A. 房地產開發商委託房產銷售公司做房產銷售所需支付的費用一般怎麼計算
房地產公司銷售費用一般包括銷售前期費、銷售推廣費、合同交易費等、銷售代理費和其他費用。單獨設立銷售機構的銷售機構的費用也計入銷售費用。
銷售前期費：核算與銷售相關的一些前期費用，主要分不能出售的樣板房裝飾費用（包括硬裝飾和軟裝飾）、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊，售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處，在房屋銷售完畢後要拆除的那種建築所需花費的建造費用，如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處用的，其建造費用在開發成本中反映，不在此處反映。售樓處裝飾部分為售樓處的內部裝修工程費用。其他為和房屋銷售相關的一些其他前期費用，如樣板房、售樓處的物業維護費等。
銷售推廣費：主要是與銷售相關的媒體廣告費、廣告製作費、展位費及展台搭建費、戶外發布費、圍牆彩繪費、宣傳費、燈箱製作費、展板製作費和樓書印刷費等。
合同交易費等：預售合同或出售合同交易時開發公司所需交納的交易手續費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網上服務備案費等。
銷售代理費：該項費用是銷售費用中的主要費用之一，是開發公司委託代理公司進行銷售所支付的傭金，一般開發商均和所指定的代理公司簽訂相關代理協議，根據合同上的有關條款支付銷售代理費，該科目核算按代理合同計算的應付代理費，包括已付和已計提尚未支付的部分。
B. 房產銷售代理公司收到代理費會計分錄及成本怎麼計算
貴公司的主要業務是從事房產銷售代理，
是服務為主，
沒有自已的產品銷售，
所以不用主營業務成本科目，
相關收入列入主營業務收入，
相關費用列管理費用、銷售費用。
C. 房產銷售企業的主營業務成本包括哪些
主營業務成本科目要設置嗎？
應該設置。
除了工資，其他基本也就從銷售費用專調出一部分是屬嗎？
可以將與收入有關的支出都計入主營業務成本。服務業的成本和銷售費用比較難拆分，建議除了業務人員的工資以外，像場地租金、水電費、通訊（網路）費、物業費等近似成本的內容放在成本中，而像辦公費、廣告費、咨詢費等與管理相關的內容放在銷售費用或管理費用。
D. 房地產代理銷售成本在及自主銷售的銷售成本一般是多少
其實是差不多，代理如果是3%，自主銷售將要出千分一到千分之三的提成給員工還有基本工資最低得一千五到二千元的保底工資，還有製作宣傳的畫報，還有銷售中心的建造費。等等，算起來有時候比代理銷售的成本還高。
E. 房地產代理銷售公司主營業務成本指哪些項目
服務業，不談成本，基本都是費用。
F. 房地產銷售代理公司適用會計制度是什麼需要交納什麼稅費
1、 索取五證
五證的范圍、申請順序及作用
「五證」包括《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》（《商品房預售許可證》）
項目最初申辦的就是《建設用地規劃許可證》，這個證件嚴格限定土地使用范圍、邊界和佔地面積。
第二申辦的是《建設工程規劃許可證》，此證件限定本規劃地塊上所建建築物的功能類別，是屬於商用、廠房、住宅、公寓等。
第三申辦的是《開工許可證》，此證件是申請可以合法施工。
第四申辦的是《國有土地使用證》，這是開發商花費比較高的一個證件，開發商要向國家交納相應的國有土地使用金。房屋是否擁有產權，全系此證。一般住宅的國有土地使用年限為70年。
最後申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。是開發商已經交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。
2、應重點關注的幾個問題及相應的審計取證
（一）收入 根據《企業會計具體准則-收入》的定義作為判斷的基礎，同時要考慮房地產的特殊性。房地產開發企業提供的商品是土地或住宅及其他建築物，房地產開發企業銷售商品，特別是住宅，往往採取銀行按揭的方式，即購房戶僅繳納所購房款的20%及以上不等，其餘房款則由按揭貸款銀行提供，購房戶根據同銀行達成的協議，在以後年度，向銀行定期歸還貸款本金和利息；一般情況下，在客戶已辦妥銀行按揭並收到按揭款時確認收入，但是根據企業的管理要求不同，現在不少的房地產開發企業在收到首付款時即確認收入，有的尚未辦妥按揭手續，而在應收賬款科目核算，特別是對於年終促銷的房地產公司，年度資產負債表會形成很大一筆應收賬款。
審計取證：
（1）索取商品房預售許可證，看企業已售並確認收入的商品房是否在商品房預售許可證上。
（2）索取企業提供的銷售清單，與銷售部的房屋買賣合同統計表進行對比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。
（3）抽查部分購房合同，特別是交樓時間的規定及辦理房產證、土地使用證的期限。關注交鑰匙的手續及客戶辦理入住的程序，並抽查部分業主辦理入住的有關資料。
（4）從銷售代理商處取得已售樓宇結算統計表，並對照認購書、企業銷售清單，看三者是否一致。
（5）從物業管理公司取得已售和未售住宅物業管理費的收取情況統計表。對已售商品房進行抽查，看業主入住情況，並對未售樓宇進行盤點。同時可結合對售樓處銷售樓宇銷售進度表進行判斷已開發商品房的銷售情況。
（6）關注應收賬款在資產負債表日後收款情況，對應收賬款的賬齡進行分析，以判斷企業是否存在虛記收入的情況，尤其是長期未辦妥按揭的客戶。
（二）完工產品成本結轉 房地產開發企業特別是規模開發的房地產企業在開發房地產時，由於開發周期長，完工產品結算進度與賬面發生的成本往往不一致，如果根據賬面成本結轉完工產品成本，必然存在少結轉成本的情況；現在開發的商品房往往都分為地上和地下部分，這也是開發商調節利潤的主要工具。企業往往依據外部工程決算審計將房產成本分為地上、地下兩部分，將其進行人為的割離，這樣地下基礎部分的成本全部由地下的產品承擔。地上部分的成本就大幅下降，造成結轉的主營業務成本嚴重失實。還有不少企業不能用於銷售的水箱間等作為均攤成本的基數以達到降低成本的目的。
審計取證：
（1）分析賬面是否有大額的預付賬款掛帳，對房地產公司來說，預付賬款大多數是開發成本的組成部分，但為了少轉成本，企業往往以未結算為借口在預付賬款掛帳。
（2）索取開發商完整的預算資料及大項變更資料，從工程部門索取工程完工進度報告，從合同管理部門索取企業與開發商簽訂的合同，分析開發商是否足額預計商品房開發成本及與之對應的應付建造承包商工程款。
（3）如已完工程，應索取施工方報審的結算資料，企業往往對應合理估計的變更成本不入賬，等決算出來時進行調整，這種做法實際上可用來調節利潤並虛減了負債。
（4）索取企業的成本結轉表，復核所採用的結轉方法是否合理。有的企業按平均成本進行結算，但收入是按實際銷售，造成了收入成本的嚴重不配比。關注自用樓層的成本結轉是否與其他銷售部分結轉的方法是否相同，不少企業自用的樓層成本按平均成本進行結轉，銷售部分按制定的分配方法進行結轉。
（5）一般規范房地產公司只對總承包商，可向總包方詢問截止資產負債表日，開發商應付施工單位的結算工程款情況。
（三）稅金房地產公司的營業稅與所得稅往往按預收的售房款的一定比例預交。對預收賬款的余額應交的稅款進行測算並與待攤費用的預交稅金進行比較，計算是否少提稅金。根據我國房地產開發企業所得稅徵收的一貫做法，稅務部門一般根據預收售房款預計所得稅，年終，根據注冊會計師的查賬報告，經審計後的凈利潤，按確定的稅率，計算實際應徵收的所得稅。因此，完工商品房銷售成本的結轉准確與否，對企業所得稅及凈利潤計算影響重大，而且成本結轉的多與少，經常成為上市公司操縱利潤的一種手段。
房地產公司自用的房產往往不結轉固定資產，仍在開發產品中核算，不計提折舊，也不按視同銷售計算應繳納的營業稅，也不交納房產稅等。
房地產公司目前稅費漏洞最大的為土地增值稅，基本上都不繳納。或只繳納很少的一部分。房地產公司比較常見的少繳稅款還有印花稅。
（四）關於利息資本化
一般企業與購建固定資產有關的專門借款在滿足一定的條件下，專門借款所發生的利息允許計入相關資產的成本當中，即所謂的利息資本化；同時《企業會計制度》也規定，房地產開發企業借入的與房地產開發有關的利息支出在開發產品完工之前，計入房地產開發成本。房地產公司根據不同的目的，有的加大利息資本化，有的則不進行利息資本化全部記入當期費用。主要應關注加大利息資本化部分。
審計取證：
1、索取借款合同，關注借款合同是否與開發房地產有關、借款利率、借款期限，結合已資本化的利率，看其計算是否正確。
2、結合施工方交付使用記錄及質檢、消防等相關部門的驗收記錄，判斷資本化期間是否合理。
3、集團公司通過集體統一借款分配給各子公司使用的借款，如房地產公司類子公司為從集團取得借款用於開發房地產，其支付的利息不高於銀行同期利息且符合資本化條件的部分可以資本化。
（五）借款抵押
對於資金較為緊張的房地產公司，往往會有大額的銀行借款，由於金融市場融資的難度不斷增加，取得的借款多為擔保借款和抵押借款。房地產公司公司的固定資產及設備價值不大，用於抵押資產多涉及在售的樓盤，我們要特別關注是否將已售出的樓盤用於抵押。
審計取證：
索取抵押合同，分析抵押物清單所用於抵押的資產類型、價值、所在地點，如抵押物為在售樓盤，應將已用於抵押的房產面積與銷售統計表的未銷售面積進行比較，如前者大於後者則說明將已銷售的樓盤用於抵押。
（六）虛假銷售
虛假銷售一般分為虛假按揭、與關系人達成默契尤其在公司需要利潤時購買房產，等房屋實際賣出時在辦理退回。虛假按揭指的是房地產開發企業，在商品房沒有真正銷售的情況下，由房地產開發企業與所謂的「購買人」達成買賣協議，然後從銀行套取按揭資金的一種做法，所謂的「買家」實際上是房地產開發商找來的冒名頂替者，往往多為其內部的職工，在沒有找到真正的購房者之前，利息往往由房地產開發企業自身提供。這樣可以獲取銀行信貸資金並獲取銀行信貸利息差。一般情況下，按揭貸款利率比正常的銀行貸款利率要低。製造虛假銷售氣氛，吸引其他購房者，以達到間接促銷的目的。關系人購房的金額往往較大，所購的樓盤為利潤較高的樓層，主要是為了產生利潤。
審計取證：
（1）索取銷售合同，虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款要素基本一致，但虛假按揭合同較正常合同條款的內容填寫不完整。
（2）如果按揭的本金和利息由房地產企業自身提供，這時，企業往往定期付一筆金額相等的款項給銀行，同時虛掛一家企業；
（3）關注大額的銷售業務，索取合同、交付使用情況記錄、款項的收取情況，往往虛假的銷售都是100％收款，但卻沒有交付使用記錄。也不約定辦理房產證、土地使用證相關事宜。尤其要注意後期的銷售退回，對此類銷售應到現場去看有關房屋的使用情況，如閑置可能存在問題。獲取辦理業主入住手續簽證資料，虛假銷售往往不會辦理這些手續的。
（4）如果企業給員工提供住宅按揭，又沒有從員工的工資收入中扣回，則視同企業給員工提供的福利，需要員工個人繳交所得稅的，如果企業未扣個人所得稅，則可能就是虛假按揭了。
（七）待開發的土地
房地產公司申請到土地後沒有及時開發或沒有開發能力，隨著市場的發展土地不斷的升值，但待開發的土地又不允許轉讓，對不按審批用途開發的土地由國土局收回另行處理。企業往往會採用如聯合開發的手段將土地變相轉讓。
應關注對待開發的土地是否進行分攤。
（八）應索取的與其他企業不同的資料
成本分攤表（主要是成本分攤的依據是什麼，如按預計的銷售金額為基數進行分攤）、項目決算資料、項目驗收資料。
G. 房地產開發企業銷售時結轉開發成本，由於工程未完工，計算單位成本無法准確進行，銷售時，如何結轉成本
可以根據簽訂合同的未付款情況再結合實際情況，合理的預估開發成本，銷售時先以此結轉內成本，結算時再容進行調整。
分錄如下：
1、預估時：
借：開發成本——預估成本（項目） 貸：應付賬款——預估成本
2、結轉成本時：
借：開發產品——項目 貸：開發成本——預轉成本（項目）
3、後續實際支付工程款時：
借：開發成本——XX成本（項目）貸：銀行存款
同時紅字沖銷：
借：開發成本——預估成本（項目）貸：應付賬款——預估成本
4、最終竣工結算時：
借：開發成本——預轉成本（項目）
開發產品——項目（差額）
貸：開發成本——XX成本（項目）
同時紅字或藍字沖平：
借：開發成本——預估成本（項目）貸：應付賬款——預估成本
同時調整結轉成本：
借：主營業務成本（或以前年度損益調整） 貸：開發產品——項目
H. 你好，請問房產代理銷售公司有了收入後怎麼計算成本呢
房產代理抄銷售公司的收入可以分為兩種情況：
一種是代理費收入，就是代銷房屋後給的傭金。這時候的成本就是發生的人工費、宣傳費等費用。
另一種是先購進房屋，在銷售。這時的成本就是房屋的購進成本以及人工費、宣傳費等。
I. 房地產代理銷售公司的賬務處理
會涉及到所有的會計科目分錄方法：
將與收入有關的支出都計入主營業務成本；
服務業的成本和銷售費用比較難拆分，建議除了業務人員的工資以外，像場地租金、水電費、通訊（網路）費、物業費等近似成本的內容放在成本中；
辦公費、廣告費、咨詢費等與管理相關的內容放在銷售費用或管理費用；
將與收入有關的支出都計入主營業務成本；
服務業的成本和銷售費用比較難拆分，建議除了業務人員的工資以外，像場地租金、水電費、通訊（網路）費、物業費等近似成本的內容放在成本中；
辦公費、廣告費、咨詢費等與管理相關的內容放在銷售費用或管理費用。
新建單位和原有單位在年度開始時，會計人員均應根據核算工作的需要設置應用賬簿，即平常所說的"建賬"。建賬基準日應以公司成立日即營業執照簽發日或營業執照變更日為准，由於會計核算以年度、季度、月進行分期核算，實際工作中，一般以公司成立當月月末或下月初為基準日。如果公司設立之日是在月度中的某一天，一般以下一個月份的月初作為建賬基準日。
J. 房地產開發成本如何計算建安成本和開發成本是一回事嗎怎麼計算應該銷售的價格
建安成本是開發成本中間的一小部分。開發成本大概在售價的20-40%,其他成本可能有40-50%多。剩下的就是利潤 了