土地增值税清算普通住宅和非普通住宅

㈠ 房地产企业土地增值税清算时，普通住宅和非普通住宅分开核算

普通标准住宅的土地增值额为负数，那么应纳税额为0.00元；
非普通标准住宅的土地增值额为正数，那么应纳税额=增值额*适用税率
应纳税合计数=非普通标准住宅计算所得的应纳税额+0.00元

㈡ 土地增值税清算到底分普通住宅与非普通住宅还是分普通住宅、非普通住宅与商铺，到底哪一个是对的

应该后者是对的。
理由：
1、土地增值税暂行条例实施细则第十一条：纳税人建造回普通标准住宅出售，增值额未答超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。《土地增值税暂行条例实施细则》。
2、国家税务总局关于印发《税收减免管理办法（试行）》的通知（国税发[2005]129号）第六条纳税人同时从事减免项目与非减免项目的，应分别核算，独立计算减免项目的计税依据以及减免税额度。不能分别核算的，不能享受减免税；核算不清的，由税务机关按合理方法核定。
综上：纳税人从事普通住宅、非普通住宅和非住宅开发销售应当分别核算增值额，未分别核算的，不能享受税收优惠政策。当然可以不分别核算，即自动放弃税收优惠政策。

㈢ 普通住宅和非普通住宅能否合并计缴土地增值税

土地增值税中关于普通住宅与非普通住宅核算的问题，《 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》（国税发[2006]187号）中提到，应分开核算，否则不能适用普通住宅之免税规定。但是在实务中，经常会碰到普通住宅增值为负数，非普通住宅为正数的情况。法理上讲，纳税人可以放弃免税之优惠合并按非普通住宅计算缴纳土地增值税，但地方税务机关都强制要求分开，不予合并抵减负数，是否合理？【解答】普通住宅与非普通住宅分开核算是土地增值税清算的一项基本要求。 《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。 在此基础上，《 财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。 此后，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 》（财税[2006]21号）提出，纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 根据上述规定，普通住宅与非普通住宅分开核算是有其政策目的的，一是可以对普通住宅给予适当优惠，鼓励普通住宅建设；二是对非普通住宅更好地发挥税收调节作用，以免不分开核算影响土地增值税的调节力度。

㈣ 土地增值税清算时有独立产权的车库算普通住宅还是非普通住宅

房地产项目清算时，普通住宅和非普通住宅的划分标准按销售各期规定的住宅标准分别清算。

㈤ 土地增值税清算普通住宅为负数非普通住宅为正数如何计算

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，有下列情形之一的，内免征土地增值容税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；……
关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。

㈥ 有产权的车库在计算土地增值税时应划做普通住宅还是非普通住宅

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：

第一条 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

第四条第五款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

因此，根据上述政策规定，土地增值税清算时，普通住宅、非普通住宅、地下室和商铺的建筑安装工程费按可售建筑面积比例或税务机关确定的其他合理方法分摊。

(6)土地增值税清算普通住宅和非普通住宅扩展阅读：

与其他税种相比，土地增值税具有以下个特点：

（1）以转让房地产的增值额为计税依据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

（2）征税面比较广。

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。

（3）实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。

（4）实行按次征收。

土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

㈦ 普通标准住宅土地增值税怎么算及与非普通住宅的区别是什么

算法：

建造普通住宅出售的,增值额未超过扣除项目金额的20%,可以免税。超过20%的,应就其全部增值额按规定纳税。

既建造普通住宅又搞其他房地产开发的,应该分别核算增值额。若不分开算,普通住宅符合条件的那部分就不得免税。 (增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的,应就其全部增值额按规定计税)。

区别：

1、范围不同

普通住宅泛指整幢住宅楼。非普通住宅一般指宅建筑面积较大或用作商业用途的房子。

2、产权时间不同

住宅产权是70年,如果是商业用房则为40年,减去时间差就是你实际持有的年限。一般也有两种:普通住宅和酒店式。其中普通住宅就是70年,而酒店式一般就只有40年。

时间区别主要是看土地性质,其中居住用地70年;工业用地50年;、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、用地40年;综合或者其他用地50年。

3、划分标准不同

非普通住宅标准：

住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)。

普通标准住宅：

“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，2005年5月31日以前由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。

(7)土地增值税清算普通住宅和非普通住宅扩展阅读：

普通住宅与非普通住宅分开核算目的：

一是可以对普通住宅给予适当优惠，鼓励普通住宅建设

二是对非普通住宅更好地发挥税收调节作用，以免不分开核算影响土地增值税的调节力度。

此外，纳税人在向规划、建设、税务部门报送报建项目时，并不能预计普通住宅的增值率为负数，如果允许混算，将加大纳税人税收筹划空间。

㈧ 请问[转载]土地增值税清算时，如何确认普通住宅、非普通住

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》专（国税发[2006]187号）规定：
第一条属 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
第四条第五款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
因此，根据上述政策规定，土地增值税清算时，普通住宅、非普通住宅、地下室和商铺的建筑安装工程费按可售建筑面积比例或税务机关确定的其他合理方法分摊。国家税务总局2010/11/16

㈨ 普通标准住宅土地增值税怎么算普通住宅与非普通的区别是什么

普通标准住宅土地增值税计算方法如下：

普通标准住宅土地增值税=主营业务收入-主营业务成本-期间费用-主营业务税金及附加=主营业务收入-主营业务成本-销 售费用-财务费用-管理费用-主营业务税金及附加

产品税前利润=产品销售收入－产品销售成本－分摊后的销售税金及附加－分摊后的期间费用

产品销售收入= 国内销售收入+出口销售收入

产品销售成本是指与产品销售收入相对应的销售成本。

分摊后的销售税金及附加 = 企业主营业务税金及附加×分摊比例（按照销售额进行分摊）

分摊后的期间费用= 企业期间费用合计×分摊比例（按照销售额进行分摊）

分摊比例（%）=该种产品销售额/企业生产全部产品销售额（包括该种产品）×100%。

普通住宅与非普通住宅的区别如下：

1、监管部门不一样

普通住宅由银监会审批和监管，并规定只有他们审批设立的租赁公司才可冠以成本二字。

非普通住宅从金融市场拆借（短期）资金不涉及信贷规模问题， 而但涉及公众存款的资金或信用，因此租赁交易额（为了防止短期资金长用带来的系统风险）要纳入信贷规模严格管理。从而把租赁公司作为放款部门监管。

2、服务对象不同

普通住宅主要适用于个人和家庭的日常消费支付与转账。客户可以通过个人网上银行服务，完成实时查询、转账、网上支付和汇款功能。个人网上银行服务的出现，标志着银行的业务触角直接伸展到个人客户的家庭PC桌面上．方便使用，真正体现了家庭银行的风采。

非普通住宅主要针对企业与政府部门等企事业客户。企事业组织可以通过企业网上银行服务实时了解企业财务运作情况，及时在组织内部调配资金，轻松处理大批量的网上支付和工资发放业务，并可处理信用证相关业务。

3、包括的范围不同

普通住宅包括：行政管理和技术人员，材料采购、保管和驾驶各种机械、车辆的人员，材料到达工地仓库前的搬运装卸工人，专职工会人员、医务人员以及其他由施工管理费或营业外支出开支的人员的工资。

而非普通住宅包含：个人从事设计、装潢、安装、制图化验、测试、医疗、法律、会计、咨询、讲学、新闻、广播、翻译、审计、书画、雕刻、影视、录音、录像、演出、表演、广告、展览、技术服务、介绍服务、经纪服务、代办服务以及其他劳务取得的所得。

参考资料来源：网络-土地增值税

网络-非普通住宅

网络-普通住宅

㈩ 普通住宅和非普通住宅可以合并计缴土地增值税吗

答，土地增值税中关于普通住宅与非普通住宅核算的问题，《
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
》（国税发[2006]187号）中提到，应分开核算，否则不能适用普通住宅之免税规定。但是在实务中，经常会碰到普通住宅增值为负数，非普通住宅为正数的情况。法理上讲，纳税人可以放弃免税之优惠合并按非普通住宅计算缴纳土地增值税，但地方税务机关都强制要求分开，不予合并抵减负数，是否合理？【解答】普通住宅与非普通住宅分开核算是土地增值税清算的一项基本要求。
《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。
在此基础上，《
财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
此后，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知
》（财税[2006]21号）提出，纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
根据上述规定，普通住宅与非普通住宅分开核算是有其政策目的的，一是可以对普通住宅给予适当优惠，鼓励普通住宅建设；二是对非普通住宅更好地发挥税收调节作用，以免不分开核算影响土地增值税的调节力度。此外，纳税人在向规划、建设、税务部门报送报建项目时，并不能预计普通住宅的增值率为负数，如果允许混算，将加大纳税人税收筹划空间。