开发商售楼的成本

① 房地产公司的售楼房建造的成本费用是不是做入开发成本--开发间接费用

不是，是进销售费用！除非是样板房装修，而且该样板房是连装修一起要回销售的才能进答成本（建安工程费），否则售楼部、样板房等装修进销售费用。

如果想进开发间接费,只有在和施工方签合同时,以项目部办公室装修的名义签,不能以售楼部装修签合同。但如果一点售楼部装修的开支都没有是说不过去的，毕竟有个已装修的售楼部存在，税务清结时过不了关。

② 销售的商品房 100平米左右 整个的建筑成本是多少

你说的整个建筑抄成本是很难回答的，现在的成本：从落后地区的600、700元以上/平方（卖价）到发达地区的几万元/平方。成本相差这么大的主要原因有 1、地价因素，有些地方地价基本没有（很少很少），有些地方地价已超万元甚至是几万/平方（竞标、税收等）；2、各城市（各地）办理报建、配套等费用收取不一差异很大；3、结构不同因素，一般住宅和高档住宅、一般别墅和高级别墅；4、特殊地段造价成本会增加一些；5、各地各房产商财务、营销成本、利润也不一样；等等。但建筑造价相同结构的房子相差不是很多。所以整个成本不好回答准确的数据的，只有那个地方那种房子那个房产公司，什么性质的房子等等高清楚了，也只能知道个大概，否则做房产的怎么会发的这么快（就是泡沫、猫腻啊）。

③ 房地产中的售楼部开支在哪个科目中核算

1、售楼部的支出，要看这房子以后归谁，还要看这房子是否属于回临时用房
2、工地办答公室的开支是作为“开发间接费用”科目核算
3、如果售楼部是临时建筑的，那先作为“在建工程”核算，然后按不少于五年的期限摊入销售费用
4、如果售楼部属于永久建筑物，以后属于开发商的，那先作为“在建工程”，完工后转入“固定资产”按不少于20年计提折旧。
4、如果售楼部属于永久建筑物，以后属于物业或业主的，那先作为“在建工程”，完工后转入“开发产品”科目，等产权转让再核算。

④ 房地产企业，一般的，开发成本、管理费用、销售费用各占收入的比例是多少

各公司水平不一，通常成本占收入比为50-60%，管理、销售费用分别为收入约为3%-5%，这样房地产利润约有15%-20%

⑤ 房地产企业怎么结转成本

房地产企业结转成本的流程：

1、确认的销售收入做凭证：

借：预收账款

贷：主营业务收版入

2、预提时候：

借：开发权成本

贷：应付账款-预提

3、按照这个金额结转到开发产品

借：开发产品

贷：开发成本

4、结转开发产品到产品销售成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

(5)开发商售楼的成本扩展阅读

房地产企业商品房的成本核算过程：

1、商品房开发过程中发生的土地费用、规划设计、基础设施、建安费等所有支出： 借：开发成本(按明细核算) 贷：银行存款等。

2、商品房开发完工后 借：开发产品--XXX商品房 贷：开发成本。

3、计算商品房每平米单位成本。即： 元/平方米=完工后开发成本科目总金额/商品房总建筑面积。

4、结转销售商品房成本：销售总面积* 元/平方米 借：主营业务成本 贷：开发产品。

⑥ 开发商房产销售收入总金额要减去建筑成本剩下交房产税可以吗

不可以。

房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率1.2%。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率12%。

⑦ 房地产开发企业楼盘准备预售，要核算成本，定销售价格，所得税要不要考虑进去

要 。

房地产建筑物开发成本的构成
一、建筑物成本构成
建筑开发成本主要包括以下几部分构成：①土地取得费成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用，财务费用；⑥销售税费；⑦开发利润；⑧其他费用；⑨不可预见费等。
二、土地取得成本
土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。在目前情况下，根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可分为下列5项：
⑴土地征用拆迁费
土地征用征用拆迁费：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。
⑵土地出让地价款
⑶土地转让费
⑷土地租用费
⑸土地投资折价
三、开发成本
开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项：
一前期工程费及土地开发费
主要包括前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测、工程勘察，规划及建筑设计，以及“三通一平”（通水、通电、通路及平整场地）等开发项目前期工作所发生的费用。
项目的规划、设计、可行性研究所需要的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的1%～3%。
二房屋开发费
⑴建筑安装工程费
建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备安装等)等。
⑵基础设计建设费
基础设计建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明灯设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用，一般按实际工程量估算。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或没有基础设施建设费。
⑶公共配套设施建设费
公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或共建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
⑷开发建设过程中的税费。
四、管理费用
管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。包括房地产开发商的管理人员工资及福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比例。因此，在估价时管理费用通常可按照土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。
五、投资利息
这里所说的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。机会成本（其他投资机会的相对吸引力）是指在互斥的选择中，选择其中一个而非另一个时所放弃的收益。一种放弃的收益就如同一种成本一样。或者说，稀缺的资源被用于某种用途意味着它不能被用于其他用途。
六、销售费用
销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算。
七、销售税费
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商（此时作为卖方）缴纳的税费，又可分为下列两类：
⑴销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（两税一费）。
⑵其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。
销售税费通常是售价的一定比率，因此，在估价时通常按照售价乘以这一比率来测算。
八、其他费用
其它费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。
九、不可预见费
不可预见费是根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以建筑物开发成本费的百分比计算，一般的住宅开发项目，不可预见费按2-5%计算

⑧ 房地产开发商的成本部主要干什么

房地产开发商的成本部主要职责：

1、对各项建设项目的技术、经济等因素进行调研、分析，选出最优方案，为投资主体科学决策提供依据

2、负责组织公司各工程项目招标书的编制

3、组织对竞标单位资格审查工作

4、依据国家和地方的有关法律和法规对工程项目进行科学精确的造价预算，审核施工单位编制的建设工程项目预算

5、负责组织各类经理合同的审核

6、审核施工技术变更预算

7、参与现场工程技术变更签证管理

8、组织项目的决算工作

(8)开发商售楼的成本扩展阅读：

一、构成

1、土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到。

也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2、土地征收及拆迁安置补偿费。

(1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

(2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。

3、前期工程费。前期工程费主要包括：

(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估 算。

(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

4、建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。

在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

5、基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

6、公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

7、不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3%一5%计算。

8、开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。

二、费用构成

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用：

1、管理费用。可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3%左右计算。

2、销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：

(1)广告宣传费。约为销售收入的2%一3%；

(2)销售代理费。约为销售收入的1．5%一2%；

(3)其他销售费用。约为销售收入的0．5%一1%。以上各项合计，销售费用约占销售收入的4%一6%。

3、财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

参考资料来源：网络-房地产开发成本

⑨ 房地产开发商售楼送电器计入哪个科目， 能入成本吗

按道理应该属于销售费用，还会涉及代扣代缴个税，比较复杂。但是可以建议直接计入“开发成本-装修”，在向税务局解释的时候就说是随楼附送的，这样比较简单。