适足住宅权与房地产法

① 最高人民法院对一房两卖新规定

一，最高人民法院对一房两卖新规定：

具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

1，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

2，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

1， 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

2， 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

3， 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

二，房地产开发公司一房二卖：

先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人

三， 一房二卖行为法律规范：

商品房买卖行为适用的法律有《民法通则》，《合同法》，《城市房地产管理法》等，由于商品房交易行为比较浮杂，最高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)，专门针对房地产开发企业作为房屋出卖方的商品房买卖合同行为进行规范处理。

(1)适足住宅权与房地产法扩展阅读：

一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。

处理

对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：

1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。

在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。

前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。

依据《合同法》第一百一十条第(一项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。

2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，.不构成买卖合同的标的物。

关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

3、两次买卖均未完成过户登记的处理。

在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。

房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。

故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权；一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权；均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前，应以订立合同的先后，来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。

法律后果

律师点评：上述案例中如果张先生确实有证据证明开发商“一房两卖”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”在本案例中，张先生可以请求解除合同、要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

警方提醒：消费者购房时对一次性付款优惠应当谨慎一些，应当了解开发商的资质，以及平时在消费者中的声誉如何。同时，作为开发商的员工或亲友，也不应提供虚假按揭的资料，否则一旦有问题就要承担起还本付息的责任。

② 房地产法的物权法的影响

综述
房地产法作为一部基本法，《物权法》的出台对中国日后相关立法的走向起着至关重要的作用；而作为一部以调整不动产权利归属和利用为主体内容的法律，《物权法》对房地产法律部门的重大影响更是不言而喻。有学者认为《物权法》的出台将架空房地产法中的私法体系，而将房地产法“醇化”为专门调整房地产纵向管理关系的房地产管理法。诚然，《物权法》中大量关于不动产的内容与现有房地产法中的规定有重合交叉之处，但这并不意味着《物权法》的出台就掏空了房地产民事法律体系，恰恰相反，《物权法》中关于不动产权利的规定正好补充和填实了现有的房地产民事法律体系，而为中国房地产法的完善，尤其是与民事立法的协调提供了很好的契机。
与房地产法共同调整房地产关系
(一)物权法对房地产物权关系的调整。物权法的体系包括物权法的立法体系和物权法的内容体系，二者是形式与内容的关系。物权法的立法体系，就是物权法的外在表现形式所构成的体系，这在《物权法》中得到了体现；而物权法的内容体系，是指物权法的内部结构所形成的体系，可以划分为不动产物权规范和动产物权规范，其中的不动产物权规范构成了整部《物权法》的核心和重点。一般认为，不动产包括土地、定着物和与不动产尚未分离的出产物三类，其中定着物主要包括房屋和林木。在不动产物权中最重要的当属土地物权和房屋物权，即房地产物权，这是整部《物权法》中不动产法律规范调整的重心。
1．土地物权。土地物权分为土地所有权和土地他物权。我国土地所有权的主体是特定的，包括国家和集体，土地所有权相应地分为国家土地所有权和集体土地所有权，<<物权渤第五章即是对土地所有权的规范。土地他物权，包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权和土地抵押权，前四种属于用益物权，被规范在《物权渤的第三编第十章到第十四章；土地抵押权属于担保物权，被规范在<<物权法》的第四编第十六章。
2．房屋物权。房屋物权同样可分为房屋所有权和房屋他物权。房屋所有权的形式主要有：独有、共有以及区分所有，以区分所有为最普遍的房屋所有形式。对房屋所有权的规范主要体现在物权渤第二编的第五章、第六章和第八章；房屋他物权的内容，在《物权法》草案修改和审议的过程中一直存在争议，曾被纳入房屋他物权体系中的居住权、房屋典权、房地产让与担保权，因种种原因在《物权法》审议过程中分别被删掉，最后《物权法》体系下房屋他物权只剩房屋抵押权，被规定在《物权法》的第三编第十六章。
(二)房地产法对房地产关系的调整
与物权法仅调整不动产中的房地产物权关系相比，房地产法对房地产关系的调整不仅仅局限于房地产物权关系，而是非常充实、全面的。虽然学术界对房地产法的性质、调整对象等方面依然存在争论，但我们认为房地产法应定位为民法性质。在此基础上，根据作为房地产法律关系客体的房地产产品的生产、交换、使用和消费的过程将房地产法律规范大致划分为：房地产权属登记规范、房地产开发用地规范、房地产开发建设规范、房地产交易规范、房地产征收规范、房地产服务规范和房地产社会保障规范。需说明的是，由于我国尚无统一的房地产法，因此对房地产法的立法体系尚存进一步探讨的空间，以上划分，依据的是房地产法的内容体系。
1．房地产权属登记规范。房地产权属登记贯穿整个房地产活动，确定房地产物权归属、变动及其变动模式、公示方法等。现行的相关规范性法律文件主要有：《城市房地产管理法》、《土地登记规则》、《城市房屋权属登记管理办法》等。
2．房地产开发用地规范。主要包括土地使用权出让和划拨的法律规范。现行的相关规范性法律文件有：《土地管理渤、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《城市国有土地使用权出让规划管理办法》、《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》等。
3．房地产开发建设规范。包括房地产开发建设主体规范和房地产开发建设行为规范。现行的相关规范性法律文件有：《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《城镇个人建造住宅管理办法》、《外商投资开发经营成片土地暂行办法》等。
4．房地产交易规范。包括房地产转让、租赁、抵押等法律规范。现行相关规范性法律文件有：敝保法》、懒市房屋租赁管理办法》、《个人住房贷款管理办法》、《城市公有房屋管理规定》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产抵押管理办法》等。
5．房地产征收与征用规范。包括针对集体所有土地的征地规范和拆迁房屋的法律规范。现行相关规范性法律文件有：《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等。
6．房地产服务规范。包括中介服务规范和物业服务规范。其中与中介服务相关的规范性法律文件有：《城市房地产中介服务管理规定》等；与物业服务相关的规范性法律文件有：《物业管理条例》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业管理企业资质管理试行办法》等。
7．房地产社会保障规范。包括城镇住房社会保障规范和农村房地产社会保障规范。现行相关规范性法律文件有：《住房公积金管理条例》、《城镇经济适用住房建设管理办法》等。
对房地产法体系之映射比较及其影响
通过上述对物权法和房地产法所调整的房地产关系来看，物权法和房地产法的确在众多领域存在规范的重合，但这种重合不足以使《物权法》架空房地产法中的民法规范。(一)房地产法的调整对象广于《物权法》。1．纵向考察。物权法的调整重点是房地产所有权和他物权，主要规范物之归属和利用，如房地产物权的归属、房地产抵押权的设立等，属典型的静态法；房地产法的调整重点是整个房地产业，主要规范房地产作为一种产品的生产、流通、交易和消费过程，如房地产的开发建设、中介机构的运营等，属典型的动态法。2．横向考察。作为我国的基础产业和支柱产业，房地产业涉及建筑业、金融信托业、建材业、装潢业及服务业等行业，在这一产业的运行过程中除了物权以外，还有众多其他权利类型，如债权、股权、信托权、知识产权等，这些都需要房地产法来进行综合调整。《物权法》只是以物权为调整对象，不能规范一切的财产权，如房地产债权、房地产知识产权等。
(二)房地产法的调整手段多于《物权法》。《物权法》是民法体系下的基本法，调整平等主体之间的物权关系，属于典型的私法，适用私法的调整手段。如果仅用<<物权渤之私法调整手段来驾驭房地产业，则多少有些力不从心。房地产作为最重要的生产生活资料，关系国计民生，体现着国家的宏观管理和行政干预。房地产法律关系就性质而言大致可分为房地产民事关系、房地产行政关系和房地产社会保障关系。这与房地产业本身具有较强国家干预性和对象特殊性的特点有关。虽然房地产法以民法规范为中心，但还是表现出很多公法和社会法的因素，如《城市规划法》、《住房公积金管理条例》等。因此，在处理房地产法律关系的过程中，不仅需要私法的调整手段，还需辅之以公法的调整手段，如房地产征收。
(三)房地产法的调整规范细于《物权法》。通过对《物权法》中调整不动产法律关系的条款进行梳理，可以发现即使是在房地产业中的物权领域，彻权渤的调整也是不充分的。例如，在《物权法》条文中保留大量的未尽事宜，这些事宜需要“依照土地管理法等法律规定办理”。如在“建设用地使有权”一章中，就有四处明文规定需根据房地产法等法律、法规进行调整，分别涉及以划拨方式设立建设用地使用权、缴纳土地使用权出让金、非住宅建设用地使用权期间届满后的处理和集体所有土地作为建设用地等重要问题。可见，作为一部基本法，《物权法》只能从宏观的角度勾勒出基本的房地产物权框架，但对于具体问题的法律适用，《物权法》的调整就显得有些捉襟见肘了。
物权法之所以难以取代房地产法中的民事规范，一方面就立法技术而言，《物权法》的普适性难以适应房地产业的专业性，在很多具体问题上很难作出更细致的规定，如建设用地使用权出让金的缴纳，就涉及出让金数额的确定、支付方式、期限及法律后果等问题，《物权法》对此不能面面俱到，否则必然导致条文的冗繁和体系的失衡；另一方面，在法律涵射范围方面，彻权法》的静态属性也难以适应房地产业的动态过程，如对集体所有土地作为建设用地的使用，除了涉及集体土地所有权和建设用地使用权两大物权关系外，还涉及征地的程序、审批权限、补偿安置等问题，这些内容显然已经超出《物权法》规范的涵射范围。因此，《物权法》中的多处规范就有必要让位于房地产法，由后者对相关问题作出更为细密的规定。
尽管《物权法》与房地产法存在众多规范重合之处，但并不能取代房地产法中的民事法律规范，更不能架空房地产法中的民事法律体系。相反，砌权法中关于不动产物权的规范构成了整个房地产民事法律体系的核心部分。在房地产法领域正缺少一部明确权利归属规则的基本法律规范之时，《物权法》的出台恰好充实了现有房地产法律框架下的民事法律规范，尤其是物权法律规范，为建立完善的房地产法律体系奠定了良好的基础。

③ 住宅权的解释

住宅权（抄the right to adequate housing），又称适宜或充袭分住房权，是指公民有权获得可负担得起的适宜于人类居住的，有良好的物质设备和基础服务设施的，具有安全、健康和尊严，并不受歧视的住房权利。
住宅权是社会保障法上的概念，与民法上的居住权有严格的区别，后者仅指对某一不动产空间的使用权。

④ 《物权法》第一百四十九条和《城市房地产管理法》第二十二条怎么理解

《物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。回
非住宅建设用答地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。这条有两款，第一款是明确期限届满自动续期。第二款是说非住宅地的建设使用权的期限，依据民法意思自治原则，有约定的从约定，没有约定的，适用指引法律。
《城市房地产管理法》第二十二条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。土地使用权可以通过划拨和出让方式取得，这款是规定划拨方式取得的土地使用权的期限。优先适用《物权法》的规定，只有在物权法没有规定的才没有期限。

⑤ 我国关于房屋买卖的相关法律规定

有《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及各地的地方性法规等法律法规可以参照。分析如下：

1、城市商品房预售管理办法是国家为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的对于城市开发的商品房预售时的管理规定。中华人民共和国建设部令第131号颁布，自1995年1月1日起正式施行。

2、《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）是为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的。

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践制定的。

(5)适足住宅权与房地产法扩展阅读：

1、第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

2、第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

3、第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

4、第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

5、第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

6、第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

⑥ 经济适用房和普通住宅的区别

一、经济适用房是国家实行土地无偿划拨，面向广大低收入家庭而建设、出售的住房供应体系。它与商品房的区别与联系如下：
（一） 经济适用住房的特点：
1． 性质：微利商品房，售价低。
2． 产权：不完全产权。
3． 销售许可：经济适用住房销售证等五证。
4． 土地证：划拨国有土地使用权证及政府批准的年度计划。
5． 价格：政府限价，浮动空间不大。
6． 建设标准：户型、面积、档次等具有政府指导性。
7． 规划设计：招投标。
8． 开发建设：招投标（不得转包）。
9． 工程监理、验收入住：按国家规定。
10． 工程质量：《建筑工程质量许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
11． 物业管理：同普通商品房，偏低，保证基本服务。
12． 抵押贷款：可以。
（二） 商品房的特点：
1． 性质：商品性质，售价高低不等。
2． 产权：完全产权。
3． 销售许可：商品房销售许可证等五证。
4． 土地证：出让国有土地使用证。
5． 价格：企业自定，浮动空间大。
6． 建设标准：企业自定。
7． 规划设计：招投标或议标。
8． 开发建设：招投标或议标。
9． 工程监理、验收入住：按国家规定。
10．工程质量：《建筑工程质量许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
11．物业管理：按国家规定，偏高，服务附加项目多。
12．抵押贷款：按规定，视情况不同而定。
根据上述经济适用房和商品房的特点，可以看出二者之间的不同主要是由于使用国有土地开发建设的投资费用和成本不同，而在售价、产权、物业管理、抵押情况等方面均有不同。
二、根据《经济适用住房管理办法》建住房[2004]77号文件，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。经济适用住房一般控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。
三、另据《房地产管理法》规定，依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。经济适用房的土地使用权以划拨方式取得，因此，没有明确的使用年限的规定。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。 对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条件的规定予以出让。 无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
四、经济适用房和普通商品房最大的区别有：
1、土地是划拨而非转让，所以经济适用房买到的时候没有土地使用权；
2、经济适用房的面积套型都有国家严格的规定；
3、经济适用房的购买必须满足国家相应的规定，也就是人均居住面积和家庭人均收入必须达到当地的相应标准；
4、经济适用房的价格执行政府指导价，开发商不能随意定价、调价；
5、经济适用房在不同地区在转让中有不同规定，一般都是在一定年限中不允许转让；
6、经济适用房在转让中需向国家补缴土地出让金。
经济适用房是需要拿拆迁证购买的享受国家优惠性的房子。而商品房是不要拆迁证就能购房的房子。在产权上无区别。 经济适用住房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。

⑦ 为何呼吁出台“住房法”

3月20日，十三届人大一次会议闭幕，住建部部长王蒙徽日前表示，房地产市场总体保持平稳运行，下一步将贯彻落实十九大精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，加快住房制度改革和房地产长效机制的建设，保持房地产市场平稳健康发展。

2020年前难入立法计划

但是目前看来，即便业内多次呼唤出台“住房法”，但推出或许还遥遥无期。

朱中一认为，从顶层设计以及长效机制的建立来看也确实需要《住房法》，但是从目前的情况来看推进的难度较大，有关房地产方面的立法任务已经较为繁重，包括住房租赁管理条例、住房公积金管理条例以及土地管理法等都在立法计划中。

在朱中一看来，2020年前，住房法很难排上立法计划。

⑧ 关于学习房地产法的问题

房地产基础知识
一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。
房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；
房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)
房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。

二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。
房地产产业的主要内容：
1、 土地的开发和再开发；
2、 房屋的开发和建设；
3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；
4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；
5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；
6、 房地产物业管理；
7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。

三、房地产的特性
1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；
2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；
3、房地产的高质耐久性；
4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。

※ 房地产的前景
1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿㎡；
2、人口流动增加形成对住宅的需求；
3、居民消费水平的提高；
4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；
5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。
政府改革深化内需
1、 取消福利分房，实行住宅货币化；
2、 开发二手房市场；
3、 下调存款利率，吸引大批投资性客户；
4、 下调税费，出台法律法规，激励住房需求。

五证两书
一、《建筑用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程开工证》
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件

六、“两书”
《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

名词解释
一、基本参数
※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；
※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；
※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；
※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适)；
※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);
※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);
※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；
※ 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。
※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。

二、与产权有关的概念
※ 房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。
※ 房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。
※ 房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
※ 共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。
※ 房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。
※ 过户：即更换房屋承租人姓名。

三、与面积有关的概念
※ 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积
※ 公摊面积：
1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积
※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积
※ 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。
※ 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。
※ 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。
※ 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。
※ 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
※ 实用率：套内建筑面积和住宅面积之比。
※ 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积
※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积
※ 套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
※ 公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数
※ 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和
※ 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积
※ 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。
※ 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。
※ 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
※ 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。

四、与银行贷款有关概念
※ 按揭：是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。
※ 按揭所用材料：
1、 身份证复印件；
2、 户口本复印件；
3、 结婚证复印件；
4、 学历证复印件；
5、 收入证明；
6、 购房合同复印件；
7、 营业执照复印件；
8、 三个月的连续税单；
9、 固定资产的发票；
10、 借款申请表。
※ 契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5%

五、与住宅相关的概念
※ 公寓式住宅：相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。
※ 花园式住宅：一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。
※ 双拼：连拼，叠拼。
※ 商住住房(SOHO)：Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。
※ 经济适用房：具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。

六、经济适用房
我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。
※ 经济适用房享受哪些优惠政策
免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增客费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另外，经济适用房建设管理费只限于1%~3%，市场利润被限在3%以下。
※ 经济适用房价格构成
•住房建设的征地和拆迁补偿安置费；
•审查设计和前期工程费；
•住宅小区基础设施建设费；
•建设工程费；
以上4项之和为基础的1%~3%的管理费。贷款利息、税金3%以下利润。商品房除以上8项外，还有行政事业性收费(如小区营业性配套公建费，人防建设费等)，土地出让金其利润不受限制，由市场决定。
※ 经济适用房与商品房有什么不同
•获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金；
•成本结构不同；
•租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制；
•价格政策不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。
※ 经济适用房是什么产权？与商品房有什么不同？
居民个人购买的经济适用房产权归个人；
房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。

销售技巧
一、购房客户的类型、特征，如何应付
1、理智稳健型(40岁左右)
特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被推销员言辞打动，认为疑点的地方一定要搞清楚
措施：加强产品品质，公司性质、实力。独特优点，出奇制胜。有理有据，虚心解决问题。
2、热情冲动型(年轻男性较多)
特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激。
措施：趁热打铁狂轰炸。成交量不到50%
3、沉默寡言型
特征：出言谨慎，外表反应冷漠。
措施：静、引导。亲切诚恳态度拉近感情。
4、忧柔寡断型
特征：犹豫不决，反反复复。
措施：从我的角度坚决的给他自信，让客户慢慢产生依赖于帮他的决定，分析清楚。
5、喋喋不休型
特征：过分小心，想用言语说服你
措施：取得信任，加强产品信心、不会跑 适当引导，适当快刀斩乱麻，交定金一定要快，无后悔余地。
6、盛气凌人型
特征：趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外，外强中干。
措施：不卑不亢，保持原样，寻找弱点，不抵怵。
7、求神问卜型
特征：做决定之前找风水先生，决定权取决于此(别人手中)
措施：不要否定他的世界观，以现代观点配合其风水观。适时提醒他一下，可接触些了解些谈得来 先肯定在否定，否定时强调任的价值。
8、畏首畏尾型
特征：前怕狼后怕虎，一个问题反复忧虑，缺乏经验，考虑太多。
措施：有力的业绩品质和保证，强调肯定，不必产生其他想法。
9、神经过敏型
特征：悲观、什麽事都能刺激他。
措施：慎言 少说话、少说多听，重点严肃说服
10、斤斤计较型(似5)
特征：心思细腻，什麽都想要，想占便宜。
措施：要用气氛逼他，尽快做决定，马上调价，强调已经有优惠
11、借故拖延
特征：个性迟疑，推三推四。
措施：追查客户不做决定的真正原因，路过闲人、市调，
参考资料：http://bbs.qq.com/cgi-bin/bbs/show/content?club=3&groupid=107:10142&messageid=153695

⑨ 什么是住宅权

一、何谓“住宅权”

住宅权（the right to adequate housing），又称适宜或充分住房权，是指公民有权获得可负担得起的适宜于人类居住的，有良好的物质设备和基础服务设施的，具有安全、健康和尊严，并不受歧视的住房权利。

住宅权是社会保障法上的概念，与民法上的居住权有严格的区别，后者仅指对某一不动产空间的使用权。

二、“住宅权”是公民的最基本人权

人权（Human Rights）是法学研究的重要课题。由于历史原因，我国建国后曾经在很长时期讳言“公民人权”，而只谈“集体人权”，即所谓的“生存权、发展权”。直到2004年“人权入宪”以后，“人权”观念才开始深入人心。目前学界对人权问题的讨论日趋热烈。然而，从近年来的研究重点来看，学界对人权问题的研究主要集中于犯罪人人权、被追诉人人权等有限的几个领域，而对于公民住宅权尚未作为一个严肃的学术问题来加以研究。

然而，从国际范围来看，住宅权问题早就成为人权学者研究的重要问题之一。许多重要的国际人权公约都明确规定了对公民住宅权的保障。例如，《世界人权宣言》第二十五条规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。《公民权利和政治权利国际公约》也在第一条指出：“所有公民得为他们自己的目的自由处置他们的天然财富和资源……在任何情况下不得剥夺一个公民自己的生存手段”。《经济、社会及文化权利国际公约》第十一条规定：“本公约缔约各国承认人人有权为他自己和家庭获得相当的生活水准，包括足够的食物、衣着和住房，并能不断改进生活条件。各缔约国将采取适当的步骤保证实现这一权利……”。 联合国经济、社会和文化权利委员会还于1991年专门发表了《关于获得适当住房权的第四号一般性意见》。该《意见》第一条规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”

⑩ 《物权法》对房地产业的影响

《物权法》确立了物权概念，明确了权利人对物享有排他的权利，规定了物权强有力的保护制度，对涉及不动产投资、开发、建设、经营的房地产业影响深远，它对现行的房地产管理方式、方法提供了新的执行制度，为房地产相关的法律法规的完善提供了充足的预留空间，房地产行业需要正确的对待《物权法》，物权法对未来房地产行业的发展将会主要产生以下影响：
一、《物权法》对土地出让、取得和开发进行严格规定
1.《物权法》对土地出让方式进行严格规定
《物权法》第一百三十七条规定“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。该项规定强化了土地出让制度，有利于切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，保持政策的连续性，同时也保证了土地资源的合理配置，保证政府能够获取土地收益，维护了国家的利益。
2.《物权法》对土地取得和开发进行严格规定
《物权法》第四十三条规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”第一百二十八条规定：“未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”《物权法》做出这样的规定在一定程度上限制了市场上的土地供应量，这就可能会增加房地产开发的成本，并且影响房地产开发的速度，那种直接与集体经济组织或者地方政府协议征收土地的不规范方式将很难继续实行。这就要求房地产企业在征收集体所有的土地时应当核实其具体权限，编制具体流程，规范运作。
二、《物权法》明确住宅建设用地使用权的期限对房地产业的影响
1.使“有恒产者有恒心”，为房地产业的长远发展奠定基础
《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”这种规定让置业者对持有私产更有信心，为房地产的长期稳定发展奠定了坚实的基础。
2.续展土地使用权年限有利于提升房产的内在价值和建筑品质
《物权法》关于续展土地使用权年限的规定消除了产权延续的问题，解决了土地使用权到期后的地产处置纠纷，保障了公民私有财产权，将进一步激发购房者和投资者购房置业的欲望，为开发商创造和扩大潜在的市场，有利于促成房地产市场持久的购买需求。另外，该规定还有助于提高住宅建筑质量，因为所谓“自动续期”延续的只是建筑物使用权的期限，而并不是土地所有权，所以一旦建筑物报废，土地仍然将收归国有，这样一方面提醒广大业主要好好保护自己的物业，积极交纳物业管理费，70 年以后只要建筑物还健康，那么物业还是归业主所有。另一方面，今后房地产开发企业将更加关注产品质量和品牌的建设、购房者将更加关注房地产的整体规划、设计、建筑标准、房产质量及其使用寿命，使其满足购房者追求舒适生活的目标以及财产保值增值的需要。
三、《物权法》关于征地拆迁的规定对房地产行业的影响
1.《物权法》严格规定拆迁条件，改变了房地产业的发展模式
《物权法》第四十二条第一款规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这一规定表明：集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产可以征收；征收的前提必须是为了公共利益的需要，这样可以在一定程度上杜绝开发商用地、政府帮它拆迁的现象，这将从根本上改变房地产业的发展模式，特别是一些与政府联系紧密的开发商，如果不改变其运作方式就有被淘汰的风险；征收必须依照法律规定的权限和程序进行。也就是说不是为了公共利益需要不得征收，征收的主体是国家，其他任何组织、单位和个人无权征收。征收不等同于拆迁，也不一定导致拆迁，但主要是通过拆迁方式实施；拆迁也不应该就是征收行为，应当包括征收和征用以及非公益性拆迁。由此我们可以作出以下判定：一是城市房屋拆迁作为城市建设基础性的公益事业，将主要以征收方式进行；二是政府作为征收行为的主体成为拆迁人，与被拆迁人不是平等的民事主体间的法律关系，而是行政法律关系；三是非公益性拆迁将成为真正意义上的民事法律关系，由于补偿安置标准等方面的突出矛盾，加之缺乏相应的强制执行力，其拆迁数量将会很少，甚至将基本退出拆迁领域。
2.《物权法》关于拆迁补偿的规定增加了开发商的开发成本
《物权法》第四十二条第二款规定“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”可以看出《物权法》在保护农民的利益上前进了一步。原来征收农村集体所有土地的补偿有三个部分：土地补偿、安置费、青苗费，《物权法》为了更加充分的保护农民的利益，增加了一项社会保障，这种保障不仅要保障农民当前的生活，也要充分考虑到他们以后的生活，它体现了政府对农民生活问题的现实关注，但是无疑会加大开发商的拿地成本，延缓房地产开发的速度，对其资金实力是一个严峻的考验，从而加快行业内部的优胜劣汰和规模整合。
《物权法》第四十二条第三款规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”这一规定保护了物权拥有者的权利，如果国家为了公共利益的需要而征收私人财产，这样少数人就要牺牲自己的合法的权利来满足更大的利益也就是“公共利益”,因此这少数人的合法权利必须要由国家来予以补偿。但必须看到在另一方面来讲，这些规定可能会增加房地产商开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度而影响房地产开发的速度，比如《物权法》出台后各地出现的“钉子户”正是这种可能性的反应。
这一立法更加符合我国人多地少的基本国情和严格保护耕地的宗旨,对今后的土地利用将产生重大的影响。从宏观层面看,随着土地供需矛盾日趋加 剧，国家必然会采取更加科学、严厉的政策调控房地产用地，促使房地产开发向节约型方向转变。从微观层面看，由于土地征收必须满足公共利益之需,因而以经营性为目的的土地征收难度和成本将大大提高。因此，可以预见，今后房地产增量用地将受到较大的限制,特别是大面积农用地转为房地产用地的现象将得到有效遏制，使房地产企业储备土地难度加大，城市存量土地和闲置土地将得到有力的挖潜，尤其是《物权法》第143条关于建设用地使用权转让的有关规定，更有利于房地产企业盘活存量土地，土地的利用效率和强度将得到合理提升,节地型住宅将成为政府调控的主导方向。
四、《物权法》关于登记制度的规定对房屋销售的影响
我国目前实行的不动产登记，主要采取分部门、分级登记制度。以房地产权属登记为例，国内房屋和土地登记仍分别隶属房产和土地两个管理部门。这种登记方式不但增加了房地产交易环节和成本，而且容易产生房地产权属不清，以致交易安全难以得到保障。为进一步规范不动产登记制度，《物权法》第二章第一节作出了多项创新性规定,确立了不动产登记生效原则，建立健全了不动产统一登记和预告登记等一系列制度，大大提高了不动产登记的公信力和房地产的交易安全。
1.统一登记制度可以有效的规范房地产开发和销售行为
不动产登记是建立物权制度的重要基础，是物权公示原则的必然要求。我国目前的不动产登记机构多达六、七个部门 ,多头登记、重复登记、遗漏登记，资料分散、资源浪费等现象给当事人增加了很多不必要的负担，统一登记机构势在必然，《物权法》的颁布将促使政府加快改革建筑物与土地分设登记的不合理现状，建立统一的城乡房地产权属登记机构，颁发统一的房地产权属证书。虽然现在全国很多地区统一登记制度还没有建立起来，《物权法》也并未明确是由原房管局还是成立一个新的登记机构进行负责，但国家实行统一登记制度的规定，将杜绝重复登记、错误登记等资源浪费的现象，使交易过程更加清晰、统一，产权更明晰，同时在一定程度上减少地区差异造成的市场分割，提高登记效率，降低交易成本。对房地产开发企业而言，由于统一登记制度的建立和完善,房地产权属清晰、资料易于查询，企业的开发投资将会得到有效保障，可以有效规范房地产开发和销售行为，并购风险会大大降低。
2.预告登记制度可以有效的保护购房者的利益
《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记是不动产登记的一种特殊类型，它从法律层面上以物权手段限制了现时登记的权利人自由处分其权利，保护了相对人对不动产物权变动的债权请求权，稳定了不动产交易秩序，因为在商品房预售制度下，经常出现购房者与卖房人签订买卖合同，支付了部分房款后，在等待产权证下达期间，卖房人又把房子转卖给了别人或者用已销售的房子抵押贷款的现象，这些行为严重损害了购房者利益。因此，实行预告登记制度，将对当前房地产市场普遍存在的商品房预售起到极大的规范和约束作用，不但可以保障相对弱势的购房人的权益，而且制约了开发商的投机行为，使其诚信经营，有效预防“一房多卖”等现象的发生。从另一方面讲，开发商可以充分利用预告登记制度，及时推进期房的销售，及时回笼开发资金。
五、《物权法》对解决物业管理中存在的问题产生深远影响
1.规定了“建筑物区分所有权”
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。这是第一次以国家法律的形式提出了业主的建筑物区分所有权与共有物权的概念，由此可以看出业主的建筑物区分所有权主要包括三个方面的权利：一是对专有部分的专有权；二是对建筑区划内的共有部分享有共有权；三是对共有部分享有共同管理的权利。《物权法》从维护业主的合法权益出发,明确规定了建筑物区分所有权，但是对于车库、车位共有部分的归属问题在操作上还是比较复杂，也为开发商留出了空间，有待出台相关的法律法规明确其归属和管理方式，以减少相关的法律纠纷。
2. 改变了传统的物业管理方式
《物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建议单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第八十二条规定：“物业管理公司应当根据业主的委托对建筑物及附属设施进行管理，并接受监督。”《物权法》赋予了物业管理企业之外的其他管理人可以对小区进行物业管理的权利，也就是说由非物管企业或没有物管资质的企业可以从事物业管理，没有取得物业管理职业资格证书的人也可以从事物业管理，这对于实施资质管理制度的物业管理行业来说提出了新的命题，对房产管理部门进行物业管理提出了新的挑战。
3.《物权法》对开发商的权利也进行了保护
《物权法》除了保护业主的合法权益外，《物权法》还对物业服务机构和开发商的权利进行保护。当然，业主在物业管理上话语权的增加也给一些物业公司带来了挑战与机遇，只有那些真正为业主服务的，才会在同行业的竞争中优胜劣汰，在无形中,通过物业管理的重新洗牌，进一步实现房地产市场的规范与合理发展。
4.《物权法》进一步明确了业主委员会的法律地位，保护业主权利
《物权法》第八十三条规定：“业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼”。这一规定明确业主对小区的管理职责和权利，也明确了对建筑物区分所有权权利的行使。对于业主委员会,在一定程度上可以以原告身份提起诉讼，解决了现阶段争论比较多的业主委员会诉讼主体这个问题，将有利于业主进行权益的申张，保护弱势群体的合法权利。从《物权法》来看，房地产行政主管部门已经无权撤销业主委员会的决定，只有人民法院才能有权撤销业主委员会的决定。这突出了业主与业主委员会的平等关系和私权争议，而非管理与被管理的公权关系。《物权法》其法律管辖范围涉及人民群众切身利益的方方面面，特别是在老百姓关心的土地、房屋问题上有了明确的法律规定，这必将对我国房地产行业未来的发展产生深远的影响。
六、《物权法》对物业税的征收提供了法律保障
《物权法》规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯”。财产平等是《物权法》最重要的基本原则,不管是国家、集体的财产还是个人的财产,只要进入民事领域,其法律地位就是相同的,都同等地受法律保护。《物权法》明确了对私人财产的保护,对物权的归属和利用作出了全面规定,不仅为物业税的开征提供了必要的法律依据,也对物业税的开征提出了法律要求。开征物业税有利于规范房地产市场税收体系 增加保有环节税收,抑制房地产市场需求,减缓房价上涨速度。但是目前,物业税开征的法律、制度环境仍不完善,产权不明晰的情况大量存在,不动产登记制度仍不健全,土地制度仍有待改革和完善,这些法律和制度上的障碍还需要进一步解决。