『壹』 住宅小区管理的目标是什么
小区物业管理的目标概括起来就是要通过科学的管理手段和专业化管理技术来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。
1．社会效益。小区管理的社会效益首先表现在为居民提供一个安全、舒适、和睦、优美的生活环境。这一环境不仅是指居室、楼宇内的，而且还指整个社区的治安、交通、绿化、卫生、文化、教育、娱乐等方面。它对于调节人际关系，维护社会安定团结，都有着十分重要的意义。其次，它可以起到为政府分忧解难的作用。实施小区管理以后，小区复杂繁琐的管理工作和各种投诉的处理，都由物业管理企业负责，政府不再为此花费大量的时间与精力，只需制定有关的政策规定，对小区管理实行指导、协调和监督。
2．经济效益。小区管理的经济效益可从多方面得以体现：
（1）从政府的角度看，未实行小区管理的住宅区，政府不仅要补贴大量资金用于小区房屋的维修，还要在环卫、治安、绿化和其它公共市政设施上投入财力。而实行小区管理的住宅区，政府不仅不投资，还可向物业管理企业收取税收。从这两方面看，经济效益是很明显的。
（2）从开发企业角度看，实行小区管理不仅有利于房产销售，加速资金的周转，而且有利于开发企业以较高的价格售房。获取更多的销售利润。
（3）从小区管理企业角度看。小区管理的经济效益不单体现在开发企业身上，还体现在物业管理企业本身。小区管理从单纯收取管理费来讲，是微利的，但如果善于经营，通过开展各种有偿服务，仍会取得较好的经济效益。
（4）从业主的角度看。物业管理企业管理好、维护好房屋住宅及附属设备、设施，延长它的使用寿命，可以保障业主的经济利益。
3．环境效益。小区内的水、电、煤、阳光、空气、通风以及建筑和人口密度等方面都与居民的身心健康有着密切的关系。小区管理有利于从根本上治理城市住宅内脏、乱、差现象，改善人居环境。因此，搞好环境的绿化、净化，不仅有助于人的身心健康，还将对整个城市建设规模、格局和风貌产生积极影响。
『贰』 住宅小区物业管理内容、对象及居住环境管理
物业管理（property management），受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。
物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。下面我们将详细介绍物业管理的内容、对象、居住环境的管理等。
一、住宅小区物业管理的内容
包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。
二、住宅小区物业管理的对象
住宅小区的物业管理，管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理，不是限制他们的人身自由，而是管理他们在小区居住时的部分行为。
三、住宅小区居住设施管理
住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同，只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理。管理重点在共有部分。住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害，有使用过程中产权人与使用人、不同产权人之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节。
住宅小区的公共设施，管理是受各系统市政部门所有者的委托，代管各系统的运行状况及运行结果，代缴各种有关费用。
四、居住环境管理
住宅小区物业管理的自然环境管理，是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生，对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境，维护是一种环境秩序。
住宅小区自然环境是客观存在的，不能人为创造，也很难改造。只能对现有环境进行有效的了解和监测，及时纳入物业管理公司管理档案。
（以上回答发布于2013-09-13，当前相关购房政策请以实际为准）
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『叁』 小区的管理人员有权利进房主的屋里进行搜查吗，没人在家时
禁止非法搜查或者非法侵害公民的住宅。即公民住宅的不可侵犯是公民的一项基本权利回，与公民的人身自由答、人格尊严等权利一样同等重要，同样受法律的保护。基于此，我国《刑法》规定了"非法侵入住宅罪"，构成此罪，处三年以下有期徒刑或拘役。司法工作人员滥用职权构成此罪的从重处罚。非法侵入他人住宅，尚不够刑事处罚的，处15日以下拘留、200元以下的罚款或者警告。
『肆』 如何成为一个住宅小区物业公司的优秀管理员
要成为一个物业公司的优秀管理职员,我认为良好的沟通和语言表达能力是非常重要版的,正所谓会想不如会做权,会做不如会说啊;因此第二点重要的就是会做了,自己首先要对小区的业主要熟悉,对小区的概况及周遍环境要熟悉,对国家物业管理法规要熟悉,了解本小区的优点和缺点,客户经常反映的问题是什么,应该怎么解决,有什么办法可以克服目前小区的缺点,去做了这些事情才能保证你不会乱说.同是才能指导你去想,多想,想在领导之前,多做,做在领导说之前,你就是一个优秀的物业管理职员.
『伍』 怎样当好一个物业楼层（小区）管理员
若你每月准时交纳了物业管理费以及小区停车费的话，那么你们小区的物业就有责任管理好你的车的安全，若他们说和他们无关的话，你可请律师上诉法庭帮你解决
根据〈物业管理条例〉物业公司的责任主要有： ①安全工作。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。 ②物业的养护工作。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。 《上海市住宅物业管理规定》第二十一条对物业服务合同中物业管理服务条款作出了示范性规定。物业服务合同可以约定下列服务事项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域的保洁；（四）公共区域的秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的帐务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。物业管理企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。同时第二十二条要求物业管理企业提供物业服务，应当遵守下列规定：（一）符合国家和本市规定的技术标准、规范；(二)及时向业主、使用人告知安全合理使用物业的注意事项；（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；（四）配合居（村）民委员会做好社区管理相关工作。物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害业主的合法权益，不得妨碍国家机关工作人员依法执行职务。禁止下列损害公共利益的行为：（一）损坏房屋承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）破坏房屋外貌；（四）擅自改建、占用物业共用部分；（五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；（七）排放有毒、有害物质；（八）发出超过规定标准的噪声；（九）法律、法规和规章禁止的其他行为。
『陆』 物业管理 26万平米的住宅小区应配备多少管理人员
项目来经理 1人
项目助理 1人
工程经理 1人
工程主管兼自调度 1人
安保经理 1人
消防主管 1人
保安队长 1人
客服经理 1人
保洁绿化经理 1人
主管会计 1人
管理人员共计10人
其它业务岗位要看你的岗位设置了，一般来说，26万平米的住宅配置：
客服人员（楼宇管理员）不少于8人
工程维修人员不少于12人（水电各半）
保安员不少于32人（按24小时值班制度，设8个岗位，每岗4班轮换）
保洁不少于15人（平均每2万平米配置1人，园区及周边外围2人）
绿化不少于3人
物业工作人员共计不少于70人
全部人员合计80人（最低）。
通常来说，26万平米小区，只要不是经适房，80--90个物业人员的配置算是比较合理的，高级公寓和别墅需要的人员就更多了。
上述配置不含车场管理。
『柒』 一个占地面积4万平的高层住宅小区 需要多少人员管理要的是总人数
占地4万平的高层小区，建筑面积大约10万，总居住人口约8000至1万人，物业管理至少需20人
『捌』 住宅小区规范化管理包括哪些内容
转载以下制度供参考仓库管理制度一、目的通过制定仓库作业规定及奖惩制度，指导和规范仓库人员日常作业行为，通过奖惩的措施起到激励和考核人员的作用。二、范围仓库工作人员三、职责仓库管理员负责物料的收料、报检、入库、发料、退料、储存、防护工作；仓库协调员负责物料装卸、搬运、包装等工作；采购部和仓管部共同负责废弃物品处理工作；仓管部对物料的检验和不良品处置方式的确定；四、验收及保管1物资的验收入库仓库管理制度1.1物资到公司后库管员依据清单上所列的名称、数量进行核对、清点，经使用部门或请购人员及检验人员对质量检验合格后，方可入库。1.2对入库物资核对、清点后，库管员及时填写入库单，经使用人、货管科主管签字后，库管员、财务科各持一联做帐，采购人员持一联做请款报销凭证。1.3库管要严格把关，有以下情况时可拒绝验收或入库。a）未经总经理或部门主管批准的采购。b）与合同计划或请购单不相符的采购物资。c）与要求不符合的采购物资。1.4因生产急需或其他原因不能形成入库的物资，库管员要到现场核对验收，并及时补填"入库单"。2物资保管仓库管理制度2.1物资入库后，需按不同类别、性能、特点和用途分类分区码放，做到"二齐、三清、四号定位"。a）二齐：物资摆放整齐、库容干净整齐。b）三清：材料清、数量清、规格标识清。c）四号定位：按区、按排、按架、按位定位。2.2库管员对常用或每日有变动的物资要随时盘点，若发现误差须及时找出原因并更正2.3库存信息及时呈报。须对数量、文字、表格仔细核对，确保报表数据的准确性和可靠性。3物资的领发仓库管理制度3.1库管员凭领料人的领料单如实领发，若领料单上主管或总经理未签字、字据不清或被涂改的，库管员有权拒绝发放物资。3.2库管员根据进货时间必须遵守"先进先出"的仓库管理制度原则。3.3领料人员所需物资无库存，库管员应及时通知使用者，使用者按要求填写请购单，经总经理批准后交采购人员及时采购。3.4任何人不办理领料手续不得以任何名义从库内拿走物资，不得在货架或货位中乱翻乱动，库管员有权制止和纠正其行为。3.5以旧换新的物资一律交旧领新；领用的各种工具均要上工具卡，并由领用人和总经理签字。4物资退库仓库管理制度4.1由于生产计划更改引起领用的物资剩余时，应及时退库并办理退库手续。4.2废品物资退库，库管员根据"废品损失报告单"进行查验后，入库并做好记录和标识。五、规定1仓储管理规定1.1仓库主要的作业主要分为入库，出库，保管三大部分。1.1.1入库你要按照送货单上的数目将材料清点清楚，发现有异常情况必须向你的主管汇报，得到指示意见后遵照执行就好了，进质检人员检验合格后，就办理入库手续，开具入库单，登记进销存帐或录入ERP系统。1.1.2出库对于生产部门领料的话根据BOM表（或生产计划部门审核通过领料单据）照单发料，然后登记进销存帐或录入ERP系统。对于发货的话按照财务开出的送货单或经其审核的出库单发货登记进销存帐或录入ERP系统。把你的作业单据整理好，交给财务，他们要做帐及成本核算。1.1.3保管合理安排你的仓库库容，给每种物料贴上明确的标签，，做到先进先出，了解采取合理的保护措施，防止物资因各种原因受到损坏。定期盘点一下你的仓库，检查一下帐物是否相符，如果不是，就要查找原因（收发错误，合理损耗等等），做一张盘点盈亏汇总表，汇报给上级，更改账面数字，以做到帐卡物相符。以上是本人的工作经验，不过由于行业的不同，各个行业的仓管的工作内容可能会有所不同，但工作的整体思路是一样的。1.2物料收货及入库1.2.1需严格按照”仓库单据作业管理流程”中有关“收货确认单”的流程进行作业。1.2.2采购将“送货”给到仓库后，仓库人员需要将货物放到仓库内部，不允许放在仓库外，尤其不能隔夜放在仓库外，下班后必须将货物检查放在仓库内部。1.2.3收货时需要求采购人员给到“送货单”，没有时需要追查，直到拿到单据为止，并填写入库单。仓库人员负追查和保管单据的责任。1.2.4所有产品入库确认必须仓库人员和采购共同确认。新产品尤其需要共同确认。新产品需要仔细核对物料的产品描述，以避免出错。1.2.5仓库与采购共同确认入库单物料数量时，如发现如送货总单上的数量不符，应找相应采购签字确认，由采购联络处理数量问题。1.2.6物料摆放需要按照划分的区域进行摆放，不得随意摆放物料，不得在规划的区域外摆放物料，特殊情况需要在2小时内进行整理归位。1.2.7原则上当天收货的物料需要当天处理完毕。不测试的当天安排点数，进行“入库单”入库信息的统计，点数入库。1.2.8生产技术部测试借料必须登记借料数量及规格产品名称、且需要注明该物料是采购的最近入库物料还是库存物料，以便后续确认累计入库数量。测试检验完成后归还仓库需要点数确认，且需要将良品和不良品进行区分放在指定区域。1.2.9仓库入库人员必须严格按照规定对每一个入库单入库物料进行数量确认，即是确认登帐入库数量和实际入库数量是否相符，不符合的需要追查原因到底和解决完成。（有借料的需要见到产品借用单据，测试坏的需要补单且不能登帐入库，如登帐入库需要开“退货厂通知单”扣除等同入库数量）。1.2.10入库物料需要摆放至指定储位。1.2.11“收货确认单”需要按流程要求先给仓库入库人员确认登记再给到仓库主管签字后才能给到采购。1.3物料出库（出库领料）1.3.1需严格按照“物料领用表”来发物料，并填写“出库单”“借用单”进行作业。1.3.2包装组给到的出库单无特殊原因当天必须全部完成取货、包装。1.3.3取货时注意不要堆积过高损坏产品。取完货后将推车放在出货组指定位置。1.3.4“出库单”发完货后需要及时将物料给到使用部门，并要求其签名确认。1.3.5内部领料需要部门主管签字，部门经理签字方可发货。1.4工具借用1.4.1需严格按照“工具领用表”来发工具，并填写“借用单”进行作业。1.4.2“借用单”上特别需要注明工具产品名称及规格，以便于后续识别进行工具入库作业。1.5工具归还1.5.1已办理归还的可以装订存档，未归还的不予装订，需要对当事人进行追查，直到归还工具或开具相关单据作归还手续。1.5.2工具归还时仓库办理人均需要签名确认，借用人未签名的不予办理借用。1.6物料及工具报废1.6.1需按照“工具及材料报废比表”进行作业。1.6.2发现库存物料及工具不良时需要及时处理或报告上级处理。1.6.3需要严格区分开库存物料报废部分、采购入库来料不良不能退回报废部分、客户退回不良报废部分并分别保管和做标示。1.7退货物料处理1.7.1需按照有关“退货通知单“的进行作业。1.7.2采购来料不良物料需要及时给采购部门处理并要求其签字，可以暂放仓库。1.7.3不良物料不允许给采购办理借料以充不良数量。1.8仓库卫生、安全管理1.8.1每天根据卫生值日表对负责区域内进行清洁整理工作，清理掉不要不用和坏的东西，将需要使用的物料和设备按指定区域进行整理达到整齐、整洁、干净、卫生、合理摆放的要求。1.8.2卫生工作可以在空余时间和每天上午下班和下午下班前进行。1.8.3部门将根据工作结果进行评分，作为奖金的依据。1.8.4考量物料区域摆放是否合理，并做合理摆放和规划。1.8.5安全1.8.5.1每天下班后由仓库管理员检查门窗是否关闭，按仓库“十二防”安全原则检查货物，异常情况及时处理和报告。1.8.5.2门禁管理：非仓库人员谢绝进入仓库，如需要进入必须予以登记方可进入。1.8.5.3仓库内严禁吸烟和禁止明火，发现一例立即报告处理。1.8.5.4高空作业需要使用作业车，并注意安全。1.8.5.5保障疏散通道、安全出口畅通，以保证人员安全。1.9物料管理（异常处理及呆滞物料处理）1.9.1物料品质维护：在物料收货、点数、借料、摆放、入库、归位、储存的过程中，遵循仓库“十二防”安全原则，防止物料损坏，有异常品质问题进行反馈处理。1.9.2发现物料异常信息，如储位不对、帐物不符、品质问题需要及时反馈处理。1.9.3每月对库存物料进行呆滞分析和召开会议进行处理，根据处理结果对物料进行分别管理。1.9.4保持物料的正确标示和定期检查，由仓库管理责任人负责。对标示错误的需要追查相关责任。1.10单据、卡、帐务管理1.10.1仓库所有单据的登帐方式和要求当天按时完成。1.10.2需要给到财务的单据电子档和手工单据一起给到财务。1.10.3每月的单据登帐人员需要保管好。上月仓库所有单据统一由指定责任人进行分类保管。遗失需要追查相关责任。1.10.4仓库对贵重物料卡帐登记，由指定人员管理。1.11盘点管理1.11.1盘点时作业人员根据“盘点内部安排”文件进行相关作业。1.11.2盘点过程中发现异常问题及时反馈处理。1.11.3盘点时需要尽量保证盘点数量的准确性和公正性，弄虚作假，虚报数据，盘点粗心大意导致漏盘、少盘、多盘，书写数据潦草、错误，丢失盘点表，随意换岗等，不按盘点作业流程作业等需要根据情况追查相关责任。1.11.5盘点初盘、复盘责任人均需要签名确认以对结果负责。1.12帐物不符处理1.12.1库存物料发现帐物不符时需要查明原因，查明原因后根据责任轻重进行处理。2包装管理规定2.1仓库管理员根据出库单上数据取货、发货并确认。包装前由仓库协调员及使用部门相关人员再次检查确认。2.1.1无特殊情况当天的使用数据必须当天生成出库单给到仓库管理员安排取货并发货2.2包装前物料确认2.2.1使用部门相关负责人需要按要求在物料进行包装前检查物料是否有取货错误及其他错误并确认签字方可出库。2.2.2有取货错误的根据工作繁忙的程度需要查核取货错误的原因和责任人。3仓库工作作风及态度3.1仓库工作人员应该培养良好的工作习惯和工作作风，形成良好的工作态度。3.2仓库工作人员倡导细心（严谨）、负责、诚实、团结互勉的工作态度和作风。4其他4.1下达的工作任务无特殊原因需要在规定时间内完成，且保证工作品质。4.2仓库每日根据“仓库工作品质统计表”对各组进行评比并进行工作指导和总结。4.3上班时间需要严格遵守公司劳动纪律，遵守作息时间，不得大声喧哗、玩闹、睡觉、长时间聊天、不应擅自离开岗位，不得以私人理由会客等。4.4需要严格遵守公司的各项管理规定。4.5仓库人员调动或离职前，首先必须办理账目及物料、设备、工具、仪器移交手续，要求逐项核对点收，如有短缺，必须限期查清，方可移交，移交双方及部门主管等人员必须签名确认。4.6对于在工作中使用的的办公设备、仪器、工具必须妥善保管，细心维护，如造成遗失或人为损坏，则按公司规定进行赔偿。4.7仓库人员要保守公司秘密，爱护公司财产，发现异常问题及时反馈。5奖惩规定5.1工作评估5.1.1部门将定期根据“绩效考核表”对员工的表现和业绩进行评估，以便于：肯定员工的工作成果，鼓励员工继续为公司作出更大的贡献；5.1.1.2检查工作表现是否符合岗位的要求；5.1.1.3衡量是否能按所制定的工作要求完成工作；5.1.1.4工作评估将以一定方式与员工沟通，以鼓励员工与管理人员之间就工作的要求和工作成绩进行讨论和交流，以提高工作效率；5.1.1.5创造互相理解的气氛，以鼓励员工团结一心地工作，以实现公司的经营宗旨及经营目标。5.1.2对未达到工作表现要求的员工，公司将视该员工不能正常工作，并对其提供进一步的培训或调整岗位。5.2奖惩级别5.2.1奖励5.2.1.1通报表扬：对于日常工作表现优良按照仓库管理规定执行的给予记“书面表扬”，并予以通告。5.2.1.2嘉奖：对于日常工作表现突出的按照仓库管理规定执行的给予记“表扬”，并予以通告，奖励20元。5.2.1.3小功：对于在工作上有特殊贡献的给予记“小功”，并予以通告，奖励50元。5.2.1.4大功：对于在工作上有特大贡献的按照仓库管理规定执行的给予“大功”，并予以通告，奖励100元。5.2.2惩罚5.2.2.1通报批评：对于日常工作表不好的不按照仓库管理规定执行的给予记“书面警告”处分，并予以通告，不予以罚款。5.2.2.2警告：对于日常工作表现差的不按照仓库管理规定执行的给予记“警告”处分。并予以通告，罚款50元。5.2.2.3小过：对于违反仓库管理规定且损害到公司利益的给予记“小过”处分，并予以通告，罚款100元。5.2.2.4大过：对于严重违反仓库管理规定且损害到公司很大利益的给予记“大过”处分，并予以通告，罚款150元，数额巨大的根据公司财产损失的20%予以罚款，并提交公安机关追究法律责任。5.3奖惩原则5.3.1仓库奖惩规定本着公平、合理、公正、有效的原则进行处理，起到激励、惩罚、指导、纠正的作用。5.4奖惩规定5.4.1奖惩评估小组：由仓库主管、总经理组成奖惩评估小组，对责任事件进行评估。当评估小组人员为当事人时，由2名部门负责人代替评估。5.4.2奖惩结果最终由评估小组确定，并告知行政部及沟通并予以执行。
『玖』 18万建筑面积的高层住宅小区物业管理人员应该怎么配置
保洁23人
保安25人
工程11人
客服5人
财务人员2人
楼栋管家9人
项目经理正1人，负l人
『拾』 小区如何管理
小区管理规定
绿化管理规定
为了建成环境整洁、优美、文明服务的住宅小区，根据国家 有关法律、条例精神，特制定绿化管理规定，由各管理处及保安人员督促实施。
一、凡是小区规范内所有业主和过往人员须遵守本规定。
二、搞好小区绿化是全体居住人员及过往行人应尽的责任和义务，要树立爱护绿化，讲究文明的社会风尚。
三、设立专业绿化养护班组，对小区范围内的绿化、草、苗木进行管理培植，负责美化小区的责任。
四、严禁任何单位和个人毁坏花木、践踏草坪，严禁在绿化地内堆放物品、踢足球、打羽毛球。不得任意开挖绿化地，停放自行车、人力车、助力车、摩托车。严禁在绿化地内遛狗。严禁在树上拉绳，晾晒衣物、被褥。装修要文明施工，不准在绿化带丢放建筑垃圾。
五、严禁在树木、绿化地带内设置各种广告牌标语，未经同意不准在绿化带空地上设管线，迁移和损坏树木和花草。
六、提倡、鼓励各单位和住户在围栏内布置花草。
七、严禁偷摘花草，轿车、出租车严禁驶入草坪，破坏绿化，破坏绿化应处罚。
房屋管理制度
1、管理员每天必须巡视小区2－4遍，检查房屋本体、公共设施是否完好，发现问题及时处理，同时做好相关记录。
2、管理员必须定期对空置房屋进行检查，保证门窗关好，室内设施完整，保管好空闲房屋的钥匙。
3、制止小区内违章搭建、违章装修及影响小区外观的行为，以保证房屋有外部环境使用寿命。
4、所有住户保修、投诉的零星维修问题必须当日解决，定期回访，零星维修的完成率、合格率、回访率要达到100％。
5、定期检查房屋的配套设施（设备），保证房屋供水、供电、供气、供暖、电视、电话、消防等设施（设备）的正常使用。
住宅区卫生保洁管理制度
1、每天打扫两次楼宇以外公共区域的环境卫生，从早上7：00－下午5：00时，实施保洁服务工作，使楼道和绿化带没有杂物。
2、清洁工人每周擦洗垃圾桶。
3、每周两次擦拭公用座椅、晒衣架等公共设施，保持外观干净整洁。
4、随时清除楼宇外墙、电线杆上乱涂乱画的污痕和张贴物。
5、小区内生活垃圾，日产日清，每日清运1－2次。
6、定期清洗、疏通一次明、暗沟、化粪池（各管理处根据委托要求明确清洗频率）。
7、定期进行喷杀工作，主要是垃圾桶、明沟、绿化槽、排水、排污井、楼道、公共厕所等处定期进行灭鼠工作，在垃圾桶、明沟、污水井等处放置鼠药，对老鼠进行灭杀。
8、当班期间如发现不卫生现象，应予以清理。工作量较大时，应向管理处报告，组织人员进行清理。
9、定期对小区进行检查，防止有卫生死角出现。
业主的责任和义务
1、业主须使用垃圾袋，每日早8时，下午2时前投入垃圾箱内，以便保洁员清运，不准把垃圾长时间放置在门口或楼梯间。
2、自觉遵守环境卫生，不在小区内随地吐痰，乱丢纸屑、烟头、果壳。
3、不乱倒垃圾、杂物、污水和随便大小便。
4、严禁把垃圾、纸屑、胶袋等杂物投入厕所或下水道，因使用不当，导致堵塞或损坏，由业主自己承担修理费用。
5、小区内任何地方均不得乱涂乱画及乱竖广告牌、广告，违者由当事人负责支付粉刷和拆除费用。小孩所为，家长负责。
6、不准违反规定饲养家禽、家畜及宠物。
7、住户装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于楼梯道和公共场所。
社区服务管理制度
1、在应该设置的岗位和规定的服务时间内始终保持有岗、有人、有服务。
2、社区服务工作人员在上岗期间，应做到仪表的仪容端正，整洁并符合要求。
3、笑脸迎宾，主动招呼问好，热情礼貌服务。
4、在为业主服务的过程中，始终保持良好的精神状态，认真做好各项服务工作，使业主满意。
5、保持工作室内外环境整齐、清洁、各种用品和物具整洁、完好、齐全。各种设施摆放整齐美观。
6、各项服务收费价格合理，明码标价。
保安管理制度
1、在法律和制度规定的范围内开展保安服务工作，不准超越职责权限。
2、严格执行岗位职责，不脱岗、空岗。
3、不刁难业主，不动用业主物品和接受业主赠礼。
4、有重要情况要妥善处理并及时上报，不迟报、漏报、隐瞒不上报。
5、自觉维护环境卫生，保持执勤区整齐清洁。
6、搞好内务卫生，床单、被褥整齐干净、床下无杂物，室内地面无烟头、痰迹、纸屑，室内门窗洁净，用品摆放整齐，不饲养宠物，不到处张贴、悬挂图片、画报。
7、保安人员每2－3小时至少对整个辖区巡查一遍。检查、发现和报告不安全隐患，对正在发生的不法行为予以制止，对可疑人员进行询问。
8、巡逻保安要多听、多嗅，要从治安、防火、防盗、门窗、车辆停放等方面发现问题，并做好值班记录。对小区内公共设施出现的故障和区内人员（特别是小孩）的不安全行为进行劝阻，消除不安全隐患。
9、门卫、保安需熟悉区内业主的基本情况，包括：姓名、楼门号、家庭人员情况、相貌特征、常出入时间等。
10、实行24小时值守，认真填写值班记录，对物品出入及车辆出进进行查验和登记。
11、对小商、小贩、沿街叫卖等无关人员进入小区进行制止。
12、对双手提拿重物的业主进出大门有困难的，主动上前提供帮助。
13、对不遵守出入管理规定的业主进行耐心的解释工作，接待好业主投诉，尽可能消除业主的不理解和不满情绪。
14、协助管理处做好来访接待工作。
15、严密监控报警区内的不法活动和报警信号，遇到问题及时通知门卫和巡逻保安迅速赶赴现场进行处理。
16、对误报警迅速给予排除。
17、做好安防系统的日常养护，定期请技术人员进行检查维护，防止出现设备故障。
18、安防保卫工作的顺利开展需要有器械的完好和正常使用做保证；保安人员日常所用的器械包括：对讲机和警棍；保安员在使用器械中要严格遵守《器械使用管理规定》。
19、对讲机仅供保安人员执值使用，不得用作其它用途，更不能携带外出，交接班时要对对讲机进行验收，发现问题及时报告。
20、警棍是保安员执勤中使用的专用工具，只供当班保安携带和在紧急情况下自卫使用。交班时要对警棍进行验收，确保能正常使用