房地產如何控製成本

㈠ 房地產成本如何控制管理

成本抄采購系統可以對房地產企業項目的項目估算、項目預算、合同支付、竣工結算等進行項目成本全生命周期信息化管控，實現多角色、多場景、多維度智慧高效協同的智能信息化管理雲。滿惠科技成本采購雲，是一個功能強大、平台一體化的信息管理系統，具有以下亮點：
1、全域成本統籌，節省成本費用
建立事前預算、事中控制到事後分析的全域費用管控，實時掌控成本運營狀況，優化資源配置，實現企業內控到協同共贏。
2、智能成本核算，提高工作效率
智能記賬和精準數據核算，減輕財務人員高強度的審核、記賬工作，將被動工作轉化為主動管理，提高工作效率。
3、成本動態監管，降低運營風險
以動態成本監控為中心，實現當前動態成本與目標成本的對比分析，智能化、系統化、數字化控制體系，讓企業支出可算、可控、可省。
4、數據高效互聯，支撐科學決策
與財務工作系統無縫集成，實現業務和財務數據的互聯互通，打通數據孤島，為財務決策提供實時、精準、有效的數據支撐。

㈡ 房地產開發公司如何控製成本

這是一個很大的課題，只能目錄式的回答了；
1、做好項目前期；
a/拿地前對當地及區域市場進行調研，結合現實政策對消費者後期的影響，計算好開發周期和產品定位；
b/根據市場開發情況作出總預算，確定項目的總投入和分期投入的預算，安排好資金來源和成本，確定有勝算後開始進行土地的前期規劃；
c/確定地塊的設計規范要求，通過規范要求制定產品的規劃；
d/看土地的狀況，分析進度，土地收儲和摘牌所需的時間和費用要控制好（涉及舊城改造的項目收儲和摘牌時間可能間隔比較長，這中間會有政府負責拆遷，政府會向你們融資用於拆遷，所以要看拆遷難度和進展決定是否投入）；
e/設計——關鍵把控產品的整體適應性和含鋼量，適應性部分一定要符合定位，含鋼量需要設計單位花心思控制，十萬方項目每方少5公斤鋼材是個什麼概念？所以建議選擇正規點的大型設計單位，設計費雖然高點，但是產品的規劃設計方面影響到後期施工的成本和銷售進度。
f/建築進場後要抓工程進度，同時要盡快抓市場准入程序，越早銷售越早回錢，資金投入越少成本越低風險也就越低。
g/銷售控制，這個最好請專業的代理公司，同設計單位一樣，雖然有些公司費用高點，但能夠提升項目形象，加快銷售進度，增加資金回籠進度，將銷售價格得以提高，整體實現的效益遠高於自己銷售。
h/銀行、公積金和交易中心的公關，房子賣出去了，錢要盡快回來。
i/立項之初就成立一個皮包投資公司，到時候把商業作為投資回報給到皮包公司，皮包公司用來抵押貸款可以合理避稅。
j/控制財務支出和辦事效率，定員定崗，權力下放，績效考核！
就這些吧

㈢ 房地產成本控制方法分哪幾個步驟

房地產成本控制具體步驟：
從縱向上來說，房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就是通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行政管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位。
說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發成本，橫向管部門費用。
建立成本管理體系，需要按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的「組織架構」的職責進行分解，分解到執行主體，而且細化到對應責任人，令全員實施自覺的成本管理行為，一般統稱目標成本。
項目總投資主要包括土地徵用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建築安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。
成本管理一般分以下幾個階段：
1、項目總投資估算階段
；
2、項目總投資估算深化；
3、工程概算與設計
；
4、
項目總投資預算；
5、項目施工階段成本管理
；
6、工程竣工結算
；
7、項目總投資決算
。

㈣ 房地產成本如何控制管理

【摘要】本文對房地產開發項目的成本控制進行了簡單的分析，闡述了房地產開發項目成本控制原則，針對房地產開發項目成本優化控制措施進行了深入的研究，從規劃設計階段以及施工階段出發，發表了一些自己的建議看法，希望對房地產開發項目的成本控制起到一定的優化作用，增強開發的效益。
【關鍵詞】房地產；開發項目；成本；優化控制
現階段城市建設中一個關鍵部分就是房地產開發項目，通過房地產開發項目，能夠實現對人們生活水平的優化。但是房地產開發項目在實際開發過程中很大程度上受到其本身特點影響，有著投資大、周期長的問題，提高了房地產開發項目的開發風險以及開發成本。在實際的開發過程中，需要實現對房地產開發項目的成本優化控制，將成本控制的作用充分的發揮出來，提高房地產開發項目的社會和經濟效益，促進房地產行業的持續健康發展。
1、房地產開發項目的成本控制
房地產開發屬於一項復雜的系統工程，涉及到多方面工作，比如說建築規劃設計、施工管理、工程驗收、銷售等，這些工作導致房地產開發項目的成本控制呈現出復雜性特點。房地產企業在進行規劃設計以及施工時，往往是藉助招標的方式來進行，花費一定的成本，通過施工單位來完成建築的建設。另外，房地產開發項目和其他企業項目存在很大的區別，

㈤ 房地產現場土建工程師如何控製成本

工程造價成本控制的基本原理是以工程量清單計價和企業定額為基礎的全過程式控制制方法。要以設計階段為重點，在優化建設方案、設計方案的基礎上，在建設程序的各個階段採用一定的方法和措施把工程造價的發生控制在合理的范圍和核定的造價限額內。
工程成本控制貫穿於項目建設全過程，這一點是毫無疑問的，但是進行全過程式控制制還必須突出重點，根據國內統計資料表明，設計階段對投資的影響度為75％-95％，而在施工階段通過技術革新等手段，對工程造價的影響只有5％-10％，很顯然，控制工程造價的關鍵是在設計階段。
設計方案選定、結構的優化、新材料的採用是影響工程造價的重要因素，同時設計決定了工程量的大小，也決定了資源的消耗量。設計的質量、設計的深度也決定了工程造價的可靠程度。設計階段既是控制工程造價最有效的階段，也是最難以控制的階段，設計階段工程造價控制內容主要包括設計方案優化、設計概算、修正概算、施工圖預算、工程價款調整。
長期以來，在傳統定額計價模式下，工程施工階段一直是開發商進行造價確定與控制的重點。在工程量清單計價模式下，該階段仍然對工程項目的最終造價產生重要的影響。工程施工階段造價控制的主要內容為：落實清單中各項工程的實施情況，做好設計變更及工程簽證的確認，以便合理的調整工程數量及合同單價，同時要處理好承包商提出的各項索賠。
工程項目成本的發生涉及到項目的整個施工周期，從施工准備開始，經施工過程至竣工移交後的保質期結束。在整個過程中分階段進行目標成本、實際成本的實際對比，對各階段目標成本完成情況進行差異分析，提出改進建議，使實際成本接近或控制在目標成本之下。
1.控制采購成本利用科學的決策分析方法，合理決定經濟訂貨量或經濟批量、決定采購項目、選擇供應單位、決定采購時間；進一步推進集中采購制，建立原材料、輔料、低值易耗品、辦公用品、對外服務的統一采購平台，實現價格、供應商等資源共享；第三，推進直供製，逐步取消中間供應商；第四，建立采購責任制，強化采購人員、審價人員的責任意識；第五，整頓輔料、零星物資采購價格，采購價格要在前一次采購銷售價格的基礎上逐步下降；第六，探索建立采購獎罰制度，獎罰要與領導、個人掛鉤；第七，加強技術攻關力量，降低采購成本。
2..編制目標責任成本和目標責任預算。工程中標後開工之前，造價編制與管理人員應指導項目部確定工程的目標責任成本，項目部應根據目標責任成本編制控制計劃。根據本工程的合同承諾、工程所處環境、人材機的配備及市場趨勢分別控制定出材料費、機械費、人工費及數量比較大的材料單價控製表，並制定出各分部分項工程的責任預算。項目部以各分部分項工程的實物量為基礎，按照部門、施工隊和班組的分工進行分解，形成各部門、施工隊和班組的責任成本，為以後的成本控製作好准備。項目經理對各工長簽訂以考核工期、質量、安全、成本為主要指標的分項工程承包合同，各工長將承包指標以施工任務書形式落實到施工隊組，各施工隊組以定額為依據，對施工小組逐日下達施工任務。
3最高決策層從思想層面上充分認知決策成本，決策的成本，直接影響著執行的成本。在條件允許的情況下，適當增加決策成本，增大決策過程多環節的投入，謹慎決策，將各方面的可能問題與困難納入利弊得失的分析，同時自覺運用管理科學中一切科學的決策方法，可以更加科學合理地決策。
4.加強質量管理，控制質量成本。質量成本是指項目為保證和提高產品質量而支出的一切費用，以及未達到質量標准而產生一切損失費用之和。質量成本包括以下主要方面：控製成本和故障成本。工程質量越高，故障成本就越低。
5堅持現場管理標准化，堵塞浪費漏洞。現場平面布置管理和現場安全生產管理，稍有不慎，就會造成浪費和損失。
6.正確處理安全.質量.進度.成本的關系，四者是相輔相成的。

㈥ 房地產成本控制管理的要點

一、項目總投資估算階段
項目總投資估算是項目開發前期的重要經濟比較性成果控制文件，是所有的經營活動的經濟數據的估算，是項目的總投資控制性文件。
實事求是地搜集相關數據，杜絕為了論證可行性而脫離實際，盲目設定相關成本經濟技術指標；成本指標的設定必須以事實和數據為依據，科學的反映相應指標。
項目總投資估算的內容是指基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用的制訂和投資估算相關數據的匯總計算等。
項目進行了初步構思，初步確定了產品的類型、結構型式、建設標准及相關收費標准等。
工作程序是投資估算制訂的基礎為項目定位方案以及相應的指標；從項目意向開始，跟蹤、配合集團相關部門進行調查相關資料，准備、收集項目總投資估算的相應數據指標；按照項目的實際情況進行匯總編制。
二、項目總投資估算深化
項目總投資估算深化方案是項目開發產品定位時的重要經濟比較性成果控制文件，是項目開發期經濟數據的估算，是項目的總投資預算控制性文件。全面客觀、滿足開發大綱確定的利潤要求。
項目總投資估算深化方案的內容是土地成本、前期費用、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發間接費、營銷費、開發期稅費、財務費用、銷售收入等內容。
項目總投資估算深化方案的編制根據，總投資估算、項目總體規劃方案、產品類型、結構形式、建設標准及相關收費標准。
三、工程概算與設計
工程概算與設計一同制定，完整的反映擴初設計的內容，實事求是的反映擴初設計階段建安造價的原則。
工程概算的內容是建設項目內各個單項工程的綜合概算書和其他費用概算表，包括制訂說明、總概算表、各單項工程綜合概算書、工程建設其他費用概算表、主要建築安裝材料匯總表等內容。
工程概算的制訂標准及依據，符合國家及行業的規定，客觀反映方案階段建安成本。如果概算結果影響項目投資收益與成本指標，成本管理部可提出擴初設計修改建議。
四、項目總投資預算
項目總投資預算編制的原則，項目總投資預算編制遵循全面詳細、數據實事求是的原則。
項目總投資預算的內容是土地成本、前期費用、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發間接費、營銷費、開發期稅費、財務費用、銷售收入等內容。
五、項目施工階段成本管理
施工過程中的成本控制是成本人員投入時間及精力最多的階段，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。
參與主體工程招標、分包工程招標、甲供材料招標，提出合理化建議，保證工程在投資預算限價內招標。抓好成本預測和計劃工作，強化事前控制和合同管理。
通過加強過程成本控制，對施工過程中工程成本進行動態結算管理、成本核算預警，達到過程結算及時、有效反映項目成本。
項目施工階段成本管理的原則，准確計量施工過程中的單項結算，及時反映項目工程動態成本。
項目施工階段成本管理的內容，施工過程中的設計變更、現場簽證的計算、審核，材料價差調整、材料認價、審核工程進度款、動態成本分析、成本數據整理及招投標工作；
六、工程竣工結算
工程結算階段是整個項目運作過程中成本人員工作量最大的階段，是成本人員工作的主要的關鍵階段。
工程結算要有準確、及時、有理有據、全面的原則。
工程竣工結算內容及條件，工程竣工驗收合格後，根據工程竣工結算資料進行工程結算。
嚴格按照工程結算計劃進行結算，結算過程要向公司領導及時匯報，讓領導隨時了解項目結算情況，遇到和施工單位分歧較大的項目要及時上報領導並同時向領導提出解決建議，以供領導做出合理決策。
七、項目總投資決算
為全面、詳細、准確地反映項目最終經濟成果，全面評價項目開發的經濟效果，規范項目總投資決算的管理。
項目總投資決算編制原則，項目總投資決算按項目實際發生的費用全面准確計入。
項目總投資決算內容，全面准確地反映土地成本、前期費用、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發間接費、營銷費、開發期稅費、財務費用、銷售收入等內容。
企業的生存取決於效益，成本管理水平的不斷提高是效益最大化的根源。房地產企業的競爭正在由資源競爭轉化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭。

㈦ 房地產成本控制方法分哪幾個步驟

房地產成本控制具體步驟：
從縱向上來說，房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就是通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行政管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位。
說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發成本，橫向管部門費用。 建立成本管理體系，需要按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的「組織架構」的職責進行分解，分解到執行主體，而且細化到對應責任人，令全員實施自覺的成本管理行為，一般統稱目標成本。 項目總投資主要包括土地徵用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建築安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。
成本管理一般分以下幾個階段： 1、項目總投資估算階段 ； 2、項目總投資估算深化； 3、工程概算與設計 ； 4、 項目總投資預算； 5、項目施工階段成本管理 ； 6、工程竣工結算 ； 7、項目總投資決算 。

㈧ 房地產開發企業如何做好成本管理與控制

一般而言，房地產開發工程是一個復雜的建築實施過程，通過對各種資源進行調度和組合利用，實現預期的建築目標，具有規模大、實施過程復雜等諸多特點。項目管理需要滿足復雜管理系統以及項目管理提出的目標，對全過程進行系統的控制，從而實現預期的目標。成本控制要使得工程項目的建設符合目標成本的要求，只有這樣才能夠確保各方的基本利益，這也是成本控制的最為基本的出發點。從這個角度來看，房地產開發企業如何做好項目的管理與成本控制是具有非常重要的現實意義的。
一、房地產開發企業的項目成本控制概述
房地產開發企業的項目成本控制，是控制理論在項目成本管理中的實際應用。即在項目實施各環節採取一定的控制管理措施，以確保項目實際成本基本符合計劃的管理工作。以控制階段為依據，項目成本控制大致可以分為事前控制、事中控制和事後控制，其中，事前控制主要針對的是可能影響項目成本改變的相關因素；事中控制就是項目實施過程中對成本的控制；事後控制就是項目成本真正出現改變時採取的控制措施。項目成本控制旨在通過對項目各項成本的控制，確保事先制定的成本計劃的切實實現。對項目成本控制的深入研究，有助於項目管理水平的提升、對成本進行有效控制、強化企業成本核算能力、促進經濟效益不斷提高。項目成本控制可以分解為成本預測、成本計劃、成本現場控制、成本核算、成本分析和成本考核等內容。這些環節相互影響，前一個環節為後一個環節的基礎，彼此形成了項目成本控制的主要內容體系。
二、房地產開發企業的項目全過程成本控制
1.設計階段的成本控制
眾所周知規劃設計階段對工程造價的影響非常大，據資料統計，規劃設計階段影響項目投資的可能性為75%。因此加強設計階段的成本控制，確定合理的設計方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設計變更和方案變化的發生，對有效控制工程造價將起到十分重要的作用。因此，項目的投資者首先就要轉變觀念，在設計、規劃方案的評審階段，從對功能、外型、規模的過分追求中脫離出來，考慮質量價格比以及功能價格比的取捨問題，從而有效的利用設計、規劃方案的評審階段控制工程項目成本。
2.招投標階段的成本控制
通過招投標來選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。房地產企業在招標過程中，不要一味的追求最低的投標報價，而是對工程造價進行了科學的計算之後，在確保施工企業獲得合理利潤以及保證施工質量的前提下，通過競爭獲得合理低價。同時，通過招標詢價，及時了解最新的人、材、機單價，加強對成本的控制。
房地產開發商應對整個項目的開發做好定位、營運方案，並向各有關職能部門及所委託的工程管理公司就營運方案進行技術交底，給出明確的各項成本控制指標，對成本控制、開發意圖有一個統一的意識。工程管理公司再將各項控制指標細分到工程管理的各專業、各環節，以指導下一步的設計、工程招標發包、現場管理等各項工作。
確定合理的容積率及明確設計范圍。在與設計單位簽訂設計合同時，應明確具體設計范圍，特別是各種鋼結構、幕牆等小配件的設計均應在總體設計合同內，避免再由別的專業公司另行設造成設計費用增加，及各工程配合不當引起的預埋件後埋、裝飾圖紙立面設計與土建圖紙結構設計不吻合而造成的浪費現象。另外，水電圖紙不能及供，特別是供配電圖紙往往在工程竣工驗收前二、三個月才提供，會造成電梯調試、驗收要另外拉接臨時電從而增加工程成本。上述現象在許多樓盤開發中都發生，應力求避免。
3.項目實施階段的成本的控制
在項目實施階段，要強化成本控制主要從如下幾個方面著手：(1)加強設計變更、簽證的管理；(2)加強對施工單位的施工組織設計的審核；(3)重視分包的確定和管理；(4)加強成本與質量、進度之間的協調控制；(5)深入現場，收集和掌握施工有關資料；(6)編制合同台賬，加強對合同的管理。通過上述措施，能夠有效的加強項目實施階段的成本控制。
4.審計階段的成本控制
為更仔細地做好審價結算，房地產開發企業可以引用市場機制，與建設咨詢公司簽訂協議，聘用造價工程師長期駐守，專門協助房地產企業復審復核各竣工房地產項目的決算資料。並且明確告示各方：第一，該建設咨詢公司作為房地產企業聘請的審核審價專家，代表和協助房地產企業做審價復核工作；第二，結算階段聘用的建設咨詢公司不收取固定的費用，其收益按審核後核減費用的百分比率收取費用；第三，建設咨詢公司初審的結果必須取得房產公司、該咨詢公司和被審施工單位的三方認可，方能送交財政投資評審中心。通過這種方式，能夠有效的控制項目成本。
三、結語
項目成本的控制對於房地產企業的發展而言是至關重要的，文章首先探討了房地產企業的項目成本控制的基本理論問題，構建了房地產工程項目的項目成本管理的基本框架，最後引入了全過程項目成本控制方法，提出了從項目的設計規劃階段、招投標階段、項目實施階段以及審計階段的成本控制方案。

㈨ 房地產成本控制方法

一、選擇好的設計單位，選擇經濟的結構形式和設計方案；
二、對主要工程項專目由甲方進行直接分包屬，降低中間環境；
三、做好合同管理工作，制定嚴密的合同；
四、進行分項核算，做好成本控制工作；
五、做好工程管理，減少設計變更及工程洽商的發生
總之方面很多主要在於平時的積累