这种性质类似于开发商代建了。可以这么操作，签署代建托管协议，然后按照开发流程走。最后应该是政府回购吧？
㈡ 政府与开发商签订土地出让协议，怎么写呢
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㈢ 与政府合作项目合同签订以投标文件还是工程批复为准
1、项目已批复，在招标过程中，投标文件是对招标文件的响应，招标单位应该专对项目结构，规模作属明确的说明，如果未做说明，投标单位对工程按既有招标资料进行报价，签订合同。项目实施过程中发生变化，可以进行变更。如果招标文件已按批复对项目的变化做过调整，那么结构，规模变化引起的增加是不予认可的。
2、固定总价合同，如果增加甲方认可的工程量，可以进行合同变更，或补充协议，增加价款。
㈣ 开发商与政府签订合作协议时，土地未经招拍挂，合同有效吗
地方不同。抄要求办理的东西程序袭也不尽相同，给你一个参考的。一般，在进行招拍挂之前，不需要办理规划手续，但不并不是说你不用找规划部门，招拍挂的土地要有规划设计指标，这些指标你需要和规划商量，这样就可以尽可能的根据你的要求来出规划指标。两证一书要到招拍挂之后执土地出让合同来办理。规划设计条件包括。容积率，建筑密度。绿化率，以及建筑套型等很多东西。最主要的也就是容积率，容积率越多，就意为着建设面积越大，这样你就可以多建房，多卖钱了。
㈤ 房地产开发商在建设过程中要签哪些合同，即合约规划清单，谢谢！
一、建设工程结算纠纷的法律适用及审判参考
建设工程领域的法律法规比较繁杂，其中重要的基本法律有三部，即建筑法、招标投标法及合同法。若将建设工程领域的法律法规视作一部法典，那么这三部基本法律可称作“总则”及二部“分则”。其中，建筑法虽因制订时间较早内容较为原则，但已确立建筑业的基本法律制度；招标投标法主要从市场管理的角度规定具体的招投标规则及法律责任，排除不正当竞争，违反招标投标法将导致建设工程施工合同无效，同时备案合同与实际签订的合同矛盾的以备案合同为准；合同法将建筑工程合同作为有名合同单列一章予以规定，确立了建筑工程价款优先受偿权。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称司法解释）对“黑白合同”、“垫资”等问题做出了规定，亦是审判此类案件的重要依据。
此外，需要关注的是《建设工程施工发包和承包计价管理办法》、《建设工程工程量清单计价规范》、《建设工程价款结算暂行办法》，这三部规定确立了采用工程量清单计价的模式。在我国，建设工程的传统计价方法是概预算定额加增减账，国际上通行的工程计价方式则是工程量清单，前者的特点是：定额具有法令性，经发布执行的预算定额，各地区、各部门都不得因自己的特点对预算定额进行任意修改和换算，各企业均须遵循。但在市场实践中，发承包人往往离开定额定价进行议价，议价最典型的方式就是工程量清单方式。司法实践中工程量清单作为招投标文件的核心内容，是建设工程施工合同不可分割的部分，即使工程结算时对工程量进行变更调整，也是在清单原有工程量的基础上进行增减。
二、建设工程施工合同的法律效力
根据司法解释的规定，即使施工合同无效，但工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。施工合同是否有效直接关系违约责任约定等合同条款的效力，因此，审理建设工程结算纠纷必须首先确定建设工程施工合同的法律效力。司法解释列举了建设工程施工合同无效的情形，是认定建设工程施工合同效力的依据，这在审理建设工程纠纷中具有重要意义。
此外，还有其他诸多法律规定及行政管理性规定。鉴于此，笔者认为，必须严格从是否违反法律、行政法规的强制性规定来判断合同效力，不能仅仅因为违反某一行政管理性规定，就认定施工合同无效。同时，在合同效力能够补正的情况下，应给予补正机会。
根据司法实践，以下施工合同虽存在瑕疵，但可被认定为有效合同或根据补正情况被认定为有效合同：发包人与承包人签订无取得土地使用权证、无取得建设工程规划许可证、无办理报建手续的“三无”施工合同应确认无效，但在审理期间已补办手续的，应确认合同有效；违反《建设工程规划许可证》的规定，超规模建设所签订的合同，经批准可补办手续，且无违反其他法律规定的，应确认合同有效；发包人经审查被批准用地,并已取得《建设用地规划许可证》,只是用地手续尚未办理而未能取得土地使用权证的,不宜将因发包人的用地手续在形式上存在欠缺而认定所签订的建设施工合同无效；承包人跨省区或跨市承揽建设工程,但未办理外来施工企业承包工程许可手续而订立的建设工程施工合同,应责令承包人补办有关手续,并由有关行政部门按规定处理,而不应据此认定合同无效；具备法人资格的承包人的内部分支机构,在其营业执照的经营范围内对外签订的建设工程合同,应视为承包人对其行为已授权,其签订的合同有效,并应以该承包人的建筑资质等级结算工程款；施工许可证应属于管理性规范，并非影响合同效力性的规范，如果领取施工许可证时，施工合同已经签订，则是否取得施工许可证不影响合同的效力。
三、建设工程造价的具体审理确定
（一）建设工程合同计价模式的正确分类
建设工程合同计价模式的正确分类应为总价合同与单价合同两种类型。总价合同是指在施工合同中由双方经事先计算，预先确定完成一个建设工程的总价，承包单位据此完成该工程全部施工内容的一种合同。如无设计变更、现场签证单的发生，则工程量固定不变，合同总价维持不变。反之，在原有合同总价上做增减账，得到结算总价。单价合同是指承包方在工程投标时，按招标文件及相关图纸资料就分项工程所列出的工程量表确定各分项工程费用，在合同中约定以前述各单项费用计算总价。合同总价只有在工程完成后才能确定。
（二）固定总价合同的固定与不固定
司法实践中经常遇到的是固定总价合同，即俗称的“包干价”、“包死价”合同，当事人在结算时往往提出价款变更要求，产生争议原因之一为“价差争议”：由于建设工程施工时间长，在合同签订之后，工程所需主要原料有时会出现大幅的价格上涨，从而产生争议；原因之二为“量差争议”：虽然发包人与承包人在签署合同时约定固定总价，但这个固定总价必然是对应着一定的工程量，而不可能涵盖在签署合同时双方均未预见到的工程量，在结算时，双方会因此产生争议。
笔者认为，虽然最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条规定，当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，不予支持。但所谓固定总价系仅指在合同中约定的风险范围内固定不变，只要超出了合同约定的风险范畴，无论是量差争议还是价差争议，均应予以调整。
（三）固定总价合同的价格调整
1.价差争议的审理：公平原则的适用
建设工程施工合同虽然约定工程价款实行固定价结算，但合同履行过程中原材料价格发生重大变化、明显超出正常的市场风险范畴，导致显失公平的，应依据公平原则对超出正常市场风险范畴的进行价格调整。其原因在于，建设工程项目往往合同周期较长，随着时间的推移，工程必然受到物价浮动等多种外部因素的影响，其中主要是工费和材料费，当然还有施工设备费和运费等。当事人在签约时往往难以预见到此类风险。这种风险甚至可能大到无论是业主或承包商或者二者共同都无法承受的地步。若施工合同本身没有约定调整机制，则应在审理中由司法机关依法进行调整，以实现公平。事实上，上述调整也是国际工程界的惯例。
具体到判断超出的市场风险及如何分担，综合各地高院的实践经验以及建设部门的意见，笔者认为，价格上涨10%以内是正常的商业风险，价格上涨超出10%，则应由承、发包双方共同承担或受益。同时，价差部分应由建设单位和施工单位分担，且施工单位不能收取价差部分所对应的利润。
2.量差争议的审理：司法鉴定及其他
对于量差争议，即使建设工程施工合同约定工程价款实行固定价结算，但因设计变更导致工程量变化或质量标准变化，此种变化不属于固定价涵盖的风险范畴，当事人要求对工程量增加或减少部分按实结算的，应予支持。同时，在审理量差争议中，由于承包范围的确定等问题涉及施工图纸审阅、比对等专业技术问题，必须委托造价鉴定机构进行鉴定。
但值得关注的是不能将所有问题都抛给鉴定机构，有些问题是涉及法律认定问题，不能由鉴定机构进行裁判。实践中，这些问题可分为以下几类：
第一类为涉及证据的效力问题。如原告提供的签证材料只有原告及后进场的施工队的签字，没有被告的签字，而被告提供了有原告、被告及后进场的施工队签字的签证，证明签证所涉工程事实上是由被告完成的，原告无权主张索赔。对于采用哪份证据，应由法院审定。
第二类为涉及事实认定问题。如原告主张已发生了土方外运费，但被告认为原告提供的证据不足以证明发生过土方外运。由于工程施工建设过程中，不仅要挖土方，而且也要填土方，不能仅依据施工图纸就认定发生过土方外运。因此，原告提交的汽车运输单等相关证据，是否能够认定发生了土方外运，不能由司法鉴定机构单独完成。
第三类为涉及约定效力问题。如当事人在合同或者签证中有特别约定明显高于或低于定额计价标准或市场价格，发生争议后，当事人会提出要求撤销或者改变原有约定，有的当事人甚至提出在签证上签字的总监、总工已被施工方收买。这类问题应由审判机构认定。
第四类涉及主体问题。如原告提交了与被告工程项目部签署的移交书，证明被告已认可工程质量，同意移交，无权提出质量索赔，但被告提出工程项目部不能代表被告，因此，该份移交书对被告没有约束力。这类问题应由审判机构认定。
第五类为涉及法律适用问题。如原告作为承包方要求被告承担停工损失，而现有定额没有停工损失的计算规则可以参考。法官应根据违约责任限于实际损失这一原则，予以裁判。
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㈥ 建筑商与开发商签属的合同与政府备案的合同不是一个怎么办
根据相关法律规定，建设单位与施工单位签订的建筑施工合同应该到建设行政主管部门备专案，经备案属的合同是合法有效的。但是你作为施工单位与另一家开发商签订合同（不是实际开发商）并备案，这样的合同是无效的，而且会受到建设行政主管部门行政处罚。并且不能与备案的开发商进行工程结算，因为你并没有为备案的开发商进行施工。所以你想要回工程款，只能到法院起诉你真正为其施工的实际开发商。
㈦ 问：我公司与政府签订一个开发项目合同，约定工程进完成百分之30支付工程款百分之20，可是现在施工单
同情你,走媒体渠道曝光试试呢,一般这种办法最有效
㈧ 开发商和建设单位的区别
建设单位来是工程项目建设的自发起者、组织者和管理者，而开发商则是房地产开放经营的生产经营者。
建设单位是工程项目建设的发起者和组织者，既可以是企事业单位，也可以是机关、团体以及组织。由于建设单位常常同时也是工程建设项目的发包人、工程建设合同中的甲方、工程建设项目招投标活动中的招标人，以及建设工程项目的所有人，所以现实中也经常被称为发包人、甲方、招标人和业主。但是，建设单位与发包人、甲方、招标人和业主的性质是不同的。因为，建设单位的工作活动从工程项目立项开始，到整体验收并交付使用为止。发包、招投标、签订工程建设合同只是工程建设的一项或者一部分活动，而业主则是一个所有者的身份。
开发商则是房地产开放经营的生产经营者，由于其一般也是房地产开发工程项目建设的发起者、组织者和管理者，所以往往也具有建设单位的身份。但建设单位对其来说只是一个阶段性的身份，工程项目建设只是其房地产生产经营的一部分活动。，另外，开发商一般都属于企业单位，具有法人身份。
㈨ 政府在招商引资过程中和开发商签订项目协议，能否承诺保证开发商的收益，比如说签订保底补偿条款
看是什么项目以什么方式引进一般而言以bot,bt,ppp引进的政府会有相应条款保证企业的利益。更多请参见黄静教授关于招商引资培训的介绍
㈩ 政府与开发商之间的土地出让合同，是民事合同吗
土地出让合同作为一种行政合同，既是政府用来加强对土地市场和土地经济进行干预的行政手段，又是公民对政府权力进行限制的方式，行政体制改革和经济体制改革要求政府转变职能并适应社会主义市场经济的需要，同时也对行政法调整的手段提出了要求。将这种权利因素与契约精神的有效结合运用到土地管理中，一方面必须有所强化，另一方面，必须具有与市场经济相适应的新的内涵，对它的性质以及应具备的内容给予有效的定位。
国有土地使用权出让制度出现，是国有土地使用制度改革的必然产物，国有土地使用制度的改革，给
土地管理行政法律关系注入了新的内容；而国有土地使用制度的法律变化，同时标志着国有土地使用权出让这一新型法律行为的产生。
那么国有土地使用权出让合同（以下简称“土地出让合同”）作为国有土地使用权出让的表现形式，其法律性质是什么呢？只有明确界定土地出让合同的法律性质后，我们才能准确把握其内容、履行、法律责任的种类、承担及其调整手段，从而实现保护资源和保障经济发展的双重目标。
一、当前对土地出让合同法律性质的几种认识 当前在我国的一些法律工作者和实践工作者中，对土地出让合同是民事合同或行政合同主要存在两种不同的认识。 第一种观点，从所有权的角度出发，认为“国家以国有资产为基础参与各种民事关系时，其身份自然是民事主体”①。土地出让合同是政府代表国家作卖方，土地使用者作买方，双方按平等自愿的原则确立的一种民事法律行为或民事合同②，并按民事合同的理论去解释并运用到国有土地使用权出让行为中去。
笔者认为，这种观点乍看合理，却经不住推敲，土地出让合同作为一种合同，无论是民事合同，还是行政合同，都必然要体现出合同的一些基本特征，如法律地位平等、经平等协商而签订合同等等，否则便不成其为“合同”了。然而，法律地位的平等并不等于双方权利义务的对等，土地出让合同双方主体法律地位的平等并不能改变出让方即土地管理部门的主导地位，出让方显然享有一些受让方所无法享有的权利（力），因为那些权利就是出让方的行政职权，这正是土地出让合同行政性的本源所在。因此，仅以法律地位来界定土地出让合同是民事合同性质，显然是不合适宜的。
第二种观点认为，界定土地出让合同的性质不能仅仅从 所有权的角度，而要看该所有权为谁享有以及该所有权以何种方式处分来界定。土地使用权的出让，是由行政机关通过行政权来实现的，是国家作为土地所有者处置土地的一种方式。其在法律上的表现，是政府机关对使用土地的批准，土地管理部门与土地使用者之间的基本关系是管理与被管理的关系，因此，土地使用权出让实际上只是国家配置土地资源、管理土地的一种方式，那么，基于出让行为的土地出让合同自然是一种行政合同，概括起来，理由主要有三点：第一，合同中的出让方是代表国家的土地管理机关；第二，签订合同的目的在于公共利益，具体说来就是为了合理开发和利用土地资源的行政目的；第三，出让方，即各级土地管理部门享有特权，如单方解除、变更合同权 ③。当然，这种权利也是在法律允许的范围内行使，而不是随意行使的。这正是笔者所赞同的观点。 二、对土地出让合同是行政合同的法律定位 判断土地出让合同究竟是民事合同还是行政合同，可以从土地出让合同自身的法律特征来加以分析。 （一）土地出让合同的契约性 顾名思义，土地出让合同作为合同，必然具有合意性，即契约性，具有合同的一些基本特征，这也正是引发分歧和导致混乱的“罪魁祸首”。大致看来，土地出让合同的合意性体现在以下几个方面。
第一，土地出让合同是基于平等、自愿、等价有偿的原则而签订的。合同的一大特征就是在平等的法律关系主体之间以相互支付一定对价为条件自愿订立合同，亦即契约自由原则。在签订土地出让合同时，出让方和受让方按照要约—承诺方式，通过协议、拍卖或招标方式，就某幅国有土地使用权的出让条件进行商定，出让方和受让方在是否签定土地出让合同上，不存在管理与服从的关系，出让方不能利用行政职权强迫受让方签订土地出让合同，受让方也不能强迫出让方签定土地出让合同。（相反，现行的土地行政管理体制下，出让方——土地管理部门往往“被迫”“被动”与某一土地使用者签订土地出让合同）。
第二，在不违背有关房地产法律法规的前提下，土地出让合同主体双方的意思表示一致。土地出让合同的大多数条款属法定性规范，双方当事人不得协议废弃或变更（如出让的最高年限、出让土地的地下矿藏物不在出让范围、付款期限、转让条件等），但一旦签订了合同，就意味着合同双方对这些法定条款的认可。除法定条款之外，其余内容则属双方协商约定，如双方意思表示一致，则合同便可依法成立。
第三，土地出让合同除国家意志优越于民事主体意志之外，出让方与受让方的权利义务内容具有一定对等性，即出让合同签订以后，双方当事人应受到法律同等的保护，享受平等的权利并对等地履行义务，任何一方违约，都应依法进行赔偿。《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第15条、第16条分别规定：土地使用者必须按照土地出让合同的约定，支付土地使用权出让金；未按照土地出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。土地使用者按照土地出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门必须按照土地出让合同约定提供出让的土地；未按照土地出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。
第四，在法律适用方面，土地出让合同应遵守一些民事法律关于民事法律行为和合同要件的规定。 从这些特征可以看出，土地出让合同具有合意性，这也正是土地出让合同可冠名以“合同”的根本原因。 （二）土地出让合同的行政性 然而，我们也应看到土地出让合同契约的法律形式下却蕴含着浓烈的行政色彩。土地出让合同作为国有土地管理权的行使和体现的一种方式，在法律上则充分地体现出行政性。建国以来，我国对土地的管理方式经历了很大的变化，从无偿划拨方式转向有偿出让合同方式。这两种方式的区别体现在法律上：行政划拨是借助于行政命令进行管理，而出让合同本身就是一种法律方式，体现了双方的权利义务关系，而不是行政划拨的命令服从关系。这种转变是为了适应市场经济的需要，但仍然改变不了土地出让行为的行政职权性质，土地出让合同是国家土地管理部门的一种土地管理方式，是国家土地管理部门的行使土地管理权的一种重要手段，具有明显的行政性或权力因素，体现在以下几个方面： 其一，土地出让合同主体的恒定性。土地出让合同的双方当事人，有一方必是行政机关，即市、县人民政府的土地管理部门，另一方可以是公民、法人或其他组织。在出让过程中，土地管理部门既作为国有土地所有者的代表，处置土地使用权，又代表国家行使国有土地管理职能，对被出让土地的使用实行管理、监督和指导。显然，它与受让方之间存在着管理与被管理的关系，签订合同过程中的“双方主体平等”不能淡化和抹杀这层关系。
其二，土地出让合同目的的执行公务性。土地出让合同是由土地管理部门与土地使用者签订的，其目的是为了贯彻国家的土地政策法规，行使土地管理职权，按照市场方式配置土地资源，取得最佳土地利用效益。虽然受让方签订合同的目的是为了追求经济目的，但其实现必须建立在履行合同的基础上，而出让方所拟定的合同条款又是以贯彻国家的政策法规为宗旨的（如改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展等）。因此，土地出让合同就自然显现出公益性的主色彩。政府虽然也收取土地出让金，但并不单纯追求收取土地出让金；政府收取土地出让金是管理土地市场的一种手段，其目的在于通过对出让金的调整，实现对土地市场的经济调控。而且，为了提高土地利用率，促进土地优化使用，防止炒卖地皮等土地投机行为的出现，在土地出让合同中一般附有该宗地的规划条件及其转让条件等。而且，根据耦合禁止原则，除法律规定的严格条件外，不能使土地管理部门对土地管理的公共事业或公共利益，即行政机关在行使提供公共服务的职责时，不能完全受限于或取决于受让方的利益④ 。 其三，合同双方法律地位的不完全对等性。如上所述，合同双方具有平等性，但并不等于完全对等，双方仍具有不平等的地方，体现在土地管理部门享有一定的行政特权。
首先，从合同的签订来看，选择主体具有不对等性。在签订合同时，土地管理部门作为出让方可以依法律或职权，根据需要通过直接磋商、招标或拍卖的方式选择适当的当事人。而土地使用者则缺乏选择权，只要确定想使用某一地块，只能与该地块所在土地管理部门签订土地出让合同，无权选择出让方。
其次，从合同的内容来看，合同约定的权利义务具有不对等性。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）的有关规定，土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件由出让方决定，受让方则无权对此进行协商和异议；而且受让方除应按合同规定交付土地出让金外，还应按合同规定的土地使用条件使用土地。这种土地使用条件是由土地管理部门会同城市规划等有关部门根据城市总体规划和方案制订，并在土地出让合同中加以确定的。这种土地使用条件体现了国家对土地使用的行政管理权力，受让方无权就此问题进行协商，只能根据合同确定的土地使用条件进行开发、利用和经营土地；受让方要改变土地使用条件的，应当征得出让方同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准。
再次，从合同的履行来看，双方的地位不对等。土地出让合同签订以后，出让方—土地管理部门有权指挥和监督受让方履行合同；在执行过程中，出让方具有单方面变更或解除合同的权利（力） ；在受让方违反合同的情况下，可以行使制裁权。根据《城市房地产管理法》第25条规定，出让方作为一方当事人，有权依法对受让方履行合同的情况进行监督检查，发现受让方未按合同规定建设的，有权依法予以纠正，并可以根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。在特殊情况下，可以依照法定程序提前收回土地使用权。然而，受让方既没有上述出让方所具备的权利（力），也不能因异议而阻止行政机关这种监督特权的行使。
第四，从权利的救济途径来看，双方享有的权利不对等，土地出让合同的违约责任具有行政性和补偿性。根据《暂行条例》第17条规定，出让方作为一方当事人，有权依法对土地使用者履行合同的情况进行监督检查，发现后者未按合同规定建设的，有权依法予以纠正，并可以根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。在特殊情况下，还可以依照法定程序提前收回土地使用权。无疑，这些处罚方式都属行政处罚手段。因此，土地出让合同中规定的违约责任是行政责任。此外，在民事合同中，如因公权力行使导致合同的不能履行，可以免除没有履行方的违约责任。而在土地出让合同中，如因政府为了公共利益而不履行或终止合同，虽然不算违约，但政府仍得给予受让方一定补偿。这种补偿权在法国称为“统治者行为的补偿权”，其主要基于维持对方当事人的经济利益平衡原则，土地出让合同中的受让方是出让方的合作者，具有共同的利害关系，补偿对方当事人的损失也是保证行政职务的实施⑤。
此外，土地出让合同与一般民事合同在权利的处分自由以及合同的形式上也有很大区别。在民事合同中，合同双方的权利是可以放弃的；在土地出让合同中，出让方的权利（力）是不能随意处置或放弃的，因为这是它的权力，更是它的职责。各市、区县土地管理部门出让土地的权力来源是《中华人民共和国土地管理法》和《城市房地产管理法》授予其的土地管理职权，而非国家所有权的授予，还应受到相应的监督。在 合同形式上，土地出让合同具有规范性和格式化的特点。当前，各级土地管理部门使用的土地出让合同基本上都是根据国土资源部与国家工商局在2000年制作的示范文本，结合本地实际情况制定的，条款大都是是来自于法律或法规的有关规定，且这些条款均为格式条款，大致只剩价格条款和付款期限条款可以协商，即使这两条款的协商余地也受到非常大的限制。根据《城市房地产管理法》和原国家土地局1995 年第2号令《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》，土地管理部门以协议方式出让国有土地使用权时，不得超过协议出让最低价。对于付款期限，《暂行条例》第14条规定：“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。”
综上所述，土地出让合同是一种行政合同。从静态、形式上看，土地出让合同具有合同的基本特征，但仍无法掩饰其深深的行政烙印，从动态、实质上体现了其作为行政行为的一种的本质；如将其纳入民事合同，既造成了理论上的混乱，又无法解决由此引发的在实践中存在的问题。
三、土地出让合同法律性质的定位对实践的修正 土地出让合同就是这样一种行政合同管理方式，它既便于实现政府的意图，同时又给对方保留了一定的自由，以激发土地使用者的主动性和积极性，土地出让合同作用的不可替代主要源于行政合同本身的特点。与一般的行政行为相比，其最大特点在于合意；与民事合同相比，最显著的特征是其签订合同目的是为了公共利益的需要。但是，在土地出让合同的签订及履行过程中，应合意性与行政性的相互融合，才能将土地出让合同以行政合同方式管理土地的作用得以最和谐和充分的发挥。
当前，在我国学术界以及实践工作者中对土地出让合同的认识不一，甚至导致了一些混乱，如行政合同与民事合同规则的混淆，土地出让合同行政命令色彩的过于浓厚，受让方权益的不受尊重，出让方的职权没有得到充分而适当的行使。所有这些问题在理论上引发了不少误解，又与实践的发展极不协调。为此，从法律的角度阐释土地出让合同的性质后，可以为土地出让合同制度的完善提供理论指导。
（一）土地出让合同对合意性的修正 土地出让合同虽然是经双方平等协商而订立的合同，是一种双方法律行为，但出让方即土地管理部门不仅仅是合同的一方，须依约定履行合同，还必须依法行使其行政职权，其每一行政职权均来源于法律法规的规定和授权，土地管理部门根本不能自行决定合同的有关条款及其内容，合同的每一条款均根据法律法规的有关规定来拟订，土地出让合同不过是对土地有偿使用进行管理的一种方式。作为签约的一方—土地管理部门不以通常的民事主体而存在，而是保持其原有公权力主体的身份以及单方对合同行使公权力的强制性特权。
相对于单方行政行为而言，行政合同具有灵活性、激励性等特点，但它与行政命令等其他行政管理方式在目标追求和利益归属上是完全一致的，仍是以行政管理的一种手段出现。民法中的契约自由在土地出让合同中受到极大的限制，所谓的平等、自愿仅仅是相对的，且仅限于签订合同时受让方只能表示接受与否，但不可以对其中的有关条款进行调整或变更；而土地管理部门作为出让方只能依法行政，只能根据法律、法规授予的权力（利）确定合同的有关条款，“行政机关不能利用契约束缚裁量权的行使，也就是不能妨碍公益的保障和实现。⑥”即使合同签定生效后，且受让方支付完土地出让金，受让方仍负有依据法律、法规等有关规定和合同的约定进行开发建设的责任，出让方也仍负有依法进行监督检查的权利和义务或职责。
因此，实践中不能只是一相情愿地强调其合意性，而实际中土地管理部门该享有的行政职权依然存在和被行使着，只有正确认识土地出让合同系行政合同这一法律性质，并辅以特定的救济，才能让受让方得以真正的实惠和实实在在的救济。
（二）土地出让合同对土地管理行为行政性的制约 虽然土地出让合同的行政性不容置疑，但是如果彻底忽视合同的基本属性而完全适用行政规则，那么也将使土地出让合同失去应有之义。我们应该看到行政合同的适用范围主要是裁量行政事务，正如英国行政法上行政合同的“契约不能束缚政府的裁量权”原则所要求的。也就是说，只有国家土地管理机关享有裁量余地，才能与公民协商，否则采用合同制度就失去了它应有的意义。因此，在规定或授予土地管理部门的权力时，应为其保留合理又适当的商量余 地，以让其能够真正充分地与土地使用者进行磋商，从而使土地管理得更好，取得更佳的土地经济效益。因为过分强调国家作为主权者的性质，必将混淆国家的不同身份，使土地出让合同的权利与义务失去平衡，过分地向政府一方倾斜，违背当初订立合同的初衷，造成合同形同虚设。土地管理部门的裁量权可以通过预先制定客观标准来排除人为的恣意行政。如可以先申请为原则，也可以通过招标、拍卖、挂牌等公平竞争方式，将裁量权恣意行使的可能性降到最小化。
此外，将土地出让合同定性为行政合同，并不排除和否认民事法律规则的适用。对此方面，我们可以参照德国的做法。从世界范围来看，行政合同有三种模式。第一种模式是英美法系国家的以普通法系为本位的政府合同，适用普通法的一般合同原则；第二种模式是法国的以行政为本位的行政合同，双方不平等性非常明显，合意性不足，几乎与行政命令无异，故适用行政法律规则；第三种是德国以合同为本位的行政合同，这种行政合同与民事合同较为接近，除应当适用行政程序法典的特殊规定之外，还可以适用民法一般规定⑦ ，双方在合同中平等，因合同的解释、履行或者变更发生争议的，要么与相对人协商解决，要么到行政法院起诉。从三种模式的比较可以看出，德国行政合同较为偏重相对人，符合合同的本质，也符合现代行政民主的精神。
因此，既不同于民事合同，也不同于传统的行政命令，从某种意义上说，国家管理和配置土地的行政职权是以土地出让合同的方式来体现的。正是由于土地出让合同本身既存在着行政性，又存在合同性，这两方面的特征表明了土地出让合同是一种行政合同，其契约性或合意性将行政合同与传统的行政行为方式—行政命令相区分开来，是市场经济条件下，一种更柔和、更灵活、更负有弹性的行政管理手段。