开发商抵债

⑴ 房地产开发商的自用房产可否无偿转让，若开发商有一定债务无力偿还，自用房产会否用于抵债，受让方权益

房地产开发商的自用房产可以转让。像开发商因为定债务无力偿还，用自持房产进行转让抵债，受让方及时办理房屋登记的，就可以确保自家权益，如果无法办理产权转让登记的，权益就难以得到保障

⑵ 开发商以房子抵工程款的这种抵债房，购买流程是怎样的

先签订以房抵债的协议，再签订房屋买卖合同确定房款和具体房屋，然后用专以房抵债协议确定的债属权冲抵房款。

这是施工方要房子的流程，如果施工方不要房子，那么还是先签订以房抵债的协议，直接确定房源和房价。

然后施工方让买受人与开发商签订房屋买卖合同，房款可以选择直接支付施工方，也可以选择支付开发商，再由开发商转交给施工方。

(2)开发商抵债扩展阅读

按照既合法又符合规定程序的做法，债务人以房抵债，应当将作价抵债的房屋以有偿转让(即出卖)形式过户给债权人。债权人只有获得了该房屋的产权，才有资格来处分(出卖)这部分房产。然而现在市场上很多情况下没有按规范操作。

有的仍以债务人的名义销售，房屋购销(买卖)合同仍与原建设单位订，债权人只管收钱。尽管这种做法有毛病(隐蔽了一次交易的税费)，购房者还可以办理房屋产权登记。有的则不管三七二十一，稀里糊涂地买，很有可能办不了产权登记，后悔莫及。

但实践中，仍有个别购房者购买抵债房屋时，因经验不足或贪图便宜，错误签订合同，忽略查验《商品房销售许可证》，结果得不偿失。

⑶ 中介卖开发商抵债的房子，买了会有什么问题吗

一、首先可以明确的是，被抵押房产是可以依法转让的。 根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。由此可见，将在建房产抵押给银行是合法的。
二、但是，按有关法规规定，将抵押房地产出售必须满足两个条件：
1、一是通知抵押权人并经其同意。
2、二是如实告知买受人。
三、已被抵押房地产的交易模式：
在实践中，有几种合法交易模式：
1、开发商对抵押房逐步还款，逐步销售。先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。
2、目前通行的做法是，开发商在履行告知的前题下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。
3、买方和开发商签订合同后，买方、开发商和提供贷款（银行）三方约定，由买受人将购房款存入银行指定帐户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。银行出具证明办理抵押涂销。
4、买受人在购买房后，办理了部分购房款按揭贷款，在贷款清偿之前，买受人又将其房产再次转让的，原买受人在与次位买受人签订合同后，共同向银行申请办理转按揭手续（此项业务非所有银行都有）。
四、不可否认在实际交易过程中，一些开发商为了销售顺利，隐瞒已抵押的事实，将房子卖出。由于未告知抵押事实，是一种欺诈行为，这种买卖合同无效。根据《司法解释》第6条第2款，买受人可以请求返还已付购房款及利息，并赔偿损失，要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。 为防范假按揭，购房者可在购房签定合同前到当地房地产交易中心查询所购房产的抵押情况。

⑷ 开发商的抵债房，抵给建筑商的，现在建筑商委托中介卖这些房子，说是跟开发商直接签合同，这样的房子靠谱吗

不少房地产开发商在资金链出现问题，无力支付承建商工程款时，往往以房抵债。目前，开发商以新建商品房抵作工程款的现象很普遍，而承建商为了短期回笼资金，往往采用相对较低的价格抛售抵债房。一旦开发商和承建商之间产生纠纷，消费者购房后在办理购房手续时可能遭遇不少麻烦。购买这样的抵债房要避免风险，应注意以下几点：
1、合同必须直接跟开发商签订。要卖房人带你和开发商谈，让开发商网鉴成功，正式购房合同，购房交款发票或专用收据，房屋维修基金票据，全部交到你手上，如果还不放心的话，叫卖房人带你一起把购房合同拿到房管局去查一查是否登记到了你的名下。
2、网鉴合同时要看清相关信息。包括自己姓名、性别、身份证号，面积、位置、楼号、层号、房号、使用年限、交房时间等，要有开发商姓名，公司售房专用章，要盖骑缝章，自己鉴名，手印，购房发票或收据与房屋维修基金票据要盖开发商公司财务专用章。
3、房款交给开发商。原则上你只能将钱交给开发商，一般是存入开发商设立的银行监管帐户，再由开发商将钱交给卖房人，如果开发商同意你直接将房款交给材料商，必须在票据上注明。
商品房买卖合同网签成功，就是房管局已经备案将此房登记到你的名下，别人买不走，所以没有问题，放心购买。

⑸ 开发商拖欠工程款以房子抵债,不能按时交出房子,打官司可以胜诉吗

可以的，这种情况和正常购买房子的权利义务是一样的，区别在于你的工程款抵充了购房款。
你可以根据房屋买卖合同规定催促开发商交房，而且你的购房款性质上是优先于工程款的。

⑹ 抵债房可以买吗 有什么风险

商品房市场价格年年看涨，于是买个经济实惠的抵债房就成了许多人的选择，但购买这类房屋涉及到三方当事人，加之部分购房者经验不足，因此，产生的问题很多。 吴先生想买套房子结婚，地产中介公司向他介绍了不少，但都由于楼价较贵，因此吴先生一直都在犹豫当中。随后，地产中介公司介绍了一套某花园的抵债房，是由一家承建该花园装修的装修公司放售的。由于该单位房价比一手房价格便宜约一成，看楼后吴先生很满意，于是立即交了1万元订金给该装修公司，并签下了合同。

半个月过去了，房屋买卖事宜却一直没有回音。吴先生向中介公司咨询，才发现原来该装修公司未正式与发展商签署该单位的购房合同，该单位已经由发展商以先到先得的原则与另一位买家成了。郑先生最后只好收回装修公司所退的1万元订金。

【核心阅读】 据专业人士介绍，吴先生的个案主要是由于买家的一时疏忽，未能及时与开发商签下合同，才导致成交失败。消费者在购买抵债房时，

应注意以下几个问题：

1.搞清楚“抵债房”权属。只有持有合法的房屋所有权证书的房屋才可以放心地买。如果债务人作价将房屋抵给债权人，债权人办理了过户登记手续，获得了房屋所有权证，证明该房屋已经归属债权人，买房人买的是债权人的房屋，房屋买卖合同应与债权人签订，相当于购买二手房。

2.与谁签购房合同。虽然抵债房由开发商抵押给了债权公司一方，但房子的产权仍属于开发商。因此买家要购买抵债房，就必须与开发商签订购房合同，而与债权公司签订的购房合同属无效。像上述个案中的吴先生，看中房子后没有立即跟开发商签下合同，结果与相中的房子失之交臂。

3.出了问题谁承担。既然合同是与开发商签的，权利义务当然是由开发商承担。有的购房者认为房子是从施工企业手里买的，与开发商签合同只是走形式，一旦出现问题应当找施工企业，这种想法是错误的。合同依法成立，即对双方当事人产生约束力，而对合同以外的人却没有约束力。施工企业并不是商品房销售合同的一方，合同对其没有约束力，出了问题也无须其负责。因此，购房者签合同时应慎重，应当将与施工企业约定的条件，如价格、付款时间、面积、交房时间等原原本本写进购房合同中，以防出现问题。一旦真的出现问题，也应由开发商承担责任。

4.售房发票要由开发商出具。购买抵债房屋，合同的当事人是开发商和购房者，虽然房款最终归施工企业，但发票应当由开发商出具，这样一方面可以避免购房者办理产权时的麻烦，另一方面可防止开发商以未收到房款为由拒不履行合同。

5.约定价格要写进合同。购房者是因抵债房便宜才购买的，但房价是施工企业确定的，而合同却是与开发商签的。开发商签合同时，往往将价格约定得较高，以便更多地抵偿工程款，这样就存在合同价款高于施工企业与购房者约定的价款的情况。一旦产生纠纷，开发商就可以依据合同要求购房者补足房款，购房者有口难辩。因此，购房者在签合同时，应将与施工企业约定价格写进合同，至于施工企业与开发商之间如何结算，则应由他们之间签订协议予以明确，与购房者无关。

⑺ 我想买抵债房，开发商抵给个人的，要和开发商签合同还是和个人签签合同要注意什么签了就能办房产证吗

抵押房产权是开发商的，你应该与开发商签订购房合同。签约时，应该请个人作为第三人，明确抵押债务的清偿程序和方式，撤销抵押，并在购房合同中签字确认。完成上述事项可以办理房产证。

房产抵押贷款是指借款人以自有或第三者的物业作抵押，用于个人综合消费并以按揭形式还款的贷款品种。贷款金额根据所选择的贷款用途的不同确定，但一般不超过抵押房产评估净值的60%。

共有房地产，每个共有人都有权对该房地产设定抵押权，但须取得其他共有人的书面同意。按份共有的房地产设定抵押时，以抵押人本人所有的份额为限。

以共同共有的房地产设定抵押时，全部房地产均为抵押财产，抵押物变卖时，其他共有人员负连带责任，在以变卖款偿还债务后，其他共有人有权向抵押人追偿。

(7)开发商抵债扩展阅读：

购买抵债房法律分析：

需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

首先，房屋和土地的合并转让并不是强制性的，而是引导性的。当事人可以通过特约改变这一规定。改变的方法就是为房屋所有人设定土地的承租权，使他人的房屋所有权建立在对土地使用权人的承租权基础之上。

从而利用承租权机制解决房屋的土地权属问题。其次，本条明确规定了，即使为了避免房屋所有权和土地使用权分属于不同主体所导致的矛盾，要求土地使用权和房屋所有权同时拍卖，也并不因此就导致抵押权效力的扩张。

抵押权效力仍然局限于抵押权设定的范围，对未约定抵押的部分，抵押权人并没有优先受偿的权利。

⑻ 期房工程抵债房直接和开发商签有风险吗

没事抄，只要能在售楼处开出袭正规的购房合同，而且能在网上签约的就不用担心。现在不少楼盘在开始建的时候为了减少开支，都会把一定量的房子抵给项目上，但是项目因为要走手续，自己不会去卖，会挂在售楼处卖，通常价格会比常规的便宜一点。

⑼ 开发商法院起诉购房人 是房屋买卖，还是以房抵债

近一两年来，随着国家打压力度的不断加大，房地产市场的资金周转陷入了严重的困境。开发商、建筑商、材料供应商等等这个链条上的任何一个环节，都明显显现了资金链断裂的风险。为了避免资金链断裂的崩盘现象，以房抵债是目前比较流行的一种资金周转方式。 一、以房抵债的法律关系分析 商品房买卖是不动产买卖，最终对房屋的所有权体现在房屋登记在购房人的名下。商品房买卖合同的合法主体是开发商和购房人，只有开发商和购房人签订的商品房买卖合同才能办理产权登记。 购买抵债房是指开发商将部分房屋的出让权让渡给建筑商或者材料供应商，房屋购买人从建筑商或者材料供应商手里买房，将购房款支付给建筑商或者材料供应商的商品房买卖行为。 在开发商、建筑商或材料供应商、购房人三者之间，形成了开发商与购房人签订商品房买卖合同，购房人向建筑商或供应商（以下简称第三人）付款的合同关系。 二、向第三人付款的商品房买卖合同的法律风险 购房人与开发商签订商品房买卖合同，向第三人付款，但是在买卖合同上一般不会体现出是向第三人付款这层法律关系。这样就不可避免的产生以下的法律风险： 1、开发商要求购房人履行付款义务法律风险。 规范的商品房买卖合同只有两种付款方式，即全额付款和按揭贷款，开发商不会自找麻烦的同意在合同中签订向第三方付款条款。这样，如果购房人不能将开发商同意向第三人付款的意思表示以书面形式固定下来，因为商品房买卖合同是独立的完整合同，根据对等的原则，开发商完全可以要求购房人履行付款义务。 如果购房人草率的将款项打给第三人，一旦第三人与开发商之间产生矛盾，导致开发商不承认向第三人付款这一事实，购房人就将面临再次付款或者付款不能的违约责任。 2、开发商没有齐全的售楼手续，导致不能如期交房或者办理产权的法律风险。 目前我国法律要求，商品房销售必须五证两书齐全，而且五证的办理是层层相扣的，也就是说没有前面的证书，后面的证书就无法办理。楼盘开盘时基本上能做到五证齐全。但是这离房屋交付和办理产权还有很长的一段距离，还需要一定的后续资金。特别是抵债房，因为开发商和建筑商的资金压力都比较大，往往会因为资金问题导致无法交付。或者即使开发商迫于延期交付的违约责任，按期交付房屋，但是，也未必能够取得了竣工验收备案登记。如果开发商不能取得竣工验收登记备案，直接导致无法办理产权。目前这是很普遍的一种现象。而房地产的权属证明是必须办理产权登记。 1、购买抵债房，首先应该到开发商的售楼处核实一下楼盘的预售许可或者销售许可是否办理。如果是按揭贷款，这种房子银行也不会给按揭。 2、如果开发商的销售手续齐全，在签订商品房买卖合同之前，要与开发商确认，支付的每一笔款项，开发商要开具发票，这是款付给开发商的最有效凭证。 商品房买卖，无论采取哪种方式付款，无论款实际付给谁，从法律意义上来讲，购房人的付款对象是开发商，只要开发商开具发票，就是证明他已收到款项或者同意购房人将款项付给第三人。 3、签订商品房买卖合同前，要审慎的审查房屋交付条款和办理产权条款，明确房屋交付的时间和办理产权的时间，并注意违约责任。时时跟进开发商的建筑进程，注意收集证据，为可能出现的维权做准备。 在这里强调一下，关于开发商的迟延交付和迟延办产权的维权是目前各地法院的普遍案例，但是这种维权也是很艰难的，要充分的认识到集体的力量

⑽ 我想买个抵债房，靠谱吗，卖楼的说是和开发商签合同。是开发商把房子抵给建筑商了，请问有什么注意事项

一、商品房需满足以下条件方可出售：
1、出售方已经合法取得占地的土地使用权，拥有《国有土地使用权证》并交纳了全部土地使用权出让金。
2、商品房工程竣工，并经工程质量监督检查部门验收合格证书；
3、出售方已经在房地产行政部门办理了新建商品房初始登记并取得《房屋产权证》
二、买房人在和预售人签订商品房预售合同之后，只对预售的商品房享有期待权，该期待权在性质上属于债权范畴。根据《合同法》第142条的规定，除法律另有规定或当事人另有约定的除外，买卖标的物意外损毁、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。
三、在买卖房屋之前，该房屋已被抵押的，抵押合同是抵押权人（通常是债权人）与抵押人（既可以是债务人，也可以是第三人）签订的担保性质的合同。抵押人以一定的财物（既可以是不动产，也可以是动产）向抵押权人设定抵押担保，当债务人不能履行债务时，抵押权人可以依法以处分抵押物所得价款优先受偿。最常见的房地产抵押：指债务人或第三人以不转移其对房地产的占有，而将该房地产所作的债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿。
四、一旦开发商因故不能偿还银行贷款，银行需执行抵押物，而你作为购买人将不能获得房屋，只能起诉开发商还款，开发商如不具有可执行能力，则风险较高。