「越說房子賣完了，消費者越急，越急就越想買。但等不到多久，就會發現有人願意轉手，但價格自然高出了很多。」

E. 房地產外拓是什麼意思

主要是指主動來出擊外出自尋找客戶，房產經紀人是做房產中介的，要盡可能地向外做市場拓展。

工作內容：

1、去人流集中區域發放單頁並力圖拿到意向客戶電話號碼以便後期聯系；

2、到人多的地方擺攤設點，吸引准客戶前來詢問，並留下號碼；

3、去一些比較老的社區發放單頁，一般他們要改善房源的相對比較多。