住宅准物业

1. 什么是准物业

一般来讲抄,小区的管理能够按照“属地管理，分类指导，条块结合，以块为主”的原则办理/执行，且由各办事处组建企业性质的社区物业服务中心，对辖区内的老居民小区实施“准物业管理”,此类小区也就称之为准物业小区了。

2. 住宅小区物业管理规定

不论生活在哪个集体中，都该遵守一定规则。而住宅小区物业管理制度应该是与我们生活最息息相关的规则了。以下是住宅小区物业管理制度的参考模板，希望能对网友有所帮助。

小区物业管理制度

为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。 住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

（以上回答发布于2015-11-04，当前相关购房政策请以实际为准）

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3. 什么是准物业

准物业一般来讲，小区的管理能够按照“属地管理、分类指导、条块结合、以块为主”的原则办理/执行，且由各办事处组建企业性质的社区物业服务中心，对辖区内的老居民小区实施“准物业管理”，此类小区也就称之为准物业小区了。

4. 什么是普通住宅，前期物业

普通标准住宅应同时满足：

住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。

前期物业服务指的是在业主和业主大会尚未成立前，开发企业为了完成正常的住宅交付和管理，自行聘请的物业服务企业。

前期物业服务的内容：

1、帮助业主完成新房验收。

2、向业主发放《业主手册》，帮助业主了解物业管理的内容，各种规章制度，如车辆停放，装修管理规定，物业保修规定等内容。

3、物业需根据有关规定向业主预售物业费或者车位租金。

4、业主要办理个人事务，物业需要提供相关书面文件，物业需要出具相关证件。

5、业主入住及装修管理。业主登记和装修是物业前期的一项重要工作，这个环节很容易出现纠纷和投诉，物业公司在入住前需要对这两个问题做好规划，并公布实施。

6、早期健康管理。在物业管理的初期，卫生和清洁尤为重要。由于集中装修、集中倾倒垃圾，小区一直处于脏乱不堪的状态。住宅物业必须做好装修垃圾的集中堆放和清理，减少粉尘污染。

7、安全管理。前期物业工作的重点还包括安全管理。由于装修集中，小区进出人员多而杂，小区的监控和门禁系统可能还不能启用，所以有必要加强检查，及时处理。

(4)住宅准物业扩展阅读：

物业管理是指业主联合管理的公共部分的所有建筑和公共建筑，建筑区划内的地点和设施，或管理的建筑物、设施、设备、场所和地点由物业服务企业和业主委托的其他管理人员；

物权法规定，业主可以自行管理财产，也可以委托物业服务企业或其他经营者管理财产。物业管理可分为狭义和广义；

狭义的物业管理是指物业服务企业根据委托合同委托房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、环卫、交通、生活秩序和环境外观管理项目的维修保养活动。

广义的物业管理包括业主共同管理的过程，以及委托物业服务企业或其他管理者管理的过程。

5. 如何做好社区化准物业管理

近几年来，随着我市背街小巷改善、庭院改善、危旧房改善、道路改善等系列民心工程的实施，老旧住宅小区面貌得到了翻天覆地的变化，但是，大多数老旧住宅小区因没有物业管理，使得改善后的成果得不到管理和巩固，因此，市委、市政府提出了物业管理改善工程，准备用三年的时间（2009年-2011年）对已完成硬件设施改善的小区，通过社区化准物业管理的方式，建立小区长效管理机制。这里所说的社区化准物业管理是指以社区为单位，依托社区公共服务站，社区居委会组织社区居民共同参与，在社区党委的统一领导下，为小区居民提供共有部位及共有设施设备维保、小区道路保养、小区安全秩序维护、停车秩序维护、公共区域保洁和公共绿化养护等基本服务的活动。
该项工程自我市2009年实施以来，截至目前上城区、下城区、西湖区、江干区、拱墅区五个城区已实施社区化准物业管理小区127处，管理面积855万平方米，惠及住户11.3万户。通过对比，已经完成改善工作的小区，其卫生、秩序维护、公用设施维护等方面都有了很大的改观，受到了小区居民和社会各界的高度评价。为了能够切实的做好社区化准物业管理这项民心工程，杭州市房产管理局希望各位网友积极建言献策，指出我市老旧小区实施社区化准物业管理过程中存在的问题，并提出你们宝贵的建议和意见。我局将根据你们的意见和建议，积极制定改进措施，从而解决目前在该项工作中出现的问题，将社区化准物业管理的工作水平再提高一个台阶。

6. 住宅物业和商业物业管理有哪些不同，侧重点是什么

住宅物业和商场物业、写字楼物业的不同之处有：
1）服务对象不同。住宅物业的服务对象大多数是业主，即物业的所有权人；商业物业的服务对象主要是租户。服务对象不同，就决定了需求不一样，重点也会不同。
2）服务的时间段不同。住宅物业基本是24小时服务，而商业物业是根据租户的上班时间决定。
住宅物业和商业物业的特点不同，管理的侧重点也不同。
一、住宅小区的物业管理侧重点
1.物业类型多，管理上各有侧重。住宅小区内存在不同类型的物业，如多层住宅、高层住宅、商场、学校等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定住宅小区物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如高层住宅要特别加强设备管理和消防安全管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。2.解决物业管理经费不足的矛盾。物业管理的收费实施的是“保本微利”政策，政府对物业管理的收费定价还没有完全放开，采取了政府定价、政府指导价与市场协议价相结合的方式，特别是经济适用型住宅的物业管理收费还远远低于市场价格。3.产权多元化，要求制定《业主公约》。住宅小区人口众多，人员复杂，矛盾和纠纷时常发生。因此，在提倡业主自治自律的基础上，必须对住宅小区业主、非业主使用人的居住行为加以限制和约定，制定一个大家共同遵守的行为准则即《业主公约》，来明确住宅小区业主、非业主使用人的职责、权利和义务，规范住宅小区业主、非业主使用人的行为，促进住宅小区物业管理的顺利开展。4.设立业主档案，严格管理。管理处应建立健全业主、非业主使用人的档案资料及管理系统。在严格保密的前提下，充分掌握业主、非业主使用人的流动情况，以便加强管理。5.协调物业管理各主体及相关部门的关系。物业管理活动所涉及的主体和相关部门较多，有直接参与的，也有间接参与的，如建设单位、业主、业主委员会，城市供水供电等专营服务公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等，物业管理工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此，物业管理企业要积极协调处理好与这些主体和相关部门的关系，配合他们的工作，借助政府有关部门的力量，加强对住宅小区治安等方面的综合管理，促进住宅小区物业管理和精神文明建设等各项工作的全面开展。6.开展丰富多彩的社区文化。针对不同住宅小区的具体情况，物业管理企业要出面牵头，组织各种社区文化活动，如节假日活动、体育健身活动、业余学习活动等。开展丰富多彩的社区文化活动，一方面加强了业主之间的交流和沟通，丰富了业主、非业主使用人的文化生活，提升物业管理的品位，另一方面，加强物业管理企业与业主沟通，创造融洽的社区环境，便于物业管理工作的顺利开展。7.开展多种形式的便民服务。
二、写字楼的物业管理的侧重点（1）写字楼物业的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁华地段，物业管理的车辆指挥管理工作量大。（2）物业档次高，整体形象好，业主、非业主使用人对物业管理的要求也较高。（3）物业的机电设备设施多，技术含量高，除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外，还有中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化管理系统等。（4）物业使用人相对不固定，有的更换频繁，物业的租赁管理是物业管理难点。（5）业主、非业主使用人经营范围广泛，社交活动频繁，社会关系复杂，业主、非业主使用人内部管理隐患多，给物业管理增添了难度。（6）业主、非业主使用人来自社会各阶层，素质参差不齐。尤其存在短期租赁户，使物业管拖欠严重。（7）公共场所人流量大，进出人场所，单个物业空间大，甚至整层楼都是连通的，楼内业主、非业主使用人的设施、财产多，人员集中，是防火控制的重点区域，消防安全是物业管理的重点之一。
在制定写字楼管理服务方案时，应充分认识到服务质量对写字楼租金水平和市场价值的影响力。承租人非常重视物业管理的品质和所提供服务的有效性，尤其是物业维护的水平。一个窗明几净、井井有条的写字楼环境，对承租人和潜在承租人都会产生极大的影响力。

三、商场的物业管理（1）商场的进出人员无法控制，人员成分复杂，安全、消防管理工作量大；（2）使用人如采用摊位经营、独立柜台经营，则较分散和独立，统一管理难，欠费、逃费现象时有发生；（3）购物纠纷和矛盾多，物业管理人员又无权处理，公共秩序维护难度大。

7. 住宅物业和商业物业管理有哪些不同侧重点是什么

一、区别

1、服务对象不同

住宅物业的服务对象大多数是业主，即物业的所有权人。商业物业的服务对象主要是租户。服务对象不同，就决定了需求不一样，重点也会不同。

2、服务的时间段不同

住宅物业基本是24小时服务，而商业物业是根据租户的上班时间决定。

3、特点不同

住宅物业一般只有些不同的业务服务范围，比如卫生和一些车库，用地费用，而商业物业会有一些一样的功能，商业物业就像宾馆一样，一般都有公寓的性质。

二、各自的侧重点

1、住宅小区的物业管理侧重点

写字楼物业的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁华地段，物业管理的车辆指挥管理工作量大。物业档次高，整体形象好，业主、非业主使用人对物业管理的要求也较高。物业的机电设备设施多，技术含量高，除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外，还有中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化管理系统等。

2、商业物业管理侧重点

商场的进出人员无法控制，人员成分复杂，安全、消防管理工作量大。使用人如采用摊位经营、独立柜台经营，则较分散和独立，统一管理难，欠费、逃费现象时有发生。购物纠纷和矛盾多，物业管理人员又无权处理，公共秩序维护难度大。