巴南区住宅市场分析

Ⅰ 巴南区产险市场有多大

目前整个国内的经济情况都不景气，巴南区的产险市场的话应该也会受到一些影响。但全民的保险意识是越来越提高。

Ⅱ 请问，巴南龙洲湾潜力如何

定位点评

尹国均：“城市向南”是重庆发展新方向

近日，龙洲湾邀请市内专家进行了一次深入的智慧碰撞，为该新区发展把脉。

市建设综合开发管理办公室副主任尹国均称：龙洲湾地区的自然地理地貌非常优越。它是一块沿江(长江)热土，有铜锣山山脉、毗邻南泉风景区、比较早的高尔夫球场……这些要素为其发展提供了物质、客观条件。

尹国均认为，从重庆规划版图上看，龙洲湾地区的条件比走在前面的几个新区高一点。从地理上讲，龙洲湾地区不管是景观(江景、山景)绝对不亚于北部区域。“龙洲湾新区现在有两方面主要的基础设施正在如火如荼建设中。一是连接南岸区的巴南滨江路、渝南大道的拓宽改造和渝南分流道已全面动工开建，并将于明年底前先后建成；第二是轻轨线，二、三号线明年将全面动工，2012年将建成通车。”尹国均说，以上重点工程建成后，使解放碑、朝天门、南坪、杨家坪等到龙洲湾新区变得非常快捷。这是一个新区和城市发展的最主要的要素。重庆新一轮开发应该提出一个口号——“城市向南”！就自然的条件讲，重庆向南应该是新一轮重庆发展的新方向。

任宏：将成重庆以后30年的发展中心

重大建筑与房地产管理学院院长任宏对龙洲湾新区充满信心，目前，他正在对该新区作发展策划。他称，该新区位于长江之滨，拥有6公里的亲水岸，山水森林覆盖率超过34%，实际上加起来有17公里长的一条资源线，这在重庆市是没有的。且旅游资源非常丰富，资源优势得天独厚。

任宏认为，重庆的九个主城区有的已经注定了不会发展得很好，主要是因为有的区域在房地产方面发展过早，如今已没有太多可开发的空间和利用的资源，而以龙洲湾新区为核心的巴南区凭借其发展的空间优势和丰厚的资源，将成为南重庆一颗璀璨的明珠。

任宏称，仅靠空间优势和资源还不够，还应围绕宜居、宜业、宜商、宜娱、宜游重新对发展定位，深挖城市内核，把千年巴文化挖掘、打造出来。只要注重景观、注重人文，整合丰富的山水资源、创新性的理念，完全有可能把龙洲湾打造成“重庆的维多利亚港湾”，建成“五宜”的“城市新地标”！

“谁占有资源，谁就赢。”任宏还谈到巴南区的空间问题，从严格意义上来讲，现在全世界的发展最看重的也是资源问题。目前，巴南区发展虽然稍微滞后，但是重庆九个主城区从资源分配上讲，重庆必须向南，必然向南！只要利用好了这些绝对重要的资源，巴南区将成为以后30年城市发展的中心。

汪勇：“南重庆崛起” 四大理由看好龙洲湾前景

对于以龙洲湾新区为核心的巴南区房地产的发展形势，中国指数研究院西南分院院长汪勇博士，从数据的角度分析：巴南区未来的发展空间很大，主要有以下四方面的理由：

第一，城市化率的发展状况。巴南区2008年城市化率是69%，每年增长2.5%，这个水平远高于整个重庆的平均水平，我们相信未来城市化率发展将为巴南房地产带来广阔的空间。

第二，另一方面我们看看交通的改善。巴南未来交通设施完善，三、二、八号轻轨开通为我们房地产市场发展提供了硬件设施。

第三，巴南区价格洼地效应会释放出巨大的能量。我们成交房价相对较低，但是随着城市化率、交通设施的完善，应该说面对不断高涨的房价巴南区房价的吸引力很大，价格洼地释放效应潜力是巨大的。

第四，巴南区发展的速度。数据显示，巴南区今年前三季度投资额和投资的增幅比较好，开发投资完成同比增长36%，如果按这个数字看有理由相信未来看好的投资前景。

地产界

一地产界人士这样评说，城市向南已经成为一种投资和理财方向，成为发展方向。

本组稿件由记者 汪君 采写

新区现状

据巴南区委常委、龙洲湾开发建设管委会主任马春介绍，龙洲湾新区所在地以前是一片山林和荒地，阻隔着巴南与主城的“亲近”。目前，该新区占地面积11平方公里，其中A、B区各约5.5平方公里。A区基础设施已基本完善，引进二级开发企业20多家，已开工建设房地产面积300万平方米，已建成160万平方米，完成投资50多亿元。B区已完成整体招商，世纪金源集团确定入驻，计划用3到5年时间投资160亿元将龙洲湾B区打造成集居住、购物、休闲、娱乐为一体的重庆南部最大复合型居住片区。目前，随着巴南新行政办公中心搬迁入驻，龙洲湾已首先成为了该区的政治中心。

新区档案

龙洲湾新区地处重庆市主城核心区，位于巴南区鱼洞、李家沱两城区之间，东靠铜锣山脉，西临长江，南起鱼洞鱼胡路，北达上界高速公路，规划面积15平方公里。新区建成后，将成为一座可容纳30万人的滨江生态新城。

新区交通便捷，规划有纵横交错的道路网络系统。渝南大道、龙洲大道、巴南滨江路纵贯新区南北，将龙洲湾与重庆主城核心区紧紧相连。规划中的轻轨2号、3号和8号线也将到达新区。便捷的交通使得新区距主城任何一区都在二十分钟车程以内，区位优势十分明显。

按照规划，龙洲湾新区功能布局主要分为行政办公区、商贸区、休闲娱乐区和居住区。新区内规划有600亩生态景观公园，6公里亲水江岸，1600米景观艺术长廊和两个时尚文化休闲广场。

在未来5~8年的时间里，龙洲湾这座生态新城必将成为一颗耀眼的明珠镶嵌在美丽的长江之滨！

专家建议

复合街要让人有“感觉”

任宏：城市发展不但要重视生态，还应有创意。复合街重要的是功能的整合，不是简单的只是商业门面，里面增设些娱乐、休闲的东西，是复合的组合，是巧妙的、规范的、精心打造的。组合的主要目的是让不同层次，不同想法的人都到这里得到享受。6公里长街，从这头走到那头，走这一段感觉很新、那一段奇……总之要耐人寻味！

建成开放型社区

任宏称，在建设方面，打造开放型的社区很重要。西方的所有社区都是开放的，这样形成里里外外通畅，而国内大都是里面非常漂亮，外面根本看不“透”，景观资源没有进行整合，仿佛钢筋混凝土森林。

“龙洲湾依山傍水，加上地形落差，具天然层次感和可观度，山景、江景齐聚。与主城其余滨江地块相比，亲水性、休闲空间和观景空间更好，宜居度高。可尝试性搞一个大幅度管理，十平方公里大家可以串串走走，就一个物业管理，这样一来我们的景观资源、城市将美丽得多。”任宏说。

发展地下交通永保交通通畅

“每隔500米就建一个停车场，保证车辆有地方停放，并设立中央区作为步行区域，并在中央区内设立换乘区域，方便出行。”任宏为龙洲湾作了个设想：随着轻轨、滨江路的贯通，新区逐渐繁华。为免交通占据大量地面资源，人车并行，造成拥堵，影响行人观光心情。打造龙洲湾整体地下交通系统，地面只行驶特殊需要车辆，其它车辆都走地下层，各小区地下层由龙洲湾社区整体协调安排。

整合旅游资源 发展特色旅游

任宏说，新区周边旅游资源十分丰富。其周边的著名景区有南温泉景区、樵坪山景区、云篆山景区、桥口坝温泉景区。将它们整合起来，使这座城市“宜游”。此外，巴南区土地资源是最大的，农村资源也是非常丰富，可有效结合起来，发展特色农村旅游，发展“五色”旅游--分四个季节，使不同人群都喜欢。

“然后把文化活动、温泉与一些主题公园相结合，这是个很关键的因素。但是重庆的温泉严格讲是很高贵的，但却被低开了，下一步龙洲湾的温泉档次会超过日本，那么，龙洲湾就不是空城、不是睡城，才有活力。”任宏称。

特色

重庆首个“低碳示范区”落户巴南

巴南区区委书记李科表示，目前，巴南区已经与中冶赛迪、美国AECOM建设技术集团、英国威尔士低碳能源研究院等8家房地产商以及市建筑节能协会等单位签订了《低碳城市建设战略合作协议》，携手在南泉、界石、南彭和惠民镇环樵坪经济区打造低碳产业园，将为巴南区供上第一批低碳排放楼盘。

该区区长段成刚说，“如果低碳普及了，普通市民最直观的感受会是天更蓝，空气更好，连空调费可能也要少花。”以此为契机，今年起，巴南区将全面启动绿色低碳城市的建设。在2012年前，龙洲湾、鱼洞、李家沱、花溪等核心区将成为巴南区首批“低碳示范区”。

距离

龙洲湾到主城并不遥远

“今后巴南与主城核心区的距离将不再遥远。”时玉发称，以前，人们一提到巴南区，感觉就是下乡，十分遥远。其实，这是一种心理上的距离，实际并不远，用车量一下，从黄花园桥头上车到李家沱大桥下车不到20公里，如果南坪转盘的交通枢纽打通之后估计就是20分钟左右的车程。如果自己开车走现在的内环高速，从江北的金源大酒店到龙洲湾管委会也不会超过30分钟，这样的距离，远吗？并且在轻轨建成后，大家的出入也会变得更加的便捷、快速。(本文来源：重庆商报)

Ⅲ 重庆目前市场总价在150万左右的住宅，可以考虑哪些区域

重庆作为新来一线城市源，房价相较于其他一线城市来说要低很多，但重庆房价一直处于上涨趋势，特别是从近段时间开发商拿地价越来越高的情况来看，现阶段入手新房是非常明智的选择。

您考虑的区域需要跟你您的需求来看，如果您考虑靠商圈附近的楼盘，渝北汽博商圈、南岸南坪商圈都有在预算范围内的，如果考虑稍微远一点的话，可以考虑渝北空港、礼嘉、沙坪坝大学城西永这些地方。

Ⅳ 重庆巴南区未来的发展怎么样

你说车的地方来在鱼洞巴南源区主要经济中心，你问下鱼洞鱼洞区域大约只要七分钟内。鱼洞两地的商业圈之一是中国的鱼洞8街一个鱼洞步行街，铜锣湾

但我想它会立即出现第三个商业中心龙洲湾，也有至今，在距离鱼洞鱼胡路口侧，毗邻长江，重庆市巴南区政府搬迁到另一侧，有现在催谷许多住宅和商业领域。这是这里的交通十分便利。估计未来会有很大的忙

Ⅳ 巴南区的建材市场在哪里

名字叫：巴南区新时代家居建材城，位置在巴南区龙洲湾万达旁边（做轻轨就在大山村站下车即到）是目前巴南区规模最大的一个建材批发市场。

Ⅵ 巴南的房子发展怎么样

&希望我的以下回答能够对您有所帮助！

巴南区隶属重庆市，处在重庆市西南部，东与涪陵、南川接壤，南与綦江相连，西与江津、九龙坡、大渡口毗邻，北与南岸、江北、渝北、长寿交界。巴南区的新房主要集中在李家沱、龙洲湾、花溪板块，巴南区的均价在12000元。现目前重庆各区域的价格差距较大，渝中区在3万左右，渝北区在1.7万左右，江北区在1.8万左右，九龙坡区在1.6万左右，南岸区在1.6万元，沙坪坝区在1.6万元，大渡口区在1.3万左右，北碚区在1.4万左右。相对于其他八个主城区来说，巴南区的价格较低。巴南区具有大农村+大城市的特点，大城市是指巴南区距重庆市中心7公里，拥有重庆一经济圈核心层，占整个核心层范围的五分之一，目前轻轨已有轨道3号线，轨道2号线，轨道8号线（规划中），高速可走内环、绕城，渝黔、渝湘，可快速到达其他几个主城区。大农村是指巴南全区农村面积1780平方公里，人均土地面积0.213公顷，占全区幅员面积的97.5%。全区有198个村、2074个小组，80个社区，农业户数20万户，农村人口57万人。因此巴南区的产品较多，刚需住宅、洋房、养老房在巴南都能热销，随着政策规划和配套设施越来越完善，巴南也正吸引更多购房者的目光。

Ⅶ 重庆房地产市场研究报告

重庆房地产市场研究报告
一 、重庆市宏观市场分析
1. 重庆城市经济概况
城市化率迅速提高。直辖7年来，重庆市城镇化率从1997年的28%提高到2003年的38.1%，年平均提高1.7个百分点，高于全国同期平均水平0.3个百分点。城镇人口从852万人增加到1192万人，年均增长5.8%。人口的增加必然会带来住房需求的增加，从而促进房地产业的发展。
经济快速发展。1996年，重庆人均GDP不足500美元，仅为北京的1/3，上海的1/4。但是，7年以后，重庆经济翻开了新的一页，2003年，重庆市GDP达到2250亿元，人均GDP达980多美元。而且主城区内人均GDP还远远高于这一水平，像渝中区的人均GDP就已达到3085美元。根据GDP与房地产发展的关系，重庆市主城区房地产已进入快速上升阶段，而且还会有几年的高速发展时期。
2. 重庆自2001年以来的房价走势
自2001以来，重庆房价一路飚升，2年多的时间里重庆房价已翻了一番，下面是各个时段的重庆房价对比。
2001年底：
重庆各类商品房销售均价为1442元/㎡。
2002年：
重庆住宅销售价格达到1415元/㎡，同比增长1.53%，非住宅销售价格达到6369元/㎡，同比增长9.42%，人均住房面积为22.8㎡。
2003年秋季房交会：
重庆商品房成交均价为2098元／㎡。
2004年春季房交会：
重庆成交房屋11880套，成交面积近11万㎡，成交金额近37亿元，均价为3100元/㎡，其中商品住宅成交面积近85万㎡，销售均价为2540元/㎡。
3. 重庆房地产市场发展概述
1）总体房地产市场概述
确切地说，2002年7月是重庆房地产市场的一个分水岭。在此之前，除了少数开发商如“龙湖”开发的楼盘销售状况较好以外，大多数楼盘的销售都比较缓慢。由于重庆城市呈组团式分布格局，一个区域到另一个区域往往需要花费较长的时间，交通时间和交通成本的增长使人们不愿意选择到渝中区以外的其他区域购房，“宁要渝中一张床，不要南岸一套房”一度成为人们的择房准则。交通曾一度是制约重庆楼市发展的重要瓶颈。
2002年，一系列的利好政策终于唤醒了重庆房地产市场，重庆的房价一路高歌猛进，窜到了2004年的3100元/㎡（按平均20%的公摊折算后的房价为2580元/㎡•建筑面积）。
重庆房价上涨主要源于以下几个方面的原因：
A. 2002年6月，政府对重庆市土地价格和土地级别进行了调整。调整内容涉及两个方面：一是土地出让金商业用地和住宅用地上涨了91%；二是土地基准地价商业用地和住宅用地上涨了45%左右，这意味着重庆房地产市场的门槛将进一步提高。
B. “七桥一隧”路桥实行年票制收费。2002年7月1日，重庆市政府对主城8区“七桥一隧”实行年票制收费，该项政策的实施，对房地产市场的促进作用是显而易见的：从短期来看，实行年票制后由于降低了各组团之间的通勤时间和交通成本，使人们的购房半径扩大，从而带动了江北区、南岸区等地的房地产发展；从长期来看，由于改善了重庆的投资环境，大量的外来资本将涌入重庆，使重庆的GDP和人均收入水平增加，从而进一步刺激重庆房地产市场的发展。
C. 大规模旧城改造带来的集中消费人群。2003年，重庆房屋拆迁量为326.4万㎡，有5.1万拆迁户，其中71.4%实行的都是货币安置，也就是说将有3.6万的拆迁户将进入商品房市场。据悉，2004年，重庆主城区仍将有300万㎡左右的拆迁量，这将进一步刺激重庆房地产市场的发展。

2）商业房地产市场概述
据统计，2004年重庆商业地产投资额突破28亿元，新开工面积160余万㎡，可销售面积同比增长23%，其中10万㎡以上的Mall就有10多个，总面积近100万㎡。目前重庆主城区营业面积在5000㎡以上的商场有55家，专业市场近80个，营业面积在200—4000㎡的超市有63家。2003年，重庆商业营业用房面积为287.05万㎡，但销售面积只占竣工面积的一半。全国40个重点城市中，重庆商业营业用房的空置面积达224.68万㎡，居全国第一。
从以上数据可以看到，重庆商业营业用房的整体销售情况不太理想，有一半的商业物业被迫作为固定资产沉淀下来，这与重庆大量商业物业是裙楼商铺是密切相关的。
从重庆一家专业市场研究机构的调研分析得知，目前重庆最受欢迎的是独门独户的临街独立式门面，其次是平层商铺，而被大力打造的开放式商业街被投资者认可还需要一定的时间，商场内二楼以上的商铺和开放式商业街二楼以上的商铺关注度非常低，这和经营者的选择是密不可分的，如解放碑好吃街二层以上铺面空置率非常高就是一个佐证。
重庆主城各个区域都有自己独立的商业步行街，并围绕步行街形成一个一个的区域商业中心。从重庆主城几大区域的商业投资竞争力来看，渝中区的商业竞争力仍排在第一位，其次是沙坪坝、江北区和南岸区。
从商业地产的发展方向来看，重庆商业地产开发主要集中在大型购物中心、开放式商业街和社区商铺三大类，据业内人士介绍，目前大多数住宅小区都有一定数量的商业地产开发，商业地产开发量约占整个社区开发总量的20%。

3）土地市场概述
早在2002年7月，重庆就实行了土地招标、挂牌、拍卖出让政策，但是至今土地交易市场仍不是很规范， “靠关系拿地”仍是重庆土地市场的主要特征。而且，重庆很多土地还未完全拆迁之前，就与开发商签定意向性土地出让协议，至于什么时候能够拿到地，则未为可知（因为拆迁难度越来越大）。
重庆市交易中心于2003年8月29日成立，截至2004年3月近7个月时间内，共办理土地使用权交易71宗（其中招标1宗、拍卖8宗、挂牌62宗），面积581.7公顷，平均成交单价为60.17万元/亩。2004年3月16日重庆市土地交易中心出让的10宗土地的平均成交单价为264.9万元/亩，最高单价为1141.35万元/亩（该地块位于“江北区观音桥街道渝北二村1号”，属江北核心商业地段），也是交易中心成立以来地块成交的最高单价。
据业内人士透露，目前重庆有大量土地握在开发商手中，估计有3万多亩，相当于16个“国际社区”的土地开发面积，外地开发商要与之竞争，很难在拿地方面获得优势。
4）重庆楼市与成都楼市的主要区别
 计价方式：成都以建筑面积计价销售，而重庆一律以套内面积计价销售；
 土地交易：成都以拍卖出让方式为主，采用净地出让，土地交易透明化程度较高，而重庆一般采取先公告，然后再根据报名的开发商的多少确定出让方式（3家及3家以上采取拍卖出让方式，2家采取挂牌出让方式，1家则采取招标出让方式），从2003年8月交易中心成立以来的土地出让方式来看，以挂牌出让方式出让土地的居多，土地交易透明化程度较低，“靠关系拿地”仍是主要方式，而且，在重庆，一般拿地后还需自行进行拆迁，难以准确预估前期所需花费的时间及成本。
 商铺租售关系：成都商铺的租金一般能够支撑其售价，而重庆商铺售价较高，但租金却比较低。以龙湖•北辰天街为例，商铺在前期销售非常火爆，而从后期的经营状况来看，不仅专卖店人流量稀少，连北京华联经营也比较艰难，一直处于亏损状态。
 运营模式：成都商铺运营模式呈现多元化的格局，出售产权、出售经营权、承诺一定比例投资回报等多种方式并存，但重庆由于大部分商业物业都是购物中心形式，大多数都以承诺“返租回报”的形式进行销售。
二、主要考察地块评析

Ⅷ 巴南区规划是怎样的

巴南区按功能定位被划分为了6大板块，从北往南分为了李家沱板块、巴滨路板块、3号线沿线板块、龙州湾板块、云教育产业园板块、界石板块。

各版块定位及功能特点：

1、李家沱板块：该板块是巴南区历史上双星板块之一，特点是发展历史长、成熟度高、城市破旧且功能性不强，目前处于城市升级换代的阶段，例如协信项目。

2、巴滨路板块：该板块是巴南区的新秀板块，是巴南区的面子。整个板块的特征就是一线临江，自然资源丰富；大开发商拿地，产品多元化强，产品品质高；但目前成熟度不高，配套成熟度不高。

3、3号线沿线板块：该板块主要是依托了渝南大道和轻轨3号线，沿线物业主要是住宅和商业。住宅以高层刚需为主、商业以卖场为主，例如8公里凯恩国际、汽车市场等。

4、龙洲湾板块：该板块是取代了历史上双星板块-鱼洞板块的新秀，该板块由巴南区政府重点打造。版块内分为5个片区：1、以巴南区政府等行政单位为一体的行政板块。2、以万达、旭辉为中心的商业板块。3、以龙洲湾商业街为中心的金融板块4、以海洋公园、文化中心、巴滨路公园集聚的文娱板块。5、以周边住宅区环绕的住宅区域。所以该板块是巴南区的核心。

5、云教育板块：该板块依托26所高职院校、云教育基地的商务办公区域、以及轻轨2号线和3号线、华西live体育馆共同构建了巴南区的产业大后方。构成了生物制药、信息通信技术、电子商务、云计算大数据等新兴产业。目前，园区已经吸引思科、微软、联通、甲骨文等世界500强企业入驻。

6、界石板块：该板块是重庆最南的新区板块，该板块主要定位是物流基地、商业中心、住宅聚集区域，目前已建成华南城、京东物流基地、奥特莱斯等区域。