买房和开发商怎么谈

㈠ 如何和开发商签订购房合同

作为购房者，一定要主张在购房合同中对所购房屋的面积、价格、质量、环境、交房日期、违约责任等事项加以详细约定。一旦房地产公司违约，购房者就可以依据合同追究其违约责任。 一、如何提出自己的不同意见，说服开发商修改合同条款 说服的目的是要设法让对方改变当初的想法而接受自己的意见，这是谈判工作中最艰难的一步。为此： 1.要对对方表示友善，自己提出合法、合理的要求，而不是有意为难地提出不合法或开发商做不到的事情。 2.在说服对方时，也应该坦率地说明自己的利益，使对方认为所提要求合情合理。 3.准备一些媒体关于开发商房屋的投诉报道，谈到相关条款一般开发商会讲你的想法是多余的，他们不会这样做。你把相关的报道给他看，同时告诉他不是不相信他，而是现在开发商这样做的不少，为了设防不得不提出这样的要求，进一步,你还可以说既然你承诺你不会这样做，那么写进合同也没有关系。 二、谈判的8个策略 策略是智者取胜的法宝。谈判不是简单的你来我往，来点策略会让一场严肃的谈判变得轻松愉快，甚至可能使一场僵持的谈判重新获得谈下去的基础。 1.以团队的形式谈判。一个合同签不下来，开发商退的是一个人的购房订金，充其量也不过是几万元钱。若是几个、十几个、几十个的话，合同谈不成那开发商退掉的就不是几万元了。对于急于兑现自己的现金资本的开发商来讲，他们是不会轻易在消费团队面前选择退钱的。 2.自信中带一点狂，摆出一副有钱我不怕买不到房子的派头，使对手感到压力很大。 3.给自己留一定的余地。提出比自己的预期目标更高一些的要求，这样就等于给自己妥协时留下一些余地。目标定得高，收获便可能更多。 4.揭露房屋缺点。对卖方的房屋所有缺点加以揭露，使卖主对自己所开高价失去信心，借以达到杀价的目的。让步要缓，而且还要显得很勉强，争取用最小的让步去换取对自己最有利的协议。 5.先谈补充协议，再谈标准合同的24条。补充协议是开发商自己拟订的，肯定是站在开发商自己的角度出发，不会或过多考虑购房者。而标准的24条目前存在的问题，经过房地产交易市场的发展，几乎都暴露了，洽谈的地方不很难，余地也不是很大。如果一开始按部就班地谈24条的话，谈到累的时候再谈补充协议双方的情绪、精力等等方面肯定不如开始，而恰恰这部分是最重要的。 6.伺机喊“暂停”。如果谈判陷入僵局，不妨喊“暂停”，告诉对方：自己需要时间思考。这就既可以使对方有时间重新考虑其立场，又可以使自己有机会研究对策，或者以一点小的让步重回谈判桌旁。 7.不要急于成交，要有耐性。开发商叫你去签约，一般都有今天和你签了合同，你马上将钱交给他的打算。所以在谈判的时候开发商会催促你快点签约，关于合同修改问题，开发商会给你一些空头支票一样的口头承诺。购房者在谈判时一定要稳得住，不要急于成交。 8.先签合同后交钱。对于那些要求先交购房款再签约的开发商，购房者一定要抵制，不要进了开发商设计的套子。房款都交了，开发商钱拿到了，购房者还有什么可以抗衡开发商的呢？开发商不就是看上购房者手上的钱，才把我们当作“衣食父母”的吗？ （郑悦）

㈡ 开发商套路多 买新房要活用这些谈判技巧

虽然买房不能像买白菜那样当时就买走，但却是可以一样砍价的。其实买房的过程就跟做生意一样，买房谈判时，要懂得把握对方的卖房心理，要懂得掌握佳的出手时机。

那么具体应该怎么做呢？今天购房指南就给大家聊一聊开发商卖房的那些套路，以及购房人可以应用到的谈判技巧。

广告中的那些套路

一些开发商为了吸引购房者，以虚假内容为噱头，广告中说了各种小区绿化、景观、、健身房等美好的描述，但却不写在购房合同里。

等购房者提出想看书面文件及资料时，销售人员又谎称尚未印出来等，进行搪塞。空口无凭的承诺，为购房者埋下了隐患。

赠送面积也是套路

购房送阳台、两房变三房、书房半赠送、送车位……这些常见购房优惠实在让人心痒痒，好像省了几十万，但是赠送面积那么大，真的没问题吗？

当然有问题！要么赠送的面积本来就是你的，比如开放式阳台本来就只计算一半的面积。而车位很可能只是使用权，不能写入购房合同和房产证，开发商什么时候心情不好了，说拿走就拿走了。

关于定金的套路更深

现在很多楼盘都会预先收取购房者定金，虽然相关部门屡次强调开盘前收定金是违法行为，但开发商仍以“意向金”的概念打擦边球。

原本购房者在签署了认购协议后交付定金，已经是行业内的潜规则，但由于当时购房者还没有看到房屋买卖合同，即使是在后期发现合同中不能接受的条款，却碍于已经交了定金，而失去了主动权，不仅不能针对合同中的细节进行修改，想要退定金更是难上加难。

交房也一样暗藏套路

之前延期交房的问题让很多购房人十分烦恼，几经投诉曝光之后，近年来延期交房、延期办证的情况已经少了很多。然而，你以为这样就没有问题了吗？不是的！

一些开发商明知社区中的一些配套设施，甚至房屋内部施工质量，尚无法达到交付使用条件，但为了避免赔偿业主延期交房的赔偿金，硬是在不合格的情况下交房，等到业主要求开发商整改时，开发商又把延期收房的责任推到业主身上。

开发商套路这么多，作为购房者，买房时如果没有个谈判技巧，分分钟就吃亏了。那么，有哪些谈判技巧可以让大家立即get，并且活学活用呢。购房指南这就一一列举出来。

智斗开发商的谈判技巧

技巧一：了解楼盘的实际销售情况

只有提前对楼盘详情和房价走势多做了解，才能更准确地判断出销售是不是为了争取一些谈判空间而要了更高的价钱。正所谓知己知彼百战百胜，买房要想砍价成功，首先要尽可能多地了解开发商、销售商和预购房屋的情况，这是砍价成功的前提。

具体的了解渠道可以是楼盘广告、售楼书、入住的购房者、房地产业内人士等。需要了解的内容包括开发商、销售商（开发商和销售商有时不分，有时为两家甚至多家）和楼盘的情况，包括它们的背景、经济实力、资质和信誉等情况，必要时还要实地考察。

技巧二：不要轻信美好的承诺

在购房时要注意选择证件齐全的房地产企业开发的楼盘，不要轻信路边乱发的小广告上的消息。在进入售楼处后，应注意楼盘中是否展示了开发商的营业执照以及《国有土地使用权证》等。应注意其土地使用证上的使用年限，避免购买产权年限大幅缩水的楼盘。

（以上回答发布于2017-04-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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㈢ 买房不是很满意,怎么找开发商谈

这个的话可以看双方签订的协议，是否有可以换的说明，或者换的条件，另外的话，也可以和同栋的业主群里聊聊看看有没有人愿意和你们换的呢。

㈣ 请大家帮忙！买房子怎么和开发商谈！比如大小产权、怎么分期、本人一点不懂

商谈说不上，基本知识普及吧

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的版权利，也就是房屋权各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等，到期后可重新缴纳土地出让金获得土地使用权。

具体可以参考：
http://ke..com/link?url=_sqaJSG7clDAxXF1fuNfCW

㈤ 买房如何与开发商斗智斗勇

买房是一件很麻烦的事，可是不买又不行。面对开发商种种有意无意设下的陷阱，
一、要有耐心与开发商周旋到底
房子作为一种特殊的商品，标的数额相对较大，是大部分消费者一生最大的一笔开销。一旦产生买卖纠纷，如果退房或是违约，开发商的损失就大了。这点开发商比谁都清楚，所以出了问题以后，开发商通常总是先采取拖的办法。
购房者一般不会有充裕的时间去和开发商打持久战，谁有精力一趟一趟地跑去与狡猾的开发商斗志斗勇，即便有可能取得胜利，人也被拖得的精疲力尽，然后到法院等判决还要有很长的时间。即便判决购房者胜诉，等执行还要有一段时间，一般每天上班的人是没有可能陪着开发商玩到底的。
但是，开发商也正是非常清楚地看到了这一点，才会利用购房者这种欲罢不能却有心无力的心理与购房者打一场持久战。作为购房者，还是应该有这种心理准备，不能让开发商看出你患得患失的矛盾，要摆清楚自己一不怕苦，二不怕拖的坚定立场，(当然也要随机应变)我就是跟你耗上了，你不解决我的问题，我就天天找你。看你怎么办？毕竟开发商也是做生意的，也不希望自己成天面对这样的事情。
二、要坚持有理、有利、有节的斗争原则
既然选择了斗争，那么斗争的方式就尤为重要。一味地胡搅蛮缠是不行的，这里有必要提醒购房者，采取有理、有利、有节的原则是必要也是可行的。
首先，你要有理。正义在你这一方，这是胜利的前提。有利不用多说，这是斗争的目的，关键是有节。所有的努力是为了解决问题，而不是制造出新的问题。实践中不少购房者本来是有理的一方，结果由于不够克制，容易冲动，反而早成了不利于自己的结果，这出要是一些不太理智的购房者采取了过激的言行。
房地产交易是一个很复杂的过程，极易产生各种各样的问题。有时也是一些开发商始料不及的，在没有搞清问题的产生和过错之前，还是应该冷静一点。不要一有问题就丧失理智，采取极端的方式。应该报着双赢的态度去和开发商理论，向开发商阐明自己的观点和利害关系。

㈥ 买房怎么和开发商砍价这些技巧要学会

现在的房价越来越高，大多数的家庭购买房屋压力都挺大的，如果你购买的是二手房，还可以跟房主协商价格，有的朋友觉得购买新房价格都是统一标准，不能砍价，但其实购买新房也是可以跟开发商砍价的，今天小编就来

买房怎么和开发商砍价？这些技巧要学会

1、挑毛病砍价

这一点相信大家再购买其他商品的时候都会运用，购房者可以在置业顾问面前挑剔该楼盘的毛病，表现出一种“可买可不买”的拖延态度，并且明确指出该楼盘的缺点，比如交通不便利或生活配套不齐全等。大家在买房时要谨记：买房多数打的是心理战，不露声色才是最有主动性的。即别过早亮出自己的底牌，让售楼人员摸清你的需求，从而引导你走进售楼人员的套路。

2、货比三家

选房子切忌太过着急，购房者应该多看几套房子，多找几家中介，对比清楚周边房屋市场价。另一方面是如果售楼人员此时不愿意给你降价，你可以告知对方说：已经看过其它楼盘，且房屋价格还较合理，自己正在犹豫。如果此时对方愿意把房子卖给自己的话，肯定是会再降下价格的。

3、抓住购房时机

购房时机对于买房还是很重要的，购房者和开发商砍价时，要抓住购房时机，所谓的购房时机其实就是指购房者要抓住在房产市场出于买方市场的时机买房，当空置率就会很高。在这个时候，开发商就会想尽办法、绞尽脑汁地吸引业主。所以砍价的成功率自然就会比较高，结果自然也会比较令人满意。

4、找业主介绍

目前许多楼盘卖楼，都有推出老业主介绍额外折扣、并免买家跟介绍人一定年限认购

大家多看几个楼盘就会发现，其实现在不管哪个楼盘，在开盘前都要经过一个储客的过程，这个过程中有许多拿到最低折扣的机会。通常来讲，此时开发商虽然还没有最终确定售价，但由于对市场反映“心里没底”，会为前期登记的买家提供一定幅度的折扣。

6、关注优惠活动

一般开发商在销售房屋期间都会推出一些优惠活动，比如节假日时间、开盘时间和销售淡季等等，另外开发商在清尾盘阶段也常常会有优惠价。有的人对尾盘房都有误解，认为是不好的房子，其实不是的。当商品住宅的销售量达到80％以后，开发商已经获利，因此一般就进入项目的清盘销售阶段，此时的尾房往往比较实惠，而且也容易议价。

如果朋友们想要以更划算的方式购买房屋，还需时刻关注当地楼盘的一些动态，一部分开发商为了吸引购房者，以虚假内容为噱头，对于开发商的广告看看就好了，也不能全信。

㈦ 实战篇连载之二：如何和开发商进行购房谈判

开发商愿不愿意接受204合同，是一个操作和谈判技巧的问题。 关键是购房者对谈判进程、谈判对象的控制，必须重视操作技巧。 就我个人认为，买房就像双方下棋，与下棋者的背景、存款数量没关系，成功的关键在于下棋时棋子的运用，谁有耐心，谁能把这204个棋子用好，谁就能胜利，所以购房者在谈判中必须将耐心的态度贯彻始终。 1.在每一个合同洽谈之初，一定要有一个坚定的信念：我一定能坚持到最后！许多人在还没洽谈合同之前，心里就开始担心卖方的态度，怀疑合同能不能签下来，这正是谈判中的大忌。在谈判过程中，应该有绝对的自信；当然也不能盲目，要有一些市场调查。 2.在洽谈合同的过程中，难免会遇到开发商不耐烦的情况。这个时候要懂得虚实结合，以退为进。不管这房子是多么地中意，对标的物又是如何地垂涎欲滴，一定要装出毫不在乎的样子。这时，已经耗费大量时间在你身上的开发商肯定会拽住你，不停地劝你买。这就叫做以实避虚，以退为进。 在这一点上，有一位客户就运用得很巧妙，那是一宗现房的合同。谈判中，购房者要求开发商出具房产证，刚开始卖方的态度很不耐烦，说得到房管局去拿，一去一回得一天，太麻烦。客户就对他讲：“如果您不出示房产证，那么这个合同只有不签了，您把那4万元定金退给我吧。”这时，开发商心里肯定得掂量：快到手的鸭子，干嘛要让它飞了？最后，开发商只好拿出房产证。在这里，敬告大家，不管是什么证，千万要看开发商的公文原件，对于购房者这是合理的要求。既然要买房，还怕什么麻烦呢？ 3.在谈判的过程中，决不能一上来就拿出204合同，那样不仅开发商会晕掉，去买房的各位也只有拿着204合同回家了。要一步一步地来，一次谈几条，分门别类地谈，简单地说每1万元房款大概要谈判1小时。不要怕麻烦，多去几趟，什么都谈到了，合同才能够放心地签。我自己接手的购房案例中，最多的谈了18次，最少的也去了六七次。每谈好一条条款，都有可能省一两千元，重要的条款可能节省两三万元，因此签合同在任何细节上都不能马虎。 4.谈判要从易到难，一般先谈建设部现行示范合同，下一次再单谈产权证；一开始先谈三五条，再下次就把关于产权证的十几条全拿出来了。我从来没有一下子把204合同厚厚一本全拿出来签。经过三五次谈判，售楼员也接受你的思路了，觉得确实应该细一些，这时候慢慢再把后面的条款拿出来跟他谈。 5.对购房过程中可能出现的所有细节要通盘考虑。对专业术语的理解，对双方的责任和义务的确定，对开发商心理的揣摩等等，只有方方面面都考虑周全了，才能够避免失误，获得最终成功。 6.在有争议的地方，买方都要与律师站在同一条阵线上，要表示出对律师的信任。只有买方统一口径，步调一致，才能够使开发商感觉到律师与购房者之间合作的紧密性，使谈判工作能够顺利持续下去。 7.在签订合同的整个过程中一定不能着急，要有足够的耐心。律师要不厌其烦地为双方解释条款，分析签约的必要性、合理性。在这些操作性内容的谈判过程中，很多事情会非常的繁杂。切记，这时千万不能烦躁，只有自身具备足够的耐性，才可能去影响开发商的情绪，使谈判能够顺利进行。耐心，可以起到润滑剂的神奇功效。 8.经过上述种种努力之后，如果在谈判中发现开发商缺乏诚信，甚至有欺诈的行为，在明确指出之后，仍然无法达成一致协议，建议大家要回定金，及早回头。这是当机立断的问题，哪怕是已经接近谈判尾声，在原则问题上也必须坚定立场，以免最后追悔莫及。 9.为了最大限度地保障购房者的权益，在补充合同中也应该多处注明，购房者可以因开发商的过失，随时自行解除合同。 10.204合同是根据不同情况变更的，并不是真的只有或一定要写204条。204合同并不是说要强求开发商一定接受，作为一个补充条款，双方在签订合同过程中是可以就这个问题具体探讨的。我们提供一个平台，可能到最后签订的也就是七八十条或一百余条，购房者与开发商都是可以有选择的。在我接手的案例中，有的签了两百二三十条，有的只签了一百五六十条，合同条款的数量并不是最重要，合同内容的质量才是核心问题。 秦律师提示： 买房的时候，绝对不能只去看一次，谈一次就作决定，如此草率的行为必定会给日后的维权留下重大隐患。在合同未签署前，购房者可以假设对方的诚信是不能确定的，要对合同的每一个条款充分怀疑、细致分析、仔细推敲，只有做到了这样，才能保证在最大程度上避免掉进购房陷阱。 购房者在谈判的时候是跟开发商比耐心，房屋合同涉及的法律是完整的体系，律师都要做四五年才能做得比较完善。大部分购房者是第一次购房，本来就没有太多合同经验，再加上一次签这样一个大额合同，心理准备往往不足。建议购房者聘请律师或者其他打过退房官司的购房者作为顾问，避免不必要的损失。 《204购房合同自助手册》版权所有：中国对外经济贸易出版社

㈧ 买房贷款是自己谈还是开发商去谈

买房一般都是开发商帮你解决贷款的，你只需要准备好提交的资料就可以了.

㈨ 新手买房和开发商之间注意事项

1、避免定金陷阱。很多开发商都会打出多少抵多少的优惠活动。 需要缴纳多少钱定金。有些开发商定金还是会退的。 有的退的时候就各种理由了。 所以如果交定金。 必须看好定金合同。而且中国文字。博大精深。定和顶的意思虽然相近，但是差别就很大。所以区别要分清楚，避免进了定金圈套。
2、避免抢房陷阱。开发商总会制造一些抢房的氛围。让很多购房者集中到一个时间段来一起抢房！这样很多人为了抢到好的房号。 就会不加思考的去把房子抢到手！而且很多开发商在抢房前一刻才公布房价。 所以一定要计算好之后在决定是否去抢。别勉抢到之后价格过高。
3、观看房屋面积。有的时候看的样板间， 是因为装修效果会显得房子很大！ 所以看房买毛坯的尽量拿未装修的房子做参考。
4、查看开发商口碑。网上可以直接搜索这个楼盘怎么样！ 或者是到搜房查找看看这个开发商和楼盘是否存在有维权的帖子！甚至有的还有视频曝光的。 比如就可以在网络视频里面搜索楼盘或者开发商名字。避免买到黑心开发商的房子。
5、看五证。开发商要有这五本证书才有售房资质！五证包括：
（1）《商品房销售（预售）许可证》；
（2）《建设工程施工许可证》；
（3）《建设工程规划许可证》；
（4）《建设用地规划许可证》；
（5）《国有土地使用证》。

㈩ 直接跟开发商签购房合同，我应该注意什么

购买这样的抵帐房没有什么风险，但应注意以下几点：
1、合同必须直接跟开专发商属签订。要卖房人带你和开发商谈，让开发商网鉴成功，正式购房合同，购房交款发票或专用收据，房屋维修基金票据，全部交到你手上，如果还不放心的话，叫卖房人带你一起把购房合同拿到房管局去查一查是否登记到了你的名下。
2、网鉴合同时要看清相关信息。包括自己姓名、性别、身份证号，面积、位置、楼号、层号、房号、使用年限、交房时间等，要有开发商姓名，公司售房专用章，要盖骑缝章，自己鉴名，手印，购房发票或收据与房屋维修基金票据要盖开发商公司财务专用章。
3、房款交给开发商。原则上你只能将钱交给开发商，一般是存入开发商设立的银行监管帐户，再由开发商将钱交给卖房人，如果开发商同意你直接将房款交给材料商，必须在票据上注明。
商品房买卖合同网签成功，就是房管局已经备案将此房登记到你的名下，别人买不走，所以没有问题，放心购买。