哪些宏觀因素影響房地產

❶ 房價和哪些宏觀因素或微觀因素有關系，是什麼關系

房地產價格上漲，本來並不足為奇，處於經濟振興期的發展中國家，在經濟高速增長時期概莫例外，我國房地產價格同樣每年都呈梯度上漲，只是在不同階段上漲幅度不同，漲跌波動有別
。之所以當前引起人們關注，有兩方面的起因：

第一，我國曾在20世紀90年代出現過由於房地產投資過熱而引起了整個經濟的全面過熱和泡沫經濟發生，進而引致了通貨膨脹，為此，中國用了相當長的時間進行宏觀經濟治理，其結果是出現了宏觀通縮，不得不又採取積極的財政政策和穩健的貨幣政策來拉動投資和刺激消費。這種付出巨大代價的陰影促使政府和社會各界對房地產價格變化極其關注，所有的人都不希望20世紀90年代的現象重演。(上班族如何修煉為股神)

第二，2003年尤其是2004年以來，我國房地產價格上漲迅猛，與此前的有漲有跌明顯不同。表現為：價格持續上漲；價格上漲從個別城市擴展到了全國；土地價格上漲明顯。

價格是市場供求關系的直接反映，但價格上漲有長期上漲和短期上漲之分，有合理上漲和不合理上漲之別，引起價格上漲有表面原因，也有深層根源，有市場化因素，也有非市場化的因素。市場化因素引起的上漲是一種正常現象，非市場因素引起的上漲則就是不合理的了。因此，重要的是不僅要分清是短期上漲還是長期上漲，而且要分析是表象原因還是深層的原因，這樣，才能找出解決矛盾的正確方法和對策。

房地產價格上漲的直接表象原因

居民住房需求強勁；土地出讓量減少；土地出讓方式轉變，從過去主要以協議出讓為主轉向全部實行招標、拍賣方式，使土地出讓價格平均水平提升；土地價格上漲；本次宏觀調控政策尤其是信貸政策主要對象是針對房地產和相關產業投資者，對於住房消費者信貸來說，沒有限制，這樣投資者與消費者之間就會在短期內產生需求與供給間資金的不平衡缺口，推動了價格趨漲；房地產市場供求結構尤其是經濟適用住房供應比例下降；建材價格上漲；對房地產市場預期看漲。

房地產價格上漲是上述因素共同作用的結果。以上原因之所以為直接的表象原因，因為無論是土地價格的上漲，還是建築材料價格上漲、甚至土地供應量的減少，從房地產價格成本構成因素和項目獨立核算及投資建設周期較長看，價格因素並不會在當前就能表現出來。

房地產價格上漲的深層根源

影響房地產價格因素很多，推動價格上漲有短期因素，也有長期因素。既有宏觀環境因素如政策調整、制度變革作用，也有微觀因素如市場發育變化的影響；但要從房地產價格上漲的深層根源分析，就會不難發現，直接的表象原因只是一種直接的因素，短期的因素，關鍵的因素還在於我國房地產市場價格體系不完善，新舊價格體系並存和土地制度、房地產制度不健全帶來的結果。

其一，長期需求潛力巨大與短期供給因素受到制約的信息偏差，引致消費者對未來預期發生變化，遠期購買力超前化導致了短期供求失衡偏差是表象原因，而根本原因還是土地及房地產供給制度不健全。

固然，城鎮居民消費需求的空間和潛力依然巨大，且房地產高速發展的最大源泉和動力來自於城鎮居民的最終需求。按照當前我國的城市化率在36％～38％之間計，中國城鎮人口已達5億，按全國城鎮人均住宅建築面積22．8平米計算，全國5億人口的城鎮共有住宅114億平米，但現每年新建住宅5億多平米，僅占總量的5％左右。說明了城鎮居民消費需求的空間和潛力依然巨大。但需求的增長並不是在短期內就完全釋放出來，是一種長期的需求，潛在的需求，完全可以通過市場供求實現與需求的平衡。

之所以在當前情況下出現了供給斷鏈，是制度與政策的調整引起的，是由於國家在採取宏觀調整時將土地政策也作為一種宏觀的手段和工具來實施和運用，在市場經濟條件下，這是不適合的。因為在市場經濟體制下，國家宏觀調控的手段無外乎是財稅和金融信貸中的利率工具，即使土地政策也應該是土地市場化辦法，諸如土地出讓的市場化價格政策，而絕非暫停土地出讓這種帶有濃厚行政色彩的辦法。

實行這種辦法，只能給人們加深政府運用行政手段的負面印象。從而，將本來潛在的需求預期超前化。這才是房地產價格上漲的根本性原因之一。這說明我國在土地、房地產的供給制度上如何能提高市場化程度是一個根本性任務，否則，不合理的、非理性的、扭曲的房地產價格大漲大跌將難以避免。

其二，原有房地產價格體系受到沖擊，新的價格體系尚未建立，新舊價格體系同時並存帶來連鎖反應。

與其他要素市場有很大區別的房地產市場有其特殊復雜性。表現在：其他要素的公有制可以有多種實現方式時，土地的公有制仍然未打破，土地價格是使用權的價格，是在一定期限內的價格，而不是土地所有權的價格；土地市場分為一級出讓市場和二級轉讓市場。在一級市場中，國家是唯一的供給者；中國土地出讓方式有協議出讓、拍賣、招標和掛牌多種形式，價格差異很大，這就導致了土地市場乃至房地產市場價格的差異性巨大，並引致了土地市場持續混亂、不平等交易甚至尋租行為。中國富豪和官員腐敗在房地產界居多，就是這個原因；農村土地雖然說是集體所有，但農民只有30年土地承包權，而沒有真正意義上的土地使用權，就更不用談土地所有權了。

上述情況造成土地市場混亂和土地價格體系的嚴重扭曲。表現在：農村土地非農化中，土地徵用價格嚴重偏低，改革開放以來城市土地價格上漲了好多倍，而農民土地徵用價格增長微乎其微，農村土地市場及其價格非常混亂；城市土地出讓市場中的多種價格造成嚴重的不公平，土地一級市場價格和市場秩序混亂；一級市場的混亂進而導致了土地二級轉讓市場的混亂；價格體系的扭曲加上房地產開發中的非規范化行為，最終形成了房地產價格體系的混亂。

打破原有的土地市場和價格形成體系，比如實行完全市場化的土地拍賣、招標和掛牌形式，雖說是一個正確的改革方向，也是糾正原有不合理的土地價格體系的必然選擇，但在原有的價格體系還在運行，新的價格體系剛剛推行時，新舊價格體系並存，必然導致價格體系的混亂。這樣，房地產價格上漲也就是必然的結果了。

這並不是說，房地產價格上漲是由於土地制度改革造成的，恰恰相反，正是由於原有土地制度不完善才導致房地產價格體系不規范。因此，改革土地制度是必然選擇。

❷ 房地產投資具有哪些宏觀作用

房地產對宏觀經濟的影響
1.房地產對總體經濟的影響
1997年一2004年問，房地產開發投資增長速度持續快於全社會固定資產投資和國內生產總值增長速度，房地產開發投資增長3．1倍，平均增長22．5％；而同期全社會固定資產投資年均增長15．9％，國內生產總值(支出法現價)年均增速為9．4％。同時，房地產開發投資占固定資本形成的比重不斷上升。其佔全社會固定資產投資的比重從1986年的3．2％上升到2004．年的18．8％。房地產對固定資產投資，以及國民經濟發展起到了重要作用，房地產開發投資對我國經濟增長的貢獻率逐年提高。1997年一2004年問，扣除土地購置費後的房地產開發投資的增量佔GDP增量的比重達到11．6％。這還不包括房地產對其它產業以乘數效應產生的間接拉動。
2.房地產對關聯產業的影響
房地產業在國民經濟鏈條中處於中間環節，會對關聯產業產生需求。從生產角度看，房地產投資主要由建築企業具體完成，可以粗略看作是建築業總產出的一部分。每100元的房地產需求，大約會影響其它行業215元的需求，如果再加上房地產自身的需求，會影響315元的總產出。
3.房地產對居民消費的雙重影響
一方面。投資房地產可以帶動住房消費、建材消費和耐用消費品的消費，以及建築工人特別是農民工的日常消費；另一方面，也會擠占居民其他消費支出。
(1)投資房地產會帶動住房消費、建材和耐用消費品消費以及建築工人特別是農民工的口常消費。通常投資100元可增加消費40元左右，若投資房地產，由於建築隊伍的主體農民工的消費傾向更高，估計增加的消費支出可能還要高些。
(2)投資房地產會擠占部分居民其它消費支出。住宅投資可以通過兩種形式實現。一種是自有資金投資，在新體制下，住房成為商品．個人投資和消費時需要直接支付更大的費用，這就必然會擠壓個人的其他日常消費。另一種是貸款投資然後分期還款，等於將還款期內的收入提前支出，支出部分全部用於投資。這意味著還款期內用於消費的可支配收入減少。

❸ 宏觀經濟對房地產影響

宏觀經濟對房地產影響
在當前宏觀經濟條件下，房地產市場面臨的問題
一、房地產經濟發展過程中的金融問題 房地產經濟的資金來源大多是銀行貸款，金融市場的不穩定性對房地產經濟造成直接的影響。資金是房地產建設不可缺少的物力資源，金融政策、金融市場的變化都會對房地產經濟造成直接影響，由於房地產開發具有資金量大、佔地廣、地域性強等特點，房產企業的自有資金不足以支撐整個房地產項目的開發，需要從銀行籌集資金，因此金融市場的不穩定性是影響房地產開發的重要因素之一。
二、房地產經濟發展過程中的市場問題 房地產的市場化發展跟市場的關系密切相關，一旦市場結構發生變化，供求關系將發生改變，直接沖擊房地產市場。當市場需求量大的時候，價格也會隨著水漲船高，加快房地產大面積的開發和投資，帶動相關產業和區域經濟的同步發展。然而，一旦市場發生逆轉，房地產經濟就會出現蕭條，如果對市場判斷失誤，就會出現「鬼城」，加大房地產企業的資金壓力，甚至崩盤。 三、房地產經濟發展過程中的政策問題 國家根據對房地產經濟實際情況進行的系列宏觀調控，相關的政策有可能刺激房地產經濟的增長，也可能影響房地產經濟的發展。國家的宏觀政策是為了維護房地產市場的穩定、良性發展而制定。因而，宏觀政策調控是把雙刃劍，是影響房地產經濟發展的重要因素。
四、展望我國房地產經濟未來的發展趨勢 房地產行業關系國計民生。改革開放以來，隨著近幾年城市化進程的迅速發展、城市居民住房制度的完善與改革、國家積極財政政策的實施、國民居住的需求持續增長等等有利條件，我國房地產業得到了持續的發展，增加了國內固定資產投資，對我國的國民經濟發展作用重大。首先房地產開發投資的增長速度一直領先於全社會固定資產投資和國內生產總值的增長速度；其次是房地產開發投資占固定資本的比重在不斷擴大。這就表明，房地產對國民經濟發展的貢獻較大，並隨著房地產的快速發展，對國民經濟增長的貢獻率在不斷提高，房地產業的生產值在國民生產總值中占重要比重，為政府提供了大量的財政收入。房地產行業的發展與國民經濟的發展是息息相關、緊密相連的。同時，房地產對關聯產業的影響。房地產業的發展必然會對國民經濟中的其他關聯產業產生帶動效應，這是由房地產的產業特性分析得出的結論，這主要是由於房地產行業的產業鏈較長，涉及到其它企業。因此，對未來房地產經濟的發展趨勢，我們應該朝著健康、良性的發展方向不斷努力。

❹ 當前房地產業發展對宏觀經濟產生了怎樣的影響

關於房地產市場的調控——房地產業的發展對宏觀經濟穩定與發展具有極端重要性，可以說成也房地產，敗也房地產。近期對房地產業採取的一系列調控措施是必要的，正在收到積極成效。對於下階段的房地產市場的調控，需要把握好幾個關系。一是抑制投機需求與保護合理需求的關系。抑制投機需求是當前的緊迫任務，而保護合理需求則是長期的任務。在落實國務院有關部委關於房地產業調控的各項措施時，要真正做到有保有壓，區別對待，擠出房地產領域的泡沫，調整房地產的供求結構，增加中低檔房的供給，防止房地產市場的劇烈波動對宏觀經濟的沖擊。二是局部和全局的關系。房地產業的區域性、非流動性的特點決定了不同城市之間的差異。總體上看，前幾年在城市化進程中，各地都程度不同地出現房地產過熱的現象。但不同城市過熱的嚴重程度，時間起點差別比較大。總體上看，矛盾的主要焦點突出表現在長三角地區和部分省會城市。因此，在調控過程中，要抓住重點地區，解決這些地區的過熱問題。對於一般地區和城市，不可採用相同的尺度，無論從政策的制定還是政策的執行上都要防止一刀切。避免抑制合理需求。三是房地產業的調控與其它調控的關系。房地產領域存在的問題，是宏觀經濟運行和經濟體制中一系列問題的綜合反映，不是孤立現象，需要綜合治理。比如，資本市場萎縮，投資渠道不暢的問題，匯率、利率、稅率等經濟參數扭曲的問題，超越地方實際條件，盲目推進城市化的問題等等。因此，對房地產業調控的同時，要解決資本市場、土地市場中的問題，理順經濟參數等，真正從源頭上為房地產業的健康發展創造有利的條件。

❺ 影響房地產行業資本結構的微觀因素有哪些，宏觀因素有哪些呢。

房地產的資本現金流主要（我說主要）分四部分，一、開發商固有資金；版二、銀行貸款；三權、客戶買賣交易產生的日常回款；四、資本市場融資（主要針對上市公司）。明白大致的資本機構也就明白影響其的因素了，首先說微觀因素吧：第一是開發公司的機構形式，股份制？私有制？還是國有制？這個直接影響資本運作，比如股東分家什麼的；第二是市場因素，市場好的時候房子不愁賣，自然有客戶回款，有回款就保證現金流不受影響；第三，客戶貸款條件是否優越，及區分一線城市與三四線城市的客戶貸款條件。宏觀因素方面，我們就不得不說國家宏觀調控政策了，比如：限購、限貸、降息降准等，直接影響開發企業的現金結構，上市公司就要看股市好壞了，這個和國家經濟宏觀調控也有很大關系。

❻ 房地產對宏觀經濟的影響

房地產對宏觀經濟的影響

房價波動，必然會對房地產市場產生重要影響版。以目前我國房價權為例，目前我國經濟發展勢頭強勁，房地產市場更是非常火，暫且不去考慮房市火爆的原因，來看看他的影響：
吸引了大批資金的投入，無論是蓋房子還是炒房子。這就會使得固定資產投資上漲（房地產投資是固定投資組成之一），拉動內需，促進經濟增長，當然這是有力的一方面。
但是我國現在是房地產過熱，就是說房地產需求占總需求比重過大，這就是的經濟的可持續發展能力受到挑戰——一旦房地產市場衰落，經濟將遭受重創（所以國家提出需求結構調整，同時對房地產市場進行調控）。所以，房價的波動對經濟影響要從利弊兩個方面來分析。

❼ 影響房地產價格的因素有哪些

影響房地產價格的因素：

房地產價格受各種因素的影響而發生變動，要掌握房地產價格的運動規律，必須弄清影響房地產價格的因素。

根據各種影響房地產價格因素自身的性質，可以將其分為經濟因素、社會因素、行政政治因素、房地產的內在因素和環境因素。

1、經濟因素

影響房地產價格的因素主要是國家、地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況。

這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房地產價格總體水平也越高。

反之，房地產價格總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年後的今天與改革初相比，房地產價格有了巨幅增長，就是源於全國的經濟發展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發展。

而從目前來看，沿海地區與內地，北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，房地產價格水平有較為顯著的差異，這也主要是由於這些城市之間，在以上經濟因素方面存在的明顯差異所造成的。

2、社會因素

影響房地產價格的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。

其中，人口因素包括人口的數量、密度、結構（如文化結構、職業結構、收入水平結構等）；家庭因素指家庭數量、家庭構成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。

社會因素對房地產價格的影響作用是相當復雜的，它的作用方式不如經濟因素那樣直截了當，作用過程也比較長，是一種滲透性的影響。如城市形成歷史，對一個地區房地產價格水平的影響，雖然不如經濟因素的影響那樣明顯，但卻常常是非常深遠並具根本性的；

在中國許多城市中，某一個特定的區域，由於其獨特的發展歷史，而始終成為房地產價格水平的高值區，如上海的外灘、徐家匯、廈門的鼓浪嶼、青島的八大觀等。有些社會因素對房地產價格的影響在不同的階段，作用結果是不同的。

如人口密度的提高，一開始會造成房地產需求的增加，引起房地產價格上升，但發展到一定程度，則會造成生活環境惡化，有可能引起需求量減少，房地產價格下降。

3、行政與政治因素

行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、城市規劃與建設、交通治安、社會保障等方面的一些制度、法規、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關系等。

行政和政治因素都是由國家機器來體現的，因此它對房地產價格的影響作用也比較突出。如城市規劃對一塊土地用途的確定，決定了這一地塊的價格的基本水平。

與經濟和社會因素不同，行政和政治因素對房地產價格影響作用的速度相對較快，如果說經濟、社會因素的作用是漸變式的，則行政和政治因素的作用可以說是突變式的。

4、房地產內在因素和周邊環境因素

這個因素主要是指房地產自身及其周邊環境狀態，如土地的位置、面積、形狀、建築物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等。

首先，房地產自身的內在因素對房地產的生產成本和效用起著重大的制約作用，從而影響著房地產的價格。如地價上漲，建築材料漲價，會帶來成本推進型房價上升。

商品房內在品質提高，效用增大也會造成內在品質提高型房價上漲。再如，房屋的朝向也會影響房價。在中緯度地區，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒適，因而價格也高。

(7)哪些宏觀因素影響房地產擴展閱讀：

房地產價格的地位作用：

1、房地產價格的基礎地位

房地產價格在整個價格體系中，處於基礎價格的重要地位。從生產領域的角度分析，房地產是一切商品生產的空間和場所，為使這些房地產所支出的價格（包括租金）能得到價值補償，必然納入生產成本，成為商品價格的構成部分。

從消費領域的角度分析，住房消費是勞動力再生產費用中的重要組成部分。

2、房地產價格的主要功能和作用

房地產價格在市場價格體系中的基礎地位，決定了它在市場經濟中具有非常重要的功能和作用。具體表現在：

（1）首先，作為基礎性價格，房地產價格水平一定程度上決定著市場總體價格水平。表現在房地產價格作為生產要素價格，既影響商品生產的物質成本，又影響工資成本，房地產價格合理與否，不僅決定著生產成本和一切商品市場價格的真實程度；

而且由於住房的價值量大在家庭消費支出中佔有較大比重，住房價格在全社會消費價格中的權重相應較大，對整個市場消費價格也表現出一定程度上的決定作用。

（2）其次，住房作為重要的消費資料，住房價格對調節居民的生活水平有重要的功能和作用。住房價格高居民承受能力低，居住水平和居住質量會由此下降；

反之住房價格水平低，能增強居民的購房能力，相應提高居民的居住水平和居住質量。因此，住房價格的高低成為關繫到居民切身利益的重大經濟問題和社會問題。

（3）再次，價格作為市場經濟最重要的調節機制，還發揮著調節房地產市場供求總量和結構的重要作用。表現為可以調節房地產供求關系，商品房價格高，開發商有利可圖，增加開發量，由此增加供給，而房價高，消費者減少購買，也會縮小需求；

反之商品房價格低，開發商無利可圖，就縮減開發量，由此減少供給，而房價低，促使消費者購買，又會增加需求，這樣就可以利用價格杠桿調節商品房供求，實現供求總量平衡。

同時，不同類型、不同層次的房地產價格結構的合理化，還可以促使商品房供給結構與消費結構相適應，從而達到房地產結構平衡。在這里，房地產價格機制與供求機制是交互作用共同發揮其調節功能的。

❽ 房地產企業的償債能力受微觀因素還是宏觀因素影響大該如何應對

當然是宏觀因素的影響比較大。如果信貸政策調整對於房地產公司的資金投入及償債能力都有不少的影響。如果房市不景氣對於方企的銷售影響。每個房企都需要大量的銀行資金支持。投入非常大。

❾ 房地產行業目前所處的宏觀環境是什麼

房地產行業依舊是國家宏觀調控的行業，目前股市上的地產股上漲主要是因為資產價值增值的通脹預期造成的，加上目前調控的最後一道政策也拿出來了，所以有另外一隻靴子落地的感覺，地產股跟隨大漲。國家的經濟發展離不開房地產行業，但是又不能讓房價過於猛烈地上漲帶來的泡沫給經濟造成沖擊，所以在十大支柱產業裡面也不能列入。一方面，商品房價因為通脹預期物價上漲帶動樓市成本上漲，一方面地方政府的徒弟財政的現狀無法得到流轉，眼下接近年底，地方政府的長官要保住烏紗帽還得要顧忌國務院給下的抑制房價軍令狀，依靠增加公租房、廉租房、保障性租房的投放力度並在輿論上加大宣傳，做出房價在下跌的數據樣兒來保住位置。所以，房地產行業面臨的是政府的抑制房價調控與市場剛性需求之間的矛盾沖突，不過剛性需求和賺錢效應不是短期內輿論可以掩蓋的事實。

❿ 從哪些方面分析房地產宏觀環境

宏觀環境分析包括：

（1）經濟環境分析；
（2）城市規劃；
（3）城市商業網點規劃，分析城內市商業定位及發展目容標；商業中心規劃布局；各類商業專項市場規劃布局；大型零售網點規劃；
（4）政策環境。參見教材P313。