如何對房地產市場調控進行分析

㈠ 如何看待當前房地產調控

由於住房價格持續上漲,從2003年開始,我國政府開始對房地產市場進行新一輪的宏版觀調控權。這些宏觀調控措施在平抑房價上雖取得一定 作用,但房價總體上仍居高不下。在分析我國房地產價格的前提下,總結我國政府所採取的宏觀調控措施,並對其進行評價,分析導致我國房地產價格長期居高不下的原因,提出進一步解決的思路，如果你對地產投資感興趣，你可以去學習一些有關的知識， 聽說「今日英才理財網校」就不錯。

㈡ 如何對房地產調控政策進行政策評估

一、可行性分析：關於房地產市場的調控目標
1.供求均衡：房地產調控的目標
政府調控的目標到底是什麼,是降低房價還是控制房價的上漲速度；是抑制需求還是擴大供給、改善供給結構；還是在不均衡的市場均衡中發現深層次的問題，建立健全城市住房 供給體制。
一般商品有較強的流動性和較短的生產周期，能夠根據價格信號迅速做出反應，自動調節供需狀況。而住房市場由於承載其土地位置的固定性和住房生產周期較長等特質，對價格信號的反應相對比較遲緩，自我調節能力本身也就比較薄弱。房價的不斷上漲，應是市場供求不均衡的必然表現。從近幾年影響我國房地產市場價格的內部因素即供求方面進行分析，不難看出，房地產商提供的產品結構趨於高檔化，造成了近兩年房地產價格統計指數的不斷上漲，從地價、建材到各項開發成本的不斷走高也造成了房價的不斷提高：需求市場上的投機風氣盛行，外資的湧入，經濟的迅速發展致使資金市場上過多的流動性以及投資渠道不暢均是導致供求失衡的直接內部因素。一些外部因素可能會加劇供求的失衡，比如城市建設用地供給的有限性，政府對土地市場的壟斷和對土地收益的追逐及依賴，信息的不對稱，相關 利益集團的博弈等等原因。
因此，政府調控的應該是造成現行房價變動的供求關系。宏觀調控應是政府對經濟總量即總供給與總需求的調整和控制，並深入分析造成這種失衡的原因，發現一些深層次的問題， 通過這種總量控制進而穩定整個社會經濟周期中的房價上下波動。
2.調控目標：需求差異與調控政策
不同類型和層次的房地產需求，對調控政策的反應程度是不同的，調控效應及結果也因需求而異。所以應該針對房地產市場的需求差異，制定相應的調控政策，把握好調控力度。
如果按照需求動機進行市場分割，則市場需求與調控政策的關系可簡單分析如下：
對源於自身住房的消費需求，有關調控政策在短期內會延緩這一部分需求，形成短期的 觀望和對未來的價格預期；但從長期來分析，影響不大。 對源於個人及企業的長期投資需求，其與一個國家、區域及地區的發展、地區區域條件、 對未來價格的預期、銀行房產貸款政策的寬松與否等因素密切相關。
對個人及企業的短期投機需求，其對房屋價格、銀行金融及稅收政策以及投資收益非常敏感，在現有的住房供應體系中，其行為對房屋的市場價格、租金價格會產生較大的影響。
此外，房地產需求尚有長期需求和短期需求之分，本地需求與外地、國內國外需求，國內各個不同地區需求之差異等等。特別是地區需求差異，由於各區域經濟發展定位及在國家、國際社會中的影響，房價存在相當大的差別。宏觀調控政策要充分發揮作用，必須對房地產市場進行分割、掌握各分割市場的需求特點並長期跟蹤調研，進行統計數據分析，掌握其對 政策的反應程度，准確測算政策的效應值。在此基礎上，制定相應的調控政策。
二、可行性分析：關於調控政策的特點
1.宏觀調控效果的滯延性與兩面性
由於「政策的作用時滯」，一般情況下，宏觀調控效果的全面反應必然要在調控手段實施後的一段時間甚至以年計算的較長時期才能完全顯現，財政政策時滯相對於貨幣政策要長一些。由於滯延的客觀存在，往往導致調控措施在經濟形勢已發生變化甚至轉折、在已不需要的情況下才發生最猛烈的作用。同時，經濟政策是一把雙刃劍，應用起來應該慎而又慎。正因如此，調控政策的出台應特別強調「適時適度」，出台調控措施要多，調整差別要幅度小， 調整間隔要時間短。
貨幣金融政策相對靈活，可以針對經濟形勢的變化適時調控，所以也是各國常用經濟調控政策。但金融政策何時產生效果不確定，多數歷時1—2年時間才能顯現效果，效果能有多大也很難確定。在美國，有學者研究認為自20世紀80年代以來，由金融自由化引發的政策或環境變動對貨幣政策的影響無疑是巨大的，大范圍的金融自由化，使得較自由的抵押貸款銀行和抵押貸款程序在市場上占統治地位，利率與房地產之間的聯系被明顯弱化了。緊縮的貨幣政策需要通過對貸款定價、交易費用和對房地產價格等的一系列復雜影響，傳導過程變得較長。我國也有學者著文指出，加入WT0之後中國金融業的開放及其所推動的國內金融改革深化，已經使貨幣政策調控作用的接受主體發生了很大的變化。這種變化改變了以往單純的金融調控格局和順暢的調控作用機制，從而使現行金融宏觀調控方式的調控能力減弱。據有關計算，在我國儲蓄利率水平需要上調2%、貸款利率水平需要上調3%，利率水平才會回到中性水平。只有到這一步，央行每加一次息才會在經濟活動中得到反應。所以我國貨幣金融政策的實施效果歷時較長，也更難確定和把握。一般各國政府在面臨房價上漲現 象時，都比較謹慎，多採取比較緩慢的、逐漸遞進的、比較精準的方法。
2.宏觀調控政策的相互協調與配合
針對市場失靈的宏觀調控政策有很多種，包括我們常提及的財政政策、貨幣金融政策、外匯政策、產業政策，以及各政策內部的細化政策等等。各政策出自不同的政府部門，其著眼點、側重點和考慮問題的角度，必然有差異，政府各決策主體出台的政策必須互相配合。目前調控房地產行業的經濟政策眾多，政策之間的協調和配合必然決定和影響執行結果。
如房地產調控政策之貨幣金融政策，在匯率改革沒有出現大動作的前提條件下，如果連續加息，則不僅國際游資坐享其利，而且還可能誘使更多的國際資金進入中國，導致流動性更加過剩。而如果不加息，則無法抑制投資過熱和房價猛漲的局面，進而引發通貨膨脹。這就需要在匯率政策和貨幣政策之間尋找一個平衡點。
三、可行性分析：關於分析的手段和方法
目前的政策較多的是以有關部門為主的定性分析，缺乏較詳細而深入的數據分析測算、 缺乏定量的政策可行性研究分析和全面論證，對執行的結果也缺乏實證分析。
1.目前的調控政策具有點狀與短期性的特點，系統性的分析缺乏
我們來分析一下近期出台的涉及商品房二手交易的稅費政策問題。應該說，健全和完善的房地產稅收制度可以在經濟波動初期充分發揮財政政策的自動穩定機制，在經濟出現大幅波動時，在行業上有區別地出台相應的政策，是可以對經濟的影響進行平衡的。當房價快速上漲是由於投機熾熱造成時，完善住房轉讓環節的稅收政策，其效果是明顯的。但實際上，2005年國家出台的一系列房產新政，己在一定程度上抑制了投機，當政府再次面對房價的非理性上漲時，對以往政策的實施結果就需要進行驗證和數據分析，就需要對執行政策後的市場需求進行詳細的測算。如果房價上漲的原因主要是因為需求增加，盡管很大程度上是「提前透支」的需求，再增加交易環節的稅收對抑制住房需求未必很有用，反而容易轉化為交易的成本，進一步推升房價。由於只考慮到對賣方市場的限制，希望通過調整二手房交易營業稅來限制購房者的投機行為，卻忽略了買方市場的購買力，制約了二手房的合理流動，從而 可能加劇了房價的上漲。
再如調控涉及到的有關土地政策，其引起的一系列連鎖反應是我們必須全面考慮的。從土地供應方面來看，土地供應結構和土地儲備結構都會發生變化，這不是一個簡單的住房供應結構的改變，而是市場運行規則的重大改變。因為要供應更多的中低價位房和經濟適用房，必然要求提供更多的低價土地。這樣，要麼降低城區土地的價格，但城市土地價格是城市綜合價值的體現，降低地價不是明智的決策，也不是對社會資源的有效利用和合理配置；要麼增加郊區土地供應量，如果沒有足夠的郊區土地儲備，就必須大量徵用集體土地，但這與政府實行最嚴格的土地管理政策又是矛盾的。土地作為一種非常重要的生產要素，在我國相對稀缺，在城市地區尤甚。其使用效率和價值通過市場機制能夠體現的更充分。大量供應中低價位和經濟適用房是一種行政干預配置資源的行為，也會降低資源配置效率。此類商品房供應過多等於放低了購房門檻，如果不考慮購買力的動態性，而以當前的購買力為基準放低消費市場的進入門檻，會進一步放大社會購買力，加劇資源約束與購買力的矛盾。同時，如果大量供應郊區土地，勢必加快城市郊區化進程。全國許多城市的城市規劃和城市發展的重點 都必須調整。
2.一些調控政策的出台，缺乏科學系統的測算，對政策的結果效用也缺乏量化的分析或 目標指向
負責市場調控的主體，政府及其有關部門，面對市場失靈的復雜市場，應該把調控政策作為一個大的項目，針對經濟政策的特點，從統計調查搜集數據，建立模型進行分析，到市場分割，確定政策的執行目標、執行環境、執行主體、執行機制及政策傳導機制、可操作性，執行效應，反饋評價，及至調控可能涉及到的各個層面的反應及其測算等方面，進行詳細的定性和量化實證分析；通過實驗室實驗、小范圍區域的操作，對政策的出台、運用、實施及可能出現的問題進行全面的分析和可行性論證。這其中，數據的分析，是進行政策是否可行論證的重要依據。但目前房地產領域各種房地產數據的來源和統計口徑不統一、信息不完整、對外不完全公開，給研究造成了一定的混亂。搞房地產相關數據統計及其分析，需要花很多時間，投入巨額資金，還要各個政府部門全力配合。進而，才可能有令人信服的數據分析和正確的政策出台。因此，要提高政府決策的科學性、合理性和行政行為的正當性，證據的收 集、整理、分析和公布，是非常關鍵的。
四、可行性分析：相關方的利益博弈與協調
調控政策執行力大打折扣問題出在利益博弈上。地方政府基於自身利益而與中央政府利益不協調一致，政府各部門基於自身的利益目標不同而動作不協調，銀行基於利潤而樂於提供低風險的抵押貸款，房產商融資渠道的多元化，購房者的動機各異。市場化經濟中，各方面的博弈是自然、正當和合法的。但如果在政策制定時，充分考慮到各方的利益和可能的博弈結果，也就是一個政策的出台要建立在利益主體充分博弈的基礎上，就能最大程度地減少 政策實施的阻力——因為政策本身已經包含了相關利益主體的利益訴求。
所以在制定政策時，應把利益博弈前移，即把基於利益和矛盾的博弈前移到政策制訂中，各相關利益主體在政策出台前進行充分的博弈，制定事關多方利益主體的公共政策時，應以「抵制者假設」為邏輯起點：即假設各方都會抵制政策，要通過利益博弈才能使他們認同並服從政策——而不能以「服從者假設」為起點，即假設各方都會服從上級安排。只有使各項政策 有機地協調與配合，避免沖突與矛盾，政策執行起來才會沒有阻力。

㈢ 如何調控中國房地產市場

地方政府主導違法用地增多 土地成了誰的「唐僧肉」?

2011年06月07日08:31 來源：人民網 手機看新聞

列印 網摘 糾錯 商城 分享 推薦 微博 字型大小
近年來，隨著城鄉統籌步伐加快，全國范圍內的土地違規案件屢屢發生。新近曝光的「香河土地違規案」當屬典型。給農民的補償每畝地一年租金1000多元，轉手賣給房地產開發商每畝60多萬元。

國土資源部近日通報稱，今年一季度，接到舉報政府主導下的非法轉讓基本農田500畝以上、耕地1000畝以上的線索280個，其中17個已作為重大違法違規線索在查處。違法用地多為政府及有關部門主導或協助開發建設工業園、物流園、廠房等。上訪群眾主要反映承包地糾紛、村內補償款分配、城市房屋拆遷、村幹部腐敗等其他問題。

就此，國家行政學院教授劉熙瑞接受記者采訪時表示，「地方政府不應為某些人私利驅動，而是要對人民負責，不能以犧牲人民利益為代價，土地不是政府的『唐僧肉』，政府應從國家發展，人民利益角度來考慮處理問題，做為人民服務的政府。」

地方政府主導的違法違規用地問題嚴重

「地方政府主導的違法違規用地問題嚴重。今年第一季度，全國發現違法違規用地行為9832件，涉及土地面積7.3萬畝。」 國土資源部執法監察局局長李建勤說。

「違法用地行政就是利益在驅動，政府往往打著『堂而皇之』的理由，從違規使用土地中得到利益，或從中賺取差價。」關於地方政府違規用地日益增多現象，國家行政學院教授劉熙瑞接受人民網記者采訪時表示，「違規用地理由很多，可能以引進項目為目的，增加就業，拉動當地經濟發展等，但經常是一些不該批或不符合審批的項目。」

國土資源部通報稱，地方政府主導、支持、默許下的非法擴張用地增多;以城鄉建設用地增減掛鉤為名非法轉讓集體土地的現象突出;非法挖砂取土造成耕地破壞的現象增多;重復舉報、反復查詢的電話接聽量比重偏高;集體進京上訪增多，集中反映農村綜合問題。

此前，國土資源部公布的數據顯示，2010年全國發生的違法用地行為5.3萬件，涉及土地面積41.8萬畝(其中耕地16.4萬畝)。

近年來，地方政府違規用地事件也屢見報端。發生在海南省東方市的土地腐敗大案，牽出包括原市長、原市委副書記和土地、建設、城投等部門負責人在內的25名幹部，發人深省。開發商繞開征地程序，低價「私占」集體土地，又通過收買政府官員(市長收250萬土地「審批費」)，又高價倒賣給政府變身「國有」，官商結成「利益輸送」聯盟。

經國土資源部審批的高爾夫球場只有10個，新建球場卻近400個。盡管相關部門發布高爾夫球場「禁建令」，卻難以阻擋部分地方對可獲取高利潤的高爾夫球場的「不懈追求」。記者調查發現，江蘇鎮江新區以建設「綠色社體家園」項目為名建設高爾夫球場，計劃用地4500畝，總投資20億。此地最大的問題亦是以租代征，強行拆遷，在土地流轉過程中沒有任何規劃報批手續。

以上違規用地種種，在全國各地已相當常見。一位不願透露姓名的專家表示，「土地是國有的，對土地的支配權在理論上屬於中央政府，但實際上對土地的操縱權卻在地方政府。正因為地方政府可以從『土地的支配權』上獲得巨大的好處，他們已經欲罷不能，很多地方政府已經開始在「城鄉整合」或「城鄉統籌」的政策口號下，進行強制城市化。無論從哪個角度看，這種強制性城市化的核心是土地的城市化，而非人的城市化。」

土地督查直面省政府 5年督察333個地級以上城市

近日頻頻曝光的地方政府的違規用地行為，已引起各省區市的高度重視。

「以圖管地」遏制新疆土地違法現象的蔓延。近日，新疆維吾爾自治區政府下發緊急通知，要求在6月30日前必須把各類違法問題核查整改查處到位，把問責比例降下來。對發現的違法用地、違法勘查開采礦產資源行為，加大查處力度，要「既處理事、又處理人」。

為防止在違法用地補辦手續工作中出現搭車報地現象，日前，河南省國土資源廳對全省已向省政府申請補辦用地手續的372個批次用地進行專項檢查，並採取四項措施，對檢查中發現違法搭車報地的用地指標堅決予以核減，對違法嚴重的2個地市領導進行警示談話，限期整改。

此外，記者也從國土資源部總督辦獲悉，從2010年起，每5年將對全國333個地級以上城市完成一輪例行督察，其中對經濟發展快、用地量大或違法用地多的128個重點城市每2年覆蓋一次。目前已開通的國家土地督察機構在線土地督察系統，已對土地實現網路監管。

國土資源部相關人士稱，土地督察 「直面省政府，向相關領域延伸，向綜合監管延伸」。2011年初步擬定60個地區進行例行督察。督查工作延伸至地方政府多個職能部門，從土地審批、征轉、出讓、開發利用和抵押融資等環節進行全程、系統督察。

此前，國務院曾就土地督察報告批示：「土地督察工作要加強，敢於碰硬，不怕得罪人。」

「不是有錢就能拿地，不是有錢就能浪費土地資源，因為土地資源很緊張，國土資源部要根據不同的行業來制定一系列嚴格用地標准。未來我們加強土地利用考核評價，讓民眾能監督。」國土資源部土地利用管理司司長廖永林接受人民網記者采訪時表示，「十二五」實行最嚴格的節約用地制度，堅持按市場原則配置土地資源，要建立更好的競爭機制，不是為了把價抬高，而是要大家公平競爭，拿到的地更好發揮作用。

「一方面要加強土地督查，另一方面加強對違規用地的嚴懲。」劉熙瑞說，「那些美其名曰引進的項目，實質上損害的是當地百姓利益。歸根結底就是政府的一種腐敗行為，侵蝕了政府健全的機體。一定要嚴懲違規違法用地，還農民賴以生存的土地。」(記者常紅)

㈣ 如何評判政府對房地產市場的調控效果

房地產宏觀調控政策效果評析
一、總體評價

綜觀2003年到2007年1月的房地產宏觀調控全國情況，總體來說房地產的投資增幅、商品房市場供應增幅、商品房價格增幅和土地供應量都有了明顯的下降，房地產市場交易秩序得到進一步的規范。

但以北京、大連、深圳、廣州為代表的全國絕大部分城市的商品房價格仍處於上漲過程之中。

鑒於房地產開發周期的因素，商品住宅的供應結構調整和經濟適用房、廉租房的建設分配的政策效果還不明顯，有待市場檢驗，也有待在較長時間里才能顯示。

土地一級市場的交易仍然存在著大量的行政性資源分配和不規范操作的現象，也有待努力克服。

房地產調控各項政策的最終落實不是短時期內能夠解決的。我國房地產的宏觀調控重點應該從價格階段轉到結構階段，最終還是要落實到建立我國住房保障機制和體制的階段上來。

2006年12月召開的中央經濟工作會議，已經把經濟增長、就業、物價、國際收支平衡四大宏觀調控目標中的促進國際收支平衡放在了突出位置，成為穩定國家宏觀經濟的最主要任務。而要從根本上解決國際收支不平衡的問題，除了要加快轉變外貿增長方式以外，最重要出路是解決國內需求不振的問題（2006年我國前三季度消費對經濟增長的貢獻率僅為35.7％，而投資對經濟增長的貢獻率則高達49.9％）。要用擴大國內需求的辦法解決投資和消費比例的失衡，解決內需和外需的失衡，解決對外貿易的巨額順差，解決外匯儲備的過猛增長。

由此判斷，房地產調控問題並不是我國宏觀經濟調控最重要最突出的問題，只不過是涉及到民生和社會穩定的分支性熱點問題。不宜將房地產調控問題擴大化、嚴重化，甚至政治化。必須看到近二十年來是我國國民居住水平改善最好最快的二十年，也是我國城鄉形態和產業功能重塑的二十年。要防止不顧及國力、財力而任意擴大住房保障面傾向的出現。保持房地產的健康穩定發展，對擴大我國國內需求起著支撐性的作用。

二、決策機制

房地產宏觀調控決策主要在國務院及其各部委。最先由央行開始，後來土地資源部、建設部、財政部、國家發改委、監察部漸次遞進參與。總牽頭是國務院聯席會議。各省市和房地產行業協會基本沒有參與，甚至沒有協商溝通，主要承擔決策執行責任。各部委之間在房地產調控決策過程中早期存在協調不足，各自決策的問題。後期協同性較好。

我國中央政府和地方政府在房地產管理職能上沒有劃分清晰的、分層次的范圍和職責，這是造成房地產兩級政府出現博弈的體制原因。房地產的不動產特點決定了任何房地產的調控本質上都應屬於城市房地產調控和區域房地產調控。

三、調控手段

從2003年起，中央政府連續四年都對房地產行業和市場做出宏觀調控政策。這些調控政策手段有的是以國務院名義牽頭頒發的，有的是以國家部委辦的名義直接公布的。這些政策最近兩年又是以組合拳的形式在短時間里密集推行的。

調控手段有的是行政性的，有的是經濟性的，也有的是法律性的。行政性手段最直接，短期效果最明顯；經濟性手段作用最大，但要通過中長期才能發揮調控效果；法律性手段最為薄弱。調控手段的實施存在立法法規程序上的疑問。

調控手段的實施基本上是自上而下的。調控手段的力度中央和地方明顯存在差異，各地力度也存在差異。

各項調控政策一部分可操作性很強，一部分可操作性不強，存在爭議和疑問，給執行造成一定的困難，主要是准備時間太短。實施細則的制定頒布明顯跟不上實施原則的制定頒布。

四、調控范圍

涉及全國房地產產業、行業（企業）、市場。

涉及房地產產業鏈的規劃設計、土地轉讓、外資進入、房產開發、房產交易、金融配套和財務費稅。

涉及房地產投資、房地產價格、房地產結構和房地產市場秩序。

毫無疑問，四年的房地產宏觀調控是全覆蓋的，已不存在重大方面的遺漏。

我國房地產宏觀調控應該嚴格限制在產業領域和經濟領域，而不應該輕易跨入到道德領域和政治層面。不能將對房地產的社會需要等同於房地產市場的有效需求。

五、調控重點

先期是房地產貸款和土地供應（2003、2004年）；中期是房地產價格（2005年）；後期是房地產商品住宅結構（2006年）；近期是房地產企業收益（2007年1月）。我國房地產宏觀調控重點的階段性特點明顯。

在房地產宏觀調控過程中，似乎調控的主線目標和效果判斷標準是房地產價格。這給房地產宏觀調控自身帶來難以解脫的重負，也容易使調控走入誤區。

我國房地產宏觀調控的重點最根本的是建立我國住房保障制度。遺憾的是在這方面進展緩慢，認識不一致，責任被推卸，研究缺乏數據依據，還未能看到較為明晰連貫、長期穩定的調控框架。經濟適用房開發建設存在巨大爭議，也在土地供應、資金保障、開發責任、覆蓋規模和分配回收辦法等具體方面缺乏對策。

六、調控政策取向

房地產調控政策取向在「科學發展觀」、「和諧社會」這一統領性的理念上無論在中央和地方，還是在領導層和人民群眾，都具有高度的認同性和一致性。但在具體調控方案和政策上，我國依然存在著價值取向、發展方向上的不一致:

堅持改革，推動改革，通過彌補和調整的辦法，將改革過程中必然產生的失誤和缺陷予以改正，還是中止或改變我國土地和住房制度改革的現行方向和基本做法；

是以經濟和法律手段調控為主，輔之以政府行政調控，還是實行行政調控，財政補貼為主，輔之以市場機制和法律手段；

是繼續堅持市場化、商品化的房地產發展道路，還是擴大住房社會保障的適用范圍，擴大社會公益公共住房產品的提供總量，走出一條社會保障住房佔主導地位的發展道路；

是在我國房地產大市場中建立一個相對封閉、獨立運作，又與大市場相銜通的補貼保障性的住房小市場，還是恢復雙軌制，建立兩個平行、獨立運作的房地產市場；

是建立分層次、有差別的中央政府和地方政府房地產兩級監督、管理、調控職能體系，還是將房地產監督管理調控職能主要由中央政府承擔。

七、調控政策內容

在房地產調控政策內容上，當前中央政府和地方政府、相對富裕的社會階層和低收入的弱勢群體客觀上存在不同看法，這種不同看法在房地產經濟理論界更是顯得尖銳突出:

是將房地產調控的重點放在培育我國公民自住其力和建立完善的住房保障體繫上面，還是將重點放在壓制過高的房價，並以價格和增幅是否下降作為評判房地產調控是否到位的主要標准；

是堅持房地產調控政策的科學性、嚴緊性、連續穩定性和可操作性，從權力不當和權力規則層面來實行政策失效和制度失敗的反思，還是因為地方政府的不理解和實施細則的緩出，將宏觀調控演變成直接對房地產企業行為和具體產品的微觀調控；

是使用擴大住房需求的經濟和行政調控手段，還是採取收縮住房需求的經濟和行政調控手段；

是採取有差別、有彈性、有針對性的調控措施，還是頒發全國一刀切的剛性統一的調控指標；

是由市場決定我國商品住房的供應結構、房型面積和價格水平，還是由政府決定我國商品住房的供應結構、房型面積和價格水平；

是在我國工業化和城市化快速進程中，既堅持土地的嚴格控制，更強調土地的合理利用，還是只強調土地的嚴格控制，並將控制指標直接分解到各地政府；

是將房地產市場秩序的整頓重心放在一級土地市場方面，克服普遍存在的行政性土地資源配置行為，還是把工作重心放在二級新房交易市場和三級二手房交易市場方面，著力打擊黑中介和交易欺詐行為；

是嚴令督促各級地方政府承擔起經濟適用房建設和保障雙困戶住房的投資、建設、分配和回收責任，還是將經濟適用房的開發責任主要放到房地產開發經營企業身上；

是建立房地產調控的具體量化考核指標，還是沒有這種指標，完全聽任感覺、情緒和道德去判斷調控成果。

八、調控政策作用

關於我國房地產宏觀調控政策作用和實際效果的評判，目前大致有三種意見，而且都有支撐自身意見的數據和論點，這集中表明中央政府、地方政府、金融部門、部分經濟理論界人士、房地產開發商、房地產業界和消費者，無論在他們內部還是在他們之間，都存在著巨大的認識分歧。而其中的關鍵在於中央政府各部門的判斷如何，認識是否一致，這直接決定著今後房地產的政策走向和市場走向。很可惜，我們的研究沒有發現這種認識的統一。

第一種意見認為我國房地產宏觀調控已經取得明顯成果，不再需要出台新的更為嚴厲的調控措施。持這種意見的主要存在於地方政府、金融部門、部分經濟理論界人士、房地產開發商、中高收入階層和住房不動產擁有者；

第二種意見認為雖然調控政策已經積極成效，但還不穩定，各地成效也不均衡，需要鞏固已經取得的成果。持這種意見主要存在於國家房地產調控的決策部門和主管部門；

第三種意見認為房地產調控政策並沒有實際到位，成效甚微，地方政府不積極不配合，房地產調控應該常態化、長期化。持這種意見主要存在於部分國家經濟管理部門、經濟理論界人士和中低收入階層。

還有一種有趣的現象是新中國近六十年的經濟發展史中，經濟一旦發展穩定了，中央對地方一般都採用了「收」的方針；經濟一旦出現困難，中央對地方一般都採用了「放」的方針。現在看這種經濟怪圈似乎已成為一種規律，反映出我國還沒有在中央和地方的關繫上建立起長久穩定的權力職能分層、經濟利益明確的法律保障制度。

九、調控政策走向

回答2007年我國房地產的走勢問題，在當前與其去研究分析房地產市場的各種數據，還真不如研究房地產政策決策部門和政策制定者們對房地產市場形勢的判斷認識。盡管這些決定政策權力部門和人士在認識上還不能完全統一，但仍然能夠從中發現端倪，理出頭緒：

繼續實行土地嚴格控制的政策。這主要表現在對過去違紀違規佔用的土地進行清理，嚴格建設用地的分解指標，繼續禁止別墅用地的批租。此項政策對市場的影響表現在土地價格會繼續走高，從而影響房價難降。國土資源部多次認為土地政策調整不會影響房價，是不符合市場實際的。

嚴格執行「70/90」住房開發政策。這主要表現在那些還沒有拿出「十一五住房建設規劃」的城市，必須向上級和社會有個交代。所有批出的住宅土地都要按照政策規定辦事。此項政策的執行將受到市場的極大考驗，實際上不具備長期執行的條件，特別是在我國東部地區。

出台保障性住房強制性政策。如果起步涵蓋范圍過大，其夭折的可能性也越大，地方政府的財力也不可能承受比重過高的住房保障要求的支出。經濟適用房的建設和分配會受到極大考驗，尤其是在北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市。經濟適用房正在受到越來越多的詬病批評，而廉租房將會成為各地對低收入者最重要和最主要的保障形式。

徵收二手房轉讓土地增值稅。該稅種已經開征。在二手房交易環節當中，目前存在印花稅、契稅、營業稅、所得稅、土地增值稅，加上未來可能出台的物業稅，將大大增加我國居民的購買、持有或出售居住房屋的稅賦。

清算房地產開發商土地增值稅。該稅種今年1月已經推行，對房地產開發企業特別是中小企業會有實質性的沖擊，壓縮了利潤空間，打亂了資金供應節奏，影響了既有開發計劃。開發企業會向消費者轉移部分成本負擔。國家稅務總局應該向納稅人說明過去十多年中為什麼沒有收取土地增值稅，是政策本身科學性操作性的問題，還是稅務部門失責的問題，恢復啟動土地增值稅增收的具體理由。

提高房地產的開發和消費貸款利率。這與國家貨幣政策、利率政策、匯率政策密切相關。難以出台只對房地產開發和消費貸款的專項利率標准。我國中短期內繼續提高利率，還是客觀存在一定的空間。國家主要是採取增加銀行准備金率、提高銀行利息和發行中長期債券、基金等形式收縮銀根。

在連續兩年組合拳式密集出台房地產調控政策的背景下，更多的是需要檢驗政策的效能效率，而不是再打政策組合拳。現在是宏觀調控壓縮了房地產市場需求，但市場供給也相應出現變化。土地供應量少了，房地產開發商採取收縮性、觀望性的開發策略，需求和供給呈現新的不平衡，房價難以出現下跌，除非採取進一步的非市場化經濟行為。

在什麼樣的政策條件下才能導致我國房價真正下跌呢？從目前環境分析大致有如下一些因素。但如果仔細分析，這些條件的實現非常不易，處理不好，會對國際上承認我國「市場經濟國家」帶來負面影響。

第一，連續多年用於經濟適用房（比完全市場化的商品房價格低的限價房，且受到政府各項稅費減免的優惠政策，供應對象受到政策限定）和廉租房建設的土地供應比重超過全部住宅建設土地的30％，且大部分土地位置位於中心城區。

第二，連續多年經濟適用房的建設佔全部新建住宅總量的30％以上，且大部分住宅位置位於中心城區。

第三，享受廉租房（包括現在租住老公房）的人口數量超過城市總人口的30％。且廉租房的物業管理必須由政府補貼，管理水平達到普通商品房的標准。

第四，建立對所有出售的商品住宅實行政府限價審批。

第五，大比例地實行對商品住宅建設用地的無償或低價計劃調撥分配。

現行的房地產調控政策對商品住宅的價格影響作用方向如何呢？如果仔細分析基本可以得出這樣的結論：所有屬於行政調控的政策因素，大致一半對房價有抬升作用，另一半對房價有壓低作用；屬於經濟調控的政策因素，大多數對房價都具有抬升作用；行政調控因素和經濟調控因素混和使用，抬升房價的作用要大於抑制房價的作用。這一結論絕非政策制訂者的初衷願望，但中短期市場現實表現就是如此。

十、中國需要建立精細化、數據化的房地產監管系統

對於中國房地產產業、行業和市場來講，特別在宏觀房地產調控的背景下，更要特別重視決策依據管理，尤其是精細化和數據化的管理。在土地供應、住宅建設、市場交易和行業狀況等方面，實行精確數據的動態監控，為全國房地產發展提供輔助決策依據。

中國房地產宏觀管理存在調控過程和調控方式轉型的現實客觀要求，即調控手段由粗放管理向精確制導轉變；調控過程由事後調控向事先預防轉變；調控方式由經驗導向向數據導向轉變。從而杜絕非民主的主觀決策和非科學的情感調控。

中國房地產管理層面應全面建立房地產信息的搜集、監測、評價和決策的創新平台。該平台必須以國家經濟與社會發展規劃為依據，以土地供應為基礎，以建設過程為對象，以預售許可為節點，以市場價格為重點，以供求平衡為目標；該平台應該能夠全面、及時、准確的反映全國各個城市房地產的基本信息，包括土地供應信息、建設進度信息、市場交易信息和行業管理信息；該平台要求展現多維、立體、直觀的表現房地產產業、行業和市場的數據、指標、指數，涵蓋各類土地、新房和二手房、住宅、辦公樓、商鋪廠房的租售，並將這些依據進行比較和推測；該平台必須是高效、精細、集成、分析為一體的房地產監測調控的創新模式，能夠將國家宏觀經濟指標、城市總體規劃、區域人口態勢、地方主要經濟指標、五年經濟和社會發展規劃與房地產數據進行耦合，判斷房地產投資、價格、結構、增幅和市場秩序的健康程度或警示程度。

創新的工作體系要依託行政審批、土地普查、房屋普查、權籍登記、市場交易和市場調查等傳統手段獲取原始基本數據。要大膽運用多種新技術手段，如用數學模型和計算機技術生動直觀表現數據、指數、指標等圖表；運用地圖、遙感影像、衛星照片進行大視角、可轉換、可縮放、可定位、可縱橫切的耦合表現。

㈤ 當今中國房地產市場如何調控

明年估計哈：
1、房產稅試點徵收的城市范圍擴大；
2、限購令暗中取消或取消；
3、保障房建設進一步加快；

一句話，明年可能要滿足一部分剛性需求，對首次購房的可能會有放鬆。但大的格局，即房地產的調控不會放鬆。

㈥ 論述題 對當前房地產市場形式分析及如何開展房地產營銷 1 存在的問題2 國家的調控措施3 如何開展營銷

1存在問題沒有
2國家調整措施得力
3表面營銷市場，主要攻關銀行與政府

㈦ 國家對房地產市場到底如何調控

調控政策即使要抄放鬆，也是定向的襲。貨幣政策應該對個人抵押貸款的第一套房放鬆。其他部分，相當長一段時間，還是不會放鬆。」因此，在未來6-12個月，房地產行業的資金鏈會非常緊張。但聶梅生並不認為開發商的資金鏈會斷裂。「去年開發商『充電』還是充得很足的，倒是有一些小的開發商，可能有一些問題。房地產行業並購現象會很明顯，如萬科合並了很多小的開發商。」

㈧ 對房地產市場宏觀調控政策效應的分析與建議

加大房地產調控力度，抑制房價出現過快上漲
為抑制房價出現過快上漲苗頭，近期各地陸續加大房地產調控力度，不斷出台新政策、新措施。同時，住房租賃市場建設穩步推進。一系列舉措表明地方政府堅持調控的信心和決心不會動搖，房子是用來住的，不是用來炒的」這一定位不會改變。
當前，仍有許多城市不斷出台房地產調控措施，表明「房子是用來住的，不是用來炒的」這一定位不會改變，地方政府堅持調控的信心和決心不會動搖。同時，作為長效機制建設的重要一環，住房租賃市場也在穩步發展。
房價明顯過快上漲
4月份至5月份是房地產傳統銷售旺季。據前瞻產業研究院發布的《房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》數據顯示，5月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.3%、0.2%;二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%、0.8%;三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%、0.6%。
一直保持調控高壓態勢的熱點城市總體趨穩，一些三四線城市市場反而相對更加活躍，上漲趨勢較為明顯。如5月份，70個大中城市中，東北、中西部地區的房價上漲相對集中，這些城市有很多是三四線城市。近來發布調控措施的城市也有很多是三四線城市。
調控將繼續保持高壓態勢
5月份70個大中城市中有61個新建商品住宅價格與上月相比出現上漲。5月份，各地繼續堅持「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，不斷加大房地產市場調控力度，全國40多個城市出台了調控政策，防止房價明顯過快上漲。
政策指出，要求加強購房人購房資格審查，對不符合調控政策規定的，不予辦理相關購房手續，堅決遏制投機炒房。對擅自放鬆購房條件的，將嚴格追責問責。此外，還要求住房庫存緊張的地區要加大加快土地供應。做好土地供應和促開工、促上市工作，確保房地產市場穩定供應等。
房地產開發企業應在項目取得商品房預售許可證後10日內一次性公開銷售全部准售房源，不得分幢、分單元、分層、分批銷售。同時指出，在未取得商品房預售許可證前，房地產開發企業一律不得通過任何方式認購。
調控將繼續保持高壓態勢，房價一旦出現過快上漲苗頭，各地還將繼續出台調控政策。
「從2015年的全面『去庫存』，到2016年『因城施策去庫存』，再到2017年底部分三四線城市和縣城『去庫存』，三四線城市自2015年以來『去庫存』已持續近三年。」恆大研究院副院長、首席房地產研究員夏磊認為，當前全國商品住宅庫存已基本降至2012年末的水平，「去庫存」取得了明顯成效。這些過去積極「去庫存」的城市，一旦市場出現供需不平衡情況，極易引發房價上漲風險，應該適當調整政策，避免市場變化之後，「去庫存」政策繼續發揮作用，反而助推房價過快上漲。
大力發展住房租賃市場
在調控的同時，房地產長效機制建設也一直備受關注。其中，大力發展住房租賃市場被視為房地產市場長效機制建設的重要一環。當前，各地紛紛出台政策，大力發展租購並舉的房地產市場。以一線城市為例，北上廣深四個城市紛紛出台了支持住房租賃市場發展的重要政策。
深圳方面也指出，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售價為市場價的60%左右;安居型商品房可租可售、以售為主，租售價為市場價的50%左右。公共租賃住房租金為市場價的30%左右，擬進一步擴大保障的覆蓋面，將公交司機、地鐵司機、環衛工人等為社會提供基本公共服務的從業人員和先進製造業藍領產業工人等群體納入公共租賃住房保障范圍。

㈨ 政府可以採取哪些手段對房地產市場進行宏觀調控

為保證房地產市場宏觀調控的有效實施，一般採用經濟手段、行政手段、法律手段和政策方法四種。

1、經濟手段

即通過運用價格、稅收、利率等經濟杠桿，來充分調控房地產市場的運行和發展，以經濟刺激來引導人們的經濟活動。

2、行政手段

即通過國家、政府部門的行政權力，以行政管理的方法，對房地產市場進行宏觀調控。如制定房地產市場的發展規劃，來對房地產市場的發展方向進行控制；通過規定房地產市場主體資格、活動原則、經營范圍、權力和義務等來控制房地產經營企業的經營業務等。

3、法律手段

即通過房地產立法和房地產執法來宏觀調控房地產市場。通過制定各種房地產法律、法規來規范我們的經營，保護合法經營，打擊不法經營，維護房地產市場的正常運轉。

4、政策方法

房地產市場宏觀調控的政策方法，指國家通過制定並組織貫徹執行一定的房地產市場發展政策，來對房地產市場進行宏觀調控。其特點是適應性強、針對性強，容易取得比較好的效果。

(9)如何對房地產市場調控進行分析擴展閱讀

黨的十六大以來，按照黨中央、國務院的決策部署，中國大規模推進保障性安居工程建設，解決困難群眾基本住房問題；不斷完善房地產市場，滿足群眾多層次住房需求；同時，堅持城鄉統籌，加大農村危房改造試點工作力度，改善農村困難群眾住房條件。

經過不斷探索和努力，城鄉住房建設和發展取得了明顯成效。我們將堅持政府調控和市場調節相結合，加快完善符合國情的住房體制機制和政策體系，促進房地產市場平穩健康發展，加快保障性安居工程建設，進一步加大農村危房改造力度，努力實現城鄉居民住有所居。