空手套白狼开发商

1. 房地产开发商是怎么赚到钱的（详细）！

一位房地产公司员工揭开房地产是如何赚钱的：
在下从年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。
你们以为一定要财大气粗才能做开发商你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。
你以为开发商都是自掏腰包你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱!
你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。
你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。
如果你们问银行就这么傻我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。
你们如果觉得政府是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央政府而已。但是中央政府手里没一寸土地，土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗几万块而已，可卖给开发商多少钱吗几百万一亩哦!对于地方政府来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方政府会听中央的吗
中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。
你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢!现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊!地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有!
老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价不可能低于低价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。
这就是房地产界的循环，政府，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。
其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长双规一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。
我干了10年房地产，真的看透了，天天跟肥头大耳的政府官员吃饭喝酒，跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞，真的累了

2. 结合我国现行房地产开发的相关制度，讨论“房地产开发商空手套白狼”这一现象

房地产基本上都是zf的白手套，尤其是房地产的预售制度使得房地产根本就是空手套白狼，你看那些地产业的老总那个没有官僚背景，不是曾经做个官就是老子是做官的，没有那种背景你能做地产业的老总吗？不要听他们如何如何创业那都是作秀，有的还有学者教授的身份，买房子的时候给你讲点哲学，忽悠得团团转，他们的一个观念就是今天你不买房，明天你就没有房买了，在中国这个安居乐业的社会，人民对家的概念就是房子，没有房子就没有家，除了文化还有制度的设置上的缺憾，西方社会很多都是租房住，不是人家买不起房子，而是租房方便，不同收入的阶层都有自己的住房，房地产的投资一般指商业地产，而不是中国那种有权的有钱的他们都有那么多房子，来剥削那些普通的百姓。这是制度层面的。
中国房产商一般自己没钱，股东的投入多数是他们的无形资产，土地中标以后就可以以土地使用权向银行贷款，如果建筑商承包建筑制造，建筑商要垫资，房子开始造了就可以预售，白花花的银子就来了，预售完了建筑封顶，房产商就可以结利润。这样一个循环房产商主要做什么呢？和zf搞好关系，你去中国监察网看看，凡是与土地有联系的几个是干净的，说白了房产商的主要就是使得官僚权利寻租的最大化。究其原因就是中国的发展的依靠什么？如果依靠技术，那你没有几十年的功夫下不来，德国人做一把锁能做一百多年，那些官僚有这闲心吗？中国的制造业处于世界的下游，一部苹果平板电脑美国人赚三百多美元，中国赚六元多美金，因为我们出的是汗水，是利益链下游。什么创造GDP的速度最快呢？那就是卖？卖国企、卖土地这样你的gdp是成倍的增长，中国的官僚是四年一任，都想着做大官呢？难怪 考公务员那么热门，同时中国的机电专业的学生收入很低，因为这都没有发展么，房地产商就是在这样的背景下赚取利润的，同时也被官僚作为支柱产业，那些赚的锅满瓢满的地产商就是在这样的制度背景下发展的。

3. 开发商是如何做到空手套白狼的一栋房子从拿地到卖出去究竟是什么样的过程这期间开发商和政府各部门，

开发商从复政府那里拿到制地，然后凭地从银行贷款，贷款之后开始建设高价卖楼盘，卖掉的一部份钱还给银行，给政府分成，然后自己再赚一部份。当然如果他的楼盘卖不出去，那资金链就断了，结果就是楼盘成为烂尾楼，开发商欠一屁股债，顶不住压力的就会跳楼。一般开发商都是这么玩的。

4. 开发商怎么贷款或者说其他大老板都是空手套白狼

有些片面，开发商拿了地，把地押给银行，现在多是期房销售，开发商用客户买房的钱建房。

5. 开发商房地产是怎么空手套白狼的

房地产开发商取得土地后，开始发包工程，要求工程队垫资施工，工内程进行到出地面容2-3层时，开发商此时没有预售房许可证，不能买房就采取内部认购的方式销售，获取资金再用于工程建设，直到工程完工，取得预售房许可证后对外正式销售，获得利润的最大化。

6. 到招商局空手套白狼，凭关系拿块土地，再到银行贷款开发，有人这样做过吗

有啊，现在很多开发商都是这个样字

7. 空手套白狼是什么意思

1、现义

“空手套白狼”在今天是一个贬义词，比喻那些不做任何投资到处行骗的骗子所用的欺骗手段。

2、原意

白狼，即白色的狼，古以为祥瑞。在中国古代，白狼是一种祥瑞的动物，它的出现往往和圣人，和改朝换代联系在一起。《瑞应图》：“白狼，王者仁德，明哲则见”。“空手套白狼“就此成为一句褒奖之语。

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典故与案例：

1、典故

据战国时魏国的史书《竹书纪年》记载：“有神牵白狼衔钩而入商朝。”《帝王世纪》也记载：“汤得天下，有神獐、白狼衔钩入殿朝。”孟子说五百年必有圣人出，因此当商朝取代夏朝的时候，祥瑞的白狼就出现了，预示着商朝替换夏朝统治天下。

2、案例

希尔顿从一文不名到成为身家5.7亿美元的富翁只用了17年的时间，他发财的秘诀就是空手套白狼。

事情是这样的，他看中了一片地，想在上面盖一家饭店。然而这块地的主人，一个叫德米克的老头子说，“给我30万美元，地归你。”

希尔顿转身就找了人算一下盖起来他的饭店需要多少钱，专家告诉他，最少一百万。希尔顿笑了，然后捂紧了钱包里的5000美元。

为了盖上他心中的饭店，希尔顿开启了忽悠模式。他先是拉到了朋友的投资，凑到了十万美元，然后忽悠德米克，把地皮以每年3万美元的价格租给他，签订合同之后拿地皮作为抵押去贷款，贷到了30万美元。

又忽悠了一个土地开发商给他投资20万美元。就这样，他拥有了60万美元。然后饭店建到一半，钱没了。希尔顿的忽悠功力又发挥了作用，他说服了德米克出资把饭店建完，并且承诺把每年租金提高到10万美元。

最终，饭店顺利建成，每个人都得到了自己想要的东西。

8. 地产商是如何空手套白狼的房价真的会跌吗

我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。
你们以为一定要财大气粗才能做开发商?你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。
你以为开发商都是自掏腰包?你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱!
你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。
你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来?开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。
如果你们问银行就这么傻?我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。
你们如果觉得政府是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央政府而已。但是中央政府手里没一寸土地，土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗?几万块而已，可卖给开发商多少钱吗?几百万一亩哦!对于地方政府来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方政府会听中央的吗?
中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。
你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢!现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价?竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊!地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有!
老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价?不可能低于低价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。
这就是房地产界的循环，政府，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。
其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长双规一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。
我干了10年房地产，真的看透了，天天跟肥头大耳的政府官员吃饭喝酒，跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞，真的累了
时间就从2011年1月1日开始至2012年12月31日结束
全民号召两年不买房
既然政府都不能控制房价
就让我们自己团结起来抵制高房价吧

9. 关于房地产开发商空手套白狼

肤浅！
既然你认为是您想象的这么简单，哪尼也做啊！可是你看看现实中能做房地产的都是什么人，哪一个没有实力，没有关系！！！一块很多人盯着的肥肉，不是一般人能吃到的！

10. 房地产开发贷款，银行为什么把钱拿个开发商叫他们去赚钱那开发商好处不占尽了啊，纯粹空手套白狼!!!

现在房地产抄开发贷款，需要房地产企袭业具备5证俱全才可以办理银行贷款，5证中最重要的包括土地使用证，开发建设许可证，售房许可证，也就是说，从银行贷款也就是整个项目资金的三分之一，其余的钱，房地产企业前期买地，交税及初期盖楼已经投入，绝对不是全靠银行，银行也不会傻到全用银行的钱，风险全到银行那里了，银行投入的贷款只能占项目的三分之一。