㈠ 商业写字楼开发商开发完后物业可以由业主自由选聘吗
作业可以由业主自由选聘，但是业主要达到60%以上
㈡ 您好：请问首次向开发商购买100万元的商业写字楼需要交些什么税费怎
商业写字楼属于商业地产，所以一般没有限购令约束，所以无所谓第几套版。买入者所牵涉权的税款就是契税，要按照买入价的3%缴纳税费。但要注意的是1，未来所缴纳的公共事业费也是按照商业收的，比如说物业费，水电煤的费用都比住宅的要高。2，将来想要转手的话，所缴纳的个人所得税以及增值税及土地增值税等相关费用也是很高的，且不能优惠。3，贷款利率为基准利率上浮10%-15%，不能优惠，贷款年限最长只有10年。
㈢ 写字楼房产中介除了发帖都有哪些途径开发客户开发商与小业主的房子有什么区别哪个容易做
（一）第一阶段：选择目标客户
尚未购买企业产品与服务的组织与消费者有很多，并且不是所有的客户都能成为企业产品和服务的真正需求者。因此，需要对这些主体进行市场细分，以选择某特定群体作为目标市场，制定有针对性的营销策略。
进行市场细分的依据之一，是对企业生产的产品和服务有潜在需求的客户，这类客户有消费企业产品和服务的需要，但其购买欲求还未被激发出来，需要企业采取合适的营销策略进行激发。如，即将步入工作岗位、将要毕业离开学校的女学生，对于化妆品公司来说，就是一个合适的潜在客户群体。她们即将投入工作岗位，离开不了装饰打扮自己，对化妆品有着强烈的潜在需求。进行市场细分的另一个依据，是企业敏锐地捕捉客户需求变化的新动向，即客户的新需求，而这类新需求的满足，需要企业开发新的产品和服务。也即客户需要什么，企业就提供什么，体现了以客户为导向的营销策略。它的前提是企业具有提供新产品和新服务的技术和实力。通过市场细分，选择在需求上具有较多共性的顾客，把他们归为同一细分市场内，向他们提供同类的产品或服务。进行市场细分，需要建立在市场调查与研究的基础之上，保证细分市场切实反应相关群体的潜在需求特征和消费购买偏好。
（二）第二阶段：初步开发
1．销售促进。提供有特色的服务。如何引起潜在客户对企业产品或服务的关注，是市场细分、确定目标客户之后要进行的工作。通过向潜在客户提供有特色的服务，是一种吸引他们的兴趣的有效方法。企业需要主动地采取合适的方法与潜在客户进行接触和联系，进而通过各种各样的销售促进手段使他们的潜在需求变为现实需求。和潜在客户建立联系的方法，可以举办有特色的讲座、表演会甚至是公益性的活动等，邀请潜在客户参加。这些讲座、表演会，是事先经过精心策划和准备的，在聘请明星或模特等参与表演的情况下，通常能够带给潜在客户通过一般途径所不能得到的惊喜和经历。企业在这些活动中选择合适的时机宣传自己的产品。某生产厂家通过“送娱乐节目下乡”活动，使得不住在都市的潜在消费者有机会亲眼目睹好的娱乐节目，而厂家通过这一活动，适时宣传自己的产品，大幅提高了产品在该地区的市场占有率。提供有特色的服务，活动内容若设置得当，它既适合于为数众多的大众消费者的消费品推广，也适合于工业品的推广。
2．广告。广告与营业推广一样，应先于其他促销手段进行，对潜在客户进行空中轰炸，及时传递产品服务信息，树立企业形象。从广告效果的影响因素分析，广告的主题定位、广告本身的传播效果以及广告之外的营销因素，三者综合作用，对广告效果的影响作用是极其复杂的非线性关系。企业推出广告时，要考虑广告主题定位中的产品本质魅力、物美价廉、品牌魅力等关键因素，好的广告应能让潜在客户明白企业所能为其提供的核心利益是什么，在潜在客户一看到广告时就能对其产生震撼力，占领其心智；同时也要注意影响广告本身的传播效果的关键因素，如趣味性、说服力、传达内容等，一个好的广告必然是在趣味性、说服力等方面有独特之处：广告之外的营销因素，如广告时机、广告之后的销售政策等，也关系着广告的成败，应综合应用各种营销手段，向潜在客户传达一种关于企业产品和服务的积极的、正面的、一致的声音。
（三）第三阶段：深度开发
1．人员推销。人员推销尤其适合于消费工业品的潜在客户开发。基于大客户思想，存在为数不多的潜在客户，若开发成功，他们可能会为企业贡献绝大部分的利润或销售收入。因此，对这些潜在的大客户，应安排适当的企业销售、市场和服务资源，积极进行人员推销，开展柜台推销、会议推销或登门拜访等服务，帮助客户进行分析其目前存在的问题，以及购买企业的产品或服务能够给客户带来的特殊利益。
2．公共关系。企业开展公共关系是为在社会公众中树立品牌及良好的企业形象，从而促进产品的销售。公共关系与关系营销有所不同，在于其活动的目的是为了营造社会公众对企业信任的良好的公共氛围环境，而不仅仅是为了与潜在客户建立关系，也不仅仅是为具体的企业产品或服务创造需求。
3．关系营销。关系营销强调与客户建立长久的、相互依赖的合作关系，加强与客户的双向沟通，提高客户忠诚度，实现客户与企业的双赢。借鉴关系营销的实质意义，在潜在客户开发时就引入关系营销，在潜在客户未成为企业的现实客户之前，与潜在客户的关系先行。向潜在客户提供有特色的服务、分配一定的企业资源帮助潜在客户分析其面临的问题以及提供相应的解决方案、潜在客户开发的“一对一营销”等都是关系营销在潜在客户开发中的具体应用。针对潜在客户开发所进行的关系营销，是基于“投入——信任”理论，对尚未购买企业产品和服务的潜在客户的企业资源先行投入，目的是为了向潜在客户展示企业能够解决潜在客户所面临问题的意愿、能力和信心，从而为实现与潜在客户建立、发展和维持成功的业务往来打下坚实的基础。关系营销中应注意的地方是，关系的双方应该是企业与潜在客户，而不仅仅是企业内的某一位营销人员与潜在客户，以避免企业的营销人员在未来的离职行为同时也带走了其所对应的客户。
4．“一对一营销”。“一对一营销”思想为潜在客户的开发提供了新的方法和手段借鉴。“一对一营销”强调对客户知识和客户情况的更多了解。在“一对一营销”模式下，需要加强与潜在客户的积极对话与互动，深入了解潜在客户的需求，尤其是个性化的需求，以达到为客户提供定制化的产品和服务的目的。而满足潜在客户的个性化需求，为客户提供定制化的产品和服务，也是提高客户忠诚度的一种方法，体现了潜在客户开发过程中的客户关系管理。在信息社会，随着电子技术尤其是网络市场的发展以及竞争的加剧，客户有着更大的选择范围，同时也越来越体现出客户消费选择的个性化倾向。在这种情况下，应用“一对一营销”，视每个客户的需求都是独特的、唯一的，有必要对每个客户实行“特别对待”，通过与潜在客户不断深入的联系与沟通，对客户知识进行有目的地学习，从而识别出客户的个性化需求并进行满足。
（四）加强与潜在客户的联系与沟通，培养客户的忠诚度
在潜在客户开发的整个过程中，企业要建立与潜在客户沟通的渠道，并保持沟通渠道的畅通，积极获取并处理潜在客户的意见和建议，并鼓励潜在客户表达自己的意见和观点，以做到及时了解潜在客户的想法和要求，不断增进对客户的关怀，培养相互间的感情，提高客户的忠诚度。
㈣ 在购买写字楼的时候对开发商的挑选有没有什么讲究
一般国企开发商或者全国性知名开发商开发建设的写字楼都是很不错的。
㈤ 土地性质是仓储用地，开发商盖了一座写字楼，有什么缺点么
尽管我国各地方政府均是依据土地法来管理土地资源的，但各地方政府对土地的管理设立了各种地方性规定，导致各地方政府对土地管理的差异性很大，具体的管理办法、措施与手段，差异性就更大了，因此，很难准确回答你的问题。
但是，就一般性而言，如果土地性质是仓储用地，则就是工业用地，产权应该是50年；工业用地，原则上是不允许作为商业用地使用的；更具体地说，工业用地是不能用于房地主的开发，也不能用于商业写字楼与商铺的开发，这一点，在全国均是十分明确的事项；但是，当前，有的地方实施“退二进三”政策，允许一些闲置的工业（二产）用地，用于第三产业的开发，但这也必须经过当地政府的许可与批准，并可以将原有工业用地转为商业用地，但也有的是保持原有用地性质不变，；如果你所说的地块，得到了批准，只是保持原有用地性质不变，则对你来说，当然是好事；但如果没有得到批准，则属于开发商自己的行为，这样的楼房购买后存在很大的变数与风险。当然，你说已经有了房屋预售许可证，我想，应该是得到了当地政府的批准吧！？
如果只是工业用地，没有当地政府明确的批准文件与政策配套的话，这类写字楼购买后，主要可能存在的风险有：
1、新公司注册可能存在困难；
2、公司营业执照方面，可能面临年检等困难；
3、短期使用估计没有什么问题，但未来转让，可能存在一定的难度；
4、水电汽的安装、计量、使用价格等，可能会有不一样的地方。
当然，购买这类写字楼也有实实在在的好处，主要有：
1、价格相对低；
2、电价可能比商业电价低；
3、周边的房屋结构不像城市中心那么高，享受阳光更充分哟。
㈥ 为什么开发商都愿意开发商业写字楼
您好很高兴回答您的问题：
小区住宅的话有层高限制，写字楼比较容易审内批，同样大的地皮，当然容愿意起高楼
住宅区水电便宜，写字楼商业水电贵，如果是自己的物业管理费同样高，特别是停车费
小区住宅售卖手续严格，套路多；写字楼创业公司多容易出售或者出租
住宅装修开工管理复杂，人员复杂；写字楼统一装修，人员单一；特别是出租的话自己省心方便转租
原因很多，以上只是距离，希望能帮助到您，谢谢！
㈦ 写字楼楼宇标识是房管局强制要求开发商制作的吗
随着城镇的发展，各抄地都在出袭台一些楼宇标识管理制度。楼宇标识，是指设置在建筑物屋顶或墙体的企业（单位）标识，仅限显示名称、字号和标志，不得含有其他商业宣传内容。楼宇标识按一般可分为屋顶标识和墙体标识等。楼宇标识制度各地大多还只是试点，各地的制度要求也不一样，所以你的问题可以问一下当地的城市管理部门会更清楚一些！
㈧ 开发商把写字楼当住宅出售 且为告知买方是写字楼，违法吗
未告知吗？ 如果未告知买房是写字楼的反而说是住院的话，虚假销售信息。客户可以无条件退款，如果不退的话，可以告上法院。
㈨ 开发商写字楼有哪些销售运营'模式
深圳办公室租赁网站E点租认为，对开发商来说，写字楼适合以市场的方式整体出售、分版层出售，权小单元小户型的出售更适合强有力的计划销售模式；住宅更适合分户销售、分户租赁、分户出租；销售住宅是市场的事情，持有住宅是计划经济行为；对需求者来说，持有写字楼比租赁写字楼更具优势，一般来讲，持有写字楼是需求者的方向。很多时候租赁写字楼不利于需求单位固定经营地址、不利于长远发展战略。