㈠ 房地產的估價對象有幾種
土地估價包括宗地價格評估和城市基準地價評估。在實際評估中，經常遇到的是宗地估價。
1．土地的分類。依據估價的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業、工業、其他用地四類，每種土地的估價特點及注意事項可結合前面分別介紹的該類房地產的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價除可選用三種基本估價方法外，還可採用假設開發法及基準地價修正法評估。
2．影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應掌握如下內容。
（l）坐落位置；
（2）面積大小；
（3）形狀；
（4）周圍環境；
（5）土地權利狀況；
（6）土地利用現狀；
（7）規劃設計要求；
（8）生熟地程度；
（9）地質、水文和氣象條件；
（10）其他。
三、房地產估價的特點
由於房地產及其價格構成比較復雜，決定了房地產估價業務具有許多特點，其中比較典型的特點如下：
（一）房地產估價具有科學性
房地產估價建立在科學的估價理論與方法的基礎之上，具有科學性。
雖然房地產價格受多種因素影響，構成和變化都比較復雜，難以准確地確定，但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總結出了房地產價格形成與變化的基本規律，這些內容構成了房地產估價的基本理論。房地產估價的基本理論包括地租理論、房地產市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎之上，又形成了一整套系統而嚴謹的估價方法及評估步驟，使房地產估價有章可循。另外，在房地產估價過程中還廣泛地涉及到規劃、建築、結構、低預算、法律，以及宏觀經濟等有關理論和知識。因此，房地產估價雖然從現象上來看，是估價人員對房地產價格所作出的推測與判斷，但究其實質並不是主觀臆斷，而是把房地產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，具有很強的客觀性和科學性。
（二）房地產估價的藝術性
房地產估價必須遵循一套科學嚴謹的估價理論和方法。但又不能完全拘泥於有關的理論和方法。因為房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單地套用某些數學公式就能夠計算出來的。房地產估價在一定程度上具有藝術性，主要體現在如下幾個方面：
1．房地產估價人員需要有豐富的經驗。房地產估價是一項專業性很強的業務，估價人員必須具備豐富的經驗，才能作出准確合理的判斷。
准確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經驗。各類房地產都有其固有特徵。向類房地產之間受各種因素的影響差異也較大。對於某一確定的待估房地產來說，土地的形狀、地勢、地質對價格產生影響；建築物的結構、設備、裝修以及維修保養情況直接決定著其重置價格及成新度或折！日額的數值；附近的景觀、建築密度以及某些建築物也在程度不同地影響著該房地產的價值與價格；另外，對於某些房地產所採用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設備等的價值也需要估價人員清楚；對於公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設施的數量及質量、物業管理及所提供的服務水平等也程度不同地影響著其售價和租金。
准確地運用各種估價方法離不開估價人員的經驗。首先，對於某一確定的待估對象，究竟選用哪幾種估價方法較為適宜，以哪一種估價方法為主，都需要估價人員具備類似的估價經驗。其次，在運用某種估價方法評估某一房地產時，還有許多具體問題及參數需要估價師解決和確定，如運用市場比較法涉及到區域因素修正、個別因素修正等，其修正系數的確定在一定程度上是估價人員依據其經驗所作出的主觀判斷；運用收益還原法涉及到租金或純收益的調整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運用成本法估價時，成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經驗。
2．房地產估價需要很強的推理與判斷能力。豐富的估價經驗是順利評估的前提，在經驗基礎上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產估價過程中，推理判斷能力不僅體現為對房地產價格規律的透徹認識，有時會表現出非邏輯性，體現為估價師的超常眼力。
房地產估價離不開對房地產價格變化趨勢的分析。由於房地產價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價師具有較強的綜合分析與推理判斷能力；房地產價格受區域市場影響較大，對區域市場的分析往往難以獲得十分准確的數據資料，由於范圍較小，一些統計規律及經驗數據往往與實際情況偏差較大，需要估價師具有一定的洞察力；另外，在最終估價額的決定上以及對特殊物業，如某些特殊的商業物業，由於特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格，分析時也離不開估價師的判斷能力，有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。
3．房地產估價需要一定的技巧。房地產估價的技巧性一方面體現在估價過程中，另一方面則體現在如何保證評估結果的權威性，保證委託人及有關當事人能夠接受合理的評估結論上。在房地產估價過程中，涉及到准確核實待估房地產的權利狀態，如何以最快的速度擬好估價報告，避免以後出現糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應的技巧。
房地產估價體現出科學性與藝術性的高度統一。正因為如此，有人將房地產估價定義為：為特定目的評估房地產的特定權益於特定時間的價值的科學與藝術。
（三）房地產估價具有綜合性
房地產估價的綜合性主要體現在如下幾個方面：
1．房地產估價人員需要具備綜合性知識。作為一名業務優良的估價人員，除了必須…價理…法、房地產概、經營、管。以及規劃、建築結構、概預算、法律、經濟等知識外，還應該熟悉各行各業，尤其是主要工業行業的生產、技術以及設備安裝、工藝流程對廠房用地的要求等知識。
2．評估過程涉及面較廣。單純的房地產評估包括土地和建築物，而建築物又包括建築結構、建築、裝修、設備等多方面，涉及到建築物的重置成本，以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建築物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處於最有效利用狀態，以及未來的增值潛力等。
房地產評估有時不僅包括有形資產（實物房地產），也包括無形資產。如在評估商業大樓及寫字樓時，商業信譽、商業景觀以及經營管理水平等構成該房地產的無形資產，在整體資產價值評估中必須重視。
大型物業如綜合樓將包括許多部分，有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場所。賓館，寫字間和住宅等，在評估時每一部分都有其特殊性。工廠評估，不僅僅包括廠房及所佔用的土地，還包括圍牆、道路、材料堆放場、倉庫、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產上的其他構築物等。
3．房地產估價有時需要綜合作業。房地產估價有時需要估價師、結構工程師，以及建築師、規劃師等協同作業。如在評估某些舊有房地產時，為了確定主體結構的新舊程度，離不開結構工程師的技術鑒定；在運用假設開發法評估待建築上地或待開發土地的價格時，有時需要勘察設計，在此基礎上才能對土地作出比較准確的估價。
另外，房地產估價還具有一定的政策性。如在住宅評估時，還應考慮國家的有關政策，在評估土地的出讓價格時，還應考慮出讓方式及有關的產業政策。所有這些，也在一定程度上體現著房地產估價的綜合性特點
㈡ 從權益角度來看，現實中房地產估價對象包括哪些
（一）評估報告應分析和披露委估資產的類別 按委估資產的類別劃分為資產組合評估和單項評估。這種分類僅僅是從評估對象的不同特徵而言的，對於評估報告閱讀者來說，它並不是區分報告類型的顯著標志，況且，作為評估報告內容披露要素，評估報告中應對資產組合、單項資產的各自特徵或特點進行分析和披露的，它是隱含在報告內容的要素之中的。 （二）評估報告應分析和披露委估資產的種類 按委估資產的種類劃分為企業價值評估、房地產評估、無形資產評估、設備評估等，這種分類原則是理論研究方面的分類。資產評估作為市場化的活動，伴隨著市場經濟的發展而發展，資產評估對象的種類也會日益增多，因此，理論研究方面必然需要把具有不同性質或特徵的評估對象之行為作為一個新的「分支」來考慮，並考慮按委估資產的種類作為劃分標准。就評估報告使用者而言，按照此分類並不改變他們對報告基本要素的關注和理解。 （三）評估報告應區分使用范圍 借鑒《美國專業評估執業統一準則》（USPAP），評估報告應按使用范圍的限制情況分為完備、簡明、限制報告，對評估報告類型作顯性分類。為使用和理解的方便，將報告按事前評估業務約定用途或使用范圍是否受到限制劃分為一般用途評估報告和特定用途評估報告，對於因受到限制而無法出具一般用途評估報告的，經修改或補充約定可以出具特定用途的評估報告。 評估報告准則的討論不僅只是報告形式問題，更重要的是評估思路的重新定位問題。它涉及到未來業務開發、評估業的社會形象、評估行業的監管等眾多領域。放眼未來，評估業應當並可以實施與會計、審計、稅務、法律及其他中介機構的資源共享和戰略合作，從不同的角度為企業提供全方位的到位服務。
㈢ 房地產估價報告中的價值定義有哪幾種
房地產估價報告中的價值定義是要說明本次估價所評估的價值類型及其內涵。
價值類型是回指在某個房地答產估價項目中根據估價對象由估價目的決定的某種具體類型的房地產價值。不同估價對象、甚至同一估價對象也往往具有不同類型的價值。因此，估價結果報告中不同價值類型的價值定義的表述應不同，具體舉例如下:
(1)抵押估價價值定義表述為:「估價對象房地產的抵押價值是在估價時假定未設立優先受償權利下的市場價值(或有限市場價值)扣除法定優先受償款後的余額」;
(2)城市房屋拆遷估價的價值定義表述為:「為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響」;
(3)房地產轉讓價值定義可表述為:「為公開市場價值」;
(4)房地產投資決策分析和咨詢服務價值定義可表述為:「為投資價值，是一種基於市場價值和特定投資人自身條件所決定的價值依據」。
㈣ 房地產估價中常見的價值類型有哪些
價值類型是指估價對象的某種特定價值或價格。常見的價值類型有市場價值、投資價值、現狀價值、抵押價值、快速變現價值等。
㈤ 房地產估價的方法主要有哪些
1、成本法
(1)成本積演算法，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對於正常成本費用累積後取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用於對正常程序取得的土地的評估。
(2)重置成本法，它是對現有的房屋按照正常市場標准下的重新建造房屋所需成本的測算，然後考慮資金的利息並計取一定的開發（或建設利潤）得出完全重置成本價，然後根據實際情況和法律規范確定房屋成新率，二者相乘後得出房屋的評估價值的方法。
2、市場比較法
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產的各項條件相比較，對各個因素進行指數量化，通過准確的指數對比調整，得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和准確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，並且估價結果較為准確。
3、剩餘法
房地產總價知道或者可以測算出來時，因為房地產總價＝土地使用權價值＋房產價值，因此測算出土地使用權價值或房產價值，用總價值扣除它後即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用於房屋或土地的單項估價。
4、收益法
不同的地區、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同，根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值＝房地產純收益÷收益還原利率。
5、假設開發法
對於一個未完成的房地產開發項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發完畢後的市場價值，然後扣除剩餘開發任務的正常投入，即得出待估房地產價值的方法。
6、基準地價法
針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區域因素、個別因素的調整，最後得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。
7、路線價法
土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對於同一街區，土地的價值具備相對的穩定性，如果知道該街區土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
㈥ 什麼是房地產估價
房地產估價，全稱為房地產價格評估。台灣稱其為＂不動產估價＂；香港稱其為＂物業估價＂，都是一個意思。房地產估價，是指專業估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，並在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的一種活動。 估價目的，是指估價結果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產的價格。房地產估價目的具體可以分為土地使用權出讓、作價入股、房地產轉讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補償、房地產分割合並、房地產糾紛、房地產拍賣、投資決策及企業各種經濟活動中涉及的房地產估價（如企業合資、合作、聯營、股份制改組、合並兼並等）；估價結果的價格類型也可分為土地出讓底價、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價格、投保價格、課稅價格、徵用價格和投資價格等等。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結果。因為估價目的的不同，相應的估價原則、因素和採用的估價方法就有可能不同。 估價時點，是指估價結果對應的日期，或者說，是指估價對象房地產的估價額所指的具體日期，通常以年、月、日表示。房地產市場是不斷變化的，因此，房地產價格具有很強的時間性，它只能是某一時點的價格。在不同的時點上，同一宗房地產往往會有不同的價格。 估價原則，是指估價人員在房地產估價的反復實踐和理論探索中基於對房地產價格形成過程客觀規律的認識，總結出來的一些簡明扼要的在估價活動中應當遵循的法則、標准或應注意的問題。房地產的估價原則主要有：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則和估價時點原則。 合法原則：指房地產估價必須符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。 最高最佳使用原則：指房地產估價必須在合法條件下以估價對象房地產充分發揮最高最佳效為估價前提。 替代原則：指房地產估價必須依據同一市場上具有相近效用的房地產，其價格也應相近的一般原理進行估價。 估價時點原則：估價時點又稱評估基準日，是估價對象房地產的估價額所指的具體日期，反映了房地產估價的結果具有很強的時間相關性和時效性。 客觀合理價格（或價值），是指基於估價時點，在正常交易情況下（排除非正常或人為因素的影響），某宗房地產為某種估價目的所能實現的價格。房地產估價是估價對象房地產的客觀合理價格或價值的估算和判定，是一種＂公平市價＂，是為當事人提供的公平可信的價格參考依據；它不等於房地產交易雙方的實際成交價格。需要指出的是，一宗房地產在市場上的實際成交價格，通常會隨著時間的推移和房地產供求關系的變化以及交易雙方的心態等而經常變動。
㈦ 房地產估價：估價對象前身是國民政府舊址,屬於估價對象的一部分嘛如果不是，那和估價對象是什麼關系
所謂房地產是指土地、建築物及其 他地上定著物。它可視為實物、權益和回 區位三者的結合體。答你估的是現在的卷煙廠經營用房，它原來的用途對估價對象的土地，建築物，權益如果沒有影響就沒關系。如果它原來的用途影響到了現在使用，比如由於它曾今是國民政府所在，導致估價對象權屬不全，那就得要考慮進去。不過你說的語焉不詳，我也不清楚到底是全部國民政府建築被當作經營用房還是估價對象與舊址被分離了。即便如此你說它是與不是政府舊址還是得要查看權屬文件了，如果不動產證上都不在一塊，其他諸如文物保護單位也沒有的話兩者就沒關系。
㈧ 房地產估價報告中的價值定義有哪幾種
房地產估價報告中的價值定義是要說明本次估價所評估的價值類型及其內涵。
價值類回型是答指在某個房地產估價項目中根據估價對象由估價目的決定的某種具體類型的房地產價值。不同估價對象、甚至同一估價對象也往往具有不同類型的價值。因此，估價結果報告中不同價值類型的價值定義的表述應不同，具體舉例如下：
（1）抵押估價價值定義表述為：「估價對象房地產的抵押價值是在估價時假定未設立優先受償權利下的市場價值（或有限市場價值）扣除法定優先受償款後的余額」；
（2）城市房屋拆遷估價的價值定義表述為：「為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響」；
（3）房地產轉讓價值定義可表述為：「為公開市場價值」；
（4）房地產投資決策分析和咨詢服務價值定義可表述為：「為投資價值，是一種基於市場價值和特定投資人自身條件所決定的價值依據」。
㈨ 房地產估價目的有哪些啊
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最佳答來案源此答案由提問者自己選擇，並不代表網路知道知識人的觀點
回答：阿偉2557
學弟
4月5日 09:04 大學本科畢業工作四年後才可以考。女孩還可以做置業顧問啊！前期策劃或者預算。
揪錯 ┆ 評論 ┆ 舉報
㈩ 房地產評估從哪些方面進行
房地產評估，主要是根據不同的評估目的，評估某一估價標的物在某一估價目的下的現行市場價值，對某一標的物進行評估時，主要從以下幾個方面進行：
一、首先要與委託方充分溝通，仔細了解其真實、具體的估價需要以及估價報告的預期使用者和預期用途，確定估價目的。
二、房地產估價機構指定一名能夠勝任該項目估價工作的注冊房地產估價師擔任項目負責人，並配備與該項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師按估價程序開展估價工作。
1、明確估價基本事項。
(1) 估價目的；
(2) 價值日期；
(3) 估價對象；
(4) 價值類型。
2、制定估價作業方案。
(1) 估價工作內容，包括擬採用的估價技術路線和估價方法，擬搜集的估價所需資料及其
來源渠道等；
(2) 估價工作質量要求及保障措施；
(3) 估價作業步驟、時間進度、人員安排和經費預算。
3、搜集估價所需資料。
(1) 反映估價對象狀況的資料；
(2) 估價對象及其類似房地產的交易、收益、成本等資料；
(3) 對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料；
(4) 對房地產價格有普遍影響的資料。
4、實地查勘估價對象。
每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產估價師必須親自到估價對象現場，觀察、檢查、核對估價對象的區位狀況、實物狀況和權益狀況，拍攝反映估價對象外觀和內部狀況以及周圍環境和景觀的照片等影像資料，補充搜集估價所需的關於估價對象的其他資料和相關房地產市場資料，並做好實地查勘記錄。
5、選定估價方法進行測算。
6、確定估價結果。
7、撰寫估價報告。
8、審核估價報告。
9、交付估價報告。
10、估價資料歸檔。
三、 我國《房地產估價規范》明確規定，自受理估價委託至完成估價項目，估價工作應按上列程序進行，房地產估價機構和注冊房地產估價師在估價中不得簡化或省略前款規定的估價程序。